Wypowiedzenie umowy najmu z powodu wad lokalu

Wady wynajmowanego mieszkania

Najem mieszkania rzeczywiście nieraz może przysporzyć pewnych problemów, jak sam Pan się przekonał. Zdarzają się nieuczciwi wynajmujący, a także najemcy.

Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym, w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne kodeksu cywilnego. Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego, jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas wynajmujący ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 kodeksu cywilnego normują wyłącznie najem lokalu.

Mieszkanie z istotnymi wadami

Według tego, co Pan pisze, rzeczywiście mieszkanie ma istotne wady. Nie chodzi tu nawet o komfort mieszkania, ale z tego, co Pan wspomina, po pierwsze, nie jest należycie zabezpieczone i jest tu zagrożenie włamaniem. Po drugie, jest to niekorzystne dla zdrowia, a tego typu grzejnik nie rozwiązuje problemu, może również generować dodatkowe koszty (tym bardziej, że ceny prądu należą do tych, które stale rosną). Awarie oczywiście mogą się zdarzyć, ale chodzi tu raczej o zdarzenia nagłe z założenia krótkotrwałe, a właściciel mieszkania powinien podejmować wszelkie działania, aby jak najszybciej to rozwiązać, a to nadal trwa i jak rozumiem, nie wiadomo, kiedy się skończy. W mojej ocenie można tu się powołać na art. 664 i 682, choć można ewentualnie tutaj się spierać, czy na pewno są to wady zagrażające zdrowiu. Jednakże jest tu odpowiedzialność wynajmującego z tytułu rękojmi, a skoro wynajmujący nie usunął tych wad, to wówczas przysługuje prawo do rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia.

Zapisy w umowie najmu mieszkania

Pozostaje jeszcze kwestia tych zapisów w umowie. Ma Pan rację, są to klauzule niedozwolone, niezgodne z prawem, jako że są sprzeczne nie tylko z Kodeksem cywilnym, ale ustawą o ochronie praw lokatorów. Nie ma czegoś takiego jak kara za wypowiedzenie umowy najmu. Zabezpieczeniem dla wynajmującego ma być okres wypowiedzenia, za który należy się czynsz, do końca trwania umowy najmu (oczywiście sytuacja wygląda inaczej w przypadku rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia, jak tu z winy wynajmującego). Funkcją kaucji jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wobec najemcy w przypadku, gdyby nie płacił on czynszu lub też dokonał zniszczeń czy uszkodzeń w wynajmowanym mieszkaniu.

Kwestia ta została (choć bardzo enigmatycznie) uregulowana w ustawie o ochronie praw lokatorów, a konkretnie w art. 6. Zgodnie z jego treścią „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu”. Nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja zwykle podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia na własność przez najemcę. Kaucja może zostać zatrzymana przez wynajmującego w sytuacji, gdy są niezapłacone należności albo spowodował Pan jakieś zniszczenia, a nie jest to kara za samo zerwanie umowy i taki zapis jest również niedopuszczalny. Wynajmujący nie może również bez podania przyczyny ani w trybie natychmiastowym, a jedynie w określonych przypadkach (np. gdyby naruszał Pan porządek, przepisy, korzystał z mieszkania w nieodpowiedni sposób itp.). Jest to więc również niezgodne z prawem i Pana nie obowiązuje.

Dowody najemcy

Może Pan tutaj rozwiązać umowę i właściciel czy też pośrednik nie ma prawa naliczać takich kar, ale podejrzewam, że może być problem z odzyskaniem kaucji, a także z tym, iż może domagać się dalszego czynszu, a sprawa może skończyć się w sądzie, nie można tego wykluczyć. Na wszelki wypadek dobrze będzie dysponować materiałem dowodowym, np. zdjęcia, nagrania sytuacji w mieszkaniu itp.