Podatek dochodowy od wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości
Tak samo jak w przypadku podatku PCC, tak i po stronie podatku PIT z tytułu sprzedaży funkcjonują przepisy odnoszące się do wartości rynkowej.
Zgodnie z art. 19 ustawy PIT – przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Podważenie zaniżonej ceny sprzedaży mieszkania
Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Proszę zwrócić uwagę, że wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych. Nie ma tu znaczenia, po jakiej cenie nabywca zakupił nieruchomość i czy w tym zakresie skorzystał ze zniżek czy bonifikat.
Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiegać będzie co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych poniesie zbywający.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Jak urząd skarbowy ustala przychód ze sprzedaży mieszkania?
Jeżeli rodzice sprzedadzą mieszkanie po cenie znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, to organ podatkowy ma prawo do ustalenia przychodu zgodnie z wartością rynkową. W takim przypadku podatek dochodowy PIT wymierzony będzie od przychodu ustalonego przez organ podatkowy. Przez cenę, która odbiega znacznie od wartości rynkowej, należy rozumieć cenę, która w sposób widoczny, wyraźnie i bardzo odbiega od ceny rynkowej. Należy uznać, iż cena odbiegająca nie więcej niż o 1/3 od wartości rynkowej nie będzie jeszcze odbiegać w sposób znaczny.
Za uzasadnione przyczyny różnicy w wartości rynkowej można uznać przykładowo: duże zniszczenie nieruchomości, plany budowy znaczących obiektów jak autostrada. Natomiast okoliczność, że rodzice nie chcą od Państwa pobierać żadnego wynagrodzenia, nie uzasadnia sprzedaży „po kosztach”.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
W konsekwencji w przypadku sprzedaży nieruchomości poniżej wartości rynkowej rodzice muszą mieć świadomość ryzyka, że organ podatkowy wymierzy podatek PIT od wartości rynkowej nieruchomości, a sam przychód określi nie w cenie rzeczywistej sprzedaży, ale po cenach rynkowych.
Przykłady
Małgorzata i Andrzej chcą pomóc synowi
Małgorzata i Andrzej kupili 10 lat temu mieszkanie w małym mieście za okazyjną cenę – była to nieruchomość po dziadkach, wymagająca generalnego remontu. Teraz ich dorosły syn chciałby je od nich odkupić za symboliczną kwotę, ponieważ sam zainwestuje w remont. Rodzice nie potrzebują pieniędzy, ale po zawarciu umowy sprzedaży za kwotę znacznie niższą od wartości rynkowej, zostali wezwani przez urząd skarbowy do wyjaśnień. Ostatecznie organ ustalił przychód na poziomie rynkowym, a rodzice musieli zapłacić 19% PIT od tej kwoty, mimo że realnie jej nie otrzymali.
Zniszczone mieszkanie w kamienicy
Marta odkupiła od matki mieszkanie w starej kamienicy, która czekała na decyzję o remoncie lub rozbiórce. Mimo że lokal był w tragicznym stanie technicznym – bez ogrzewania, z zawilgoconymi ścianami – urząd skarbowy nie uznał za wystarczające obniżki ceny do 60% średniej rynkowej. Dopiero po przedstawieniu dokumentacji technicznej, zdjęć oraz kosztorysu remontu, fiskus zgodził się z obniżoną wartością. Dzięki temu matka uniknęła dodatkowego opodatkowania.
Sprzedaż „po kosztach” zakończona kontrolą
Państwo Nowakowie sprzedali córce mieszkanie, które wcześniej nabyli w ramach przekształcenia lokatorskiego prawa własności. Ponieważ nie planowali na tym zarabiać, ustalili cenę sprzedaży na poziomie, który pokrywał wyłącznie ich pierwotny wkład. Kilka miesięcy później przyszło wezwanie z urzędu skarbowego – fiskus zażądał korekty ceny lub przedstawienia dokumentów potwierdzających zły stan techniczny lokalu. Nowakowie nie byli przygotowani na taką sytuację i nie zebrali wcześniej dowodów, co skończyło się koniecznością zapłaty podatku od przychodu ustalonego według wyceny rzeczoznawcy.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania po cenie niższej niż jego wartość rynkowa może rodzić poważne konsekwencje podatkowe. Choć z perspektywy rodzinnych ustaleń taka transakcja wydaje się naturalna i uczciwa, urząd skarbowy ocenia ją wyłącznie przez pryzmat przepisów. Jeśli cena sprzedaży znacząco odbiega od wartości rynkowej i brak jest obiektywnych przesłanek takiego stanu, fiskus ma prawo określić przychód według własnej wyceny, a co za tym idzie – nałożyć podatek dochodowy od tej wyższej wartości. Dlatego przed dokonaniem transakcji warto dobrze udokumentować stan techniczny nieruchomości, lokalizację i inne okoliczności wpływające na obniżenie ceny. Tylko wtedy możliwe jest ograniczenie ryzyka zakwestionowania umowy przez urząd.
Oferta porad prawnych
Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości w rodzinie i chcesz uniknąć problemów z urzędem skarbowym, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Pomożemy Ci ocenić ryzyko podatkowe, przygotować bezpieczną umowę oraz wskażemy, jak udokumentować uzasadnienie ceny. Szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu – nasi prawnicy są do Twojej dyspozycji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
Nota obciążeniowa
