Mamy 11 258 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kara za wcześniejsze zerwanie umowy najmu

Autor: Katarzyna Nosal • Opublikowane: 05.09.2014

Mam podpisaną umowę najmu na czas określony. Jeśli wypowiem umowę przed upływem terminu, na jaki została zawarta, przepadnie mi kaucja (1000 zł) i będę musiała zapłacić karę za wcześniejsze zerwanie umowy (w wysokości czynszu za jeden miesiąc). Ponadto wypowiedzenie musi być złożone dwa miesiące przed wyprowadzką. W sumie przepada mi kaucja i czynsz za trzy miesiące. Niestety muszę przeprowadzić się do innego miasta i nie stać mnie na zapłacenie takiej kwoty. Co robić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kara za wcześniejsze zerwanie umowy najmu

Fot. Fotolia

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania na czas oznaczony

Niestety nie mam dla Pani dobrych informacji. Nie ma Pani możliwości „bezbolesnego” rozwiązania umowy najmu, którą Pani przedstawiła.

Zacznę od samej kwestii rozwiązywalności tego rodzaju umów. Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Kara umowna za wcześniejsze zerwanie umowy najmu

W przypadku przedstawionym przez Panią mamy ewidentnie do czynienia z umową na czas oznaczony, w której zawarto sytuacje, w jakich dopuszczalne jest wypowiedzenie. Zatem przepisy te nie mogą zostać podważone. Kara umowna za wcześniejsze zerwanie umowy także jest dopuszczalna.

 

Wobec powyższego, jeśli chce Pani zakończyć wcześniej umowę najmu, musi się Pani liczyć z wydatkiem stanowiącym równowartość trzymiesięcznego czynszu. Proszę jednak zauważyć, że za dwa miesiące wypowiedzenia będzie Pani zobowiązana płacić czynsz tak jak dotychczas, miesięcznie, a karę umowną powinna zapłacić Pani po rozwiązaniu umowy, czyli po upływie terminu wypowiedzenia.

Zerwanie umowy najmu mieszkania a kaucja 

Inaczej rzecz się ma z zapisami umowy dotyczącymi kaucji. Kaucja nie może zastępować kary (poza tym można podnosić, że w tym momencie powstałoby podwójne ukaranie najemcy). Kaucja spełnia określoną funkcję i nie można traktować jej w odmienny niż w ustawie o ochronie praw lokatorów sposób.

 

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r., poz. 150) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Kiedy nie jest pobierana kaucja z tytułu najmu?

Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

  1. dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
  2. jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

 

Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Czy kaucja może być zatrzymana przez wynajmującego?


Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

 

Cytowane wyżej przepisy mają charakter prawa bezwzględnie obowiązującego, co oznacza, że strony umowy nie mogą sobie uregulować tej kwestii w odmienny sposób. Zatem kaucja nie może zostać przez wynajmującego zatrzymana inaczej, jak tylko w rozliczeniu należności z tytułu najmu lokalu (czynsz, media, zniszczenia). Jeśli takich zaległości nie będzie Pani miała, wynajmujący jest zobowiązany kaucję zwrócić, a Pani ma prawo przedstawić ją do potrącenia kary. Zapis w umowie, jako sprzeczny z prawem, należy uznać za nieważny.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 0 plus cztery =

»Podobne materiały

Zerwanie umowy najmu mieszkania

Dnia 30 lipca zawarłam roczną umowę ustną na wynajem mieszkania od 1 sierpnia. Najemca wpłacił kaucję i otrzymał pokwitowanie. Następnego dnia (w tym dniu miał otrzymać klucze) powiadomił mnie telefonicznie, że rezygnuje z najmu i żąda zwrotu kaucji. Na moje uwagi, że umowa została zerwana z jego wi

 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Mój mąż od kilku lat wynajmował dla swojej firmy lokal użytkowy. Znalazł jednak lokal na lepszych warunkach i od września się tam przenosi. Umowa z obecnym najemcą zakłada 5-miesięczny termin wypowiedzenia, a trwa do końca tego roku (2013). Mąż zapowiedział, że opuści lokal do 10 września i zapytał,

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »