Przejęcie nieruchomości spadkowej ze spłatą rodzeństwa

Jeżeli chce Pani przejąć cały dom lub działkę po rodzicach i spłacić siostry, właściwą drogą jest dział spadku. Wynika to z art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów prawa spadkowego.

Po śmierci rodziców i po nabyciu spadku przez kilka osób nie powstaje automatycznie wyłączna własność poszczególnych składników majątku przez jednego spadkobiercę. Do czasu działu spadku wszyscy współspadkobiercy pozostają związani wspólnością majątku spadkowego. Potwierdzają to art. 922 § 1, art. 924, art. 925 i art. 1035 Kodeksu cywilnego.

Sam wpis do księgi wieczystej nie zastępuje działu spadku. Wpis pokazuje stan prawny po dziedziczeniu, ale nie powoduje, że jedna osoba staje się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości.

Na czym polega przejęcie nieruchomości przez jednego spadkobiercę?

Najczęściej chodzi o to, aby sąd albo notariusz przyznał całą nieruchomość jednej osobie, a pozostałym spadkobiercom przyznał spłaty. Takie rozwiązanie jest dopuszczalne przy dziale spadku. Podstawę prawną stanowią art. 1037 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego oraz odpowiednio art. 211 i art. 212 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Natomiast art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

To oznacza, że są dwie główne drogi:

• notarialna – gdy wszystkie spadkobierczynie są zgodne co do tego, kto przejmie nieruchomość i za jaką spłatą;
• sądowa – gdy nie ma pełnej zgody co do podziału, wartości nieruchomości albo terminu i wysokości spłat.

Czy siostry mogą „zrzec się” spadku na Pani rzecz?

Nie. To częsty błąd pojęciowy. Po śmierci spadkodawcy nie można skutecznie „zrzec się spadku na rzecz siostry” w prostym znaczeniu potocznym.

Odrzucenie spadku jest możliwe tylko w terminie określonym w art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli co do zasady w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym dana osoba dowiedziała się o tytule swego powołania. Po upływie tego terminu działa skutek wskazany w art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego – przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, chyba że szczególne przepisy stanowią inaczej.

Jeżeli więc spadkobiercy już nabyli spadek i zostali ujawnieni w księdze wieczystej, właściwym rozwiązaniem nie jest odrzucenie spadku, lecz właśnie dział spadku połączony – zależnie od konstrukcji sprawy – z przyznaniem nieruchomości jednej osobie za spłatą pozostałych.

Notariusz czy sąd – co wybrać?

U notariusza można przeprowadzić dział spadku wtedy, gdy wszyscy spadkobiercy są zgodni. Przy nieruchomości akt notarialny jest obowiązkowy na podstawie art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego. To zwykle droga szybsza, ale często droższa przy wyższej wartości nieruchomości.

W sądzie dział spadku następuje w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę proceduralną stanowią w szczególności art. 680-689 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Z tej drogi korzysta się zwłaszcza wtedy, gdy nie ma zgody co do podziału, wartości majątku albo wysokości spłat.

Nie ma ustawowego terminu, w którym trzeba złożyć wniosek o dział spadku. Roszczenie o dział spadku nie jest ograniczone krótkim terminem zawitym. W praktyce jednak zwlekanie zwykle komplikuje sprawę: narastają spory o nakłady, korzystanie z domu, pożytki, remonty lub rozliczenia między spadkobiercami.

Właściwość sądu i dokumenty do wniosku

Zgodnie z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego do spraw spadkowych właściwy jest sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli jego miejsca zwykłego pobytu w Polsce nie da się ustalić – sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. W praktyce wniosek o dział spadku składa się do sądu rejonowego.

Wniosek powinien obejmować co do zasady cały spadek. Wymóg ten wynika z art. 1038 § 1 Kodeksu cywilnego. Tylko z ważnych powodów dział spadku może być ograniczony do części spadku – art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego.

Do wniosku najczęściej dołącza się:

• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia;
• odpis księgi wieczystej nieruchomości;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów, jeżeli są potrzebne do identyfikacji nieruchomości;
• dokumenty potwierdzające wartość nieruchomości, jeżeli strony dysponują wyceną;
• projekt zgodnego działu, jeśli wszyscy spadkobiercy uzgodnili sposób podziału.

Jeżeli w sprawie występuje spór co do wartości domu lub działki, sąd zwykle dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Wartość spadku ustala się według stanu z chwili otwarcia spadku i cen z chwili działu, co od lat jest przyjmowane w orzecznictwie i praktyce stosowania art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jakie są opłaty sądowe?

Wysokość opłat reguluje ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Zgodnie z art. 51 ust. 1 tej ustawy:

• od wniosku o dział spadku pobiera się opłatę stałą 500 zł;
• jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt działu spadku – opłata wynosi 300 zł.

Jeżeli wniosek o dział spadku jest połączony ze zniesieniem współwłasności, zgodnie z art. 38 ust. 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata stała wynosi:

• 1000 zł – bez zgodnego projektu;
• 600 zł – gdy jest zgodny projekt.

