Ogródek przy mieszkaniu na parterze a spółdzielnia mieszkaniowa

Spór o ogródek przy mieszkaniu na parterze zwykle nie dotyczy samego trawnika, lecz tego, kto ma prawo decydować o części nieruchomości wspólnej. Inaczej ocenia się zwykłe korzystanie z terenu wspólnego, a inaczej stałe i wyłączne zajęcie fragmentu gruntu przez jednego właściciela lokalu.

Czy ogródek przy mieszkaniu jest częścią lokalu?

Jeżeli w akcie notarialnym, księdze wieczystej albo dokumentach ustanowienia odrębnej własności lokalu nie wskazano, że ogródek stanowi pomieszczenie przynależne albo odrębnie wydzieloną część związaną z lokalem, należy zakładać, że jest to część nieruchomości wspólnej. Sam fakt, że ogródek znajduje się przy oknach mieszkania na parterze, był ogrodzony i korzystał z niego poprzedni właściciel, nie przesądza jeszcze o prawie własności do tego gruntu.

Właściciel lokalu ma udział w nieruchomości wspólnej i może z niej korzystać zgodnie z jej przeznaczeniem. Wynika to z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali oraz z art. 206 Kodeksu cywilnego. Z tych przepisów nie wynika jednak automatyczne prawo do wyłącznego, ogrodzonego ogródka, z którego inni właściciele lokali są faktycznie wyłączeni.

Dlatego trzeba odróżnić trzy sytuacje: zwykłe korzystanie z trawnika wspólnego, czasowe korzystanie z wydzielonej części gruntu oraz stałe wyłączne korzystanie z ogródka. Tylko pierwsza z nich zwykle nie wymaga dodatkowej umowy. Dwie pozostałe powinny być uporządkowane prawnie.

Kto może ustalać zasady korzystania z ogródka?

Jeżeli w budynku istnieją lokale stanowiące odrębną własność, a spółdzielnia mieszkaniowa nadal ma udział w nieruchomości wspólnej albo wykonuje zarząd na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jej pozycję trzeba oceniać przez pryzmat art. 27 tej ustawy. Przepis ten przewiduje szczególne zasady zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni, z uwzględnieniem wyjątków wynikających między innymi z art. 24¹ i art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W praktyce oznacza to, że spółdzielnia może wykonywać czynności zarządcze, pobierać opłaty, dbać o porządek i proponować umowy dotyczące korzystania z części wspólnych. Nie oznacza to jednak prawa do całkowicie dowolnego kształtowania zasad. Spółdzielnia powinna działać w granicach ustawy, statutu, regulaminów, uchwał właścicieli albo uchwał organów spółdzielni oraz zasad prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną.

Jeżeli nieruchomością zarządza wspólnota mieszkaniowa albo doszło do przejścia na reżim ustawy o własności lokali, znaczenie mają przede wszystkim przepisy tej ustawy. Czynności zwykłego zarządu mogą być wykonywane przez zarząd lub zarządcę, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali. Wydzielenie części gruntu do wyłącznego korzystania przez jednego właściciela, zwłaszcza odpłatnie i na dłuższy czas, często powinno być potwierdzone uchwałą albo wyraźnym upoważnieniem zarządcy.

Czy umowa dzierżawy ogródka jest właściwa?

W wielu spółdzielniach i wspólnotach takie umowy są nazywane umowami dzierżawy, choć prawnie nie zawsze jest to najtrafniejsze określenie. Dzierżawa w rozumieniu art. 693 Kodeksu cywilnego zakłada oddanie rzeczy do używania i pobierania pożytków. Przy przydomowym ogródku często chodzi raczej o umowę korzystania z części nieruchomości wspólnej, umowę najmu, umowę nienazwaną albo umowny podział rzeczy wspólnej do korzystania, czyli podział quoad usum.

Nazwa umowy nie jest decydująca. Ważniejsze jest to, jakie prawa i obowiązki rzeczywiście z niej wynikają: czy właściciel lokalu może korzystać z ogródka wyłącznie, czy płaci wynagrodzenie, czy może ustawiać ruchomości, sadzić rośliny, montować ogrodzenie, trzymać budki dla kotów, grillować, przechowywać rzeczy oraz w jakich sytuacjach zarządca może wypowiedzieć umowę.

Jeżeli umowa ma dotyczyć części nieruchomości wspólnej, warto żądać wskazania podstawy prawnej działania spółdzielni: uchwały, regulaminu, postanowień statutu, pełnomocnictwa zarządcy albo innego dokumentu potwierdzającego, że spółdzielnia może oddawać fragmenty gruntu do wyłącznego korzystania poszczególnym właścicielom lokali.

Czy zakaz stawiania ruchomości w ogródku może być ważny?

Strony mogą ułożyć treść umowy w granicach swobody umów, ale zgodnie z art. 353¹ Kodeksu cywilnego postanowienia umowne nie mogą sprzeciwiać się ustawie, właściwości stosunku prawnego ani zasadom współżycia społecznego. Dlatego zapis zakazujący wszystkich ruchomości w ogródku należy oceniać przez jego cel, zakres i skutki.

Spółdzielnia może mieć uzasadniony interes w zakazaniu przedmiotów niebezpiecznych, uciążliwych, szpecących teren, trwale związanych z gruntem, utrudniających pielęgnację zieleni albo zagrażających innym mieszkańcom. Przykładem mogą być duże konstrukcje, tarcze strzelnicze, składowanie odpadów, urządzenia generujące hałas czy przedmioty naruszające przepisy przeciwpożarowe.

Inaczej należy ocenić zakaz tak szeroki, że uniemożliwia normalne korzystanie z ogródka. Jeżeli pod rygorem natychmiastowego rozwiązania umowy nie wolno postawić nawet krzesła, stolika, donicy, małej budki dla kota albo leżaka, zapis może być nieprecyzyjny i nadmierny. Nie oznacza to automatycznie, że jest nieważny w całości, ale daje podstawę do negocjacji, żądania doprecyzowania i ewentualnego kwestionowania sposobu jego stosowania.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zaproponowanie konkretnego brzmienia: zakaz przedmiotów trwale związanych z gruntem, niebezpiecznych, uciążliwych, utrudniających utrzymanie części wspólnej lub naruszających estetykę, przy jednoczesnym dopuszczeniu zwykłych ruchomości ogrodowych, donic, krzeseł, stołu, sezonowego wyposażenia i elementów zaakceptowanych przez zarządcę.

Budki dla kotów wolno żyjących a zgoda spółdzielni

Ustawa o ochronie zwierząt chroni zwierzęta i przewiduje obowiązki gmin w zakresie programu opieki nad zwierzętami bezdomnymi oraz zapobiegania bezdomności zwierząt. Nie daje jednak właścicielowi lokalu automatycznego prawa do stawiania budek dla kotów na dowolnej części nieruchomości wspólnej, zwłaszcza gdy chodzi o teren oddany do wyłącznego korzystania na podstawie umowy.

Argument dotyczący kotów może być ważny praktycznie i społecznie, ale powinien zostać ujęty w sposób porządkowy. Warto wystąpić do spółdzielni o pisemną zgodę na pozostawienie konkretnych budek w oznaczonym miejscu, z deklaracją utrzymania porządku, braku uciążliwości i możliwości przeniesienia budek, jeżeli będzie tego wymagała pielęgnacja zieleni albo bezpieczeństwo mieszkańców.

Jeżeli spółdzielnia odmawia, można zwrócić się do gminy, straży miejskiej, organizacji społecznej zajmującej się ochroną zwierząt albo społecznego opiekuna kotów. Nie należy jednak zakładać, że sama obecność kotów wolno żyjących obroni prawo do prywatnego korzystania z ogródka bez umowy.

Czy warto podpisać umowę i ignorować sporny punkt?

To rozwiązanie jest ryzykowne. Podpisując umowę, właściciel lokalu potwierdza, że zna jej treść i przyjmuje określone obowiązki. Jeżeli później świadomie narusza zakaz, spółdzielnia może powołać się na naruszenie umowy, żądać usunięcia rzeczy, naliczyć opłaty przewidziane w umowie albo rozwiązać umowę, jeżeli takie uprawnienie wynika z jej postanowień.

Lepsze jest podpisanie umowy dopiero po doprecyzowaniu spornego zapisu albo po dołączeniu pisemnego załącznika. Można też przesłać własną propozycję umowy i wskazać, które ruchomości mają być dopuszczalne. Jeżeli spółdzielnia twierdzi, że nie negocjuje umów, warto żądać pisemnego stanowiska, wskazania podstawy prawnej i dokumentów, na których opiera się taki model umów.

Czy można korzystać z ogródka bez umowy?

Korzystanie bez umowy jest możliwe tylko w granicach zwykłego korzystania z nieruchomości wspólnej. Można co do zasady przejść po wspólnym terenie, usiąść na trawniku albo korzystać z niego tak, jak inni współwłaściciele, o ile nie narusza to regulaminu, porządku domowego i praw pozostałych osób.

Inaczej wygląda stałe, wyłączne korzystanie z ogrodzonego ogródka. Jeżeli właściciel lokalu traktuje fragment gruntu jak prywatną część mieszkania, wyłącza innych mieszkańców z dostępu, przechowuje tam rzeczy i korzysta z ogrodzenia, powinien mieć do tego jasną podstawę. Brak umowy może prowadzić do żądania zaprzestania korzystania, usunięcia ruchomości, rozebrania ogrodzenia, zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z części wspólnej albo do sporu sądowego.

Kto może usunąć ogrodzenie ogródka?

Najpierw trzeba ustalić, do kogo należy ogrodzenie. Jeżeli ogrodzenie jest własnością właściciela lokalu i zostało postawione zgodnie z prawem oraz za zgodą uprawnionych osób, spółdzielnia nie powinna go samowolnie niszczyć ani zabierać. W takim przypadku mogą wchodzić w grę roszczenia właścicielskie z art. 222 Kodeksu cywilnego, roszczenia odszkodowawcze, a w skrajnych sytuacjach także odpowiedzialność karna za zniszczenie lub zabór rzeczy.

Jeżeli jednak ogrodzenie należy do spółdzielni, wspólnoty albo zostało wykonane jako element zagospodarowania nieruchomości wspólnej, zarządca może mieć podstawy do jego demontażu, zwłaszcza gdy ogródek ma wrócić do wspólnego użytku albo dotychczasowa umowa wygasła. Nawet wtedy działanie powinno być poprzedzone jasną informacją, podstawą prawną i wezwaniem do dobrowolnego usunięcia rzeczy.

W razie samowolnego naruszenia faktycznego władztwa nad ogródkiem można rozważyć ochronę posiadania na podstawie art. 342 i art. 344 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że roszczenie posesoryjne służy ochronie stanu posiadania, a nie rozstrzygnięciu, kto ma rację co do prawa własności lub zarządu. Roszczenie o ochronę posiadania wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od naruszenia.

Jak negocjować ze spółdzielnią?

Najlepsza strategia to połączenie argumentów prawnych z praktyczną propozycją rozwiązania. W piśmie do spółdzielni warto wskazać, że właściciel lokalu nie kwestionuje potrzeby porządku i bezpieczeństwa, ale oczekuje precyzyjnych, proporcjonalnych i możliwych do wykonania zasad.

W szczególności można zaproponować:

• zastąpienie szerokiego zakazu ruchomości listą rzeczy zakazanych oraz listą rzeczy dopuszczalnych,
• wprowadzenie obowiązku wcześniejszego wezwania do usunięcia naruszenia przed natychmiastowym rozwiązaniem umowy,
• dopuszczenie zwykłych mebli ogrodowych, donic, sezonowych dekoracji i małych budek dla kotów za zgodą zarządcy,
• opisanie odpowiedzialności za utrzymanie porządku, podlewanie, przycinanie roślin i szkody wyrządzone osobom trzecim,
• ustalenie, czy opłata za ogródek jest wynagrodzeniem za wyłączne korzystanie z części wspólnej i jak jest rozliczana na rzecz nieruchomości wspólnej.

Jeżeli spółdzielnia odmawia negocjacji, można wystąpić o udostępnienie dokumentów i złożyć projekt uchwały lub wniosek o rozpatrzenie sprawy przez właściwy organ. Gdy spór dotyczy uchwały właścicieli lokali, możliwe jest jej zaskarżenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali, co do zasady w terminie 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu albo od powiadomienia właściciela o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeżeli nie ma uchwały, a spór dotyczy treści umowy, w grę wchodzi droga cywilna albo zawezwanie do próby ugodowej na podstawie art. 184 i art. 185 Kodeksu postępowania cywilnego.

FAQ

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, art. 12, art. 18, art. 22, art. 25 i art. 29.
• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w szczególności art. 24¹, art. 26 i art. 27.
• Kodeks cywilny, w szczególności art. 195-221, art. 206, art. 207, art. 222, art. 342, art. 344, art. 353¹, art. 693 oraz art. 917-918.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 184 i art. 185.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt, w zakresie zasad opieki nad zwierzętami i programów gminnych dotyczących zwierząt bezdomnych oraz kotów wolno żyjących.