Zakup garażu od sąsiada w tej samej spółdzielni mieszkaniowej, czy możliwy bez wyodrębnienia własności?

Definicja nieruchomości na potrzeby obrotu nieruchomościami

Odpowiedź na powyższe pytanie należy zacząć od wyjaśnienia, czym jest nieruchomość. Nieruchomości są rzeczami materialnymi (art. 45 Kodeksu cywilnego – „K.c.”). Sam definicja prawna nieruchomości znajduje się w art. 46 K.c., który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Definicja nieruchomości znajduje się również w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Jednakże na potrzeby obrotu nieruchomościami definicja zawarta w K.c. ma znaczenie podstawowe. Z artykułu 46 wynika, iż można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:

• nieruchomości gruntowe,
• nieruchomości budynkowe,
• nieruchomości lokalowe.

Wszystkie przepisy szczególne odnoszące się do nieruchomości (np. co do formy przeniesienia własności) stosuje się w takim samym zakresie, bez różnic do wszystkich rodzajów nieruchomości, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych, a zwłaszcza regulujących funkcjonowanie nieruchomości budynkowych i lokalowych.

Z definicji w art. 46 wynika, iż podstawową cecha nieruchomości gruntowej jest jej fizyczne wyodrębnienie w stosunku do otaczających ją gruntów. Bez znaczenia dla samego istnienia gruntu jako nieruchomości jest to, czy granice nieruchomości są widoczne, w tym czy znaki graniczne są widoczne. Również fakt nie istnienia mapy geodezyjnej z zaznaczoną nieruchomością jest bez znaczenia dla bytu nieruchomości. Ważne jest tylko, aby było możliwe odtworzenie granic, czy też sporządzenie mapy. Jednakże geodezyjne wyodrębnienie gruntu niezbędne jest dla potrzeb obrotu nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych.

Cel prowadzenia ksiąg wieczystych

Oprócz fizycznego wyodrębnienia gruntu, dla możliwości istnienia nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności niezbędne jest, aby był on przedmiotem odrębnej własności – wyodrębnienie prawne polegające na konkretyzacji właściciela gruntu. Dokonuje się tego na podstawie przepisów o księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej powoduje, iż staje się ona nieruchomością.

Księgi wieczyste (art. 1 ust. 1 ustawy 6 lipca 1982 r. księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

Z powyższych przepisów wynika, iż założenie księgi wieczystej dla działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi decyduje, iż staje się ona nieruchomością odrębną lub zaczyna wchodzić w skład większej całości (nieruchomości składającej się z większej liczby działek).

Nieruchomość wspólna i części wspólne

Wobec ustanowienia odrębnej własności lokali, w pytaniu mowa o nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. własności lokali) stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:

• gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
• części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
• urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.

Częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej, są przede wszystkim mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy. Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa, itp.

Samodzielny lokal mieszkalny a lokal przynależny

Jak stanowi art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali: Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

Z takiej konstrukcji pomieszczenia przynależnego wynika, iż jeżeli w akcie wyodrębnienia lokalu lub jego sprzedaży nie zostanie wymienione pomieszczenie przynależne, pomieszczenie to będzie wchodziło w skład nieruchomości wspólnej. Korzystanie przez właściciela lokalu z takiego pomieszczenia powinno się odbywać na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą. W zależności od różnych czynników (np. ilość pomieszczeń, ich rodzaj, sposób wykorzystywania, opłaty za korzystanie) zawarcie umowy będzie należało do czynności zwykłego zarządu lub będzie ten zakres przekraczało.

Pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu, co oznacza, iż wraz ze zbyciem lokalu następuje również zbycie pomieszczenia przynależnego. Nie jest możliwe zbycie samego pomieszczenia przynależnego, gdyż byłaby to czynność sprzeczna z art. 47 § 1 K.c., który określa, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 22 września 2001 r., sygn. akt V CKN 277/00 część składowa nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowej zgodnie z art. 47 K.c. nie może być odrębnym przedmiotem własności. A zatem jeżeli garaż nie jest odrębnym lokalem, to właściciel nie może go sprzedać odrębnie od lokalu. Pomieszczenia przynależne do lokalu będą jego częścią składową tylko wtedy, gdy zostaną ujęte w dokumentacji technicznej dotyczącej lokalu oraz aktem ustanawiającym odrębną nieruchomość lokalową.

Nie ma jednak przeszkód, aby na podstawie umowy w formie aktu notarialnego zawartej przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową lub innym właścicielem lokalu pomieszczenie przynależne stało się częścią nieruchomości wspólnej lub częścią składową innego lokalu.

Połączenie lub podział dwóch lokali – czynność zwykłego zarządu i przekraczająca zwykły zarząd

Można też podzielić. Jak stanowi art. 22 ust. 4 u.w.l.: Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten przepis dotyczy zarówno sytuacji, w której dochodzi do połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości, jak również do dokonania podziału istniejącego jednego lokalu. Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia w opisanej sprawie. Jako ratio legis ww. regulacji wskazuje się okoliczność, że jakkolwiek lokal podlegający połączeniu lub podziałowi nie stanowi części nieruchomości wspólnej, to jednak jego połączenie lub podział może prowadzić do zmiany stosunków w obrębie wspólnoty mieszkaniowej. Może to wpłynąć na wysokość przysługujących danemu właścicielowi udziałów w nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że właściciel ten będzie dysponował większością głosów wystarczającą dla samodzielnego decydowania o sprawach wspólnoty na zebraniu właścicieli lokali. Połączenie lub podział mogą również skutkować całkowitą zmianą dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388