Rezygnacja z członkostwa w spółdzielni po zbyciu lokalu

Czy po nabyciu mieszkania trzeba zostać członkiem spółdzielni?

Odpowiedź zależy od tego, jaki dokładnie tytuł prawny do lokalu został przeniesiony. W sprawach spółdzielczych najczęściej spotyka się trzy sytuacje: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz odrębną własność lokalu w budynku zarządzanym przez spółdzielnię mieszkaniową.

Jeżeli nabyła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, członkostwo w spółdzielni powstaje z mocy prawa. Wynika to z art. 3 ust. 1 pkt 2 oraz art. 3 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. W takiej sytuacji spółdzielnia nie powinna uzależniać skuteczności nabycia prawa od złożenia deklaracji członkowskiej, zapłaty wpisowego czy udziałów. Samo prawo do lokalu wynika z czynności prawnej, najczęściej aktu notarialnego, a członkostwo jest jej ustawową konsekwencją.

Jeżeli natomiast nabyła Pani lokal stanowiący odrębną własność, członkostwo nie jest obowiązkowe. Art. 3 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że właściciel lokalu może być członkiem spółdzielni, ale nie nakłada na niego takiego obowiązku. Spółdzielnia nie może więc zmusić właściciela lokalu wyodrębnionego do przystąpienia do spółdzielni.

Co ze zbywcą mieszkania, który zachował prawo dożywotniego zamieszkiwania?

Jeżeli mama przeniosła na Panią własność lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a dla siebie zachowała tylko prawo dożywotniego zamieszkiwania, trzeba odróżnić dwie kwestie: członkostwo w spółdzielni oraz prawo do korzystania z mieszkania.

Dożywotnie zamieszkiwanie może wynikać na przykład z umowy dożywocia, o której mowa w art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, albo z ustanowionej w akcie notarialnym służebności osobistej mieszkania na podstawie art. 296 w związku z art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego. Takie prawo zabezpiecza możliwość zamieszkiwania w lokalu, ale samo w sobie nie stanowi tytułu do członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej.

Jeżeli po zbyciu lokalu mama nie ma już spółdzielczego lokatorskiego prawa, spółdzielczego własnościowego prawa, ekspektatywy odrębnej własności ani odrębnej własności lokalu, spółdzielnia może uznać, że ustała ustawowa podstawa jej członkostwa. Podstawy członkostwa określa art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a nie samo faktyczne zamieszkiwanie w lokalu.

Czy spółdzielnia może żądać rezygnacji z członkostwa?

Spółdzielnia może wezwać zbywcę do wyjaśnienia sytuacji prawnej i uporządkowania dokumentów członkowskich, ale nie powinna przedstawiać tego jako warunku zachowania prawa do mieszkania, jeżeli prawo dożywotniego zamieszkiwania wynika z aktu notarialnego. Utrata członkostwa w spółdzielni nie przekreśla bowiem prawa do korzystania z lokalu wynikającego z umowy dożywocia albo służebności osobistej mieszkania.

Jeżeli spółdzielnia zapowiada podjęcie uchwały o ustaniu członkostwa, warto zażądać wskazania konkretnej podstawy prawnej i statutowej, doręczenia uchwały na piśmie oraz pouczenia o sposobie jej zaskarżenia. W przypadku uchwał walnego zgromadzenia zastosowanie może mieć art. 42 § 2, § 3 i § 6 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, zgodnie z którym uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna, a uchwałę sprzeczną ze statutem, dobrymi obyczajami albo godzącą w interes spółdzielni lub mającą na celu pokrzywdzenie członka można zaskarżyć do sądu w ustawowym terminie. W praktyce trzeba jednak sprawdzić, jaki organ podjął uchwałę i jakie pouczenie zawiera pismo ze spółdzielni.

Jakie znaczenie ma rodzaj prawa do lokalu?

Rodzaj prawa do lokalu decyduje o tym, czy członkostwo jest automatyczne, dobrowolne czy ściśle związane z prawem do lokalu. Poniższe zestawienie pokazuje najważniejsze różnice.

Czy brak członkostwa wpływa na opłaty?

