Brak rzeczywistego dostępu do drogi po zakupie działki, co zrobić w takiej sytuacji

Możliwa wada prawna nieruchomości

Z przedstawionych okoliczności wynika, że gmina sprzedała działkę, która – wbrew zapisowi aktu notarialnego – nie posiada rzeczywistego dostępu do drogi publicznej. Dostęp ten został przerwany przez działkę o nieuregulowanym stanie prawnym, która nie stanowi własności gminy.

Taki stan może oznaczać wadę prawną lub fizyczną nieruchomości w rozumieniu art. 556(1) oraz art. 556(3) Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami, wada występuje m.in. wtedy, gdy:

1. rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel wynikający z umowy,

2. nie ma właściwości, o których sprzedawca zapewnił kupującego,

3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę,

4. została wydana w stanie niezupełnym.

Jeżeli sprzedawcą jest gmina, jej zapewnienia zawarte w akcie notarialnym traktowane są jako wiążące.

Możliwość powołania się na błąd

W opisanej sytuacji można rozważyć również uchylenie się od skutków umowy z powodu błędu na podstawie art. 84 k.c., jeżeli kupujący działał pod wpływem błędnego przekonania co do dostępu do drogi, a gmina wywołała ten błąd lub mogła go łatwo zauważyć.

Zgodnie z art. 84 § 2 k.c.:
„Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści.”

Oświadczenie o uchyleniu się od skutków umowy należy złożyć w ciągu roku od wykrycia błędu.

Naruszenie przepisów dotyczących planowania przestrzennego

Jeżeli wydana decyzja o warunkach zabudowy zakładała dostęp do drogi publicznej, a działka w rzeczywistości go nie posiada, może to oznaczać naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W takim przypadku inwestor nie może uzyskać pozwolenia na budowę, a odpowiedzialność za nieprawidłowe przygotowanie działki obciąża gminę.

Możliwość dochodzenia odszkodowania

W pewnych sytuacjach zasadne może być wystąpienie z roszczeniem odszkodowawczym na podstawie art. 415 k.c., jeżeli gmina przy sprzedaży nie dochowała należytej staranności lub wiedziała o braku realnego dostępu do drogi.

Co zrobić w pierwszej kolejności

Rekomendowane kroki to:

1. Wezwanie gminy do ugodowego rozwiązania umowy – w ramach rękojmi lub poprzez uchylenie się od skutków oświadczenia woli z powodu błędu.

2. Żądanie odszkodowania lub zwrotu kosztów zakupu, jeżeli umowa zostanie uznana za nieważną lub zostanie rozwiązana.

3. Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej – to jednak osobna procedura, czasochłonna i odpłatna.

4. Zabezpieczenie korespondencji – potwierdzenia nadania i odbioru pism mogą być istotne w sądzie.

5. Analiza aktu notarialnego pod kątem:

   • zapewnień o dostępie do drogi,

   • ewentualnego wyłączenia rękojmi,

   • opisu dostępu do drogi.

Jeżeli w akcie brak zapewnień o dostępie, dochodzenie roszczeń będzie znacznie trudniejsze.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717