Podnajem lokalu użytkowego – czy potrzebna jest każdorazowa zgoda wynajmującego?

Co oznacza taki zapis w umowie?

Przy najmie lokalu użytkowego strony korzystają z zasady swobody umów z art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że mogą uregulować zasady podnajmu inaczej niż ustawowy model, o ile treść umowy nie sprzeciwia się ustawie, naturze stosunku najmu ani zasadom współżycia społecznego.

Punktem wyjścia jest art. 688² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Przepis ten dotyczy lokalu, a więc także lokalu użytkowego. Przy lokalu należącym do zasobu gminy dochodzą dodatkowe ograniczenia, dlatego osobno omawiamy, kiedy podnajem mieszkania komunalnego jest legalny.

Jeżeli więc w umowie zapisano, że „najemca ma prawo podnajmować bądź użyczać przedmiot najmu (...) za zgodą wynajmującego wyrażoną na piśmie”, to taka klauzula co do zasady nie daje automatycznej, stałej zgody na każdy podnajem. Przeciwnie – wskazuje, że do skutecznego podnajmu potrzebna będzie odrębna zgoda wynajmującego w formie pisemnej.

Dlaczego sama umowa najmu zwykle nie jest tu wystarczającą zgodą?

O treści oświadczeń woli rozstrzyga nie tylko literalne brzmienie, lecz także zgodny zamiar stron i cel umowy – tak stanowi art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego. Jednak gdy klauzula wprost odwołuje się do zgody wynajmującego wyrażonej na piśmie, najbezpieczniejsza interpretacja jest taka, że chodzi o dodatkowe oświadczenie składane już na etapie konkretnego podnajmu.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby umowa przewidywała np. że: „wynajmujący wyraża zgodę na podnajem lokalu, z wyjątkiem podmiotów konkurencyjnych” albo „najemca może oddać lokal w podnajem po uprzednim zawiadomieniu wynajmującego, chyba że ten zgłosi sprzeciw w terminie 7 dni”. Taka konstrukcja dawałaby najemcy znacznie silniejszą podstawę do twierdzenia, że zgoda generalna została już udzielona.

W przedstawionym brzmieniu klauzuli istotny jest właśnie końcowy zwrot: „za zgodą wynajmującego wyrażoną na piśmie”. To on przesądza, że wynajmujący zastrzegł sobie kontrolę nad każdym przypadkiem oddania lokalu innemu podmiotowi.

Czy za każdym razem trzeba prosić o zgodę na piśmie?

W aktualnym brzmieniu takiego postanowienia – co do zasady tak. Jeżeli umowa nie zawiera mechanizmu zgody generalnej albo procedury „zawiadomienie + brak sprzeciwu”, to należy przyjąć, że każdy podnajem lub użyczenie wymaga osobnej akceptacji wynajmującego.

Ma to szczególne znaczenie w obiektach handlowych, biurowych i usługowych, gdzie wynajmujący ogranicza działalność konkurencyjną albo uciążliwą dla innych najemców. Tego rodzaju ograniczenia są dopuszczalne w świetle art. 353¹ Kodeksu cywilnego, jeżeli są sformułowane dostatecznie jasno i nie naruszają istoty stosunku prawnego.

W praktyce warto zadbać, aby zgoda pisemna wskazywała co najmniej: dane podnajemcy, część lokalu objętą podnajmem, okres podnajmu, rodzaj działalności oraz ewentualne ograniczenia.

Co grozi za podnajem bez wymaganej zgody?

Skutki zależą od treści konkretnej umowy i całego stanu faktycznego. Sam Kodeks cywilny w art. 688² zakazuje oddania lokalu do używania lub podnajmu bez zgody wynajmującego. Jeżeli najemca naruszy ten obowiązek, może to zostać potraktowane jako niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy w rozumieniu art. 471 Kodeksu cywilnego.

W praktyce konsekwencje mogą obejmować:

• wezwanie do zaprzestania naruszeń,
• żądanie usunięcia podnajemcy z lokalu,
• roszczenie odszkodowawcze, jeżeli wynajmujący wykaże szkodę i związek przyczynowy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego,
• wypowiedzenie umowy, jeżeli przewiduje to sama umowa albo jeśli naruszenie ma charakter istotny.

To, czy wynajmujący może skutecznie wypowiedzieć umowę od razu, zależy od dokładnej treści klauzul wypowiedzeniowych. Przy lokalach użytkowych nie działa tu automatycznie ochrona właściwa dla najmu lokali mieszkalnych na podstawie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ponieważ ustawa ta co do zasady dotyczy lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jak rozumieć wymóg formy pisemnej?

