Po rozstaniu jedno z partnerów spłaca kredyt za wspólny dom – jak się rozliczyć?

Rozliczenie byłych konkubentów po rozstaniu

W konkubinacie nie powstaje ustawowa wspólność majątkowa taka jak w małżeństwie. To oznacza, że po rozstaniu nie stosuje się automatycznie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego o podziale majątku wspólnego małżonków. Rozliczenia zależą więc od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, kto podpisał umowę kredytową, kto faktycznie spłacał raty oraz z czyich pieniędzy finansowano wkład własny i późniejsze nakłady.

Jeżeli dom został nabyty do współwłasności, podstawowe znaczenie mają przepisy o współwłasności z art. 195 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Z kolei same rozliczenia spłat kredytu między współdłużnikami wynikają przede wszystkim z przepisów o solidarności dłużników, zwłaszcza z art. 366 § 1 oraz art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli poza współwłasnością występowały także przesunięcia majątkowe bez odrębnej umowy, w praktyce mogą mieć zastosowanie również przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu, czyli art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego. Potwierdza to utrwalona linia orzecznicza Sądu Najwyższego dotycząca rozliczeń po ustaniu konkubinatu.

Gdy tylko jedno z partnerów spłaca raty kredytu

Jeżeli oboje byli partnerzy są stronami umowy kredytu, to wobec banku pozostają dłużnikami solidarnymi, o ile tak wynika z umowy. Zgodnie z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna. W praktyce bank nie musi dzielić rat „po połowie” i może dochodzić pełnej spłaty od tego współkredytobiorcy, który faktycznie płaci.

To jednak dotyczy relacji z bankiem, a nie ostatecznych rozliczeń między byłymi partnerami. Jeżeli jeden z nich spłacił więcej, niż wynika z jego udziału w długu, może wystąpić z roszczeniem regresowym wobec drugiego. Podstawą jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z tego stosunku nic innego nie wynika, dłużnik może żądać zwrotu w częściach równych.

W typowej sytuacji oznacza to możliwość żądania zwrotu połowy rat zapłaconych po rozstaniu, ale nie zawsze będzie to dokładnie 50%. Inny wynik może wynikać z umowy między stronami, różnych udziałów we własności nieruchomości, ustaleń co do finansowania domu albo szczególnych okoliczności sprawy.

Wyłączne korzystanie z domu przez byłego partnera

Jeżeli po rozstaniu jeden z byłych partnerów sam mieszka w całym domu, a drugi się wyprowadził, znaczenie mają także przepisy o współwłasności. Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli więc jeden współwłaściciel wyłącznie korzysta z całej nieruchomości, a drugi jest faktycznie tego pozbawiony, możliwe są dodatkowe roszczenia rozliczeniowe. Ich zakres zależy jednak od stanu faktycznego: czy wyprowadzka była dobrowolna i definitywna, czy drugi partner sprzeciwiał się wspólnemu korzystaniu, czy istniały ustalenia co do zamieszkiwania dzieci, a także czy strona korzystająca ponosi sama koszty utrzymania domu.

W orzecznictwie dopuszcza się dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy wspólnej ponad udział, gdy jeden współwłaściciel pozbawia drugiego współposiadania. W praktyce takie roszczenie bywa łączone z postępowaniem o zniesienie współwłasności albo dochodzone odrębnie, ale wymaga dobrego udowodnienia sposobu korzystania z domu oraz okresu, którego dotyczy żądanie.

Zniesienie współwłasności domu

Jeżeli byli partnerzy są współwłaścicielami domu, każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenie to co do zasady nie ulega przedawnieniu. Sąd może dokonać zniesienia współwłasności przede wszystkim przez:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej, jeżeli jest możliwy, zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego,
• przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego,
• sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty stosownie do udziałów.

W praktyce przy domu jednorodzinnym najczęściej wchodzi w grę przyznanie własności jednemu z byłych partnerów ze spłatą drugiego albo sprzedaż nieruchomości. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, sąd może rozstrzygnąć o własności między współwłaścicielami, ale samo orzeczenie nie usuwa automatycznie odpowiedzialności wobec banku. Dopóki bank nie zgodzi się na przejęcie długu przez jedną osobę albo nie dojdzie do spłaty kredytu, oboje współkredytobiorcy mogą nadal odpowiadać zgodnie z umową kredytową.

Z przejęciem długu wiąże się art. 519 § 2 pkt 2 Kodeksu cywilnego, a skuteczność takiego przejęcia wobec wierzyciela wymaga zgody wierzyciela zgodnie z art. 519 § 2 i art. 522 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że były partner nie może samodzielnie „wypisać” drugiej osoby z kredytu bez zgody banku.

Jak rozliczyć wkład własny pochodzący od jednego partnera

Jeżeli wkład własny do zakupu domu pochodził wyłącznie z pieniędzy jednego partnera, na przykład ze spadku, nie oznacza to jeszcze automatycznie, że drugi partner nie ma żadnych praw do udziału wpisanego w akcie notarialnym. Własność nieruchomości wynika z treści umowy przenoszącej własność i wpisu do księgi wieczystej, a nie z samego źródła finansowania.

