Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Spór ze Spółdzielnią Mieszkaniową o ogródek przy mieszkaniu na parterze

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 27.09.2020

Potrzebuję porady odnośnie umowy dzierżawy ogródka zaproponowanej mi przez Spółdzielnię Mieszkaniową. Otóż przed 4 miesiącami kupiłem mieszkanie na parterze (odrębna własność lokalu w budynku mieszkalnym, brak własności gruntu, udział ułamkowy w nieruchomości wspólnej). Poprzedni właściciel korzystał z ogrodzonego ogródka właśnie na podstawie takiej umowy ze Spółdzielnią, która obecnie wygasła. Użytkuję ten ogródek i zgłosiłem do spółdzielni chęć zawarcia umowy. Spółdzielnia ją przestawiła i tu pojawił się problem. W stosunku do poprzedniej treści zawiera ona nowy paragraf w brzmieniu: „wydzierżawiający może rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym, gdy dzierżawca (...) stawia ruchomości na terenie dzierżawy, np. trampolinę, budki dla zwierząt, hamaki, tarcze strzelnicze”. Moim zdaniem taki zapis powinien być nieważny, gdyż nie można korzystać z przedmiotu dzierżawy bez umieszczania tam jakichkolwiek ruchomości. Czy miałbym też usunąć ruchomości, które już się tam znajdują, np. budki dla kotów wolno żyjących? Czy można tego wymagać w kontekście ustawy o ochronie zwierząt? Regulamin porządku domowego w Spółdzielni określa warunki dla mieszkańców parteru dotyczące użytkowania ogródków, czy proponowana umowa nie wykracza ponad jego zapisy? Niestety Spółdzielnia nie chce negocjować treści umowy, chociaż godzę się na ustępstwa (niestawianie trampolin, hamaków itp.). Jak dojść do konsensusu? Jeśli nie uda mi się przekonać Spółdzielni, rozważam: 1. podpisanie umowy i ignorowanie spornego punktu; 2. niepodpisanie umowy i kontynuowanie użytkowania ogródka tak, jak do tej pory. Co Państwo o tym sądzą? Jeśli będę użytkował ogródek bez umowy, jakie mam możliwości prawne uniemożliwienia Spółdzielni usunięcia ogrodzenia? Właściwie jak to jest z ogródkami na terenie wspólnym nieruchomości? Mam udział we własności gruntu ze względu na własność mieszkania i jakiś udział ma Spółdzielnia. Czy Spółdzielnia ma prawo dyktować warunki używania ogródków? Czy nie mogę korzystać z ogródka jak ze zwykłego, wspólnego trawnika (np. rozłożyć koc, postawić grilla, posadzić kwiatki)? Czy to Spółdzielnia powinna zawierać umowę dzierżawy, czy nie jest tu potrzebna zgoda współwłaścicieli? 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Spór ze Spółdzielnią Mieszkaniową o ogródek przy mieszkaniu na parterze

Przepisy o współwłasności a wspólna infrastruktura

Z uwagi na doświadczenie (w tym dotyczące funkcjonowania niektórych spółdzielni mieszkaniowych), proszę zastanowić się nad tym, czym jest Pan zainteresowany bardziej, by sprawy danej Wspólnoty Mieszkaniowej były prowadzone zgodnie z prawem, czy też Pańskim priorytetem jest tak zwany święty spokój. Bowiem nawet pobieżna lektura przesłanych przez Pana materiałów przemawia za podejmowaniem prób wyjaśnienia sytuacji; jednakże Pańska strategia (którą zalecam opracować) powinna uwzględniać także potencjalne koszty Pańskich działań. Już sam początek odnośnego regulaminu można traktować jako „sygnał alarmowy”. Mam na uwadze jakieś dziwaczne określenie współwłasności odnośnie do „infrastruktury wspólnej”; dla stwierdzenia dziwaczności wystarczy samo zestawienie postanowień regulaminowych z przepisami o współwłasności (od art. 195 do art. 221 K.c.), chociaż można to ukazać dokładniej.

 

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – wspomniane w art. 244 K.c. oraz dokładniej uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych – jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych (art. 224 i następne K.c.). Prawo to oznacza, że właścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, zaś spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (należącego do spółdzielni mieszkaniowej) przysługuje komuś innemu. Da się uzasadnić twierdzenie o współwłasności z udziałami właścicieli lokali (w tym spółdzielni mieszkaniowej). Skąd jednak stanowisko, jakoby także inne osoby były współwłaścicielami?

 

Zarządzanie nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Zdarzają się różne sytuacje. Odnośny „porządek domowy” (a właściwie osiedlowy) nie wskazuje lokalizacji – odnośną Spółdzielnię Mieszkaniową da się zlokalizować. Za właściwe uznałem sprawdzenie zagadnień geodezyjnych. Niestety w Geoportalu trudno jest ustalić działki ewidencyjne w odnośnym rejonie. Na szczęście portal miejski pozwala zauważyć, że siedziba odnośnej SM znajduje się w jednym z kilku budynków, które znajdują się na jednej działce ewidencyjnej. To zaś pozwala wnioskować, że na danym terenie znajduje się jedna wspólnota mieszkaniowa – być może owa Spółdzielnia Mieszkaniowa zajmuje się również sprawami innych wspólnot mieszkaniowych. Zajmowanie się sprawami odnośnej nieruchomości wspólnej – z udziałami w niej właścicieli lokali w kilku budynkach – może być racją bytu tejże Spółdzielni Mieszkaniowej; wskazuje na to jej „rys historyczny” – być może nawet założono ją z uwagi na uchwaloną w 1994 r. ustawę o własności lokali.

 

Kategorią podstawową (w powyższym zakresie) jest wspólnota mieszkaniowa, zaś jej sprawami można zajmować się w różny sposób oraz w różnym charakterze. Według art. 18 ustawy o własności lokali regułą jest zarządzanie nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Niestety, w jej przepisach o odrębnej własności lokalu – art. 18 i następne ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – znalazły się przepisy, na podstawie których spółdzielnie mieszkaniowe otrzymują spore możliwości zarządzania nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, powstałych na bazie budynków „pospółdzielczych”. Tytułem przykładu, art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: „Zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.”. Oczywiście, można podejmować próby „wyzwolenia” wspólnoty mieszkaniowej spod „kurateli” spółdzielni mieszkaniowej. Czy jednak w przypadku wspólnoty mieszkaniowej z kilkoma blokami mieszkalnymi formalnie skuteczne działania z tego zakresu okazałyby się merytorycznie sensowne? Przecież mogłoby dojść do tego, że organa Wspólnoty Mieszkaniowej działałyby w sposób właściwy licznym spółdzielniom mieszkaniowym.

 

Uprawnienia właścicieli lokali i ochrona posiadania

Merytorycznie, Pańska argumentacja jest sensowna – zwłaszcza dotycząca właścicieli lokali i ich uprawnień oraz ochrony posiadania (art. 342 i następne K.c.). Jednakże proszę pamiętać o tym, że ustawodawca jest skłonny do „krzyżowania” spółdzielni mieszkaniowych ze wspólnotami mieszkaniowymi; być może nawet symbolicznym przejawem tego problemu jest uprawnienie właścicieli lokali do stawania się członkami spółdzielni mieszkaniowej (art. 23 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) – jakby chciano zdegradować rangę wspólnot mieszkaniowych (zwłaszcza bazujących na budynkach „pospółdzielczych”).

 

Kto może rozebrać ogrodzenie ogródka?

Jeżeli ogrodzenie ogródka jest Pańskie, to nikt nie powinien dokonywać jego zaboru lub niszczenia – w grę mogłyby wchodzić nie tylko przepisy z zakresu ochrony własności (art. 222 K.c. w pierwszej kolejności), ale nawet przepisy Kodeksu karnego (K.k.), np. art. 278 K.k. (w którym stypizowano przestępstwo kradzieży). Jeżeli zaś odnośne ogrodzenie należy do rzeczonej Spółdzielni Mieszkaniowej lub (faktycznie jej podlegającej Wspólnoty Mieszkaniowej), to rozebranie lub przemieszczenie tegoż ogrodzenia przez kogoś na polecenie lub zlecenie owej SM byłoby przejawem wykonywania uprawnień właścicielskich. Po rozebraniu rzeczonego ogrodzenia (niezależnie od innych aspektów) zapewne wszyscy właściciele lokali (w danej Wspólnocie Mieszkaniowej) uzyskaliby szersze możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej (art. 3 ustawy o własności lokali) – a korzystanie z nieruchomości wspólnej jest jednym z uprawnień właścicieli lokali (art. 12 ustawy o własności lokali, art. 206 K.c.).

