Wypowiedzenie najmu z powodu wad lokalu – prawa najemcy

Kiedy wady lokalu dają prawo do wypowiedzenia najmu

Umowa najmu polega na oddaniu rzeczy do używania za umówiony czynsz – tak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. W przypadku lokalu mieszkalnego wynajmujący powinien wydać lokal nadający się do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu, co wynika z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli lokal ma wady ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad – art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast w chwili wydania lokal miał wady, których najemca nie znał, albo jeżeli wady powstały później i wynajmujący mimo zawiadomienia ich nie usunął w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia – art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego.

W opisanym stanie faktycznym brak ogrzewania, brak ciepłej wody, nieszczelne drzwi i pył z remontu mogą stanowić wady lokalu. Kluczowe jest jednak nie samo niezadowolenie z mieszkania, lecz to, czy wady realnie ograniczają możliwość normalnego korzystania z lokalu zgodnie z umową.

Czy brak ogrzewania, ciepłej wody i nieszczelne drzwi to wady istotne

Co do zasady tak – zwłaszcza gdy lokal miał służyć do zamieszkania od razu po wydaniu kluczy. Lokal mieszkalny bez ogrzewania i bez dostępu do ciepłej wody może nie nadawać się do zwykłego używania zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli do tego dochodzi nieszczelność drzwi powodująca wychłodzenie i brak bezpieczeństwa, a także pył z prac remontowych przedostający się do środka, argument za istnieniem wad jest silny.

Jeżeli te okoliczności mogły oddziaływać na zdrowie mieszkańca, znaczenie ma także art. 682 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych. Co istotne, przepis ten działa także wtedy, gdy najemca wiedział o wadach w chwili zawarcia umowy.

To, czy wada rzeczywiście „zagraża zdrowiu” w rozumieniu art. 682 Kodeksu cywilnego, zależy od konkretnego stanu faktycznego. W praktyce najsilniejsze są tu dowody obiektywne: protokół, korespondencja, zdjęcia, pomiary temperatury, opinia fachowca, a przy zagrzybieniu lub złej wentylacji również dokumentacja medyczna lub sanitarna. W podobnych sprawach pomocne mogą być też materiały o tym, jak oceniać wady wynajmowanym lokalu.

Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu

Najbezpieczniej zrobić to na piśmie i doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia. W oświadczeniu warto:

• wskazać umowę i datę jej zawarcia,
• opisać konkretne wady lokalu,
• powołać podstawę prawną: art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, a gdy jest to uzasadnione także art. 682 Kodeksu cywilnego,
• oświadczyć, że umowa zostaje wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia,
• wezwać do zwrotu kaucji i nienależnie pobranego czynszu za okres, w którym lokal nie nadawał się do używania,
• wyznaczyć termin rozliczenia i podać numer rachunku bankowego.

Jeżeli lokal został dopiero wydany i faktycznie nie nadawał się do zamieszkania, można równolegle domagać się zwrotu zapłaconych kwot jako świadczeń nienależnych albo odszkodowania, ale to zależy już od tego, czy najemca korzystał z lokalu, jak długo i jakie koszty poniósł. Sam koszt hotelu nie zawsze zostanie automatycznie zwrócony – trzeba wykazać związek przyczynowy i wysokość szkody zgodnie z art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy kara za wcześniejsze zerwanie umowy i przepadek kaucji są ważne

Takich postanowień nie można oceniać automatycznie jednym zdaniem, ale w opisanej sytuacji są one bardzo wątpliwe prawnie.

Po pierwsze, jeżeli najemca rozwiązuje umowę na podstawie przepisów ustawy, bo lokal miał wady z art. 664 § 2 albo art. 682 Kodeksu cywilnego, wynajmujący nie może skutecznie „ukarć” najemcy za skorzystanie z ustawowego uprawnienia. Postanowienie umowne sprzeczne z naturą stosunku najmu i przepisami bezwzględnie obowiązującymi może być nieważne na podstawie art. 58 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, kaucja przy najmie lokalu mieszkalnego służy zabezpieczeniu należności z tytułu najmu lokalu istniejących w dniu opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy – art. 6 ust. 2 tej ustawy.

Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Oznacza to, że sama klauzula „kaucja przepada przy wcześniejszym rozwiązaniu umowy” nie odpowiada funkcji kaucji określonej w ustawie. Więcej o sporach dotyczących kaucji przeczytasz w materiale o rozliczenie kaucji najmu.

Po trzecie, jeżeli najemca jest konsumentem, a wynajmujący działa w ramach działalności gospodarczej, niektóre jednostronne lub rażąco niekorzystne postanowienia mogą być dodatkowo oceniane jako niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Przy najmie prywatnym między osobami fizycznymi ta ocena nie zawsze będzie jednak możliwa – zależy od statusu stron.

Czy wynajmujący może bez powodu wypowiedzieć najem natychmiast

Nie przy najmie lokalu mieszkalnego „według uznania”. Uprawnienia wynajmującego do wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego są ograniczone przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z art. 11 tej ustawy wypowiedzenie przez właściciela jest dopuszczalne tylko w przypadkach wskazanych w ustawie i z zachowaniem wymogów formalnych, w tym co do przyczyny i terminu. Klauzula dająca właścicielowi prawo natychmiastowego rozwiązania umowy bez przyczyny co do zasady nie odpowiada tym przepisom.

W praktyce warto też porównać swoją sytuację z innymi sporami o zasady wypowiedzenia umowy najmu, bo dużo zależy od tego, czy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego, pokoju, współnajmu albo najmu przez pośrednika.

Jakie dowody warto zebrać przed wyprowadzką

W sporze z wynajmującym najważniejsze są dowody z datą możliwą do ustalenia. Warto zgromadzić:

• zdjęcia i filmy pokazujące stan lokalu, drzwi, brak ogrzewania, remont i zapylenie,
• korespondencję SMS, e-mail lub przez komunikatory z właścicielem i pośrednikiem,
• protokół zdawczo-odbiorczy, jeżeli był sporządzony,
• rachunki za hotel albo inne koszty lokalu zastępczego,
• potwierdzenie wpłaty kaucji, czynszu i innych opłat,
• pisemne wezwanie do usunięcia wad oraz dowód jego doręczenia,
• oświadczenie o wypowiedzeniu umowy i dowód doręczenia.

Jeżeli rozmowa z pośrednikiem została nagrana, jej przydatność zależy od tego, czego dokładnie dotyczy i w jakim celu ma być użyta. W postępowaniu cywilnym takie nagrania bywają wykorzystywane jako środek dowodowy, ale ich znaczenie sąd ocenia indywidualnie razem z całym materiałem sprawy.

Co z czynszem i kosztami hotelu

Jeżeli lokal miał wady ograniczające używanie, można żądać obniżenia czynszu za okres ich trwania na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli lokal od początku nie nadawał się do zamieszkania zgodnie z umową, można twierdzić, że czynsz za ten okres w ogóle nie był należny albo należny tylko częściowo – ale to zależy od stopnia wad i faktycznego korzystania z lokalu.

Zwrot kosztów hotelu jest możliwy tylko wtedy, gdy da się wykazać, że był normalnym następstwem nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego w rozumieniu art. 471 Kodeksu cywilnego oraz art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wynajmujący twierdzi, że wady usuwał niezwłocznie albo że najemca mógł mimo wszystko mieszkać w lokalu, spór będzie miał charakter dowodowy.

Zobacz również: jeśli problemem jest wilgoć lub grzyb, pomocny może być artykuł: zagrzybienie mieszkania zakończyć najem.

Co zrobić krok po kroku

FAQ

Czy można wypowiedzieć najem na czas określony z powodu wad lokalu?

Tak. Jeżeli zachodzą przesłanki z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego albo z art. 682 Kodeksu cywilnego, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów także wtedy, gdy umowa była zawarta na czas określony.

Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję tylko dlatego, że wyprowadzam się przed końcem umowy?

Co do zasady nie. Kaucja zabezpiecza należności z tytułu najmu lokalu, a nie pełni funkcji automatycznej kary za wcześniejsze zakończenie umowy. Wynika to z art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy najpierw trzeba wezwać właściciela do usunięcia wad?

Przy art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego ma to duże znaczenie, bo przepis mówi o wadach nieusuniętych mimo zawiadomienia. Przy wadach zagrażających zdrowiu z art. 682 Kodeksu cywilnego uprawnienie do natychmiastowego wypowiedzenia jest dalej idące, ale i tak warto udokumentować zgłoszenie problemu.

Czy mogę żądać zwrotu kosztów hotelu?

Tak, ale nie automatycznie. Trzeba wykazać, że koszt był normalnym następstwem nienależytego wykonania umowy przez wynajmującego oraz udowodnić jego wysokość – art. 471 i art. 361 § 1–2 Kodeksu cywilnego.

Czy nagranie rozmowy z pośrednikiem może pomóc?

Może być przydatne jako element materiału dowodowego, zwłaszcza jeżeli potwierdza wiedzę o wadach lub sposób ich zatajenia. Ostateczną ocenę takiego dowodu zawsze podejmuje sąd.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 58, art. 361, art. 471, art. 659, art. 662, art. 664, art. 680–682, art. 385¹.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6 oraz art. 11.
• Internetowy System Aktów Prawnych (ISAP): https://isap.sejm.gov.pl/