Jeżeli strony zastrzegły w umowie, że zgoda ma być wyrażona „na piśmie”, należy traktować to poważnie. Dla zachowania zwykłej formy pisemnej potrzebny jest własnoręczny podpis na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli – art. 78 § 1 Kodeksu cywilnego. W obrocie profesjonalnym można też spotkać równoważne rozwiązania elektroniczne, ale tylko wtedy, gdy użyto kwalifikowanego podpisu elektronicznego, który jest równoważny formie pisemnej zgodnie z art. 78¹ § 2 Kodeksu cywilnego.

Zwykły e-mail bez kwalifikowanego podpisu elektronicznego z reguły nie spełnia wymogu formy pisemnej. Może mieć znaczenie dowodowe, ale nie zawsze zastąpi formę zastrzeżoną przez strony. Dlatego jeżeli umowa wymaga zgody pisemnej, najlepiej uzyskać podpisany dokument albo aneks.

Jak bezpiecznie poprawić klauzulę o podnajmie?

Jeżeli chce Pan mieć realne prawo do dalszego oddawania lokalu, warto doprecyzować umowę. Najczęściej stosuje się jedno z trzech rozwiązań:

Dobrze sformułowana klauzula powinna określać termin na odpowiedź wynajmującego, przesłanki odmowy oraz skutek braku odpowiedzi. Bez takich elementów łatwo o spór interpretacyjny.

Czy można powoływać się na rzeczywisty zamiar stron?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieją ku temu konkretne dowody. Art. 65 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie tylko jej dosłowne brzmienie. Jeżeli z negocjacji, korespondencji mailowej, projektu umowy lub innych ustaleń wynikało, że wynajmujący miał z góry akceptować podnajem poza przypadkami konkurencji lub uciążliwości, to można próbować taką interpretację wykazywać.

Trzeba jednak podkreślić, że przy jednoznacznym zastrzeżeniu „za zgodą wynajmującego wyrażoną na piśmie” taka argumentacja może być trudna. W razie sporu sąd będzie oceniał cały materiał dowodowy, a nie tylko subiektywne przekonanie jednej strony.

Jakie praktyczne działania warto podjąć przed podpisaniem umowy?

• Poprosić o doprecyzowanie, czy zgoda na podnajem ma charakter jednorazowy czy ogólny.
• Wskazać wprost, jakiego rodzaju działalność będzie uznawana za konkurencyjną lub uciążliwą.
• Wprowadzić termin na odpowiedź wynajmującego, np. 7 lub 14 dni od otrzymania wniosku.
• Ustalić, czy brak odpowiedzi oznacza zgodę, czy odmowę.
• Uzgodnić, w jakiej formie można przekazywać dokumenty – papierowo czy z użyciem kwalifikowanego podpisu elektronicznego.

Podsumowanie

W przedstawionym brzmieniu postanowienia należy przyjąć, że sama umowa najmu nie stanowi wystarczającej zgody na każdy podnajem. Najemca powinien uzyskać odrębną zgodę wynajmującego wyrażoną na piśmie przed oddaniem lokalu albo jego części innemu podmiotowi.

Jeżeli zależy Panu na swobodniejszym korzystaniu z lokalu, warto zmienić klauzulę jeszcze przed podpisaniem umowy albo zawrzeć aneks. To zwykle znacznie bezpieczniejsze niż późniejsze prowadzenie sporu o interpretację postanowienia.

FAQ

Czy mogę podnająć tylko część lokalu bez zgody wynajmującego?

Nie, jeżeli umowa wymaga zgody, a art. 688² Kodeksu cywilnego również obejmuje oddanie lokalu lub jego części do podnajmu albo bezpłatnego używania.

Czy e-mail od wynajmującego wystarczy jako zgoda na piśmie?

Nie zawsze. Jeżeli strony zastrzegły formę pisemną, co do zasady potrzebny jest dokument podpisany własnoręcznie albo kwalifikowany podpis elektroniczny zgodnie z art. 78 § 1 i art. 78¹ § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy wynajmujący może odmówić zgody bez powodu?

To zależy od treści umowy. Jeżeli umowa nie ogranicza przesłanek odmowy, wynajmujący ma zwykle szeroką swobodę. Jeżeli jednak strony wskazały konkretne podstawy odmowy, ocena musi odnosić się do tych postanowień.

Czy podnajem bez zgody jest nieważny?

Nie zawsze problem sprowadza się do nieważności. Najczęściej chodzi o naruszenie umowy najmu i ryzyko odpowiedzialności kontraktowej najemcy wobec wynajmującego na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

Jak najlepiej zabezpieczyć się przed sporem?

Najlepiej doprecyzować klauzulę jeszcze przed podpisaniem umowy, określić procedurę zgody, termin odpowiedzi oraz skutek braku odpowiedzi wynajmującego.

Źródła

• art. 65 § 2, art. 78 § 1, art. 78¹ § 2, art. 353¹, art. 471, art. 688² ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – dla odróżnienia zasad dotyczących lokali mieszkalnych od lokali użytkowych