Pleśń w mieszkaniu a wypowiedzenie najmu i zwrot kaucji

Odpowiedzialność wynajmującego za wady mieszkania - pleśń na ścianach

Umowa najmu polega na tym, że wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca płaci umówiony czynsz. Wynika to z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. W przypadku lokalu mieszkalnego wynajmujący ma obowiązek wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Taki obowiązek wynika z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w lokalu pojawia się rozległa pleśń, zawilgocenie lub grzyb, trzeba ustalić przyczynę problemu. Inaczej ocenia się wadę wynikającą z nieszczelności budynku, mostków termicznych, wad wentylacji albo wcześniejszego zawilgocenia ścian, a inaczej sytuację, w której problem powstał wyłącznie przez niewłaściwe używanie lokalu przez najemcę, na przykład stałe suszenie prania bez wentylacji i brak ogrzewania zimą.

Jeżeli pleśń wynika z przyczyn leżących po stronie lokalu lub budynku, najemca może powoływać się na przepisy o wadach rzeczy najętej. Art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego daje najemcy prawo żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, które ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku. Jeżeli wada uniemożliwia przewidziane w umowie używanie lokalu albo zagraża zdrowiu, w grę wchodzą dalej idące uprawnienia.

W praktyce spory o pleśń w mieszkaniu często dotyczą tego, czy jest to wada budynku, czy skutek sposobu korzystania z lokalu. Dlatego od początku warto gromadzić dowody: zdjęcia z datą, nagrania, korespondencję z wynajmującym, zgłoszenia do administracji, protokoły, rachunki za środki odgrzybiające, a przy problemach zdrowotnych również dokumentację medyczną.

Kiedy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminu?

Najważniejszy przepis w sprawach pleśni zagrażającej zdrowiu to art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Oznacza to, że przy wadzie zagrażającej zdrowiu nie trzeba czekać do końca umowy zawartej na czas oznaczony ani do upływu miesięcznego lub innego terminu wypowiedzenia. Uprawnienie z art. 682 Kodeksu cywilnego ma charakter szczególny i dotyczy bezpieczeństwa korzystania z lokalu.

Nie każda pojedyncza plamka na ścianie automatycznie uzasadnia natychmiastowe rozwiązanie umowy. Znaczenie mają między innymi: zakres zagrzybienia, miejsce występowania pleśni, czas narastania problemu, zapach stęchlizny, wpływ na zdrowie domowników, reakcja wynajmującego, a także to, czy najemca prawidłowo korzystał z lokalu.

Jak prawidłowo złożyć wypowiedzenie najmu z powodu pleśni?

Oświadczenie o wypowiedzeniu najlepiej złożyć na piśmie albo co najmniej w formie pozwalającej wykazać jego doręczenie, na przykład listem poleconym, e-mailem wskazanym w umowie lub wiadomością z potwierdzeniem odbioru. Art. 60 Kodeksu cywilnego dopuszcza złożenie oświadczenia woli przez każde zachowanie, które ujawnia wolę w sposób dostateczny, ale w sporze sądowym najważniejsze będzie udowodnienie, co dokładnie zostało złożone i kiedy dotarło do wynajmującego.

W wypowiedzeniu warto wskazać, że najemca korzysta z prawa wynikającego z art. 682 Kodeksu cywilnego, ponieważ wady lokalu w postaci pleśni, grzyba lub zawilgocenia zagrażają zdrowiu najemcy albo domowników. Dobrze opisać, gdzie występuje pleśń, kiedy została zauważona, kiedy zgłoszono ją wynajmującemu i dlaczego dalsze zamieszkiwanie jest niebezpieczne.

Jeżeli umowa najmu wymaga formy pisemnej dla wypowiedzeń, należy zachować tę formę. W przypadku umowy zawartej na czas dłuższy niż rok trzeba też pamiętać o art. 660 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. Sam przepis dotyczy zawarcia umowy, ale w praktyce przy takiej umowie pisemne wypowiedzenie jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem dowodowym.

Czy trzeba wcześniej wzywać wynajmującego do usunięcia pleśni?

Przy art. 682 Kodeksu cywilnego, czyli wadzie lokalu zagrażającej zdrowiu, przepis nie wymaga wcześniejszego wyznaczenia wynajmującemu dodatkowego terminu na naprawę. Najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wada rzeczywiście zagraża zdrowiu.

Mimo to, jeżeli sytuacja nie wymaga natychmiastowej wyprowadzki, warto zgłosić wadę wynajmującemu i zażądać pilnego usunięcia przyczyny zawilgocenia. Takie zgłoszenie wzmacnia pozycję dowodową najemcy. Pokazuje, że problem istniał, został zakomunikowany i nie był jedynie pretekstem do wcześniejszego zakończenia umowy.

Jeżeli wada nie zagraża zdrowiu, ale ogranicza przydatność lokalu, podstawą może być art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli żądanie obniżenia czynszu. Jeżeli wada uniemożliwia używanie lokalu zgodnie z umową, a wynajmujący jej nie usuwa, znaczenie może mieć art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego. Dobór podstawy prawnej zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Rozliczenie czynszu po wypowiedzeniu

Najemca powinien zapłacić czynsz za okres, w którym faktycznie korzystał z lokalu, chyba że skutecznie dochodzi obniżenia czynszu z powodu wad na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wypowiedzenie bez zachowania terminu jest skuteczne, wynajmujący nie może żądać czynszu za dalsze miesiące tylko dlatego, że umowa pierwotnie została zawarta na rok.

W praktyce należy jasno rozdzielić trzy kwestie: datę doręczenia wypowiedzenia, datę opróżnienia lokalu i datę zwrotu kluczy. Najbezpieczniej sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, wpisać w nim stan liczników, opisać widoczne ogniska pleśni oraz wykonać dokumentację fotograficzną w dniu zdania lokalu.

