Jak przekazać nieruchomość jednemu dziecku bez spłaty i zachowku

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: umowa dożywocia

W opisanej sytuacji najczęściej najlepszym sposobem przekazania domu jednemu dziecku bez obowiązku spłaty pozostałych i z możliwie najmniejszym ryzykiem późniejszego zachowku jest umowa dożywocia, uregulowana w art. 908-916 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – przy braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

To ważne, bo taka umowa ma charakter odpłatny i wzajemny. W praktyce właśnie dlatego jest ona znacznie korzystniejsza od darowizny, jeśli celem jest ograniczenie ryzyka roszczeń o zachowek po śmierci rodzica.

Dlaczego darowizna zwykle jest gorsza niż dożywocie

Gdy ojciec po prostu podaruje nieruchomość jednemu dziecku, będzie to darowizna w rozumieniu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Taka czynność może później zostać doliczona do spadku przy obliczaniu zachowku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego, zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należy się – jeżeli są trwale niezdolni do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by im przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, a w innych wypadkach połowa tego udziału. Jeżeli więc ojciec ma dzieci z pierwszego małżeństwa, to co do zasady należą one do kręgu osób uprawnionych do zachowku.

Sam fakt, że dwie siostry „nie chcą spłaty”, nie zamyka sprawy definitywnie. Jeżeli chcą trwale zrezygnować z przyszłych roszczeń spadkowych, trzeba rozważyć formalne instrumenty prawne, a nie tylko ustne ustalenia rodzinne.

Czy dożywocie rzeczywiście chroni przed zachowkiem?

W praktyce – najczęściej tak. Dominujący pogląd orzeczniczy przyjmuje, że umowa dożywocia nie jest darowizną, więc jej przedmiot nie podlega doliczeniu do substratu zachowku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Taki kierunek od lat występuje w orzecznictwie, m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 lipca 2006 r., VI ACa 99/06.

Trzeba jednak zachować ostrożność: jeżeli strony nazwą umowę „dożywociem”, ale w rzeczywistości nie będzie ona przewidywała realnych świadczeń na rzecz rodzica, może dojść do sporu, czy nie była to faktycznie ukryta darowizna. Dlatego treść aktu notarialnego i późniejsze wykonywanie obowiązków mają duże znaczenie dowodowe.

Inaczej mówiąc: samo podpisanie aktu nie wystarczy, jeżeli z okoliczności będzie wynikało, że żadnego rzeczywistego ekwiwalentu po stronie nabywcy nie było.

Jakie warunki trzeba spełnić przy umowie dożywocia

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Bez tej formy umowa jest nieważna.

W akcie notarialnym należy możliwie precyzyjnie opisać obowiązki nabywcy wobec rodzica. Można pozostawić zakres ustawowy z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, ale praktycznie lepiej doprecyzować m.in.:

• czy rodzic zachowuje prawo wyłącznego korzystania z określonego pokoju lub części domu,
• kto płaci za media, podatki, remonty i leki,
• czy nabywca zapewnia opiekę osobistą, czy także finansuje pomoc osób trzecich,
• czy dożywocie przysługuje jednemu rodzicowi, czy obojgu,
• czy rodzic chce dodatkowo wpisać swoje prawo do księgi wieczystej.

Wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej nie tworzy samego prawa, ale bardzo wzmacnia ochronę praktyczną wobec osób trzecich.

Jeżeli nieruchomość należy do obojga rodziców

To kluczowa kwestia faktyczna. Jeżeli dom stanowi majątek wspólny małżonków, to rozporządzenie nieruchomością wymaga zgody drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy. W praktyce oznacza to, że sam ojciec nie może skutecznie „przepisać całego domu”, jeżeli właścicielką lub współwłaścicielką jest także matka.

Jeżeli zaś ojciec jest jedynym właścicielem nieruchomości, zgoda małżonki na przeniesienie własności nie wynika z samego prawa rzeczowego, ale nadal trzeba uwzględnić jej ewentualne przyszłe uprawnienia spadkowe lub do zachowku.

Czy można całkowicie wyłączyć dzieci z pierwszego małżeństwa?

Nie zawsze. Samo przekazanie nieruchomości za życia nie powoduje, że dzieci z pierwszego małżeństwa tracą wszelkie prawa po ojcu. Jeżeli po jego śmierci w spadku pozostanie inny majątek, nadal mogą dziedziczyć z ustawy albo dochodzić zachowku – zależnie od tego, czy będzie testament, kto będzie powołany do spadku i jaka będzie wartość majątku pozostawionego po zmarłym.

Jeżeli celem jest możliwie pełne uregulowanie spraw, można rozważyć dodatkowo:

• testament – na podstawie art. 941 Kodeksu cywilnego,
• umowę o zrzeczenie się dziedziczenia – na podstawie art. 1048 Kodeksu cywilnego, zawieraną między przyszłym spadkodawcą a spadkobiercą ustawowym w formie aktu notarialnego,
• w szczególnych wypadkach wydziedziczenie – ale tylko gdy zachodzą przesłanki z art. 1008 Kodeksu cywilnego.

Najdalej idący skutek ma zrzeczenie się dziedziczenia, bo zgodnie z art. 1049 § 1 Kodeksu cywilnego zrzekający się oraz jego zstępni zostają wyłączeni od dziedziczenia, jakby nie dożyli otwarcia spadku, chyba że umówiono się inaczej. To jednak wymaga zgody konkretnego dziecka. Nie da się nikogo jednostronnie zmusić do zrzeczenia.

