Sprzedaż udziałów w spadku między spadkobiercami - jak się zabezpieczyć?

Dział spadku – zniesienie współwłasności

W niniejszej sprawie jedyną możliwością jest dokonanie działu spadku, a więc zniesienia współwłasności nieruchomości. W przedstawionym przez Panią przypadku jedynym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do sądu z roszczeniem o dział spadku.

Dział spadku przed notariuszem

Niniejsze postępowanie – w przypadku porozumienia między spadkobiercami co do działu spadku – może nastąpić także przed notariuszem. Sąd bowiem – nawet w przypadku oporu i braku zgody ze strony pozostałych spadkobierców– zdecyduje za spadkobierców jaki nastąpi dział. Jednak jeżeli spadkobiercy są zgodni co do tego, iż spadkobierczyni przekaże na rzecz spadkobiercy swój udział w nieruchomości ze wskazaną spłatą, należy sprawę kierować do notariusza.

Sądowy dział spadku

Jeżeli jednak sporna jest wartość nieruchomości i strony nie dojdą do porozumienia, sprawę może rozwiązać jedynie sąd i powołanie biegłego rzeczoznawcy. W przypadku woli ominięcia sądu, spadkobiercy mogą we własnym zakresie powołać rzeczoznawcę, który wyceni im nieruchomość i na tej podstawie dokonany zostanie dział.

Zgodnie bowiem z art. 211 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.

Zgodnie natomiast z art. 212:

„§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu”.

W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Dział może nastąpić poprzez przyznanie jednemu spadkobiercy całości z obowiązkiem lub bez obowiązku spłaty pozostałych lub także sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji – co jest ostatecznością.

Wniosek o dział spadku powinien złożyć przynajmniej jeden ze spadkobierców do sądu rejonowego właściwego miejscowo dla położenia masy spadkowej, a więc nieruchomości. We wniosku należy wskazać postanowienie o stwierdzeniu nabyciu spadku, spadkobierców, wartość masy spadkowej i proponowany podział. Tożsamo postępowanie wygląda przed notariuszem – jest jednak znaczeni szybsze.

Sprzedaż udziałów spadkobiercy – opinia biegłego rzeczoznawcy

Jeżeli współwłaściciel nie będzie się zgadzał w zakresie wysokości spłaty, a więc wartości nieruchomości, niestety konieczna będzie w sprawie opinia biegłego rzeczoznawcy. Dlatego przed określeniem wartości udziału, proponuję zasięgnąć opinii w zakresie wartości nieruchomości udziału u specjalisty rzeczoznawcy budowlanego. Zarówno w przypadku działu notarialnego, jak i sądowego, spadkobierczyni uzyska tytuł wykonawczy – w przypadku sprawy sądowej – który umożliwi jej skierowanie sprawy do egzekucji w przypadku braku płatności spłaty w terminie. W przypadku zniesienia współwłasności u notariusza płatność zazwyczaj następuje przed lub w trakcie sporządzania aktu.