Zakup mieszkania ze spadku z udziałem małoletniego – jak się zabezpieczyć

Co jest tu najważniejszym problemem prawnym?

W opisanej sytuacji mieszkanie po śmierci jednego z małżonków weszło częściowo do spadku, a wśród spadkobierców jest małoletni. To oznacza, że sprzedaż całej nieruchomości nie zależy wyłącznie od zgody dorosłych współwłaścicieli. W zakresie udziału dziecka konieczne jest wcześniejsze zezwolenie sądu opiekuńczego.

Podstawą jest art. 101 § 3 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Sprzedaż udziału małoletniego w nieruchomości jest właśnie taką czynnością.

Samo dziedziczenie po zmarłej żonie nie daje jeszcze możliwości natychmiastowej sprzedaży bez formalności. W praktyce najpierw trzeba ustalić krąg spadkobierców, a następnie uzyskać zgodę sądu rodzinnego na rozporządzenie udziałem dziecka.

Czy można kupić mieszkanie przed uzyskaniem zgody sądu?

Nie można skutecznie kupić całej nieruchomości przed uzyskaniem zgody sądu, jeżeli do sprzedaży potrzebny jest także udział małoletniego. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, a notariusz nie powinien sporządzić ważnej umowy rozporządzającej udziałem dziecka bez wymaganego zezwolenia sądu opiekuńczego.

Można natomiast przygotować transakcję tak, aby zarezerwować nieruchomość i ograniczyć ryzyko wycofania się sprzedających. Najczęściej robi się to przez umowę przedwstępną, a dodatkowo przez uregulowanie wcześniejszego korzystania z lokalu osobną umową.

W praktyce trzeba rozdzielić dwie kwestie:

• przeniesienie własności mieszkania,
• wcześniejsze wydanie lokalu do używania albo posiadania.

Własność a wcześniejsze korzystanie z mieszkania

To, że nie możesz jeszcze zostać właścicielem, nie zawsze oznacza, że nie możesz wcześniej wejść do mieszkania. Własność to prawo rzeczowe, natomiast posiadanie albo korzystanie z lokalu może wynikać z innego stosunku prawnego, np. najmu lub użyczenia.

Przeniesienie posiadania reguluje art. 348 Kodeksu cywilnego. Samo wydanie kluczy i dopuszczenie do lokalu może więc prowadzić do objęcia lokalu w posiadanie. Problem polega jednak na tym, że bez dodatkowej umowy taki stan jest dla kupującego ryzykowny: nie wiadomo, na jakiej podstawie wykonujesz remont, kto ponosi koszty, co dzieje się, jeśli zgoda sądu nie zostanie wydana, oraz czy sprzedający nie zażądają opuszczenia lokalu.

Dlatego nie warto opierać się wyłącznie na „ustnym porozumieniu” lub samym wydaniu kluczy. Jeżeli chcesz wejść do mieszkania przed aktem sprzedaży, powinno to być opisane w odrębnej umowie.

Umowa przedwstępna – podstawowe i zwykle najlepsze rozwiązanie

Umowę przedwstępną reguluje art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, tutaj: umowy sprzedaży mieszkania.

W sprawach dotyczących nieruchomości najbezpieczniej zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Ma to znaczenie z art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego: jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy nieruchomości oznacza to co do zasady wymóg formy notarialnej.

W Twojej sytuacji taka umowa powinna być jednak bardzo ostrożnie skonstruowana. Powinna zawierać wyraźne zastrzeżenie, że zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi po uzyskaniu prawomocnego zezwolenia sądu opiekuńczego na sprzedaż udziału małoletniego oraz po spełnieniu innych wymaganych formalności spadkowych, jeżeli nie zostały jeszcze zakończone.

W umowie warto opisać co najmniej:

• dane wszystkich współwłaścicieli i podstawę nabycia udziałów,
• dokładne oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej,
• cenę i sposób zapłaty,
• termin na uzyskanie zgody sądu,
• co dzieje się, gdy sąd odmówi zgody albo postępowanie nadmiernie się przedłuży,
• czy i na jakich zasadach kupujący może wcześniej korzystać z lokalu,
• rozliczenie nakładów na remont, jeśli do niego dojdzie przed sprzedażą.

Czy sama umowa przedwstępna też wymaga zgody sądu?

Tu trzeba zachować ostrożność. W praktyce i orzecznictwie występuje pogląd, że również zawarcie umowy przedwstępnej dotyczącej sprzedaży udziału małoletniego może być czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka, a więc także wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego. Wynika to z tego, że umowa taka może wiązać małoletniego obowiązkiem zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży.

Takie stanowisko prezentowano m.in. w orzecznictwie sądów powszechnych, w tym w postanowieniu Sądu Okręgowego w Kaliszu z 24 czerwca 2014 r., sygn. II Ca 202/14. Z tego powodu nie można uczciwie przyjąć, że podpisanie umowy przedwstępnej z udziałem małoletniego jest zawsze bezpieczne bez zgody sądu.

Najbezpieczniejsze warianty są dwa:

• albo zawrzeć umowę przedwstępną dopiero po uzyskaniu zgody sądu,
• albo zawrzeć ją wcześniej, ale wyłącznie po uzgodnieniu treści z notariuszem i z wyraźnym uwzględnieniem ryzyka oraz warunków rozwiązania, jeśli zgoda nie zostanie udzielona.

Jeżeli stan faktyczny jest bardziej złożony, np. jeden z rodziców małoletniego nie może go reprezentować z powodu konfliktu interesów, może pojawić się konieczność ustanowienia reprezentanta dziecka do danej czynności. Kwestia reprezentacji zależy od konkretnej sytuacji rodzinnej i etapu postępowania.

Najem albo użyczenie do czasu sprzedaży – często praktyczniejsze niż „wejście na słowo”

Jeżeli zależy Ci, aby zamieszkać w lokalu albo rozpocząć przygotowania przed finalną sprzedażą, rozsądniejsza od nieformalnego wydania mieszkania jest odrębna umowa najmu albo użyczenia.

Najem reguluje art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego – wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca płaci czynsz. Użyczenie reguluje art. 710 Kodeksu cywilnego – użyczający zezwala na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa najem bywa lepszy, bo łatwiej uregulować w nim opłaty, odpowiedzialność za szkody i zasady korzystania z lokalu. Użyczenie może być dobre, jeśli strony są zgodne i chcą jedynie tymczasowo dopuścić Cię do lokalu bez czynszu.

W obu wariantach warto wpisać:

• dokładną datę wydania lokalu,
• czy wolno prowadzić remont i jaki jego zakres jest dopuszczalny,
• kto płaci media, czynsz administracyjny i podatek od nieruchomości, jeśli ma znaczenie,
• czy nakłady podlegają zwrotowi, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku,
• obowiązek opuszczenia lokalu w razie odmowy zgody sądu lub niezawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli planujesz remont przed zakupem, nie inwestuj większych środków bez bardzo precyzyjnej umowy o nakładach. W przeciwnym razie odzyskanie pieniędzy może być trudne i sporne.

Zadatek czy zaliczka?

Jeżeli chcesz wpłacić pieniądze przed finalną sprzedażą, zwykle bezpieczniejszy jest zadatek niż zaliczka. Skutki zadatku reguluje art. 394 § 1-3 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jedna strona nie wykona umowy, druga może – co do zasady – odstąpić od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu i zadatek zatrzymać, a gdy sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Przy zaliczce takiego mechanizmu nie ma – co do zasady podlega ona po prostu zwrotowi.

W Twojej sprawie trzeba jednak uważać na jedną rzecz: brak zgody sądu może zostać potraktowany jako okoliczność, za którą strony nie ponoszą odpowiedzialności. Wtedy mechanizm „podwójnego zadatku” może nie zadziałać automatycznie tak, jak przy zwykłym zerwaniu umowy przez sprzedającego. Dlatego w umowie warto dokładnie opisać, co dzieje się z wpłaconą kwotą, gdy sąd nie wyrazi zgody albo postępowanie trwa dłużej niż ustalony termin.

Najbezpieczniej zapisać wprost:

• czy kwota ma charakter zadatku czy zaliczki,
• czy podlega zwrotowi w pełnej wysokości przy odmowie zgody sądu,
• czy strony wyłączają skutki z art. 394 Kodeksu cywilnego w razie odmowy zgody sądu,
• w jakim terminie i na jaki rachunek ma nastąpić zwrot.

Jak praktycznie zabezpieczyć transakcję – rekomendowany model

W większości podobnych spraw najrozsądniejsza konstrukcja wygląda następująco:

Taki model zwykle jest bezpieczniejszy niż próba „przyspieszenia” sprzedaży za wszelką cenę.

Czego nie robić?

W podobnych sprawach odradzam przede wszystkim:

• wpłacanie wysokiej zaliczki bez aktu notarialnego i bez jasnych zasad zwrotu,
• rozpoczynanie kosztownego remontu wyłącznie na podstawie ustnej zgody,
• przyjmowanie, że zgoda rodzica zastępuje zgodę sądu opiekuńczego przy sprzedaży udziału dziecka,
• podpisywanie wzoru umowy przygotowanego „na szybko”, bez analizy przez notariusza lub prawnika,
• zakładanie, że skoro wszyscy są zgodni, to sąd na pewno wyrazi zgodę – każda sprawa jest oceniana indywidualnie z punktu widzenia dobra dziecka.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce można ułożyć podobną transakcję i gdzie najczęściej pojawia się ryzyko.

FAQ

Czy rodzic małoletniego może sam sprzedać jego udział w mieszkaniu?

Nie. Sprzedaż udziału dziecka w nieruchomości wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego na podstawie art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy mogę dostać klucze przed finalnym aktem notarialnym?

Tak, ale najlepiej na podstawie odrębnej umowy najmu albo użyczenia. Samo wydanie kluczy bez jasnych zasad korzystania z lokalu jest ryzykowne.

Czy umowa przedwstępna zawsze jest bezpieczna?

Nie zawsze. Przy udziale małoletniego również umowa przedwstępna może wymagać wcześniejszej zgody sądu. Dlatego jej treść trzeba uzgodnić z notariuszem i dopasować do konkretnego stanu sprawy.

Czy lepsza jest zaliczka czy zadatek?

Zwykle zadatek lepiej zabezpiecza strony niż zaliczka, ale w tej sprawie trzeba dokładnie opisać skutki braku zgody sądu, bo nie zawsze będzie można automatycznie żądać podwójnego zadatku.

Czy mogę zrobić remont przed zakupem?

Możesz tylko wtedy, gdy sprzedający wyraźnie się na to zgodzą, a zasady rozliczenia nakładów będą zapisane w umowie. Bez tego ryzykujesz spór o zwrot kosztów.

Źródła

• art. 101 § 3 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 158, art. 348, art. 389, art. 390, art. 394, art. 659 § 1, art. 710 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• postanowienie Sądu Okręgowego w Kaliszu z 24 czerwca 2014 r., sygn. II Ca 202/14