Czy siostry mogą zrezygnować z roszczeń?

Tak, ale trzeba odróżnić kilka różnych instytucji:

• oświadczenie, że nie chcą spłaty – ma ograniczoną wartość, jeśli nie jest osadzone w konkretnej czynności prawnej,
• zrzeczenie się dziedziczenia z art. 1048 Kodeksu cywilnego – wymaga aktu notarialnego i umowy z przyszłym spadkodawcą,
• zrzeczenie się zachowku po śmierci spadkodawcy – możliwe już po powstaniu roszczenia, w drodze umowy lub ugody,
• dział spadku ze spłatą zerową – dotyczy dopiero sytuacji po śmierci spadkodawcy.

Jeżeli siostry rzeczywiście nie chcą niczego dochodzić, najpewniejszym rozwiązaniem jest rozważenie notarialnego zrzeczenia się dziedziczenia. Nie rozwiąże to jednak sytuacji dzieci z pierwszego małżeństwa, jeżeli one nie zgodzą się na identyczny krok.

Dożywocie a testament – co warto połączyć

Samo dożywocie może zabezpieczyć dom przed doliczeniem do zachowku, ale nie porządkuje wszystkiego. Jeżeli ojciec ma jeszcze inny majątek, warto sporządzić testament, aby jasno wskazać, kto ma dziedziczyć resztę majątku. Testament nie likwiduje automatycznie zachowku, ale porządkuje dziedziczenie i ogranicza spory co do tego, kto jest spadkobiercą.

Jeżeli zaś ojciec chce pozbawić konkretne dziecko prawa do zachowku, samo niezapisanie go w testamencie nie wystarczy. Potrzebne byłoby wydziedziczenie zgodnie z art. 1008 Kodeksu cywilnego, a to wymaga wskazania w testamencie rzeczywistej, ustawowej przyczyny, np. uporczywego postępowania w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego względem spadkodawcy, dopuszczenia się względem niego lub osoby mu bliskiej umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo uporczywego niedopełniania obowiązków rodzinnych.

Jeżeli takich podstaw nie ma, wydziedziczenie będzie nieskuteczne.

Jak wygląda procedura krok po kroku

1. Sprawdzić księgę wieczystą i ustalić, kto jest właścicielem nieruchomości.
2. Ustalić, czy nieruchomość stanowi majątek osobisty ojca, czy majątek wspólny rodziców.
3. Zdecydować, czy przekazanie ma nastąpić w formie dożywocia, a nie darowizny.
4. Przygotować z notariuszem projekt aktu, w którym szczegółowo opisane będą obowiązki wobec dożywotnika.
5. Rozważyć równolegle testament i ewentualne umowy o zrzeczenie się dziedziczenia z tymi dziećmi, które się na to godzą.
6. Po akcie notarialnym dopilnować wniosku o wpis zmian w księdze wieczystej.

Koszty zależą od wartości nieruchomości, taksy notarialnej, opłat sądowych za wpis do księgi wieczystej i ewentualnego podatku. Sama umowa dożywocia nie korzysta z tych samych zasad podatkowych co darowizna, dlatego przed podpisaniem warto poprosić notariusza o dokładne wyliczenie obciążeń.

FAQ

Czy umowa dożywocia całkowicie wyklucza zachowek?

Nie można tego ująć absolutnie w każdej sprawie, ale co do zasady nieruchomość przekazana w ramach rzeczywistej umowy dożywocia nie jest doliczana do substratu zachowku tak jak darowizna. Spór może się pojawić wtedy, gdy umowa była pozorna albo w praktyce nie była wykonywana.

Czy dzieci z pierwszego małżeństwa mogą żądać ode mnie spłaty domu?

Jeżeli dom zostanie skutecznie przeniesiony na Panią za życia ojca w ramach dożywocia, nie wchodzi on już do spadku po ojcu. Mogą natomiast próbować dochodzić innych roszczeń spadkowych lub zachowku zależnie od całego stanu faktycznego i treści czynności.

Czy wystarczy testament, aby nie było zachowku?

Nie. Testament reguluje dziedziczenie, ale sam w sobie nie znosi prawa do zachowku osób uprawnionych z art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego. Do całkowitego wyłączenia zachowku potrzebne są szczególne rozwiązania, np. skuteczne wydziedziczenie albo wcześniejsze zrzeczenie się dziedziczenia.

Czy siostry mogą podpisać, że nic nie chcą?

Tak, ale najlepiej zrobić to w prawidłowej formie prawnej. Najsilniejszym rozwiązaniem przed śmiercią rodzica jest umowa o zrzeczenie się dziedziczenia zawarta z ojcem w formie aktu notarialnego.

Czy przy dożywociu trzeba faktycznie opiekować się rodzicem?

Tak. To nie jest „techniczny sposób przepisania domu”, lecz realna umowa odpłatna. Zakres opieki i utrzymania powinien być wykonywany zgodnie z aktem notarialnym i art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 158, art. 888 § 1, art. 908-916, art. 941, art. 991 § 1, art. 993, art. 1008, art. 1048-1049 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 19 lipca 2006 r., VI ACa 99/06