Pleśń w mieszkaniu, czy można wypowiedzieć umowę najmu i żądać zwrotu kaucji?• Data publikacji: 16-03-2023 • Autor: Radca prawny Joanna Korzeniewska |
|
Wynajmujemy mieszkanie od 2 i pół miesiąca. Umowa na rok. Wynajmująca, zdając nam mieszkanie, poinformowała, że w kącie jednego pokoju, u szczytu ściany zauważyła pojawienie się pleśni. Jak się niestety okazało, pleśń wyszła we wszystkich pomieszczeniach, nie tylko w tym pokoju. Coś jest z tym mieszkaniem nie tak, bo pleśni z dnia na dzień się rozprzestrzeniała, mimo że to lato i wietrzyliśmy je bez przerwy. Poinformowałam mailowo właścicielkę o tej sytuacji, a że mamy dziecko i obawiamy się o jego zdrowie oraz nasze, jesteśmy zmuszeni zerwać umowę najmu. Na to właścicielka zareagowała bardzo ostro, krzyczała, że umowa obowiązuje i jeśli chcemy się wyprowadzić, to musimy jej zapłacić do końca roku. Odpisałam jej, że jeśli stan mieszkania zagraża zdrowiu naszej rodziny, to mamy prawo zrezygnować z wynajmu w każdej chwili. Teraz nas straszy podaniem do sądu. W związku z tą sytuacją czy nam się należy zwrot kaucji i czy jest na to jakiś przepis? |
|
Odpowiedzialność wynajmującego za wady mieszkania – pleśń na ścianachNiestety czasem bycie najemcą mieszkania wywołuje różne problemy i pociąga za sobą dość niespodziewane skutki. Znaleźli się Państwo w dość trudnej sytuacji, ale nie jest to sytuacja bez wyjścia.
Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym (K.c.), w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne K.c. Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 K.c., jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas najemca ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 K.c. normują wyłącznie najem lokalu. Wypowiedzenie najmu przez najemcę bez zachowania terminu wypowiedzeniaZgodnie z art. 682 K.c., jeśli wady lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu i życiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli najemca o nich wiedział. Nie ma definicji wad zagrażających zdrowiu, jednakże wiele razy mówiło się o tym, że grzyb jest szkodliwy, a na pewno należy być szczególnie ostrożnym, gdy ma się dzieci. Rozliczenie czynszuJeśli chodzi o czynsz, to należy go zapłacić za okres, od kiedy zajmowane było mieszkanie. Powinna Pani również formalnie rozwiązać umowę najmu w trybie natychmiastowym, wskazując właśnie na grzyb jako przyczynę. Musi Pani dopełnić formalności, a zawiadomienie ustne nie jest wystarczające (chyba że Pani dokonała tego już też w formie pisemnej, a ja mylnie zrozumiałam). Będzie to niezbędne do skutecznego wypowiedzenia najmu i wykazania, że Pani ze swojej strony dopełniła formalności. Zwrot kaucjiTeraz jeśli chodzi o kaucję. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów – kaucja podlega zwrotowi w ciągu 30 dni od dnia opróżnienia lokalu po potrąceniu przez wynajmującego należności z tytułu wynajmu. Chodzi tu o takie kwestie jak niezapłacony czynsz, rachunki czy zniszczenia, aby nie dawać wynajmującej powodów do potrąceń. Dlatego też trzeba zachować szczególną staranność przy spisywaniu protokołu zdawczo-odbiorczego, warto też, żeby miała Pani zdjęcia wskazujące na stan mieszkania w chwili jego zdawania i to tak, żeby było widać, kiedy zdjęcia zostały zrobione.
Po zdaniu mieszkania należy odczekać te 30 dni na zwrot kaucji, jeśli wynajmująca tego nie zrobi, wówczas powinno się wysłać jej wezwanie do zapłaty ze wskazaniem np. terminu 7 dni, a po jego upływie wszcząć postępowanie sądowe, jeśli nie zapłaci dobrowolnie. Niestety, tak to wygląda, bo inaczej nie da się zmusić do zapłaty. Do takiego pozwu należy wówczas dołączyć umowę najmu, potwierdzenie wpłaty kaucji, rozwiązanie umowy, zdjęcia obrazujące stan mieszkania i wezwanie do zapłaty. Z jednej strony sprawa raczej nie powinna być zbyt skomplikowana, z drugiej jednak należy się do niej odpowiednio przygotować, aby nie polec z powodu jakichś problemów formalnych. PrzykładyMarta i Piotr wynajęli mieszkanie w nowym budynku na obrzeżach miasta. Już po kilku tygodniach zauważyli ciemne plamy na suficie w łazience i przy oknach w sypialni. Mimo regularnego wietrzenia i stosowania środków przeciwgrzybiczych, problem się nasilał. Po zgłoszeniu sprawy właścicielowi usłyszeli, że „to normalne w nowych budynkach” i powinni „więcej wietrzyć”. Zaniepokojeni o zdrowie dwójki małych dzieci, postanowili natychmiast rozwiązać umowę najmu.
Andrzej podpisał umowę najmu na pół roku w kamienicy w centrum. Już po miesiącu na ścianach kuchni i salonu pojawiła się pleśń. Właściciel, mimo wcześniejszych zapewnień o dobrym stanie technicznym lokalu, nie podjął żadnych działań naprawczych. Andrzej, cierpiąc na alergię wziewną, zaczął mieć coraz silniejsze objawy i zdecydował się zerwać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Kasia przeprowadziła się do nowego miasta za pracą i wynajęła kawalerkę. Już pierwszego dnia poczuła nieprzyjemny zapach stęchlizny. Po dokładniejszych oględzinach odkryła rozległe ogniska pleśni za szafami. Pomimo wielokrotnych próśb do właściciela o usunięcie grzyba, nie doczekała się reakcji. Obawiając się o zdrowie, złożyła pisemne wypowiedzenie umowy z powodu wad lokalu zagrażających zdrowiu. PodsumowanieWynajmując mieszkanie, które okazuje się zawilgocone i zagrzybione, najemca nie jest bezbronny. Przepisy prawa chronią go przed koniecznością mieszkania w warunkach zagrażających zdrowiu. Jeśli pleśń uniemożliwia bezpieczne korzystanie z lokalu, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia i żądać zwrotu kaucji, o ile sam nie przyczynił się do powstania szkód. Kluczowe jest jednak odpowiednie udokumentowanie całej sytuacji — zgłoszenia do właściciela, stanu mieszkania przy zdaniu lokalu i dopełnienie formalności wypowiedzenia. Jeśli właściciel odmawia zwrotu kaucji, pozostaje droga sądowa, która w takich sprawach zwykle przemawia na korzyść najemcy. Oferta porad prawnychJeśli znaleźli się Państwo w podobnej sytuacji i potrzebują pomocy w przygotowaniu wypowiedzenia umowy, odzyskaniu kaucji lub wsparcia w sporze z właścicielem mieszkania — zapraszamy do skorzystania z naszych porad prawnych online. Szybko i wygodnie wyjaśnimy Państwa prawa, przygotujemy potrzebne pisma i pomożemy skutecznie rozwiązać problem. Źródła:1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online O autorze: Radca prawny Joanna Korzeniewska Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych. |
|
prawnicy z dużym doświadczeniem.
Zapytaj prawnika
Najnowsze pytania w dziale
Najem apartamentu przez pośrednika a ryczałt
Groźby, zniewagi i wypowiedzenie najmu, co może zrobić wynajmujący?
Najemca nie płaci pełnego czynszu, kiedy i jak można wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego?
Naprawa komina w wynajmowanym mieszkaniu, kto ponosi koszty?
Jak rozwiązać umowę najmu okazjonalnego po rozstaniu najemców i odzyskać należności?
Jak zakończyć umowę najmu garażu, gdy najemca unika kontaktu?
Najem okazjonalny z małżonkami, czy oboje muszą podpisać oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
Waloryzacja czynszu dwa razy w roku, jak prawidłowo waloryzować czynsz?
Najemca nie chce się wyprowadzić, jak odzyskać mieszkanie?
Samodzielne rozliczanie mediów przez najemcę w umowie najmu