 

Korzystanie z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli

Pan jest jednym z zapewne wielu właścicieli lokali w odnośnej Wspólnocie Mieszkaniowej. Jeżeli Pan chce (nadal) korzystać z części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli lokali, to powinny z tym wiązać się właściwe rozliczenia (szczególnie art. 207 K.c.). Właściwym sposobem podjęcia decyzji o wydzieleniu „stref wyłącznych” w ramach nieruchomości wspólnej może być uchwała właścicieli lokali, ale (szczególnie z uwagi na art. 22 ustawy o własności lokali) trudno wskazywać poważne nadużycie w przypadku decydowania o tym przez zarząd lub zarządcę nieruchomości wspólnej. Osoby proponujące Panu podpisanie odnośnej umowy prawdopodobnie wiedzą, dlaczego propozycja dotyczy „umowy dzierżawy” (w dodatku ze wspomnieniem o jakimś „najemcy”, a nie wyłącznie dzierżawcy) – skoro ustawodawca w art. 206 K.c. przewidział możność zawierania umów o podział rzeczy wspólnej do korzystania (tak zwany podział quoad usum). Być może osoby te znają także przyczyny ogólnikowego traktowania ruchomości (jest różnica między jakimś „gratem” a stolikiem lub leżakiem). Osoby te zapewne wiedzą także, dlaczego rzeczony regulamin odbiega od przepisów ustawowych.

 

Metoda obrony przez powołanie się na „prawa kotów” wydaje się mało skuteczna. Określone „domki” lub inne podobne urządzenia mogą funkcjonować, ale nie ma ustawowych obowiązków ich ustawiania – zwłaszcza w „indywidualnych ogródkach”. Oczywiście można problem przedstawić jakiejś organizacji społecznej lub „ekopatrolowi” (często funkcjonującemu w ramach Straży Miejskiej), ale dbałość o koty nie zapewni Panu korzystania z indywidualnego ogródka (szczególnie bezpłatnie).

 

Zawieranie umów w imieniu wspólnoty mieszkaniowej

W imieniu wspólnot mieszkaniowych umowy podpisuje na ogół ten, kto prowadzi sprawy określonej wspólnoty – zarząd, zarządca lub administrator; skrajnie niewiele kategorii spraw powinno być załatwianych z udziałem wszystkich właścicieli lokali. Jeżeli owa SM pełni funkcję zarządcy (co wydaje się prawdopodobne), to jest uprawniona zawrzeć z Panem umowę określającą warunki korzystania z ogródka. Pytanie, czy powinna to być umowa dzierżawy? Jest taka swoboda (niekiedy wprost bliska chaosowi), że zawiera się różne umowy w bardzo podobnych sytuacjach; niekiedy (kąśliwie rzecz ujmując) można by stwierdzić: „co wymyślą, to napiszą”. Po co najem lub dzierżawa w przypadku umowy ze współwłaścicielami (np. nieruchomości wspólnej), skoro w art. 206 K.c. przewidziano umowę dotyczącą podziału rzeczy wspólnej do korzystania?

 

Ugodowe rozwiązanie problemu korzystania z ogródka

Uprawnienie do korzystania z nieruchomości wspólnej może mieć swe ograniczenia. Po co na przykład każdemu klucz do hydroforni, węzła cieplnego lub pomieszczeń związanych z utrzymaniem porządku (gdzie przechowuje się substancje dla zdrowia szkodliwe)? Jednak każdy na ogół jest uprawniony rozłożyć kocyk i rozkoszować się piękną pogodą. W przypadku nieruchomości wspólnych każdy inny właściciel lokalu może to robić np. przy oknach Pańskiego mieszkania. Proszę rozważyć zawezwanie do próby ugodowej (art. 184 – art. 186 K.p.c.), co mogłoby doprowadzić do zawarcia ugody pomiędzy Panem a SM (art. 917 K.c., art. 918 K.c.) i do sformułowania treści umowy, jaką przewidziano w art. 206 K.c. W grę może wchodzić także postępowanie cywilne (rzeczywiście w opisanej sytuacji sporne).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII minus dwa =

