Przeznaczenie środków ze sprzedaży mieszkań na własne cele mieszkaniowe,

W Państwa przypadku w ogóle należy rozważyć, czy istnieje możliwość korzystania z ulgi tzw. mieszkaniowej. Co do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 roku, zastosowanie ma art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dodany przez art. 1 pkt 11 lit. a tiret siedemnaste ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316), który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Moim zdaniem sposób rozdysponowania pieniędzmi nie jest zgodny ze zwolnieniem, które ustawodawca umieścił w ustawie. Przytoczony powyżej przepis przewiduje zwolnienie ze względu na „własne cele mieszkaniowe” – jest to cel nadrzędny, przez pryzmat, którego należy interpretować ww. przepis. Zatem spłata kredytów zaciągniętych na dwa mieszkania, które od dłuższego czasu Pani przeznacza pod wynajem, nie jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe. Jednakże takiej interpretacji nie stosują wszystkie organy. Niektóre biorą pod uwagę jedynie literalne brzmienie ust. 25 ww. artykułu, który wskazuje, że za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,

3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
   1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
   2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
   3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
   4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Zatem w świetle powyższego spłata kredytów zaciągniętych na dwa mieszkania, które od dłuższego czasu Pani przeznacza pod wynajem, jest możliwa w ramach zwolnienia, zakładając, że kredyty zostały zaciągnięte właśnie na omawiane własne cele mieszkaniowe.

Ustawa nie stanowi nigdzie, że ze zwolnienia można skorzystać tylko jeden raz; brak jest zatem ograniczenia.

Problem w Pani przypadku może pojawić się za 2 lata, gdyż obecnie, jako że zwolnienie obowiązuje od 1 stycznia 2009 roku, brak jest jeszcze sporów na jego gruncie z organami, również brak jest urzędowych interpretacji. Powód jest prosty: nikt jeszcze tego z US nie rozliczał. Trudno zatem przewidzieć, jak liberalne będą organy w 2011 roku, jakie pojawią się orzeczenia czy interpretacje.

Moim zdaniem przepis jest na tyle nieprecyzyjny, że pozwala na opisany przez Panią proceder. Z punktu widzenia celu zwolnienia jest to jednak wypaczenie intencji ustawodawcy.

Reasumując, jeżeli istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia, dobrym wyjściem byłoby skierowanie wniosku o wydanie wiążącej interpretacji do Ministra Finansów na druku ORD-IN, gdyż jak wykazałem powyżej, obowiązujący przepis może być różnie interpretowany w Państwa sytuacji.

Na marginesie zaznaczę, że niedawno miałem do czynienia z przypadkiem rozliczania się ze zwolnienia na własne cele mieszkaniowe obowiązującego uprzednio – organy odmówiły podatnikowi po upływie 2 lat prawa do zwolnienia, gdyż nie mieszkał w mieszkaniu, które nabył w ramach zwolnienia. Organy powoływały się właśnie na „własne cele mieszkaniowe” jako na przesłankę nadrzędną, która nie została spełniona.

Kończąc, zaznaczę, że jeżeli w dalszym okresie planują Państwo sprzedaże, zakupy i wynajem mieszkań, to należy rozważyć założenie działalności gospodarczej, nie tyle nawet ze względu na aspekt, o którym Państwo piszą, lecz na definicję działalności gospodarczej zamieszczoną w ustawach podatkowych. Już w tym momencie na gruncie ustawy o VAT można rozważać, czy nie mamy do czynienia z działalność gospodarczą. Zgodnie z ustawodawcą na gruncie VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W Państwa przypadku mamy zamiar częstotliwości i nawet więcej niż „jednorazowe okoliczności”. Jest to jednak szeroki, odrębny temat.