Użyczenie mieszkania znajomym a najem – skutki podatkowe

Kiedy udostępnienie mieszkania jest użyczeniem, a kiedy najmem?

Zgodnie z art. 710 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Najważniejszą cechą użyczenia jest więc nieodpłatność.

Z kolei zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli więc za samo korzystanie z mieszkania należna jest kwota stanowiąca wynagrodzenie właściciela, mamy do czynienia z najmem.

W praktyce nie rozstrzyga sama nazwa użyta przez strony. Zgodnie z art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego w umowach należy raczej badać zgodny zamiar stron i cel umowy aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. To oznacza, że przelew opisany jako „czynsz” nie przesądza jeszcze o najmie, ale może być dla urzędu skarbowego sygnałem, że trzeba badać, czy właściciel nie otrzymywał jednak wynagrodzenia.

Jeżeli znajoma zwracała tylko rzeczywiście ponoszone koszty związane z korzystaniem z lokalu, a Pan nie osiągał na tym zarobku ani innej korzyści majątkowej, zasadniczo można bronić stanowiska, że była to umowa użyczenia, a nie najem.

Jakie koszty może ponosić biorący w użyczenie?

Art. 713 Kodeksu cywilnego stanowi, że biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. W przypadku mieszkania chodzi zwykle o takie wydatki, które są związane z normalnym korzystaniem z lokalu.

Najbezpieczniej odróżnić dwie grupy opłat:

Jeżeli chce Pan uporządkować podobne rozliczenia także od strony mieszkaniowej, warto zobaczyć materiały z działu najem mieszkania.

Zwrot mediów a przychód w PIT

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie opodatkowuje samego technicznego przepływu pieniędzy, jeżeli po stronie podatnika nie dochodzi do definitywnego przysporzenia majątkowego. Przychodem są co do zasady otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń – art. 11 ust. 1 ustawy o PIT.

Jeżeli więc właściciel mieszkania tylko pobiera od znajomej zwrot kosztów mediów zużytych przez nią i następnie przekazuje te środki dalej lub wcześniej sam je pokrył, można argumentować, że nie uzyskuje przychodu, bo nie zostaje wzbogacony.

Takie podejście znajduje potwierdzenie w praktyce interpretacyjnej, w tym m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 marca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ – w części dotyczącej opłat licznikowych. Organ wskazał tam, że zwrot kosztów mediów rozliczanych według faktycznego zużycia nie stanowi po stronie użyczającego przychodu.

Zwrot opłat stałych – gdzie pojawia się problem

Większe ryzyko podatkowe dotyczy opłat, które obciążają właściciela niezależnie od tego, kto mieszka w lokalu. W praktyce mogą to być np. fundusz remontowy, część opłat administracyjnych albo podatek od nieruchomości.

W przywołanej interpretacji z 21 marca 2022 r. Dyrektor KIS uznał, że pokrywanie przez biorącego w użyczenie takich należności może oznaczać zwolnienie właściciela z długu. W takim ujęciu po stronie właściciela miałby powstać przychód z innych źródeł na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy o PIT.

To stanowisko bywa krytykowane, ale trzeba liczyć się z tym, że urząd może je zastosować. Oznacza to, że nawet gdy relacja nie jest najmem, część wpłat może zostać zakwalifikowana jako opodatkowany przychód z innych źródeł, rozliczany według skali podatkowej w zeznaniu rocznym.

Nie byłby to wtedy przychód z najmu opodatkowany ryczałtem, lecz przychód z innych źródeł rozliczany na zasadach ogólnych. Jeżeli szuka Pan szerszego tła dla takich rozliczeń, pomocny może być także dział podatek dochodowy.

Czy w opisanej sytuacji był najem?

Na podstawie przedstawionych informacji bardziej prawdopodobne jest, że chodziło o użyczenie, a nie o najem, o ile: Przy długotrwałym użyczeniu pojawia się też pytanie o bezpieczeństwo prawa własności; osobno wyjaśniamy, czy osoba korzystająca z mieszkania na podstawie użyczenia może doprowadzić do zasiedzenia.

