.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 25.06.2014 • Zaktualizowane: 12.01.2021

Wynajmowałam mieszkanie na podstawie umowy najmu okazjonalnego zawartej na czas określony (do końca grudnia 2014 r.). Wypowiedziałam tę umowę z końcem maja, jednak wynajmujący żąda ode mnie zapłaty za miesiące od czerwca do grudnia. Wydaje mi się, że nie ma do tego prawa – w umowie (którą przesyłam w załączniku) jest zapis, że umowa może zostać wypowiedziana przez każdą ze stron z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Ponadto według ustawy o ochronie praw lokatorów „umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy”. Czy mam rację?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Problemy z umową najmu okazjonalnego

Po przeanalizowaniu załączonej przez Panią umowy, a także Pani wyjaśnień stwierdzam, że znalazła się Pani w trudnej sytuacji, gdyż zarówno umowa najmu okazjonalnego, jak i przepisy prawa nie są dla Pani korzystne. Przede wszystkim należy zaznaczyć, że umowa najmu okazjonalnego jest zawsze umową zawartą na czas oznaczony.

Kiedy wygasa umowa najmu okazjonalnego?

Ma Pani rację, że zgodnie z art. 19d ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

 

Wynika z tego, że umowa zawarta z Panią wygaśnie z dniem 31 grudnia 2014 r. albo w momencie upływu terminu wypowiedzenia, ale jedynie wtedy, jeżeli jedna ze stron nie będzie wypełniać obowiązków wskazanych w umowie lub ustawie.

 

Umowa najmu jest tak skonstruowana, że przede wszystkim wynajmującemu przysługuje możliwość wypowiedzenia umowy z winy najemcy.

Kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu?

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów (ten przepis stosuje się także do najmu okazjonalnego, zgłoszonego do urzędu skarbowego) nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

  1. mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

Do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego może dojść także w warunkach art. 13 przedmiotowej ustawy. Zgodnie z tym artykułem, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

 

W pozostałym zakresie do Pani umowy będą miały zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony ustawodawca uregulował odmiennie niż wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas nieokreślony.

 

Celem umowy najmu lokali na czas oznaczony jest uzyskanie trwałości stosunku prawnego. Zgodnie z art. 680 Kodeksu cywilnego (dalej – K.c.) do najmu lokali stosuje się przepisy rozdziału dotyczącego najmu, z zachowaniem przepisów odnoszących się wyłącznie do najmu lokali.

 

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu reguluje art. 688 K.c., który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Stosując argumentację a contrario (łac. przeciwnie), co do zasady wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony jest niedopuszczalne.

 

Jednak zgodnie z art. 673 § 3 K.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Czy w umowie najmu mieszkalnego na czas oznaczony strony mogą zastrzec możliwość wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem?

Jednak jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego, w umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem (tak: uchwała SN z 15 lutego 1996 r.; III CZP 5/96, LexisNexis nr 307592; OSNC 1996, nr 5, poz. 69). Analogiczne stanowisko co do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 3 marca 1997 r. (III CZP 3/97, LexisNexis nr 314202; OSNC 1997, nr 6-7, poz. 71) i w orzeczeniu z 17 października 1997 r. (I CKN 279/97; niepubl.) oraz co do umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony – w uchwale z 27 października 1997 r. (III CZP 49/97, LexisNexis nr 326056; OSNC 1998, nr 3, poz. 36).

 

Argumentacja Sądu Najwyższego w dwóch pierwszych uchwałach jest zbieżna. Sąd stwierdził, że „ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych – na czas oznaczony i nieoznaczony – w celu wzmożenia ochrony stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Z tego względu przepisy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidują normalnego zakończenia przez wypowiedzenie umowy terminowej.

 

W motywach uchwały dotyczącej najmu lokalu użytkowego Sąd Najwyższy stwierdził, że „zamieszczenie w umowie najmu takiego lokalu zawartej na czas oznaczony klauzuli o możliwości wcześniejszego jej rozwiązania należałoby uznać za sprzeczne tak z ustawą, jak i z istotą samej umowy najmu na czas oznaczony. Klauzula taka uniemożliwiałaby właściwe zakwalifikowanie umowy oraz stwierdzenie, jakie przepisy o najmie miałyby zastosowanie do takiego mieszanego stosunku o wątpliwym charakterze prawnym”.