Brak członkostwa nie zwalnia z opłat związanych z lokalem. Członkowie spółdzielni oraz osoby, którym przysługują prawa do lokali, ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania na zasadach określonych w art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Właściciele lokali niebędący członkami uczestniczą w kosztach na podstawie art. 4 ust. 4 tej ustawy.

Oznacza to, że jeżeli jest Pani właścicielem lokalu wyodrębnionego i nie przystąpi Pani do spółdzielni, nadal będzie Pani zobowiązana do ponoszenia opłat eksploatacyjnych, zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, funduszu remontowego oraz innych należności wynikających z ustawy, statutu i uchwał podjętych zgodnie z prawem.

Co praktycznie zrobić po otrzymaniu pisma ze spółdzielni?

Najpierw należy ustalić, jaki tytuł prawny do lokalu został przeniesiony. Najważniejszy będzie akt notarialny darowizny, sprzedaży, umowy dożywocia albo ustanowienia służebności. Z dokumentu powinno wynikać, czy przedmiotem czynności była odrębna własność lokalu, czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W odpowiedzi do spółdzielni warto wskazać, że zbywca lokalu zachował prawo do zamieszkiwania wyłącznie na podstawie aktu notarialnego, natomiast nabywca przejął określony tytuł prawny do lokalu. Jeżeli nabyto spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, można powołać art. 3 ust. 1 pkt 2 i art. 3 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli nabyto odrębną własność lokalu, można powołać art. 3 ust. 3 tej ustawy i wskazać, że członkostwo właściciela jest dobrowolne.

Jeżeli spółdzielnia żąda od mamy pisemnej rezygnacji, a mama faktycznie nie ma już tytułu prawnego do lokalu poza prawem dożywotniego zamieszkiwania, można rozważyć złożenie krótkiego pisma wyjaśniającego. Nie powinno ono jednak zawierać zgody na ograniczenie prawa do zamieszkiwania, jeżeli takie prawo zostało ustanowione w akcie notarialnym.

FAQ

Czy mama musi podpisać rezygnację z członkostwa?

Jeżeli mama po zbyciu lokalu nie ma już żadnego prawa wymienionego w art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jej członkostwo może nie mieć dalszej podstawy ustawowej. Przed podpisaniem rezygnacji warto jednak sprawdzić, czy pismo spółdzielni nie zawiera dodatkowych oświadczeń dotyczących prawa do zamieszkiwania albo opłat.

Czy utrata członkostwa przez mamę pozbawi ją prawa do mieszkania?

Nie, jeżeli prawo do zamieszkiwania wynika z aktu notarialnego, na przykład z umowy dożywocia z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego albo ze służebności osobistej mieszkania ustanowionej na podstawie art. 296 i art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego. Członkostwo w spółdzielni i prawo dożywotniego zamieszkiwania to odrębne kwestie.

Czy nabywca spółdzielczego własnościowego prawa musi składać deklarację członkowską?

Co do zasady nie. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu członkostwo powstaje z mocy ustawy na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 2 i art. 3 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spółdzielnia może potrzebować dokumentów do aktualizacji ewidencji, ale nie może tworzyć dodatkowych warunków nabycia członkostwa.

Czy właściciel wyodrębnionego lokalu musi należeć do spółdzielni?

Nie. Art. 3 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że właściciel lokalu stanowiącego odrębną własność może być członkiem spółdzielni, ale nie musi. Brak członkostwa nie zwalnia jednak z opłat przewidzianych w art. 4 ust. 4 tej ustawy.

Czy spółdzielnia może pobierać dodatkową opłatę tylko dlatego, że właściciel nie jest członkiem?

Opłaty muszą mieć podstawę w ustawie, statucie i prawidłowo podjętych uchwałach. Sam brak członkostwa właściciela lokalu wyodrębnionego nie uzasadnia dowolnej dodatkowej opłaty. W razie wątpliwości należy zażądać od spółdzielni pisemnego wskazania podstawy prawnej i sposobu wyliczenia należności.

Źródła

• Art. 3, art. 4, art. 9 ust. 3 oraz art. 17² ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 42 § 2, § 3 i § 6 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.
• Art. 296, art. 302 § 1 oraz art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.