Użyczenie czy wynajem, różnice i skutki podatkowe przy udostępnieniu mieszkania znajomym

Kiedy mamy do czynienia z użyczeniem? Kluczowe cechy umowy według Kodeksu cywilnego

W myśl art. 710 Kodeksu cywilnego (K.c.): Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy, w zakresie przewidzianym umową i przepisami prawa. Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z uwagi na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający, umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Użyczenie nie jest też umową wzajemną.

Następnie wskażmy, że w myśl art. 713 K.c.: Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Zwykłe koszty utrzymania rzeczy to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie, np. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw itp.

W konsekwencji jeżeli mieszkanie zostało znajomej udostępnione nieodpłatnie i ponosi ona tylko opłaty eksploatacyjne – które zwraca Panu, a Pan dokonuje zapłaty na rzecz dostawców – to mamy do czynienia z umową użyczenia, a nie z umową najmu. Nie ma też znaczenia fakt, że określacie Państwo te kwoty jako czynsz, ponieważ zgodnie z art. 65 K.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Nie mamy do czynienia z najmem i nie ma zastosowania opodatkowane w formie ryczałtu 8,5% (nie osiąga Pan przysporzenia majątkowego w postaci czynszu za wynajem lecz otrzymuje jedynie zwrot wydatków, które jest Pan zobowiązany ponosić jako właściciel nieruchomości).

Czy użyczenie generuje obowiązki podatkowe? Stanowisko organów podatkowych

Jeżeli chodzi o ewentualne skutki podatkowe, warto zwrócić uwagę na Pismo z dnia 21.03.2022 r. wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ, Rozliczanie PIT w związku z nieodpłatnym użyczeniem lokalu mieszkalnego:

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy, stwierdzić należy, iż w związku z nieodpłatnym przekazaniem lokalu mieszkalnego do używania po stronie Pana – jako osoby użyczającej, nie powstał przychód podlegający opodatkowaniu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, Pan jako użyczający nie osiągnął z tytułu bezpłatnego użyczenia lokalu mieszkalnego dochodu skutkującego powstaniem obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Również wydatki ponoszone przez biorącego w użyczenie tytułem zapłaty za media (energia elektryczna, gaz, woda) oraz pozostałe opłaty licznikowe (tj. rozliczane na podstawie wskazań liczników) wchodzące w skład czynszu nie stanowią po Pana stronie jakiegokolwiek przychodu. Nie poniósłby Pan tych kosztów, gdyby nie to, że korzystał z tego lokalu biorący w użyczenie (Pana kolega).

W konsekwencji w zakresie, w jakim znajoma zwraca Panu opłaty za media rozliczane w oparciu o liczniki – czyli de facto za media, które sama zużyła – po Pana stronie nie pojawia się żaden obowiązek podatkowy.

Trzeba wskazać, że w tej samej interpretacji organ podatkowy stwierdził:

Natomiast zapłata przez biorącego w użyczenie (Pana kolegi) świadczenia pieniężnego w postaci opłat za czynsz, z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, jest swoistym zwolnieniem Pana z długu w postaci zapłaty za Pana należności, którą i tak musiałby Pan zapłacić w związku z własnością (posiadaniem) rzeczy – tj. w przedmiotowej sprawie lokalu mieszkalnego, nawet w sytuacji, gdyby Pan z tego lokalu mieszkalnego nie korzystał.

W konsekwencji, kwota czynszu, która była ponoszona przez biorącego w użyczenie, z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, stanowi dla Pana przychód z innych źródeł i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych, stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 20 ust. 1 i art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zwrot opłat stałych – kiedy powstaje przychód podlegający opodatkowaniu?

W ocenie fiskusa wyrażonej w przywołanej interpretacji (na marginesie dodajmy, że mocno krytykowanej), jeżeli osoba biorąca w użyczenie pokrywa wydatki właściciela nierozliczane w oparciu o liczniki (np. zwraca koszt podatku od nieruchomości czy koszt opłat do spółdzielni/wspólnoty), to po stronie właściciela pojawia się przychód podatkowy, przy czym jest to przychód nie z najmu ale z tzw. innych źródeł, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 20 ust. 1 ustawy PIT. Tego rodzaju przychód jest opodatkowany na zasadach ogólnych wg skali podatkowej w zeznaniu rocznym (12% PIT).

W opisanej sprawie należy przyjąć, że mamy do czynienia z umową użyczenia. Z Pana punktu widzenia organ podatkowy może przyjąć, że przychód podlegający opodatkowaniu powstał w zakresie, w jakim otrzymał Pan zwrot wydatku poniesionego na opłacenie stałych „nielicznikowych” kosztów (z opisu: „świadczenia na rzecz administracji oraz fundusz remontowy”).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350