Do tego mogą dojść koszty opinii biegłego, odpisów, map, dokumentów z ewidencji gruntów oraz pełnomocnika, jeżeli ktoś korzysta z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.

Koszty u notariusza

Jeżeli wszystkie strony są zgodne, można zawrzeć umowę działu spadku w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości przedmiotu czynności i jest ograniczone przez rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

W praktyce notariusz oblicza koszty indywidualnie. Na końcową kwotę wpływają zwłaszcza:

• wartość nieruchomości,
• liczba wniosków wieczystoksięgowych,
• wypisy aktu notarialnego,
• VAT od taksy notarialnej,
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.

Przed podpisaniem aktu warto poprosić kancelarię o pełne zestawienie wszystkich opłat.

Jak sąd ustala spłaty i termin zapłaty?

Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

To oznacza, że sąd nie tylko przyznaje nieruchomość jednej osobie, ale może również:

• ustalić jednorazową spłatę,
• rozłożyć spłatę na raty,
• wyznaczyć termin płatności,
• zastrzec odsetki za opóźnienie,
• żądać zabezpieczenia spłaty.

Wysokość spłat zależy od wartości udziałów spadkowych oraz od rozliczeń dodatkowych, np. nakładów poniesionych na nieruchomość, pożytków, kosztów utrzymania domu czy wyłącznego korzystania z rzeczy przez jednego ze spadkobierców. Takie kwestie zawsze zależą od konkretnego stanu faktycznego i dowodów.

Czy spłata rodzeństwa powoduje podatek?

Co do zasady sama spłata otrzymana przy dziale spadku nie powoduje automatycznie obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Kluczowe znaczenie ma to, czy spłata mieści się w wartości udziału spadkowego danej osoby.

W aktualnej linii interpretacyjnej i orzeczniczej przyjmuje się zasadniczo, że jeżeli spadkobierca w wyniku działu spadku otrzymuje spłatę nieprzekraczającą wartości przysługującego mu udziału w spadku, nie uzyskuje przychodu podlegającego PIT. Znaczenie mają tu przede wszystkim art. 2 ust. 1 pkt 3 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jeżeli jednak spłata przewyższa wartość udziału, albo sprawa jest powiązana z dodatkowymi rozliczeniami, ocena podatkowa może być bardziej złożona. W takich sytuacjach bezpiecznie jest przeanalizować konkretny stan faktyczny i dokumenty.

Osobną kwestią może być podatek od spadków i darowizn oraz obowiązki zgłoszeniowe, jeżeli nabycie spadku wcześniej nie zostało prawidłowo zgłoszone. Tu znaczenie ma przede wszystkim ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w tym art. 4a dotyczący zwolnienia dla najbliższej rodziny po zgłoszeniu nabycia w terminie.

Co w praktyce zrobić krok po kroku?

1. Sprawdzić, czy istnieje już prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
2. Ustalić skład spadku i aktualną wartość nieruchomości.
3. Uzgodnić ze spadkobiercami, czy możliwy jest zgodny dział spadku.
4. Jeżeli tak – umówić akt notarialny działu spadku.
5. Jeżeli nie – złożyć do sądu rejonowego wniosek o dział spadku, najlepiej z propozycją przyznania nieruchomości Pani i ze wskazaniem sposobu spłat.
6. Przygotować środki na spłatę lub przedstawić realny harmonogram ratalny.
7. Po prawomocnym zakończeniu sprawy doprowadzić do aktualizacji wpisu w księdze wieczystej.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce może wyglądać przejęcie nieruchomości ze spadku przez jednego z członków rodzeństwa.

FAQ

Czy dział spadku musi obejmować całą nieruchomość?

Co do zasady dział spadku powinien dotyczyć całego spadku, zgodnie z art. 1038 § 1 Kodeksu cywilnego. Tylko z ważnych powodów może zostać ograniczony do części spadku – art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy można przejąć dom po rodzicach bez zgody rodzeństwa?

Tak, ale nie u notariusza. Jeżeli rodzeństwo się nie zgadza, trzeba wystąpić do sądu o dział spadku. Sąd może przyznać nieruchomość jednemu spadkobiercy z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?

Tak. Umożliwia to art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Sąd może oznaczyć termin, sposób uiszczenia spłaty, odsetki, a także sposób zabezpieczenia.

Czy potrzebna jest wycena rzeczoznawcy?

Nie zawsze. Jeżeli wszyscy zgodnie przyjmują wartość nieruchomości, sąd zwykle nie musi powoływać biegłego. Przy sporze o wartość opinia rzeczoznawcy jest bardzo częsta.

Czy spłata dla rodzeństwa jest opodatkowana PIT?

Najczęściej nie, o ile nie przekracza wartości udziału spadkowego. Jeżeli jednak spłata jest wyższa albo sprawa obejmuje dodatkowe rozliczenia, potrzebna jest indywidualna analiza podatkowa.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 211, art. 212, art. 922, art. 924, art. 925, art. 1015, art. 1035, art. 1037, art. 1038.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 628, art. 680-689, art. 684.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 38 i art. 51.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 2 ust. 1 pkt 3 i art. 10 ust. 1 pkt 8.
• Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a.