 

§ 3 został dodany przez art. 26 ustawy o ochronie praw lokatorów i obowiązuje od 10 lipca 2001 r. Jego wprowadzenie sprawiło, że nieaktualne stało się powołane wyżej orzecznictwo Sądu Najwyższego o niedopuszczalności postanowień umowy najmu zawartej na czas oznaczony, przewidujących możliwość jej wypowiedzenia. Zastrzeżenie to odnosi się tylko do umów, w których strony określiły przyczyny dopuszczające wcześniejsze wypowiedzenie.

 

W konsekwencji tego unormowania zyskały aprobatę rozpowszechnione w praktyce kontraktowej klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. Wprowadzając taką regulację, ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku najmu, np. zmiana miejsca zamieszkania najemcy, jego upadłość. Zdaniem ustawodawcy klauzule te nie naruszają zasady swobody umów, skoro strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z ważnych przyczyn

Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. (uchwała SN z 21 listopada 2006 r., III CZP 92/2006, LexisNexis nr 1009866, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102, z glosami: J.R. Antoniuka, MoP 2008, nr 6, s. 325, B. Skorka, „Edukacja Prawnicza” 2008, nr 11, A. Rzeteckiej-Gil, Lex nr 197681).

 

Jednak art. 673 § 3 K.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków’’. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to „zdarzenie, wydarzenie, fakt’’. Postanowienia umowy ograniczające się zatem jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających wypowiedzenie.

 

Tak więc zastrzec należy, że strony stosunku prawnego nie mogą zamieścić w umowie najmu zawartej na czas określony klauzuli sformułowanej ogólnie, umożliwiającej możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy na czas oznaczony. To umowa musi określać w sposób ścisły przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy na czas oznaczony.

 

Podsumowując rozważania co do możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony: możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu w wypadkach określonych w umowie, co w konsekwencji oznacza, iż strony mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia.

 

Przenosząc powyższe rozważania prawne na grunt Pani sytuacji, należy wskazać, że w umowie brak wyraźnie wskazanych przypadków, w których mogłaby Pani wypowiedzieć umowę przez zakończenie jej obowiązywania, chyba że nastąpiłoby to z winy wynajmującego. W wypowiedzeniu należałoby więc wskazać uchybienia wynajmującego, które uzasadniały takie wypowiedzenie. W przeciwnym razie takie wypowiedzenie jest bezskuteczne.

 

W § 5 ust. 2 umowy jest wprawdzie postanowienie, które zakłada, że „w przypadku, gdy całkowity okres obowiązywania umowy będzie krótszy niż 12 miesięcy, wpłacona przez najemcę kaucja przepada na rzecz wynajmującego, za wyjątkiem przypadków, gdy rozwiązanie umowy przed upływem 12 miesięcy nastąpiło z winy wynajmującego”. Jednak moim zdaniem zostało ono przez Panią mylnie zinterpretowane.

 

Według mnie należy rozumieć je tak, że jeżeli wynajmujący zgodziłby się wyraźnie na wcześniejsze wypowiedzenie umowy przez Panią, to mógłby zachować kaucję, nawet gdyby nie poniósł szkody. Nie daje to możliwości wypowiedzenia umowy i utraty przez to jedynie kaucji.

 

Jeżeli jednak Pani wypowiedziała umowę, nie uzasadniając winy wynajmującego, to takie wypowiedzenie jest ważne, ale bezskuteczne, gdyż najem zawarty jest na czas określony. Wobec tego wynajmujący będzie mógł żądać zapłaty za lokal do końca trwania umowy obniżony o wpłaconą przez Panią kaucję.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero + II =

20.01.2021

Super odpowiedź. Ciekawe jeszcze czy właściciel mieszkania (w przypadku najmu okazjonalnego) ma możliwość wypowiedzenia umowy tylko w przypadkach określonych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów czy także w umowie można określić "ważne przyczyny" (np. zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych albo sprzedaż lokalu) dla właściciela lokalu?

Jerry570

.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »