Zabezpieczenie drogi koniecznej przed budową sąsiada

Kiedy można żądać zabezpieczenia w sprawie o drogę konieczną?

Podstawą żądania ustanowienia drogi koniecznej jest art. 145 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis ten pozwala właścicielowi nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, żądać ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej przez grunty sąsiednie.

Jeżeli sprawa o ustanowienie drogi koniecznej już toczy się przed sądem, a właściciel działki sąsiedniej zaczyna budować garaż, mur, ogrodzenie lub inną przeszkodę w miejscu, przez które realnie ma przebiegać droga, można złożyć wniosek o zabezpieczenie. Wynika to z art. 730 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym w każdej sprawie cywilnej podlegającej rozpoznaniu przez sąd można żądać udzielenia zabezpieczenia.

Zabezpieczenie może być udzielone przed wszczęciem postępowania albo w jego toku, co wynika z art. 730 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli jednak sprawa o drogę konieczną już się toczy, najpraktyczniej złożyć wniosek do sądu prowadzącego tę sprawę i wskazać jej sygnaturę.

Co trzeba wykazać we wniosku o zabezpieczenie?

Warunki udzielenia zabezpieczenia określa art. 730¹ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Uczestnik postępowania musi uprawdopodobnić roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Uprawdopodobnienie roszczenia oznacza w praktyce wykazanie, że żądanie ustanowienia drogi koniecznej ma realne podstawy. W sprawie o drogę konieczną warto powołać przede wszystkim art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego i przedstawić dokumenty lub inne materiały pokazujące, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo że istniejący dostęp jest faktycznie niewystarczający, np. zbyt wąski, niemożliwy do używania przez pojazdy, sezonowo nieprzejezdny albo niewynikający z trwałego tytułu prawnego.

Interes prawny w zabezpieczeniu wynika z art. 730¹ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Istnieje on wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi albo poważnie utrudni wykonanie przyszłego orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi albo poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania. W opisanej sytuacji interes prawny polega na tym, że budowa garażu w planowanym pasie drogi może trwale zablokować jedyny racjonalny przebieg służebności.

Warto pamiętać, że zabezpieczenie nie powinno co do zasady prowadzić do pełnego zaspokojenia roszczenia przed końcem sprawy. Taką zasadę wprowadza art. 731 Kodeksu postępowania cywilnego. Dlatego żądanie trzeba formułować ostrożnie: celem jest zachowanie istniejącego stanu, powstrzymanie robót albo czasowe uregulowanie korzystania z gruntu, a nie definitywne ustanowienie służebności przed wydaniem orzeczenia końcowego.

Jakiego zabezpieczenia można żądać?

W sprawie o ustanowienie drogi koniecznej żądanie nie dotyczy zapłaty pieniędzy, lecz uregulowania prawa rzeczowego. Dlatego podstawowe znaczenie ma art. 755 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 755 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd może w szczególności unormować prawa i obowiązki stron lub uczestników postępowania na czas trwania postępowania.

W praktyce można wnosić na przykład o:

• zakazanie uczestnikowi prowadzenia robót budowlanych w oznaczonym pasie gruntu do czasu prawomocnego zakończenia sprawy o ustanowienie drogi koniecznej,
• zakazanie stawiania ogrodzeń, szlabanów, bram, betonowych zapór, garażu albo innych obiektów uniemożliwiających przejazd i przechód,
• zakazanie zasypywania, rozkopywania albo niszczenia dotychczasowego przejazdu,
• nakazanie usunięcia tymczasowych przeszkód, jeżeli bez tego zabezpieczenie byłoby iluzoryczne,
• czasowe uregulowanie sposobu korzystania z określonego pasa gruntu, jeżeli jest to konieczne do zachowania dostępu do nieruchomości.

Żądanie powinno być możliwie precyzyjne. Najlepiej wskazać szerokość i przebieg pasa gruntu, którego ma dotyczyć zakaz, oraz odwołać się do mapy, szkicu, opinii geodety, dokumentacji fotograficznej albo dotychczasowych ustaleń w sprawie. Sąd nie powinien musieć domyślać się, gdzie dokładnie ma obowiązywać zakaz.

Do którego sądu złożyć wniosek?

Sprawa o ustanowienie drogi koniecznej jest rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym. Wynika to z art. 626 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, który dotyczy spraw o ustanowienie drogi koniecznej. Zgodnie z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy, a więc co do zasady sąd rejonowy właściwy według miejsca położenia nieruchomości.

Jeżeli postępowanie już trwa, wniosek o zabezpieczenie należy skierować do tego samego sądu, który rozpoznaje sprawę, podając sygnaturę akt. Jeżeli wniosek o zabezpieczenie ma być złożony jeszcze przed wszczęciem sprawy o drogę konieczną, trzeba liczyć się z tym, że sąd, udzielając zabezpieczenia, wyznaczy termin do złożenia wniosku głównego. Wynika to z art. 733 Kodeksu postępowania cywilnego. Termin ten nie może przekraczać dwóch tygodni.

Co powinien zawierać wniosek o zabezpieczenie?

Wniosek powinien spełniać wymagania pisma procesowego określone w art. 126 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz szczególne wymagania wniosku o zabezpieczenie z art. 736 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce pismo powinno zawierać:

1. oznaczenie sądu, do którego jest kierowane,
2. sygnaturę sprawy, jeżeli postępowanie o drogę konieczną już się toczy,
3. dane wnioskodawcy i uczestników postępowania,
4. oznaczenie pisma, np. "Wniosek o udzielenie zabezpieczenia",
5. dokładne wskazanie sposobu zabezpieczenia, np. zakaz prowadzenia robót budowlanych w pasie planowanej drogi,
6. uprawdopodobnienie roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej,
7. uprawdopodobnienie interesu prawnego w zabezpieczeniu,
8. uzasadnienie opisujące działania sąsiada i ich wpływ na przyszłe orzeczenie,
9. wskazanie dowodów lub materiałów uprawdopodobniających,
10. podpis oraz wymienienie załączników.

Do wniosku warto dołączyć zdjęcia prowadzonych robót, mapę ewidencyjną, wydruk z geoportalu, odpis księgi wieczystej, korespondencję z sąsiadem, notatki z interwencji, dokumentację budowlaną, jeżeli jest dostępna, oraz oświadczenia świadków. W postępowaniu zabezpieczającym nie trzeba udowodnić wszystkiego w takim stopniu jak na końcu sprawy, ale trzeba przedstawić sądowi wiarygodny materiał pozwalający szybko ocenić ryzyko.

Jak szybko sąd rozpozna wniosek?

Zgodnie z art. 737 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego wniosek o udzielenie zabezpieczenia podlega rozpoznaniu bezzwłocznie, nie później jednak niż w terminie tygodnia od dnia jego wpływu do sądu, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jeżeli ustawa wymaga rozpoznania wniosku na rozprawie, zgodnie z art. 737 zdanie drugie Kodeksu postępowania cywilnego rozprawę należy wyznaczyć tak, aby mogła odbyć się w terminie miesięcznym od dnia wpływu wniosku.

W sprawach takich jak zakaz prowadzenia robót sąd często może rozpoznać wniosek na posiedzeniu niejawnym, ale zależy to od treści żądania, materiału dowodowego i konkretnej sytuacji. Im lepiej udokumentowany jest wniosek, tym większa szansa na szybkie rozstrzygnięcie bez konieczności uzupełniania braków.

Opłata od wniosku o zabezpieczenie

Jeżeli wniosek o zabezpieczenie jest składany w piśmie wszczynającym postępowanie, co do zasady nie pobiera się od niego osobnej opłaty. Wynika to z art. 95 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli wniosek o zabezpieczenie roszczenia niemajątkowego jest składany osobno, w toku sprawy albo przed jej wszczęciem, należy uwzględnić opłatę stałą 100 zł przewidzianą w art. 68 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Sam wniosek o ustanowienie drogi koniecznej podlega odrębnej opłacie stałej, którą należy sprawdzić według aktualnych przepisów ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przy składaniu pisma.

Co, jeśli sąsiad naruszy postanowienie o zabezpieczeniu?

Postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia może być wykonywane w trybie właściwym dla danego obowiązku. Zgodnie z art. 743 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, jeżeli postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia podlega wykonaniu w drodze egzekucji, sąd nadaje mu klauzulę wykonalności z urzędu. Jeżeli zabezpieczenie polega na zakazie określonego działania, przy jego egzekwowaniu znaczenie mogą mieć przepisy o egzekucji obowiązku zaniechania, w szczególności art. 1051 Kodeksu postępowania cywilnego, który przewiduje możliwość zagrożenia nakazaniem zapłaty określonej sumy pieniężnej za naruszenie obowiązku.

