Niezgłoszenie najmu garażu a podatek

Czy umowę najmu garażu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Co do zasady nie ma obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego samej umowy najmu garażu. Urzędu nie zawiadamia się więc tylko dlatego, że właściciel zawarł umowę z najemcą albo zaczął pobierać czynsz.

Nie oznacza to jednak, że najem jest podatkowo obojętny. Obowiązek podatkowy powstaje nie z powodu zgłoszenia umowy, lecz z powodu uzyskania przychodu. Jeżeli wynajmujący otrzymuje czynsz za garaż, powinien rozliczyć go w podatku dochodowym.

Umowa najmu może być zawarta także ustnie. Dla celów dowodowych warto jednak mieć ją na piśmie, zwłaszcza gdy najem ma trwać dłużej niż rok. Zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie, a niezachowanie tej formy powoduje, że umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

Zobacz również: praktyczne omówienie tematu najem garażu i miejsca.

Jak obecnie opodatkowuje się prywatny najem garażu?

Jeżeli garaż jest wynajmowany prywatnie, poza działalnością gospodarczą, przychody z czynszu zalicza się co do zasady do źródła przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów. Od 2023 r. prywatny najem nie jest już rozliczany według skali podatkowej. Obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Podatek ryczałtowy wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł w roku podatkowym oraz 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł. Jeżeli przychody z najmu osiągają małżonkowie i złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, próg dla stawki 12,5% wynosi 200 000 zł.

Przy ryczałcie opodatkowuje się przychód, a nie dochód. Oznacza to, że przy prywatnym najmie garażu nie odlicza się kosztów remontu, opłat eksploatacyjnych, amortyzacji ani innych wydatków tak jak przy dawnym rozliczeniu według skali podatkowej. Znaczenie ma kwota czynszu otrzymana lub postawiona do dyspozycji wynajmującego.

Ryczałt wpłaca się na mikrorachunek podatkowy. Co do zasady robi się to miesięcznie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Jeżeli podatnik korzysta z rozliczenia kwartalnego, termin przypada do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale. Rozliczenie roczne składa się na formularzu PIT-28, zasadniczo od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Zobacz również: jeżeli chcesz szerzej sprawdzić zasady rozliczania wynajmu poza firmą, przeczytaj omówienie najem prywatny ryczałt.

Co zrobić, gdy garaż był wynajmowany bez rozliczenia podatku?

Jeżeli garaż był wynajmowany przez kilka lub kilkanaście miesięcy, a od czynszu nie był płacony podatek, należy uporządkować rozliczenia. Najpierw trzeba ustalić, w których miesiącach faktycznie otrzymano czynsz, jaka była jego kwota oraz czy przychody dotyczyły jednego czy kilku lat podatkowych.

Następnie należy obliczyć ryczałt za poszczególne miesiące lub kwartały, doliczyć odsetki za zwłokę od zaległości podatkowych i wpłacić należność na swój mikrorachunek podatkowy. Jeżeli przychody dotyczą zakończonego roku objętego obecnymi zasadami rozliczania najmu prywatnego, trzeba złożyć PIT-28 albo korektę PIT-28, jeżeli zeznanie zostało już złożone bez wykazania najmu. Przy starszych latach należy sprawdzić, jaka forma opodatkowania była wtedy właściwa, ponieważ przed 2023 r. najem prywatny mógł być rozliczany również według skali podatkowej.

W przypadku zaległości z poprzednich lat zwykle warto złożyć czynny żal. Czynny żal polega na dobrowolnym zawiadomieniu organu o popełnieniu czynu zabronionego i dopełnieniu zaległych obowiązków. Trzeba go złożyć zanim urząd skarbowy sam udokumentuje naruszenie albo rozpocznie czynności, które ujawnią zaległość.

W praktyce bezpieczna kolejność wygląda następująco: przygotować wyliczenie zaległości, złożyć czynny żal, zapłacić zaległy podatek z odsetkami oraz złożyć brakujące zeznanie albo korektę. Szerzej tę instytucję omawia artykuł czynny żal.

Zobacz również: podobne problemy opisujemy w tekstach o sytuacji, gdy wystąpił niezgłoszony najem oraz gdy podatnik dopiero po czasie zauważył brak rozliczenia.

Czy można zgłosić najem garażu po fakcie?

W najmie prywatnym nie składa się obecnie odrębnego zgłoszenia samej umowy najmu garażu do urzędu skarbowego. Po fakcie można natomiast prawidłowo rozliczyć przychody, zapłacić zaległy ryczałt i wykazać go w PIT-28 lub korekcie PIT-28.

