Jak przekazać nieruchomość w rodzinie i ograniczyć ryzyko zachowku?

Od czego zacząć, gdy nieruchomość pochodzi ze spadku?

Jeżeli ojciec i jego siostry odziedziczyli dom lub działkę po zmarłym bracie, to najpierw trzeba ustalić, czy prawa do spadku zostały już formalnie potwierdzone. Co do zasady następuje to przez postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo przez notarialny akt poświadczenia dziedziczenia. Dopiero potem można bezpiecznie przejść do uporządkowania własności konkretnej nieruchomości.

Samo nabycie spadku nie powoduje jeszcze, że jeden spadkobierca staje się wyłącznym właścicielem domu. Między spadkobiercami powstaje wspólność majątku spadkowego, do której do chwili działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, co wynika z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, najbardziej naturalnym rozwiązaniem jest więc najpierw dział spadku, a dopiero później dalsze przekazanie nieruchomości wybranej osobie.

Dział spadku czy zniesienie współwłasności?

W sprawach spadkowych często używa się obu pojęć, ale nie są one tożsame. Jeżeli współwłasność wynika ze spadku, podstawową instytucją jest dział spadku. Jeżeli natomiast po dziale albo niezależnie od niego kilka osób nadal jest współwłaścicielami rzeczy, można zastosować zniesienie współwłasności.

Podstawą działu spadku jest art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika wprost z art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

Z kolei art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Według art. 211 Kodeksu cywilnego podstawowym sposobem jest podział rzeczy wspólnej, a jeżeli rzecz nie daje się podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana, o czym mówi art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji zwykle najpraktyczniejsze jest przyznanie nieruchomości ojcu z obowiązkiem spłaty sióstr, jeśli wszyscy są zgodni. Można to zrobić:

• w sądzie – taniej pod względem kosztów notarialnych, ale zwykle wolniej,
• u notariusza – szybciej, jeżeli wszyscy współuprawnieni są zgodni co do treści umowy.

Dlaczego darowizna może rodzić problem z zachowkiem?

Jeżeli ojciec po przejęciu całej nieruchomości podaruje ją dziecku, trzeba liczyć się z tym, że po jego śmierci inne uprawnione osoby, zwłaszcza zstępni, mogą dochodzić zachowku.

Podstawę roszczenia stanowi art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się określone ułamki wartości udziału spadkowego, jeżeli nie otrzymali należnego im zachowku w innej postaci.

Dla darowizn szczególnie istotny jest art. 993 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny oraz zapisy windykacyjne. W relacjach zstępnych znaczenie ma też art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego. Obecnie przepis ten przewiduje, że przy obliczaniu zachowku nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych oraz darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Ograniczenie 10-letnie nie chroni jednak darowizn dokonanych na rzecz spadkobierców lub osób uprawnionych do zachowku.

W praktyce oznacza to, że darowizna domu lub działki na rzecz jednego dziecka często pozostaje „widoczna” przy obliczaniu roszczeń drugiego dziecka o zachowek.

Kiedy umowa dożywocia jest korzystniejsza?

Umowę dożywocia reguluje art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

To ważne, ponieważ dożywocie jest umową odpłatną i wzajemną. Z tego powodu przedmiot przeniesiony na podstawie rzeczywistej umowy dożywocia co do zasady nie jest doliczany do substratu zachowku tak jak darowizna. Taki kierunek jest utrwalony w orzecznictwie Sądu Najwyższego, m.in. w uchwale z 19 maja 1981 r., sygn. akt III CZP 18/81.

Dlatego, jeżeli ojciec ma zostać jedynym właścicielem nieruchomości, a następnie chce przenieść ją na córkę lub syna, przy równoczesnym zabezpieczeniu własnego utrzymania, umowa dożywocia bywa rozwiązaniem korzystniejszym niż darowizna.

Trzeba jednak pamiętać o dwóch zastrzeżeniach:

• umowa musi być rzeczywista, a obowiązki nabywcy powinny być faktycznie wykonywane,
• jeżeli treść umowy będzie pozorna i w rzeczywistości chodzi wyłącznie o darmowe przekazanie majątku, może to wywołać spór co do jej charakteru.

Czy można przepisać nieruchomość najpierw na ciocię, a dopiero potem na Panią?

Taki wariant zwykle nie daje pewniejszej ochrony, a najczęściej tylko komplikuje sprawę. Każdy dodatkowy etap oznacza nowe koszty, kolejne akty notarialne i ryzyko, że sytuacja życiowa lub zdrowotna któregoś z uczestników się zmieni.

Jeżeli celem rodziny jest ostateczne przekazanie nieruchomości konkretnej osobie, z reguły rozsądniej jest przeprowadzić całość możliwie najkrótszą drogą:

1. potwierdzenie nabycia spadku po zmarłym,
2. dział spadku albo zniesienie współwłasności tak, aby jedna osoba stała się właścicielem całości,
3. następnie przeniesienie nieruchomości na osobę docelową w odpowiedniej formie, najczęściej po analizie: darowizna czy dożywocie.

W opisanym stanie faktycznym najczęściej rozważany jest model: najpierw przejęcie nieruchomości przez ojca, potem umowa dożywocia między ojcem a dzieckiem. To jednak nadal wymaga sprawdzenia, czy ojciec rzeczywiście chce i może korzystać z dożywocia zgodnie z jego funkcją.

Jakie formalności trzeba spełnić?

Przy nieruchomości trzeba pamiętać, że samo rodzinne porozumienie nie wystarcza. Dla ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości konieczny jest akt notarialny, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego.

W praktyce przed notariuszem lub przed złożeniem wniosku do sądu zwykle potrzebne są:

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, jeśli notariusz jej zażąda,
• dane wszystkich stron,
• ustalenie wartości nieruchomości i ewentualnych spłat.

Po akcie notarialnym albo prawomocnym orzeczeniu sądu trzeba też zadbać o wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Podatki i opłaty – o czym pamiętać?

Skutki podatkowe zależą od wybranego rozwiązania i konkretnego stopnia pokrewieństwa. W rodzinie najczęściej znaczenie ma ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Dla najbliższej rodziny możliwe jest zwolnienie, ale tylko przy spełnieniu ustawowych warunków, w szczególności terminowego zgłoszenia nabycia na formularzu SD-Z2, jeżeli przepisy tego wymagają.

Przy dziale spadku lub zniesieniu współwłasności skutki podatkowe zależą m.in. od tego, czy dochodzi do spłat i dopłat oraz czy wartość nabycia mieści się w przysługującym udziale. W niektórych konfiguracjach może pojawić się również podatek od czynności cywilnoprawnych albo opłaty sądowe i notarialne.

Nie da się więc uczciwie wskazać jednego uniwersalnego wariantu „najtańszego” bez policzenia całej transakcji.

Które rozwiązanie jest zwykle najlepsze?

Jeżeli stan faktyczny jest taki, że:

• wszyscy spadkobiercy są zgodni,
• nieruchomość ma finalnie przypaść jednej osobie z młodszego pokolenia,
• istnieje realna obawa przyszłego roszczenia o zachowek po ojcu,

to najczęściej najrozsądniejszy wariant wygląda następująco:

1. najpierw dział spadku albo zniesienie współwłasności, tak aby ojciec stał się wyłącznym właścicielem,
2. następnie analiza, czy faktycznie można i warto zawrzeć umowę dożywocia,
3. jeżeli dożywocie odpowiada rzeczywistej sytuacji życiowej stron, zawarcie aktu notarialnego dożywocia zamiast darowizny.

To rozwiązanie zwykle lepiej ogranicza ryzyko zachowku niż zwykła darowizna. Nie oznacza jednak, że wyklucza każdy spór. Jeżeli np. brat będzie twierdził, że umowa dożywocia była tylko pozorną darowizną, spór może i tak trafić do sądu. Dlatego treść aktu i późniejsze wykonywanie obowiązków z dożywocia mają bardzo duże znaczenie.

FAQ

Czy darowizna od ojca dla jednego dziecka zawsze rodzi ryzyko zachowku?

Nie zawsze w praktyce dojdzie do roszczenia, ale co do zasady taka darowizna może być doliczona do spadku przy obliczaniu zachowku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Ryzyko jest szczególnie realne, gdy są inne dzieci uprawnione do zachowku.

Czy umowa dożywocia całkowicie wyklucza zachowek?

Co do zasady przedmiot prawidłowej, odpłatnej umowy dożywocia nie jest doliczany do substratu zachowku. Spór może jednak powstać, jeśli ktoś będzie twierdził, że dożywocie było pozorne i faktycznie stanowiło darowiznę.

Czy dział spadku musi być w sądzie?

Nie. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić umownie między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa wymaga aktu notarialnego.

Czy można od razu przepisać udziały wszystkich spadkobierców na jedną osobę z młodszego pokolenia?

Tak, ale trzeba porównać koszty, skutki podatkowe i ryzyko zachowku. Często prostsze jest najpierw uporządkowanie własności po spadku, a dopiero później przekazanie nieruchomości osobie docelowej.

Czy wystarczy zwykła pisemna umowa w rodzinie?

Nie. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Bez tej formy umowa jest nieważna.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ISAP

Uchwała Sądu Najwyższego z 19 maja 1981 r., III CZP 18/81.