Sprzedaż mieszkania poniżej wartości rynkowej a urząd skarbowy

Sprzedaż mieszkania po cenie niższej niż rynkowa

Strony umowy sprzedaży mogą ustalić cenę według własnych uzgodnień. Sama sprzedaż mieszkania dziecku, rodzicom lub innemu członkowi rodziny za cenę niższą od przeciętnej ceny rynkowej nie jest zakazana. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy cena jest wyraźnie zaniżona i nie wynika z obiektywnych cech nieruchomości.

Dla podatków nie zawsze decydujące jest to, ile pieniędzy faktycznie zapłacono. Przy transakcjach rodzinnych urząd skarbowy może sprawdzić, czy cena odpowiada wartości rynkowej, zwłaszcza gdy cena znacznie odbiega od cen podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji. Dlatego przy sprzedaży w rodzinie, gdy cena znacznie odbiega od wartości rynkowej, trzeba z góry zadbać o uzasadnienie i dokumenty.

Kiedy sprzedaż mieszkania powoduje PIT?

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania należy rozpatrywać przede wszystkim przez pryzmat art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości powstaje wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, i nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

Jeżeli rodzice nabyli mieszkanie w 2020 r., 5-letni termin upłynął z końcem 2025 r. Oznacza to, że sprzedaż dokonana od 1 stycznia 2026 r. co do zasady nie będzie już opodatkowana PIT, niezależnie od tego, czy cena sprzedaży jest rynkowa, czy niższa. W takiej sytuacji nie składa się PIT-39 z tytułu tej sprzedaży, o ile nie występują szczególne okoliczności, np. sprzedaż w ramach działalności gospodarczej.

Inaczej wyglądałaby sprzedaż dokonana przed upływem 5 lat. Wtedy dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% PIT na zasadach z art. 30e ustawy o PIT, chyba że podatnik korzysta z przewidzianego w ustawie zwolnienia, np. ulgi mieszkaniowej. W takim przypadku istotna jest nie tylko faktycznie wpisana cena, lecz także przepisy pozwalające organowi podatkowemu określić przychód według wartości rynkowej.

Podatek dochodowy od wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości

Tak samo jak przy PCC, również w PIT występują przepisy odnoszące się do wartości rynkowej. Kluczowy jest art. 19 ustawy o PIT. Zgodnie z nim przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Wartość rynkową ustala się na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu, stopnia zużycia oraz czasu i miejsca sprzedaży. W przypadku mieszkania będą więc miały znaczenie m.in. lokalizacja, metraż, standard, piętro, stan instalacji, stan budynku, obciążenia prawne, dostęp do mediów, konieczność remontu i rzeczywiste ceny podobnych lokali.

Nie wystarczy natomiast samo stwierdzenie, że rodzice wcześniej kupili mieszkanie z bonifikatą albo że nie chcą zarobić na dziecku. Dla fiskusa cena wcześniejszego zakupu i rodzinny cel transakcji nie muszą odzwierciedlać aktualnej wartości rynkowej lokalu. Przy dużej różnicy między ceną umowną a rynkową może więc powstać ryzyko podważenia zaniżonej ceny sprzedaży mieszkania, zwłaszcza gdy okoliczności wyglądają jak sprzedaż pod pozorem darowizny.

Jak urząd skarbowy może zakwestionować cenę?

Jeżeli cena wskazana w akcie notarialnym znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać strony do zmiany tej wartości albo do wskazania przyczyn, które uzasadniają podanie niższej ceny. W praktyce podatnik powinien wtedy przedstawić konkretne dowody, a nie tylko wyjaśnienie, że strony są rodziną i chciały rozliczyć się po kosztach.

Jeżeli podatnik nie odpowie, nie zmieni wartości albo nie wskaże przekonujących przyczyn, organ może określić wartość z uwzględnieniem opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego ponosi zbywający.

W przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat skutkiem może być określenie przychodu sprzedającego według wartości rynkowej, a nie według ceny faktycznie zapłaconej. Oznacza to, że rodzice mogliby zapłacić PIT od przychodu, którego faktycznie nie otrzymali, pomniejszonego o przysługujące im koszty uzyskania przychodu.

Co może uzasadniać niższą cenę mieszkania?

Niższa cena może być uzasadniona, jeżeli wynika z rzeczywistych, możliwych do wykazania okoliczności. Najczęściej chodzi o zły stan techniczny lokalu, konieczność kosztownego remontu, zawilgocenie, uszkodzone instalacje, brak ogrzewania, obciążenia hipoteczne, służebność, trudności z opróżnieniem lokalu, nieuregulowany stan prawny, wady budynku albo niekorzystne położenie.

Najlepiej przygotować dokumenty jeszcze przed zawarciem umowy. Pomocne mogą być: operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, dokumentacja fotograficzna, kosztorys remontu, protokół stanu technicznego, korespondencja ze wspólnotą lub spółdzielnią, zaświadczenia o zadłużeniu, odpis księgi wieczystej, dokumenty dotyczące lokatorów lub obciążeń oraz przykłady cen transakcyjnych podobnych nieruchomości.

Im większa różnica między ceną umowną a przeciętną wartością rynkową, tym solidniejsze powinno być uzasadnienie. W transakcjach rodzinnych samo zaufanie między stronami nie zastąpi dowodów, które można pokazać organowi podatkowemu.

PCC przy zakupie mieszkania po zaniżonej cenie

Po stronie kupującego trzeba odrębnie ocenić podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym PCC wynosi co do zasady 2% podstawy opodatkowania. Podstawą jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, a nie zawsze cena wpisana w umowie. Przy akcie notarialnym PCC pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik.

Jeżeli kupujący zapłaci PCC od pełnej wartości rynkowej, ogranicza ryzyko sporu w PCC, ale nie rozwiązuje to automatycznie problemu po stronie sprzedającego w PIT. To są dwa różne podatki, oparte na odrębnych przepisach. Organ może więc zaakceptować rozliczenie PCC od wartości rynkowej, a jednocześnie badać, czy w PIT sprzedający nie powinien wykazać przychodu rynkowego, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

Czy sprzedaż po kosztach chroni rodziców przed podatkiem?

Sprzedaż po kosztach nie jest automatycznym zabezpieczeniem. Jeżeli transakcja następuje przed upływem 5 lat, a cena jest znacznie niższa od wartości rynkowej, urząd skarbowy może zastosować art. 19 ustawy o PIT. Wtedy przychód może zostać określony według wartości rynkowej, nawet jeśli rodzice faktycznie otrzymali tylko kwotę odpowiadającą ich wydatkom.

Jeżeli jednak w opisanym stanie faktycznym mieszkanie zostało nabyte w 2020 r., a sprzedaż nastąpi dopiero w 2026 r., zasadniczo nie powstanie PIT od sprzedaży prywatnej, bo upłynął 5-letni termin. W takim wariancie główne ryzyka dotyczą już nie PIT od sprzedaży, lecz prawidłowego określenia wartości dla PCC oraz ewentualnej oceny, czy przy bardzo niskiej cenie strony rzeczywiście zawierają umowę sprzedaży, czy w części dokonują nieodpłatnego przysporzenia.

Jeżeli intencją stron jest sprzedaż, a nie darowizna, warto zadbać o realną zapłatę ceny, jej udokumentowanie przelewem, jasne postanowienia aktu notarialnego oraz dowody uzasadniające obniżenie ceny. Przy ocenie, jak urząd skarbowy ustala przychód i czy dana konstrukcja nie wygląda jak sprzedaż-darowizna w rodzinie, znaczenie mają szczegóły konkretnej transakcji.

Jak przygotować bezpieczną transakcję?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto ustalić rzeczywistą wartość mieszkania i porównać ją z planowaną ceną. Jeżeli różnica jest znaczna, najlepiej od razu przygotować dokumenty pokazujące, z czego ona wynika. W wielu przypadkach rozsądnym rozwiązaniem jest zamówienie operatu szacunkowego albo przynajmniej zebranie kosztorysów remontu i dokumentacji zdjęciowej.

W akcie notarialnym można opisać najważniejsze okoliczności wpływające na cenę, ale sam opis w akcie nie zawsze wystarczy. Największe znaczenie mają dowody obiektywne. Warto też zachować potwierdzenia przelewów, korespondencję i dokumenty potwierdzające, że cena została rzeczywiście zapłacona.

FAQ

Czy można sprzedać dziecku mieszkanie poniżej wartości rynkowej?

Tak, przepisy cywilne nie zakazują ustalenia niższej ceny. Trzeba jednak liczyć się z tym, że urząd skarbowy może badać, czy cena ma uzasadnienie podatkowe i ekonomiczne, zwłaszcza gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia.

Czy sprzedaż mieszkania kupionego w 2020 r. w 2026 r. podlega PIT?

Co do zasady nie, jeżeli jest to sprzedaż prywatna, a nie sprzedaż w ramach działalności gospodarczej. Termin 5 lat liczy się od końca roku nabycia, czyli przy zakupie w 2020 r. upłynął on 31 grudnia 2025 r.

Czy zapłata PCC od wartości rynkowej zabezpiecza sprzedającego?

Nie w pełni. PCC dotyczy kupującego i jest odrębnym podatkiem. Zapłata PCC od wartości rynkowej nie wyklucza badania skutków w PIT po stronie sprzedającego, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat.

Co urząd uzna za uzasadnioną przyczynę niższej ceny?

Uzasadnieniem mogą być obiektywne okoliczności, np. zły stan techniczny, konieczność generalnego remontu, obciążenia prawne, problemy z lokalem, ograniczenia w korzystaniu albo szczególnie niekorzystna lokalizacja. Najważniejsze jest posiadanie dowodów.

Kto płaci za opinię biegłego przy sporze z urzędem?

Jeżeli organ powoła biegłego, a ustalona przez niego wartość będzie odbiegać co najmniej o 33% od ceny wskazanej w umowie, koszt opinii może obciążyć zbywającego. Dlatego warto zawczasu przygotować własne uzasadnienie ceny.

Czy niska cena może być potraktowana jak darowizna?

To zależy od okoliczności. Sama niska cena nie oznacza automatycznie darowizny, ale przy skrajnie zaniżonej cenie, braku realnej zapłaty albo zapisach wskazujących na nieodpłatne przysporzenie urząd może badać rzeczywisty charakter transakcji.

Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu z niską ceną?

Notariusz nie ustala za strony ceny rynkowej, ale powinien pouczyć o skutkach podatkowych i pobrać należny PCC według przepisów. Jeżeli cena jest nietypowo niska, warto przed aktem przygotować dokumenty wyjaśniające przyczyny takiej wartości.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania po cenie niższej niż wartość rynkowa wymaga oddzielnej analizy PIT i PCC. Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia, prywatna sprzedaż nie powinna powodować PIT. W opisanym przypadku, przy nabyciu w 2020 r., sprzedaż od 2026 r. zasadniczo mieści się już poza tym opodatkowaniem.

Jeżeli jednak sprzedaż nastąpiłaby przed upływem 5 lat albo występują szczególne okoliczności, zaniżona cena może zostać zakwestionowana. Organ podatkowy może wtedy ustalić przychód według wartości rynkowej, jeżeli niższa cena nie ma uzasadnionej przyczyny. Najbezpieczniej jest więc udokumentować stan mieszkania, sporządzić realistyczną wycenę i zadbać o przejrzysty przepływ pieniędzy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 19 i art. 30e - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności art. 6 i art. 7 - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
3. Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości - podatki.gov.pl