W praktyce, gdy sąsiad pomimo zakazu dalej prowadzi roboty, trzeba szybko złożyć do sądu lub komornika właściwe pismo zmierzające do wykonania zabezpieczenia. Należy dokumentować każde naruszenie, np. zdjęciami, nagraniami, datowanymi notatkami, oświadczeniami świadków lub dokumentacją z interwencji.

Czy trzeba zgłaszać budowę do nadzoru budowlanego?

Wniosek o zabezpieczenie w sprawie cywilnej nie zastępuje działań w trybie prawa budowlanego. Jeżeli istnieje podejrzenie, że garaż, ogrodzenie, utwardzenie terenu albo inne roboty są prowadzone bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia albo niezgodnie z decyzją administracyjną, można rozważyć zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Podstawowe obowiązki dotyczące rozpoczęcia robót budowlanych wynikają z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W zależności od rodzaju obiektu znaczenie mogą mieć m.in. art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, który wprowadza zasadę prowadzenia robót budowlanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, oraz art. 29 i art. 30 Prawa budowlanego, które określają przypadki zwolnienia z pozwolenia i obowiązek zgłoszenia. Ocena zależy jednak od rodzaju, wielkości i parametrów konkretnego obiektu.

Postępowanie przed nadzorem budowlanym i sprawa o drogę konieczną to dwa różne tryby. Organ nadzoru budowlanego bada legalność robót, a sąd cywilny rozstrzyga o ustanowieniu służebności i może zabezpieczyć cel postępowania cywilnego.

FAQ

Czy sąd może zakazać sąsiadowi budowy garażu?

Tak, jeżeli są spełnione przesłanki z art. 730¹ § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, a zakaz jest potrzebny do zabezpieczenia celu sprawy o drogę konieczną. Podstawą sposobu zabezpieczenia jest najczęściej art. 755 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy wystarczy samo twierdzenie, że nie mam dojazdu?

Nie. Trzeba co najmniej uprawdopodobnić brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego. Pomocne są mapy, zdjęcia, odpisy ksiąg wieczystych, dokumenty geodezyjne i opis faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości.

Czy zabezpieczenie oznacza, że droga konieczna zostanie już ustanowiona?

Nie. Zabezpieczenie ma charakter tymczasowy. Zgodnie z art. 731 Kodeksu postępowania cywilnego zabezpieczenie co do zasady nie powinno prowadzić do zaspokojenia roszczenia. Ostateczne ustanowienie drogi koniecznej następuje dopiero w orzeczeniu kończącym sprawę.

Ile czasu ma sąd na rozpoznanie wniosku?

Zgodnie z art. 737 Kodeksu postępowania cywilnego sąd powinien rozpoznać wniosek bezzwłocznie, co do zasady nie później niż w terminie tygodnia od jego wpływu. Jeżeli potrzebna jest rozprawa, powinna zostać wyznaczona tak, aby odbyła się w terminie miesięcznym.

Czy można złożyć wniosek o zabezpieczenie przed sprawą o drogę konieczną?

Tak. Art. 730 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego dopuszcza zabezpieczenie przed wszczęciem postępowania. Wtedy sąd, zgodnie z art. 733 Kodeksu postępowania cywilnego, wyznaczy termin do złożenia wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, nie dłuższy niż dwa tygodnie.

Co zrobić, jeśli budowa sąsiada jest samowolą budowlaną?

Można równolegle zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Sąd cywilny bada zabezpieczenie roszczenia o drogę konieczną, natomiast organ nadzoru ocenia legalność robót na podstawie Prawa budowlanego.

Źródła

• art. 145 § 1-3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 126 § 1, art. 606, art. 626 § 1, art. 730 § 1-2, art. 730¹ § 1-2, art. 731, art. 733, art. 736 § 1, art. 737, art. 743 § 1, art. 755 § 1 pkt 1 i art. 1051 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 68 pkt 1 i art. 95 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• art. 28 ust. 1, art. 29 i art. 30 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.