Jak przekazać nieruchomość jednemu dziecku, bez konieczności spłaty pozostałych?

Umowa dożywocia

Oczywiście istnieje wiele takich możliwości, a najskuteczniejszą i najbardziej popularną w tym zakresie jest umowa dożywocia. Zgodnie z treścią art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Wobec tego proponuję, aby w oparciu o wolę przekazania nieruchomości zawarła Pani z tatą umowę dożywocia. W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyrok SN z 09.05.2008 r., III CSK 359/07, Legalis).

Odmienna umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa o dożywocie. Komentowany przepis nie wymaga jednak, aby prawo dożywocia zapewniało uprawnionemu utrzymanie dotychczasowego poziomu życia; dożywocie może zatem zapewniać niższą lub wyższą stopę życiową w porównaniu do stanu sprzed nabycia prawa dożywocia; usprawiedliwione potrzeby życiowe w danych okolicznościach nie muszą bowiem odpowiadać dotychczasowej stopie życiowej dożywotnika (por. S. Rejman, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1757).

Zobowiązania wobec dożywotnika

Dożywotnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości; tylko ta postać rzeczy może być przedmiotem świadczenia ze strony uprawnionego z dożywocia, niezależnie od tego, czy chodzi o grunt, budynek lub lokal oraz niezależnie od położenia takiej nieruchomości. W rachubę wchodzi także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości (por. S. Madaj, Umowy o dożywocie pod rządem kodeksu cywilnego, NP 1966, Nr 3, s. 334-335).

Umowa dożywocia jako zabezpieczenie przed zachowkiem

Zaletą takiej umowy jest to, iż umowa dożywocia jest umową odpłatną, gdyż w zamian za nieruchomość osoba taka będzie wykonywała opiekę nad rodzicem. Należy podnieść, że umowa dożywocia nie jest bezpłatnym przysporzeniem i dlatego, jeżeli zostanie zawarta, ewentualni spadkobiercy ustawowi nie będą mogli żądać zachowku od wartości przekazanej nieruchomości. Wartości nieruchomości przeniesionej przez spadkodawcę na nabywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, tj. wykonywanie umowy dożywocia, nie dolicza się do substratu zachowku. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną i również przy liberalnym pojmowaniu darowizny w rozumieniu przepisów o zachowku nie może ona mieć znaczenia z tego punktu widzenia. Tak też stwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z 19 lipca 2006 r. (VI ACa 99/2006). Z uwagi na to zawarcie takiej umowy uniemożliwia spadkobiercom ustawowym dochodzenia roszczenia o zachowek z tytułu zwarcia tej czynności.