Jeżeli najem nadal trwa, należy zacząć rozliczać bieżące przychody w ustawowych terminach. Nie trzeba czekać do końca roku, aby zapłacić cały podatek jednorazowo, ponieważ ryczałt za najem powinien być wpłacany w trakcie roku.

Jeżeli zaległość dotyczy wielu lat, trzeba osobno przeanalizować każdy rok podatkowy, ponieważ dla każdego roku może być potrzebne odrębne zeznanie lub odrębna korekta. Warto także sprawdzić przedawnienie zobowiązania podatkowego, przy czym termin przedawnienia może zostać przerwany albo zawieszony w określonych sytuacjach.

Co grozi za nieopłacenie podatku od najmu garażu?

Najważniejszą konsekwencją jest zaległość podatkowa. Podatnik musi zapłacić zaległy ryczałt wraz z odsetkami za zwłokę liczonymi od dnia następującego po terminie płatności podatku do dnia zapłaty.

Dodatkowo w grę może wchodzić odpowiedzialność karnoskarbowa, zwłaszcza gdy podatnik nie składa zeznania, zaniża przychód albo w ogóle nie ujawnia najmu. W zależności od kwoty i okoliczności sprawy może to zostać ocenione jako wykroczenie skarbowe albo przestępstwo skarbowe.

Czynny żal może ograniczyć ryzyko ukarania, ale nie anuluje podatku ani odsetek. Skuteczność czynnego żalu zależy od tego, czy został złożony we właściwym momencie i czy podatnik rzeczywiście dopełnił zaległych obowiązków.

Brak pisemnej umowy a obowiązek podatkowy

Brak pisemnej umowy z najemcą nie zwalnia z podatku. Dla urzędu skarbowego znaczenie ma to, czy wynajmujący otrzymywał pieniądze lub inne świadczenie za korzystanie z garażu. Jeżeli czynsz był płacony, powstał przychód.

Brak dokumentów może natomiast utrudnić ustalenie dat i kwot. Warto zebrać przelewy, potwierdzenia gotówkowe, korespondencję z najemcą, notatki dotyczące płatności oraz informacje o okresie korzystania z garażu. Przy rozliczeniu po czasie im lepiej udokumentowane kwoty, tym mniejsze ryzyko sporu.

Na przyszłość najlepiej zawrzeć prostą umowę pisemną, określić strony, przedmiot najmu, wysokość czynszu, termin płatności, sposób płatności i okres obowiązywania umowy. Taka umowa nie jest zgłoszeniem do urzędu, ale pomaga prawidłowo rozliczać podatki i dochodzić ewentualnych należności od najemcy.

Czy najem garażu może mieć znaczenie dla VAT?

Przy najmie garażu warto pamiętać nie tylko o podatku dochodowym. Wynajem nieruchomości lub miejsca postojowego może być czynnością podlegającą VAT, nawet jeżeli wynajmujący nie prowadzi formalnie działalności gospodarczej w CEIDG. W wielu drobnych przypadkach podatnik korzysta jednak ze zwolnienia podmiotowego z VAT.

Od 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego w VAT wynosi 240 000 zł sprzedaży rocznie. Dla zaległości z wcześniejszych lat trzeba sprawdzić limit obowiązujący w danym roku. Jeżeli podatnik rozpoczyna wykonywanie czynności w trakcie roku, limit ustala się proporcjonalnie. Trzeba przy tym uwzględnić nie tylko najem garażu, lecz także inne czynności, które mogą wchodzić do limitu.

Jeżeli wynajmujący jest już czynnym podatnikiem VAT, przekracza limit zwolnienia albo najem jest powiązany z prowadzoną działalnością, rozliczenie może wymagać dodatkowej analizy. Najem garażu lub miejsca postojowego nie jest tym samym co zwolniony z VAT najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz przepisy o przychodach z najmu: ISAP Sejm.
• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności przepisy o najmie prywatnym i stawkach ryczałtu: tekst jednolity.
• Informacje Ministerstwa Finansów o dochodach z najmu i rozliczeniu ryczałtu: podatki.gov.pl.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 659-660 dotyczące umowy najmu: ISAP Sejm.
• Kodeks karny skarbowy, w szczególności art. 16 dotyczący czynnego żalu oraz przepisy o nierzetelnym rozliczeniu podatku: ISAP Sejm.
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w szczególności art. 113 dotyczący zwolnienia podmiotowego z VAT, oraz ustawa zmieniająca limit zwolnienia od 2026 r.: Dz.U. 2025 poz. 896.