Podatek z tytułu najmu lokalu

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in.:

• „pozarolnicza działalność gospodarcza,
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”.

Do źródła „najem, podnajem, dzierżawa…” nie wchodzą przychody z najmu składników związanych z działalnością gospodarczą, przychód z takiego wynajmu mieści się w źródle „pozarolnicza działalność gospodarcza”. Opodatkowanie podatkiem zryczałtowanym najmu nieruchomości będącej składnikiem majątku w prowadzonej działalności jest wykluczone – wynika to bezpośrednio z ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, której art. 2 ust. 1a stanowi, iż osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, tylko jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jeśli zatem nieruchomość, o której mowa, zostanie uznana przez organ podatkowy (a brak jest kryteriów sztywno określających warunki) za związaną z działalnością, nie będzie możliwe opodatkowanie ryczałtem przychodu uzyskanego z najmu – np. w sytuacji gdy nieruchomość jest środkiem trwałym w działalności gospodarczej. W takiej sytuacji, moim zdaniem, należałoby działalność wznowić.

Jeśli warunek niezwiązania z działalnością jest spełniony, to jako osoba fizyczna osiągająca przychody z tytułu umowy najmu będzie Pan mógł opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – obecnie jego wysokość to 8,5%.

Zgodnie z ustawą opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają m.in. otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Co do zasady pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego – do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku rozpoczęcia działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego i niezłożenia w określonym terminie oświadczenia podatnik jest obowiązany do założenia właściwych ksiąg i opłacania podatku na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym. Te same zasady stosuje się w przypadku osiągania przychodów z tytułu umowy najmu, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio.

Podatek od towarów i usług rządzi się zupełnie innymi, odrębnymi prawami od ustaw dotyczących podatków dochodowych. Podzielają to zdanie eksperci, m.in. Radosław Kowalski wskazuje, że „to, w jaki sposób podatnik opodatkowuje przychody/dochody z najmu podatkiem dochodowym nie ma żadnego znaczenie na płaszczyźnie podatku od towarów i usług” (Vademecum Doradcy Podatkowego, 09/2010).

Zatem to, czy w omawianym przypadku dojdzie do opodatkowania podatkiem VAT, zależy od stanu faktycznego.

Wychodząc poza zakres Pańskiego pytania, pozwolę sobie zacytować fragment komentarza Tomasza Krywana Komentarz praktyczny – Najem a podatek od towarów i usług (Vademecum Doradcy Podatkowego, 09/2010], który, dokonując dokładnej i szerokiej analizy problemu, wskazuje m.in.:

 „Do faktycznego opodatkowania usług wynajmu dochodzi jednak stosunkowo rzadko – większość z tych podatników to podatnicy zwolnieni od podatku VAT. Spowodowane jest to przede wszystkim zwolnieniem przedmiotowym obejmującym usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (PKWiU ex 70.20.11), które wynika z art. 43 ust. 1 pkt 1 w zw. z poz. 4 załącznika nr 4 do u.p.t.u. Ponadto podatnicy świadczący usługi najmu mogą na zasadach ogólnych korzystać ze zwolnienia podmiotowego, które w 2010 r. obejmuje podatników, u których wartość sprzedaży opodatkowanej w 2009 r. nie przekroczyła 100.000 zł (zob. art. 113 ust. 1 u.p.t.u. w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 2 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 215, poz. 1666) – dalej n.u.p.t.u.); w przypadku podatników rozpoczynających wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu w 2010 r. wartość sprzedaży opodatkowanej określa się w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym – zob. art. 113 ust. 9 u.p.t.u. w zw. z art. 113 ust. 1 u.p.t.u. w zw. z art. 2 ust. 1 n.u.p.t.u.). W konsekwencji są podatnikami zwolnionymi od podatku świadczące usługi najmu:

1. podmioty, które poza świadczeniem usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe nie wykonują żadnych innych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (podmioty takie są podatnikami wykonującymi wyłącznie czynności zwolnione przedmiotowo od podatku VAT),
2. w 2010 r. podmioty, u których wartość sprzedaży opodatkowanej (w tym wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu, z wyłączeniem wartości usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe – przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego nie bierze się pod uwagę wartości sprzedaży zwolnionej przedmiotowo – zob. art. 113 ust. 2 u.p.t.u.) nie przekroczyła w 2009 r. 100.000 zł (względnie limitu 100.000 w proporcji do okresu prowadzonej w 2010 r. sprzedaży). (…)

Zdarza się, że wynajmującymi (w szczególności wynajmującymi nieruchomości) są osoby fizyczne będące czynnymi podatnikami VAT w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej (w rozumieniu u.s.d.g.) w innym zakresie niż najem. W przypadku takim (przy założeniu, że najem jest wykonywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych) najem winien być traktowany na równi z «normalnymi» czynnościami podlegającymi opodatkowaniu wykonywanymi przez takiego podatnika”.