• nie była należna odrębna kwota za samo prawo do mieszkania,
• znajoma zwracała wyłącznie rzeczywiste koszty związane z lokalem,
• z rozliczeń nie wynikało, że właściciel osiąga stały dodatni wynik finansowy.

To, że łączne koszty ponoszone przez Pana były zbliżone do otrzymanych wpłat albo nawet je przewyższały, wzmacnia argument, że nie chodziło o zarobkowy najem. Nie daje to jednak pełnej gwarancji bezpieczeństwa podatkowego, bo organ może rozbić wpłaty na części i odmiennie ocenić media oraz opłaty stałe.

Samo to, że rozliczył Pan wcześniej 8,5% ryczałtu, nie przesądza jeszcze o prawidłowej kwalifikacji prawnej. Istotne jest to, jaki był rzeczywisty charakter świadczeń. Obecnie przychody z najmu prywatnego co do zasady rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale tylko wtedy, gdy faktycznie występuje przychód z najmu. Jeżeli nie ma najmu albo nie ma przysporzenia, samo wcześniejsze zapłacenie ryczałtu nie zmienia natury stosunku prawnego.

Jak bezpiecznie ułożyć takie rozliczenia na przyszłość?

Jeżeli chce Pan ograniczyć ryzyko sporu z urzędem skarbowym, warto:

• sporządzić prostą pisemną umowę użyczenia, w której wyraźnie wskazano, że korzystanie z lokalu jest nieodpłatne,
• oddzielić w rozliczeniach media zależne od zużycia od opłat stałych,
• unikać określeń sugerujących najem, takich jak „czynsz za mieszkanie”, jeżeli rzeczywiście chodzi tylko o zwrot kosztów,
• gromadzić rachunki, rozliczenia administracyjne i zestawienia pokazujące, jakie koszty były faktycznie refundowane,
• rozważyć, czy opłaty stałe nie powinny pozostać po stronie właściciela bez refakturowania na korzystającego.

Jeżeli sprawa dotyczy już minionych lat, możliwe działania zależą od konkretnego stanu faktycznego: treści przelewów, sposobu rozliczeń, złożonych deklaracji i tego, czy doszło do nadpłaty albo zaniżenia podatku. W takiej sytuacji przed korektą warto przeanalizować dokumenty.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobne stany faktyczne mogą prowadzić do różnych skutków podatkowych.

FAQ

Czy nazwanie przelewu „czynszem” automatycznie oznacza najem?

Nie. Zgodnie z art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego liczy się rzeczywisty zamiar stron i sens rozliczeń. Taki opis przelewu może jednak utrudnić obronę stanowiska, że chodziło tylko o użyczenie.

Czy zwrot rachunków za prąd i wodę trzeba opodatkować?

Co do zasady nie, jeżeli to tylko zwrot kosztów faktycznego zużycia i właściciel nie osiąga przysporzenia. Każdą sprawę trzeba jednak ocenić według dokumentów i sposobu rozliczeń.

Czy fundusz remontowy może być neutralny podatkowo?

To najbardziej sporny element. Fiskus może uznać, że pokrycie funduszu remontowego przez korzystającego daje właścicielowi przychód z innych źródeł, ponieważ jest to obciążenie właściciela lokalu.

Czy można skorygować wcześniej zapłacony ryczałt?

Bywa to możliwe, ale wymaga analizy konkretnego roku, deklaracji, terminów i dokumentów. Przed korektą warto ustalić, czy rzeczywiście nie było przychodu z najmu albo czy nie powstał inny przychód.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności Dz.U., art. 65 § 2, art. 659 § 1, art. 710, art. 713.

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności Dz.U., art. 10 ust. 1 pkt 6 i pkt 9, art. 11 ust. 1, art. 20 ust. 1.

3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 marca 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ.