Sprzedaż udziału w nieruchomości ze spadku – jak bezpiecznie rozliczyć spłatę?

Sprzedaż udziału po spadku czy dział spadku – co wybrać?

W opisanej sytuacji nie ma tylko jednego rozwiązania. Spadkobierczyni może:

• sprzedać swój udział we współwłasności nieruchomości drugiemu współwłaścicielowi,
• zawrzeć umowę o dział spadku i ewentualne zniesienie współwłasności u notariusza,
• albo wystąpić do sądu o dział spadku, jeżeli nie ma porozumienia co do ceny, terminu spłaty lub sposobu podziału.

Jeżeli nieruchomość należy już do dwóch osób po 1/2 udziału i obie strony chcą, aby całość przypadła jednemu z nich za spłatą drugiego, praktycznie najczęściej wybiera się akt notarialny. Jeżeli jednak relacje są konfliktowe i istnieje obawa, że kupujący nie zapłaci dobrowolnie, trzeba dobrze dobrać mechanizm zabezpieczenia.

Z punktu widzenia prawa cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, co wynika z art. 198 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli więc córka chce sprzedać swój udział właśnie drugiemu współwłaścicielowi, jest to dopuszczalne.

Czy trzeba najpierw przeprowadzić dział spadku?

Nie zawsze. Z chwilą otwarcia spadku prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców na podstawie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, a gdy spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się art. 1035 Kodeksu cywilnego. Sama sprzedaż udziału w konkretnej nieruchomości jest jednak możliwa także przed formalnym działem spadku, o ile zbywca legitymuje się prawem do udziału.

W praktyce dla bezpieczeństwa obrotu zwykle potrzebne będzie wcześniejsze wykazanie praw do spadku, czyli:

• prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo
• zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza.

Bez takiego dokumentu notariusz co do zasady nie sporządzi aktu przenoszącego udział w nieruchomości.

Forma umowy – przy nieruchomości konieczny jest notariusz

Jeżeli przedmiotem sprzedaży ma być udział we współwłasności nieruchomości, umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowa przenosząca własność nieruchomości, wymaga formy aktu notarialnego. Brak tej formy oznacza nieważność czynności.

Dotyczy to również sprzedaży samego udziału w nieruchomości. Nie wystarczy zwykła umowa pisemna, mailowe ustalenia ani prywatne oświadczenie stron.

Jeżeli strony chcą załatwić sprawę polubownie i szybko, możliwe są dwa warianty:

Jak ustalić cenę udziału?

Przepisy nie narzucają jednej metody wyceny. W transakcji dobrowolnej strony mogą same ustalić cenę. Jeżeli jednak relacje są trudne, warto oprzeć się na obiektywnej wycenie rzeczoznawcy majątkowego. Taka wycena nie jest obowiązkowa z mocy ustawy przy każdej sprzedaży, ale bywa najpraktyczniejszym dowodem na to, że cena odpowiada realiom rynkowym.

Jeżeli dojdzie do postępowania sądowego o dział spadku i zniesienie współwłasności, sąd może ustalić wartość nieruchomości z pomocą biegłego. Podstawą żądania zniesienia współwłasności jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, a sposoby zniesienia współwłasności określają art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W praktyce udział 1/2 w nieruchomości nie zawsze osiąga cenę równą dokładnie połowie wartości całej nieruchomości przy sprzedaży osobie trzeciej. Natomiast gdy kupującym jest drugi współwłaściciel, cena bardzo często bywa zbliżona do proporcjonalnej części wartości całej nieruchomości, bo nabywca uzyskuje wtedy pełną własność.

Jak zabezpieczyć zapłatę ceny za udział?

To najważniejsza część całej transakcji. Sam zapis w akcie notarialnym, że kupujący zapłaci później, nie daje jeszcze pełnego bezpieczeństwa. Najlepsze rozwiązanie zależy od tego, czy kupujący ma środki od razu, czy potrzebuje czasu.

Najbezpieczniejsze sposoby rozliczenia

1. Zapłata całej ceny przed podpisaniem aktu albo przy akcie
Najprostsze i najbezpieczniejsze rozwiązanie. W akcie notarialnym wpisuje się, czy cena została już zapłacona oraz w jaki sposób. Najlepiej, aby płatność była możliwa do udokumentowania, np. przelewem.

2. Depozyt notarialny
Jeżeli strony nie ufają sobie nawzajem, można wykorzystać depozyt notarialny. Środki trafiają do depozytu, a notariusz wypłaca je po spełnieniu warunków określonych w protokole depozytu. To rozwiązanie praktyczne zwłaszcza wtedy, gdy pieniądze i przeniesienie własności mają nastąpić niemal równocześnie.

3. Akt notarialny z poddaniem się egzekucji
Jeżeli cena ma być płacona po zawarciu umowy albo w ratach, warto, aby kupujący w tym samym akcie albo odrębnym akcie notarialnym poddał się egzekucji co do obowiązku zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej. Podstawą jest art. 777 § 1 pkt 4 albo pkt 5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w zależności od konstrukcji zobowiązania.

Dzięki temu po spełnieniu warunków określonych w akcie wierzyciel może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika, bez prowadzenia zwykłego procesu o zapłatę.

4. Hipoteka na nabywanym udziale lub całej nieruchomości
Przy odroczonej płatności można rozważyć również ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie ceny. Wymaga to jednak właściwej konstrukcji aktu i oceny, czy w konkretnym stanie faktycznym będzie to realnie skuteczne.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

Dobrze przygotowany akt powinien jasno określać:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i zbywanego udziału,
• podstawę nabycia spadku przez sprzedającą,
• cenę,
• termin i sposób zapłaty,
• numer rachunku do zapłaty,
• odsetki za opóźnienie, najlepiej jako odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,
• ewentualne raty wraz z dokładnymi datami wymagalności,
• poddanie się egzekucji przez kupującego na podstawie art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego,
• warunki wydania nieruchomości lub rozliczenia posiadania, jeżeli mają znaczenie.

W praktyce warto też dodać zapis, że brak zapłaty całej ceny w terminie uprawnia sprzedającą do dochodzenia należności wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi. To nie zastępuje zabezpieczenia egzekucyjnego, ale porządkuje treść zobowiązania.

Czy można żądać działu spadku przed sądem?

Tak. Jeżeli nie ma porozumienia, każdy ze spadkobierców może żądać działu spadku. Uprawnienie to wynika z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa o dział spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

W postępowaniu sądowym sąd może:

• przyznać nieruchomość jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty drugiego,
• dokonać podziału fizycznego, jeżeli jest możliwy,
• zarządzić sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, gdy podział lub przyznanie jednemu ze współwłaścicieli nie są odpowiednie.

Z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli sąd ustala spłaty lub dopłaty, oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia. Jeżeli sąd rozłoży spłatę na raty, terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Sądowy tryb jest zwykle potrzebny wtedy, gdy sporna jest wartość nieruchomości, sposób rozliczeń albo jedna ze stron blokuje dobrowolne załatwienie sprawy.

Właściwość sądu i dokumenty

Sprawę o dział spadku rozpoznaje sąd rejonowy. W praktyce właściwość zależy od rodzaju wniosku i składu majątku spadkowego, dlatego przed złożeniem pisma warto sprawdzić aktualne zasady właściwości w Kodeksie postępowania cywilnego i konkretne okoliczności sprawy. Do wniosku zwykle dołącza się:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokumenty dotyczące nieruchomości,
• propozycję podziału,
• informacje o wartości składników spadku.

Jeżeli strony wcześniej ponosiły nakłady na nieruchomość, korzystały z niej wyłącznie albo pobierały pożytki, mogą pojawić się dodatkowe rozliczenia. To już zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Podatek i koszty – o czym pamiętać?

Przy przenoszeniu udziału w nieruchomości mogą pojawić się skutki podatkowe i opłaty notarialne. Ich zakres zależy od tego, czy strony zawierają umowę sprzedaży, czy umowę działu spadku ze spłatą, a także od tego, kiedy nastąpiło nabycie spadku i czy transakcja mieści się w ramach udziału spadkowego. W takich sprawach trzeba odróżnić podatek dochodowy, PCC, taksę notarialną i opłaty sądowe.

Nie da się bez analizy wszystkich dat i dokumentów bezpiecznie przesądzić, które obciążenia wystąpią w danym przypadku. Szczególną ostrożność trzeba zachować przy ocenie skutków w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz przy kwalifikacji czynności na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy nie warto podpisywać umowy od razu?

Lepiej wstrzymać się z podpisaniem aktu, jeżeli:

• nie ma pewności co do tytułu prawnego do spadku,
• nieruchomość ma nieuregulowany stan księgi wieczystej,
• kupujący chce odroczonej płatności, ale nie zgadza się na poddanie się egzekucji,
• cena została ustalona bez żadnej obiektywnej podstawy i jest wyraźnie sporna,
• w tle istnieją inne roszczenia między stronami, np. o nakłady, korzystanie z nieruchomości albo długi spadkowe.

FAQ

Czy mogę sprzedać swój udział w nieruchomości ze spadku bez zgody drugiego współwłaściciela?

Tak. Co do zasady pozwala na to art. 198 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak sprzedaje Pani udział właśnie drugiemu współwłaścicielowi, zwykle łatwiej uzgodnić cenę i zamknąć sprawę jednym aktem notarialnym.

Czy zwykła umowa pisemna wystarczy?

Nie. Sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Umowa bez zachowania tej formy jest nieważna.

Co jest lepsze: sprzedaż udziału czy dział spadku?

To zależy od celu stron. Jeżeli chodzi wyłącznie o przejęcie udziału za określoną cenę, wystarcza sprzedaż. Jeżeli strony chcą jednocześnie definitywnie rozliczyć wspólność majątku spadkowego, lepszy może być dział spadku.

Jak zabezpieczyć się na wypadek braku zapłaty?

Najczęściej przez zapłatę przy akcie, depozyt notarialny albo notarialne poddanie się egzekucji przez kupującego na podstawie art. 777 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?

Tak. Przy sądowym zniesieniu współwłasności lub dziale spadku dopuszcza to art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Łączny okres rat nie może przekroczyć 10 lat.

Źródła

• art. 198, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 1–3, art. 481 § 1–2, art. 922 § 1, art. 1035, art. 1037 § 1–2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 158 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 777 § 1 pkt 4–5 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego