Awaria instalacji w mieszkaniu a odpowiedzialność spółdzielni i właściciela

Odpowiedzialność spółdzielni a odpowiedzialność właściciela mieszkania

Sam fakt, że lokal został wyodrębniony i ma właściciela, nie oznacza jeszcze, że właściciel ponosi odpowiedzialność za każdą awarię występującą w obrębie mieszkania. Trzeba odróżnić elementy należące do lokalu od elementów nieruchomości wspólnej.

Podstawowe znaczenie ma art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jeżeli więc dany pion kanalizacyjny, wentylacyjny albo odcinek instalacji obsługuje więcej niż jeden lokal, co do zasady nie jest elementem wyłącznie Państwa mieszkania.

W spółdzielniach mieszkaniowych znaczenie ma także art. 1 ust. 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie albo mienie jej członków nabyte na podstawie ustawy. Jeżeli spółdzielnia pozostaje zarządcą budynku, odpowiada za prawidłowe utrzymanie części wspólnych oraz organizację napraw tych elementów, które nie służą wyłącznie jednemu lokalowi.

Równolegle należy uwzględnić art. 61 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Z przepisu tego wynika obowiązek właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, bez dopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Jeżeli zatem źródłem problemu jest pion kanalizacyjny, wspólny przewód, wada konstrukcyjna, wieloletni brak konserwacji albo zaniechanie przeglądów, spółdzielnia nie może automatycznie przerzucić kosztów na właściciela tylko dlatego, że wyciek ujawnia się w obrębie lokalu.

Instalacja kanalizacyjna jako element nieruchomości wspólnej

W praktyce najwięcej sporów dotyczy tego, gdzie kończy się część wspólna, a gdzie zaczyna odpowiedzialność właściciela lokalu. Nie da się tego ocenić wyłącznie na podstawie pisma ze spółdzielni. Trzeba ustalić dokładny przebieg instalacji, miejsce nieszczelności i funkcję danego odcinka.

Jeżeli nieszczelność dotyczy pionu kanalizacyjnego albo odcinka obsługującego kilka lokali, jest to mocny argument za uznaniem, że chodzi o część wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Takie sytuacje trzeba odróżnić od uszkodzenia syfonu, podejścia odpływowego położonego wyłącznie w lokalu czy urządzenia sanitarnego zamontowanego przez właściciela.

Warto też pamiętać, że samo położenie elementu instalacji wewnątrz mieszkania nie przesądza jeszcze o odpowiedzialności właściciela. Orzecznictwo wielokrotnie wskazywało, że o kwalifikacji decyduje funkcja danego elementu, a nie wyłącznie jego fizyczne usytuowanie. Nadal aktualna pozostaje uchwała Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 1997 r., sygn. III CZP 36/97, w której przyjęto szerokie rozumienie wspólnego charakteru instalacji centralnego ogrzewania. Co prawda uchwała ta nie rozstrzyga automatycznie każdego sporu o kanalizację, ale pokazuje kierunek interpretacji: istotne jest, czy urządzenie służy wyłącznie jednemu lokalowi, czy całemu budynkowi lub większej liczbie lokali.

Jeżeli sprawa dotyczy także dostępu do przewodów i ingerencji w lokal, pomocne może być również omówienie zasad, kiedy istnieje prawo do lokalu spółdzielczego w zakresie wejścia do mieszkania na potrzeby robót i usuwania awarii.

Co zrobić, gdy spółdzielnia przerzuca odpowiedzialność bez ustaleń technicznych?

W opisanej sytuacji nie warto ograniczać się do ustnej polemiki. Najlepiej odpowiedzieć pisemnie i zażądać konkretnych działań. Pismo powinno zawierać:

• wskazanie, że nie stwierdzili Państwo samodzielnie wycieku w urządzeniach i instalacjach służących wyłącznie lokalowi,
• żądanie przeprowadzenia oględzin przez przedstawiciela spółdzielni i osobę z uprawnieniami technicznymi,
• żądanie sporządzenia protokołu z ustalenia miejsca awarii,
• wezwanie do wskazania podstawy prawnej i technicznej, z której wynika odpowiedzialność właściciela,
• powołanie się na wcześniejsze zgłoszenia problemu oraz na możliwe wieloletnie zaniedbania w utrzymaniu instalacji.

Jeżeli spółdzielnia nadal odmawia działania, można powołać się na art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym zarząd nieruchomościami wspólnymi jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, chyba że właściciele postanowią inaczej w trybie przewidzianym ustawą. Oznacza to, że spółdzielnia nie może uchylać się od czynności zarządczych dotyczących części wspólnych.

Można też zażądać udostępnienia dokumentów dotyczących przeglądów i stanu technicznego budynku. W zależności od sytuacji będą to np. protokoły z kontroli okresowych wynikających z art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a i c ustawy – Prawo budowlane, obejmujących m.in. elementy budynku, instalacje oraz przewody kominowe. Jeżeli awaria ma związek z brakiem kontroli lub konserwacji, takie dokumenty mogą mieć duże znaczenie dowodowe.

Jakie dowody warto zebrać

W sporze ze spółdzielnią najczęściej wygrywa nie ten, kto ma rację „ogólnie”, ale ten, kto potrafi ją wykazać dokumentami. Dlatego warto od razu zgromadzić:

• pisma od spółdzielni i własne odpowiedzi,
• zdjęcia zawilgocenia, pęknięć, śladów przecieku,
• korespondencję potwierdzającą wcześniejsze zgłoszenia,
• dokumentację z remontu lokalu, jeżeli pokazuje, że nie ingerowali Państwo w pion,
• opinię hydraulika, inspektora nadzoru albo rzeczoznawcy budowlanego,
• protokół oględzin sporządzony przy obecności obu stron.

Jeżeli poniosą Państwo koszty ekspertyzy tylko dlatego, że spółdzielnia bezpodstawnie uchyla się od naprawy, później można rozważać dochodzenie ich zwrotu na zasadach ogólnych z art. 471 Kodeksu cywilnego albo art. 415 Kodeksu cywilnego, ale to zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego i od tego, czy da się wykazać nienależyte wykonywanie obowiązków albo zawinione zaniechanie.

Czy wieloletnie zaniedbania spółdzielni mają znaczenie?

Tak, ale trzeba je udowodnić. Samo przekonanie, że „od lat coś przecieka”, może nie wystarczyć. Jeżeli jednak da się wykazać, że problem był już wcześniej zgłaszany, a spółdzielnia nie reagowała lub odkładała naprawę mimo wiedzy o złym stanie pionu, ma to realne znaczenie dla odpowiedzialności.

W takiej sytuacji można argumentować, że szkoda albo konieczność naprawy jest następstwem wcześniejszych zaniechań zarządcy budynku. Podstawą roszczeń odszkodowawczych może być wtedy art. 415 Kodeksu cywilnego, jeżeli szkoda wynika z zawinionego działania lub zaniechania, albo art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli relacja prawna i zakres obowiązków spółdzielni uzasadniają odpowiedzialność za nienależyte wykonywanie obowiązków związanych z zarządem nieruchomością.

Jeżeli skutkiem awarii są zniszczenia w lokalu, warto od razu sporządzić zestawienie szkód i oszacować koszty ich usunięcia. Bez tego trudniej będzie później dochodzić zwrotu wydatków lub odszkodowania.

Czy właściciel musi wpuścić spółdzielnię do mieszkania?

W wielu przypadkach tak, jeżeli jest to niezbędne do usunięcia awarii, wykonania remontu części wspólnej albo przeprowadzenia kontroli instalacji. W spółdzielniach mieszkaniowych podstawę stanowi art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który przewiduje obowiązek udostępnienia lokalu m.in. w celu usunięcia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, a także w celu dokonania okresowego albo doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania.

Udostępnienie lokalu nie oznacza jednak automatycznego uznania odpowiedzialności za koszt naprawy. To dwie odrębne kwestie. Można wpuścić ekipę do oględzin i jednocześnie wyraźnie zastrzec w piśmie, że nie uznają Państwo swojej odpowiedzialności za awarię do czasu ustalenia jej źródła.

Co zrobić, jeśli spółdzielnia nic nie robi

Jeżeli mimo wezwania spółdzielnia nie podejmuje działań, możliwe są dalsze kroki:

• ponowne pisemne wezwanie z wyznaczeniem terminu na oględziny i usunięcie awarii,
• zawiadomienie rady nadzorczej spółdzielni,
• złożenie skargi do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, jeżeli zły stan techniczny budynku zagraża bezpieczeństwu lub powoduje naruszenie obowiązków z art. 61 Prawa budowlanego,
• zlecenie prywatnej opinii technicznej,
• wystąpienie do sądu z roszczeniem o naprawienie szkody, ustalenie odpowiedzialności albo zwrot kosztów już poniesionych.

Jeżeli awaria jest nagła i grozi poważną szkodą, priorytetem jest ograniczenie skutków zalania. Dopiero potem rozlicza się odpowiedzialność i koszty. W takich sprawach trzeba działać praktycznie: zabezpieczyć lokal, wezwać administratora, sporządzić dokumentację i nie zwlekać z opinią techniczną.

FAQ

Czy spółdzielnia może z góry uznać, że każda awaria w mieszkaniu obciąża właściciela?

Nie. Najpierw trzeba ustalić, czy uszkodzony element służy wyłącznie jednemu lokalowi, czy jest częścią wspólną budynku w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Kto odpowiada za pion kanalizacyjny?

Co do zasady spółdzielnia lub zarządca, jeżeli pion obsługuje więcej niż jeden lokal. Decyduje funkcja instalacji i jej związek z nieruchomością wspólną, a nie samo położenie w ścianie mieszkania.

Czy mam obowiązek udostępnić mieszkanie do oględzin?

Tak, jeżeli jest to konieczne do przeglądu, ustalenia zakresu prac albo usunięcia awarii. Wynika to z art. 6¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy mogę odmówić opłacenia naprawy do czasu ustalenia źródła wycieku?

Tak, jeżeli brak jest rzetelnych ustaleń technicznych. Najlepiej zrobić to pisemnie i zażądać protokołu, oględzin oraz wskazania podstawy prawnej i technicznej odpowiedzialności.

Czy można dochodzić odszkodowania za skutki wieloletnich zaniedbań spółdzielni?

Tak, ale trzeba wykazać zaniechanie, szkodę i związek przyczynowy. W zależności od sytuacji podstawą mogą być art. 415 Kodeksu cywilnego albo art. 471 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• art. 3 ust. 2, art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 1 ust. 3, art. 6¹, art. 27 ust. 2 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 61 pkt 1, art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• art. 415, art. 471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97