Jednocześnie pieniądze wyłożone przez jednego partnera mogą podlegać odrębnemu rozliczeniu. Tu kluczowe jest ustalenie, jaki był charakter tej wpłaty:

• czy była to darowizna na rzecz obojga,
• czy nakład jednego współwłaściciela na wspólną nieruchomość,
• czy pożyczka lub inne uzgodnione finansowanie,
• czy wydatek, który strony traktowały jako definitywne partycypowanie bez późniejszego zwrotu.

Jeżeli brak wyraźnej umowy, sąd będzie oceniał całokształt okoliczności: przelewy, korespondencję, treść aktu notarialnego, sposób spłaty kredytu, oświadczenia składane w banku oraz to, jak strony rozumiały swoje rozliczenia w chwili zakupu nieruchomości. W niektórych sprawach zastosowanie znajduje art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Przepis ten bywa istotny przy rozliczaniu nakładów i kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej.

Jakie kroki podjąć w praktyce

W sprawie podobnej do opisanej zwykle warto działać równolegle na kilku poziomach.

Przed wniesieniem sprawy do sądu warto skierować do byłego partnera pisemne wezwanie do zapłaty, wskazując dokładnie:

• jakie raty zostały zapłacone samodzielnie,
• jakiej kwoty zwrotu Pani żąda,
• w jakim terminie ma nastąpić zapłata,
• że brak zapłaty spowoduje skierowanie sprawy do sądu.

Takie wezwanie nie jest zawsze warunkiem pozwu, ale porządkuje materiał dowodowy i bywa ważne przy dochodzeniu odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy można przestać płacić raty?

W relacji z bankiem sam fakt rozstania nie daje bezpiecznego prawa do zaprzestania spłaty. Jeżeli kredyt jest wspólny, brak spłat może skutkować wypowiedzeniem umowy, naliczaniem odsetek za opóźnienie, wpisami do baz dłużników, a w dalszej kolejności dochodzeniem roszczeń z całego majątku osobistego dłużników oraz z obciążonej hipoteką nieruchomości.

Dlatego decyzję o zaprzestaniu spłat trzeba oceniać bardzo ostrożnie. Czasem lepszym rozwiązaniem jest dalsze regulowanie rat z jednoczesnym bieżącym dokumentowaniem wpłat i dochodzeniem regresu od byłego partnera. W innych sprawach możliwe bywa renegocjowanie umowy z bankiem, sprzedaż domu lub refinansowanie kredytu przez jedną osobę, ale to zawsze wymaga analizy zdolności kredytowej i zgody banku.

Przedawnienie roszczeń między byłymi partnerami

Roszczenie regresowe z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego oraz roszczenia o zapłatę co do zasady mają charakter majątkowy i podlegają przedawnieniu według zasad z art. 118 Kodeksu cywilnego. W konkretnym przypadku termin trzeba ustalać z uwzględnieniem podstawy prawnej danego żądania i dat wymagalności poszczególnych kwot. Nie warto więc odkładać działań, zwłaszcza gdy raty są płacone od dłuższego czasu tylko przez jedną osobę.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne mogą być rozliczenia po rozstaniu, mimo że problem dotyczy tego samego domu lub kredytu.

FAQ

Czy mogę żądać od byłego partnera zwrotu połowy każdej raty?

Najczęściej tak, jeśli oboje jesteście współkredytobiorcami i brak jest innych ustaleń. Podstawą jest art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. W konkretnej sprawie proporcja może być jednak inna, jeśli wynika to z umowy lub szczególnych okoliczności.

Czy bank musi obciążać ratą także drugiego partnera?

Nie. Przy solidarności z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego bank może dochodzić całości od jednego dłużnika, od obu albo od każdego z osobna.

Czy mogę żądać sprzedaży domu?

Jeżeli jesteście współwłaścicielami, może Pani żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Jednym ze sposobów zakończenia współwłasności może być sprzedaż nieruchomości.

Czy wyprowadzka z domu pozbawia mnie praw do nieruchomości?

Nie, sama wyprowadzka nie powoduje utraty udziału we własności. Może jednak wpływać na ocenę roszczeń dotyczących korzystania z domu, dlatego ważne są okoliczności wyprowadzki i późniejsze zachowanie stron.

Czy wkład własny ze spadku jednego partnera zawsze wraca do niego w całości?

Nie zawsze. To zależy od tego, jak prawnie zakwalifikować tę wpłatę i jakie były ustalenia stron. Potrzebne są dokumenty i analiza, czy była to darowizna, nakład, pożyczka czy inna forma finansowania.

Źródła

• art. 118, art. 195, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 366 § 1, art. 376 § 1, art. 405, art. 481 § 1 i § 2, art. 519 § 2 pkt 2, art. 522 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 1966 r., III PZP 28/66
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., III CZP 62/69
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1996 r., III CZP 70/96
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., IV CKN 32/00
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 18 stycznia 2013 r., V ACa 988/12
• wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 31 października 2012 r., I ACa 924/12