Zwrot kaucji po rozwiązaniu umowy najmu

Kaucja przy najmie lokalu mieszkalnego zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ten sam przepis przewiduje, że kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal według stawki z dnia zawarcia umowy.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu albo nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. W praktyce potrąceniu mogą podlegać na przykład zaległy czynsz, nierozliczone media albo szkody w lokalu, ale wynajmujący powinien wykazać podstawę i wysokość potrącenia.

W przypadku najmu okazjonalnego szczególne zasady dotyczące kaucji zawiera art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Przy takim najmie kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu, a jej zwrot następuje w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela z tytułu najmu.

Wynajmujący nie może zatrzymać kaucji wyłącznie jako swoistej kary za wcześniejsze opuszczenie lokalu, jeżeli najemca skutecznie wypowiedział umowę na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wynajmujący odmawia zwrotu, najemca powinien wysłać pisemne wezwanie do zapłaty, wskazać numer rachunku bankowego i wyznaczyć termin, na przykład 7 dni od doręczenia wezwania.

Jakie dowody przygotować na wypadek sporu z wynajmującym?

W sporze o skuteczność wypowiedzenia i zwrot kaucji najemca powinien być gotowy wykazać, że wada lokalu rzeczywiście istniała i miała charakter zagrażający zdrowiu. Ciężar dowodu co do faktów, z których strona wywodzi skutki prawne, wynika z art. 6 Kodeksu cywilnego.

Przydatne dowody to w szczególności:

• umowa najmu oraz aneksy,
• potwierdzenie wpłaty kaucji,
• zdjęcia i nagrania pokazujące pleśń, najlepiej z datą wykonania,
• korespondencja z wynajmującym i administracją budynku,
• pisemne wypowiedzenie wraz z potwierdzeniem doręczenia,
• protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia z dnia zwrotu kluczy,
• zaświadczenia lekarskie, jeżeli domownicy mieli objawy zdrowotne,
• opinia rzeczoznawcy budowlanego, kominiarza lub specjalisty od wentylacji, jeżeli przyczyna wilgoci jest sporna.

Co zrobić, gdy wynajmujący grozi pozwem?

Sama groźba skierowania sprawy do sądu nie oznacza, że najemca musi płacić czynsz do końca umowy. Jeżeli przesłanki z art. 682 Kodeksu cywilnego są spełnione, najemca może bronić się, wykazując istnienie wady zagrażającej zdrowiu oraz prawidłowe złożenie wypowiedzenia.

Jeżeli wynajmujący wystąpi o zapłatę czynszu za okres po wypowiedzeniu, najemca może podnieść zarzut skutecznego rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli natomiast wynajmujący zatrzyma kaucję, najemca może dochodzić jej zwrotu w postępowaniu cywilnym, dołączając dokumenty potwierdzające zasadność roszczenia.

FAQ

Czy pleśń zawsze pozwala natychmiast wypowiedzieć najem?

Nie zawsze. Art. 682 Kodeksu cywilnego wymaga, aby wady lokalu zagrażały zdrowiu najemcy, domowników albo osób u niego zatrudnionych. Przy niewielkiej, łatwej do usunięcia wadzie bez wpływu na zdrowie właściwsze może być żądanie naprawy lub obniżenia czynszu.

Czy trzeba mieć opinię rzeczoznawcy, aby wypowiedzieć umowę?

Przepisy nie wymagają opinii rzeczoznawcy jako warunku wypowiedzenia z art. 682 Kodeksu cywilnego. Opinia może jednak bardzo pomóc, jeżeli wynajmujący kwestionuje przyczynę pleśni albo twierdzi, że najemca sam doprowadził do zawilgocenia lokalu.

Czy wynajmujący może żądać czynszu do końca umowy zawartej na rok?

Jeżeli wypowiedzenie bez zachowania terminu na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego było skuteczne, wynajmujący nie powinien żądać czynszu za okres po rozwiązaniu umowy. Może natomiast dochodzić należności za czas faktycznego korzystania z lokalu oraz innych uzasadnionych należności z tytułu najmu.

Kiedy wynajmujący musi oddać kaucję?

Przy zwykłym najmie lokalu mieszkalnego art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje zwrot kaucji w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Przy najmie okazjonalnym analogiczny termin wynika z art. 19a ust. 4 tej ustawy.

Co zrobić, jeśli właściciel nie chce podpisać protokołu zdania lokalu?

Warto wysłać właścicielowi pisemną informację o terminie zdania lokalu, wykonać zdjęcia i nagrania, spisać jednostronny protokół, odnotować stan liczników i przekazać klucze w sposób możliwy do udowodnienia. Można także poprosić świadka o obecność przy opróżnianiu mieszkania.

Podsumowanie

Pleśń w mieszkaniu może być poważną wadą lokalu, zwłaszcza gdy obejmuje kilka pomieszczeń, szybko się rozprzestrzenia i może wpływać na zdrowie domowników. Jeżeli wada zagraża zdrowiu, art. 682 Kodeksu cywilnego pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet przy umowie zawartej na czas określony.

Kluczowe jest jednak odpowiednie przygotowanie dowodów i formalne złożenie wypowiedzenia. Po opróżnieniu lokalu najemca może żądać zwrotu kaucji w terminie wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może potrącić tylko uzasadnione należności z tytułu najmu, a nie dowolną kwotę jako sankcję za wcześniejsze zakończenie umowy.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 60, art. 659 § 1, art. 660, art. 662 § 1, art. 664 § 1-2 oraz art. 682.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, w szczególności art. 6 ust. 1 i ust. 4 oraz art. 19a ust. 4.