»Podobne materiały

Powrót na 3/4 etatu po macierzyńskim a wynagrodzenie

Chcę wrócić do pracy (jestem na urlopie wypoczynkowym po macierzyńskim) na 3/4 etatu z obawy przed zwolnieniem, na stanowisko kierownicze. Jak będzie liczone wynagrodzenie, czy to będzie 3/4 obecnego wynagrodzenia na tym stanowisku (skąd mam wiedzieć, ile to wynagrodzenie po podwyżkach wynosi?), czy

 

Rozliczenia zysków z wynajmu odziedziczonej nieruchomości

Siedem lat temu wspólnie z siostrą odziedziczyłem mieszkanie po matce (każde z nas ma 1/2 udziałów). Od sześciu lat mieszkanie jest wynajęte, ale wszystkie wpływy trafiają do kieszeni mojej siostry, z którą nie mam dziś dobrych relacji (siostra m.in. odmawia mi dostępu do mieszkania, zmieniła zamki

 

Dziedziczenie po żonie przez męża i rodzeństwo

Moja żona zmarła dwa lata temu; nie mieliśmy dzieci. Nie zostawiła testamentu. W chwili jej śmierci jej rodzice nie żyli. Rok wcześniej zmarł jeden jej brat, pozostawił żonę i dziecko (dziedziczyły po bracie). Drugi brat żony zmarł rok temu, także pozostawił żonę i dziecko. Obecnie żyje jeszcze dwój

 

Przekazanie pieniędzy bratu i podatek od tej darowizny

Chcę podarować bratu pewną kwotę (część teraz, część za dwa lata). Czy brat zapłaci podatek od tej darowizny? Jak powinien ją zgłosić do urzędu skarbowego? Jak sporządzić umowę z bratem na tę okoliczność? Co grozi bratu, jeżeli nie zgłosi darowizny do opodatkowania?

 

Rozliczenie ubezpieczenie na życie dla pracowników

Zatrudniam pracowników na umowę o pracę, na podstawie umów-zleceń oraz w oparciu o umowy współpracy (B2B). Chcę wykupić dla kluczowych pracowników (umowy o pracę) oraz współpracowników (jdg, B2B) ubezpieczenia na życie i dożycie. W umowie tej ubezpieczającym będzie płatnik składek, czyli moja firma

 

Rezygnacja z członkostwa w spółdzielni

Moja mama zbyła się na moją rzecz swojego mieszkania spółdzielczego. Obecnie może dożywotnio w tym lokalu mieszkać. Spółdzielnia wysłała pismo, by zrezygnowała z członkostwa we spółdzielni, bo inaczej zostanie to stwierdzone uchwałą. Czy mogą to zrobić? Czy ja muszę zostać członkiem spółdzielni?

 

Status prawny małej spółdzielni mieszkaniowej

Jesteśmy małą spółdzielnią mieszkaniową (2 budynki, łącznie 20 mieszkań). Wszystkie mieszkania są własnościowe. Majątkiem spółdzielni jest budynek kotłowni z działką. Jaki jest obecny status prawny naszej spółdzielni? Jakim przepisom podlegamy? Oficjalnie nie przekształciliśmy się we wspólnoty &ndas

 

Likwidacja spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnia mieszkaniowa posiada NIP i REGON. Od momentu wpisania do rejestru (1997 r.) spółdzielnia nie rozpoczęła działalności. Nie dokonała także wpisu do KRS. Zarząd chce doprowadzić do likwidacji spółdzielni, gdyż nie udało się pozyskać gruntu pod zabudowę. Jakie czynności podjąć, aby w najpro

 

Odmowa wydania wizy cudzoziemcowi

Mój znajomy cudzoziemiec (Tunezyjczyk) wczoraj otrzymał odmowę wizy do Polski. Starał się o wizę w związku z 2-tygodniowym kursem języka polskiego. Kiedy znowu może starać się o wizę i czy jest sens znowu na podstawie wykupionego kursu, czy po prostu wysłać mu zaproszenie?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »