Awaria ogrzewania a wypowiedzenie najmu i zwrot kaucji

Kiedy można wypowiedzieć najem przed końcem umowy?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma to, że umowa została zawarta na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie.

To oznacza, że przy zwykłej umowie na rok wcześniejsze wypowiedzenie nie jest swobodnie możliwe tylko dlatego, że najemca chce się wyprowadzić. Trzeba sprawdzić:

• czy umowa przewiduje konkretne przypadki wypowiedzenia przez najemcę,
• czy wystąpiła ustawowa podstawa do rozwiązania najmu bez zachowania terminów,
• czy strony mogą zawrzeć porozumienie rozwiązujące umowę.

Jeżeli umowa nie daje najemcy prawa wcześniejszego wypowiedzenia, samo niezadowolenie z warunków mieszkaniowych nie wystarczy. Inaczej jest jednak wtedy, gdy wada lokalu jest na tyle poważna, że uruchamia przepisy szczególne.

Brak ogrzewania jako wada lokalu – co wynika z przepisów?

Zgodnie z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Mieszkanie bez sprawnego ogrzewania w okresie grzewczym co do zasady nie spełnia tego standardu.

Dodatkowo art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Jeżeli więc lokal był niedogrzany lub faktycznie nie nadawał się do normalnego zamieszkiwania, można rozważać także roszczenie o obniżenie czynszu za okres awarii.

Najdalej idące uprawnienie daje jednak art. 682 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym: jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

W praktyce długotrwały brak ogrzewania zimą może spełniać przesłankę z art. 682 Kodeksu cywilnego, ale nie dzieje się to automatycznie w każdym przypadku. Trzeba ocenić konkretny stan faktyczny: temperaturę w lokalu, długość awarii, porę roku, stan techniczny lokalu, obecność wilgoci, pleśni czy realne zagrożenie dla zdrowia mieszkańców.

Czy jeden grzejnik elektryczny rozwiązuje problem?

Nie zawsze. To, że wynajmujący dostarczył jeden grzejnik elektryczny, nie oznacza jeszcze, że prawidłowo wykonał obowiązki z art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli lokal był wynajęty jako mieszkanie z działającym ogrzewaniem gazowym, a awaryjne dogrzewanie jednym urządzeniem nie zapewniało normalnych warunków bytowych, wada mogła nadal istnieć.

Istotne jest też, kto miał ponosić koszty prądu związane z takim dogrzewaniem. Jeżeli strony ustaliły, że wynajmujący pokryje znaczną część tych kosztów, to późniejsze jednostronne obciążenie najemców pełną kwotą 1000 zł nie jest automatycznie skuteczne. Wynajmujący musi wykazać podstawę takiego rozliczenia: treść umowy, uzgodnienia dodatkowe, rzeczywiste zużycie oraz związek tych kosztów z najemcami.

W tym kontekście warto też sprawdzić, czy potrzebna była aneks umowy najmu albo czy strony uzgodniły na piśmie tymczasowy sposób rozliczania mediów.

Jak wygląda wypowiedzenie przy umowie na czas nieoznaczony?

Dla porządku trzeba odróżnić najem na czas oznaczony od najmu na czas nieoznaczony. Przy najmie bez oznaczonego końca stosuje się art. 673 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, a umowa nie przewiduje innych terminów, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli chcesz porównać tę sytuację z innymi przypadkami, zobacz też zasady wypowiedzenia umowy najmu w sporach między współlokatorami.

W Państwa przypadku ten tryb ma znaczenie tylko wtedy, gdy umowa w rzeczywistości nie była zawarta na czas oznaczony albo po jej przedłużeniu przeszła w najem na czas nieoznaczony. To trzeba ocenić na podstawie treści umowy i późniejszego zachowania stron.

Co zrobić krok po kroku, jeżeli ogrzewanie nie działa?

Najbezpieczniej postępować według następującej kolejności:

Jeżeli stan lokalu był uciążliwy, ale nie da się pewnie wykazać zagrożenia zdrowia, praktycznie często najlepszym rozwiązaniem jest próba zawarcia porozumienia rozwiązującego umowę. W piśmie warto wskazać, że wynajmujący nie usunął wady mimo zgłoszeń, a dalsze wykonywanie umowy jest dla najemców nadmiernie uciążliwe.

Czy można żądać obniżenia czynszu albo zwrotu części kosztów?

Tak, w wielu przypadkach taką podstawę daje art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wada ogranicza przydatność mieszkania do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Nie trzeba przy tym udowadniać całkowitej bezużyteczności lokalu – wystarczy wykazać, że mieszkanie nie nadawało się do normalnego korzystania w uzgodnionym standardzie.

Jeżeli najemcy ponieśli dodatkowe wydatki na ogrzewanie elektryczne dlatego, że podstawowy system grzewczy nie działał, można rozważać dochodzenie ich zwrotu na zasadach ogólnych, zwłaszcza gdy wynajmujący zobowiązał się do poniesienia tych kosztów. W sporze znaczenie mają: umowa, SMS-y, e-maile, potwierdzenia rozmów, rachunki i odczyty liczników.

Jeżeli strony chcą zmodyfikować zasady używania lokalu lub koszty jego utrzymania na przyszłość, potrzebna może być również zmiana warunków najmu mieszkania w formie zgodnej z zawartą umową.

Co z kaucją po wcześniejszym wyprowadzeniu się?

Kaucja nie jest karą za to, że między stronami powstał spór. Jej funkcją jest zabezpieczenie należności wynajmującego wynikających z najmu. W przypadku lokali mieszkalnych zastosowanie ma art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem kaucja zabezpiecza pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a zwrot kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego.

W praktyce oznacza to:

• jeżeli nie ma zaległości czynszowych ani szkód w lokalu, kaucja powinna zostać zwrócona,
• jeżeli wynajmujący twierdzi, że najem został rozwiązany bezpodstawnie i domaga się dalszego czynszu, może próbować potrącić swoją wierzytelność z kaucji,
• takie potrącenie nie jest jednak skuteczne automatycznie – w razie sporu wynajmujący musi wykazać, że należność rzeczywiście istniała i była wymagalna.

Dlatego przed wyprowadzką warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, zrobić zdjęcia lokalu, odczytać liczniki i zażądać pisemnego rozliczenia kaucji. Jeżeli w mieszkaniu wykonano drobne ulepszenia, nie zawsze oznacza to roszczenie o zwrot ich wartości – zależy to od zgody wynajmującego i treści art. 676 Kodeksu cywilnego oraz samej umowy.

Czy można samodzielnie naprawić usterkę i potrącić koszty?

Takie rozwiązanie bywa możliwe, ale wymaga ostrożności. Co do drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy zastosowanie ma art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego, natomiast zasadnicze naprawy obciążają wynajmującego. W przypadku awarii ogrzewania najczęściej nie chodzi o drobną naprawę, więc samodzielne zlecenie większych prac bez uzgodnienia może później wywołać spór.

Jeżeli lokal wymagałby większych robót albo strony ustalają, że najemca wykona określone prace zamiast płacenia części czynszu, trzeba precyzyjnie ustalić zakres obowiązków remontowych i sposób rozliczeń.

Jak napisać wypowiedzenie z powodu wad lokalu?

Pismo powinno być rzeczowe i oparte na faktach. Warto wskazać:

• datę i strony umowy,
• adres lokalu,
• opis wady – np. brak sprawnego ogrzewania w okresie zimowym,
• daty wcześniejszych zgłoszeń i brak skutecznej naprawy,
• powołanie art. 682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wada zagraża zdrowiu,
• datę opróżnienia lokalu i wezwanie do rozliczenia kaucji w ustawowym terminie.

Jeżeli nie ma pewności, czy wada spełnia przesłankę z art. 682 Kodeksu cywilnego, bezpieczniej bywa wysłać dwa warianty równolegle: propozycję rozwiązania umowy za porozumieniem stron oraz, ewentualnie, oświadczenie o wypowiedzeniu bez zachowania terminów z dokładnym uzasadnieniem. To zmniejsza ryzyko, że wyprowadzka zostanie potraktowana jako całkowicie bezpodstawna.

FAQ

Czy brak ogrzewania zawsze pozwala rozwiązać umowę od razu?

Nie. Natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego wymaga, aby wada lokalu zagrażała zdrowiu. Sam dyskomfort może nie wystarczyć.

Czy przy umowie na czas określony można wypowiedzieć najem bez zapisów w umowie?

Zasadniczo nie, chyba że istnieje szczególna podstawa ustawowa, np. art. 682 Kodeksu cywilnego, albo strony zgodzą się rozwiązać umowę za porozumieniem.

Czy wynajmujący może zatrzymać całą kaucję, bo najemca wyprowadził się wcześniej?

Nie automatycznie. Kaucja zabezpiecza konkretne należności wynajmującego. Jeżeli wynajmujący chce ją zatrzymać, powinien wykazać, jakie należności potrąca i z jakiej podstawy.

Czy można domagać się zwrotu kosztów prądu zużytego na dogrzewanie?

Tak, jeżeli koszty powstały wskutek niesprawnego ogrzewania, a z umowy lub ustaleń stron wynikało, że powinien je ponieść wynajmujący. Potrzebne będą jednak dowody.

Ile czasu ma wynajmujący na zwrot kaucji?

Przy najmie lokalu mieszkalnego co do zasady miesiąc od dnia opróżnienia lokalu, zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Źródła

• art. 662 § 1 i § 2, art. 664 § 1, art. 673 § 1-3, art. 676, art. 682 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 6 ust. 1 i ust. 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 74/07 – w zakresie dopuszczalności wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony, gdy umowa przewiduje wypadki wypowiedzenia