Donosy sąsiada i oskarżanie o zalewanie działki

Zastoje wody – wadliwe odprowadzanie wody

W przedstawionym stanie fatycznym mamy do czynienia z zastojami wody na sąsiedniej nieruchomości po wybudowaniu budynku gospodarczego.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma ustalenie tego, czy w wyniku budowy przedmiotowego budynku doszło do zmiany kierunku i natężania odpływu wód opadowych. Okoliczność ta powinna zostać ustalona przez właściwego biegłego, który zostanie powołany albo przez wójta / burmistrza / prezydenta miasta lub przez sąd. Właściciel sąsiedniej nieruchomości ma bowiem możliwość pozwać Pana na drodze cywilnej o zaprzestanie immisji na jego nieruchomość. Jednak wówczas ciężar udowodnienia obciąża tego właśnie sąsiada.

Zmiana kierunku wód opadowych

Co do zasady wybudowanie budynku zgodnie z warunkami technicznymi oraz decyzją o pozwoleniu na budowę nie ma aż tak istotnego wpływu na wody opadowe w sąsiedniej nieruchomości. W przypadku ewentualnej sprawy sądowej, jeżeli faktycznie doszło do zmiany kierunku wód opadowych, będzie Pan zobowiązany na swój koszt wykonać urządzenie wodne (np. rów melioracyjny) zabezpieczający przed tą zmianą. Natomiast okoliczność zmiany kierunku wód opadowych musi zostać oceniona przez biegłego sądowego, który równie dobrze może ocenić podłoże gleby sąsiada jako nieprzyjmujące odpowiedniej ilości wody i ocenić przedmiotową sytuację bez związku z Pana budynkiem.

Stosownie do art. 234 ustawy Prawo wodne:

„1. Właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

1) zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł - ze szkodą dla gruntów sąsiednich;

2) odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

2. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

3. Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności.

4. Nakaz, o którym mowa w ust. 3, nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwolenia wodnoprawnego albo dokonania zgłoszenia wodnoprawnego, jeżeli są wymagane.

5. Postępowania w sprawie decyzji, o której mowa w ust. 3, nie wszczyna się, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt”.

Szkoda na terenie sąsiada

Szkoda winna być co do zasady szkodą realną. Tylko w sytuacji, gdy z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością ona wystąpi w przewidywalnej przyszłości, można nakazać czynności opisane w art. 234 Prawa wodnego. Istotne jest, że to prawdopodobieństwo musi wynikać z opinii biegłego, jako jeden z elementów koniecznych, a pozostających w sferze wiadomości specjalnych. Jeśli natomiast sam biegły nie wypowiada się w sposób przekonywujący (albowiem trudno nazwać przekonywującymi sprzeczne wypowiedzi), brak wyjaśnienia tych sprzeczności i zastąpienie tego własną oceną przez organ, opartą na doświadczeniu życiowym, musi zostać ocenione negatywnie (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Krakowie z dnia 4 lipca 2019 r., sygn. akt II SA/Kr 488/19).

Zgodnie z art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Udowodnienie podstawności donosów sąsiada

Podsumowując, ocena tego, czy doszło do zmiany kierunku i natężanie wód opadowych na sąsiedniej nieruchomości wskutek budowy budynku przez Pana, należy do tzw. informacji specjalnych i uzależniona jest od jednoznacznej, niebudzącej wątpliwości opinii biegłego sądowe. W przypadku wód opadowych czynników warunkujących jest więcej niż jeden, dlatego uzyskanie korzystnej dla sąsiada jednoznacznej opinii przez biegłego sądowego jest mało prawdopodobne – o ile nie doszło do ewidentnej zmiany kierunku takich wód.