.
Udzieliliśmy ponad 134,9 tys. porad prawnych i mamy 15 128 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Zakup garażu od sąsiada w tej samej spółdzielni mieszkaniowej, czy możliwy bez wyodrębnienia własności?

• Data: 27-02-2025 • Autor: Marta Słomka

Chciałbym zakupić garaż od innej osoby w tej samej spółdzielni mieszkaniowej. Właściciel garażu posiada spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, dodatkowo posiada umowę o przeniesieniu spółdzielczego prawa własności garażu. Ja posiadam mieszkanie własnościowe (osobna KW) w tej samej spółdzielni (nawet w tym samym bloku). Na ile się zorientowałem, w dokumentach ewidencji gminnej garaż jest przynależny do mieszkania obecnego właściciela. Czy jest w takiej sytuacji możliwość sprzedaży (przekazania) tego garażu bez wyodrębniania go jako osobna własność?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Zakup garażu od sąsiada w tej samej spółdzielni mieszkaniowej, czy możliwy bez wyodrębnienia własności?

Definicja nieruchomości na potrzeby obrotu nieruchomościami

Odpowiedź na powyższe pytanie należy zacząć od wyjaśnienia, czym jest nieruchomość. Nieruchomości są rzeczami materialnymi (art. 45 Kodeksu cywilnego – „K.c.”). Sam definicja prawna nieruchomości znajduje się w art. 46 K.c., który stanowi, iż nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

 

Definicja nieruchomości znajduje się również w art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Jednakże na potrzeby obrotu nieruchomościami definicja zawarta w K.c. ma znaczenie podstawowe. Z artykułu 46 wynika, iż można wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:

 

  • nieruchomości gruntowe,
  • nieruchomości budynkowe,
  • nieruchomości lokalowe.

 

Wszystkie przepisy szczególne odnoszące się do nieruchomości (np. co do formy przeniesienia własności) stosuje się w takim samym zakresie, bez różnic do wszystkich rodzajów nieruchomości, chyba że co innego wynika z przepisów szczególnych, a zwłaszcza regulujących funkcjonowanie nieruchomości budynkowych i lokalowych.

 

Z definicji w art. 46 wynika, iż podstawową cecha nieruchomości gruntowej jest jej fizyczne wyodrębnienie w stosunku do otaczających ją gruntów. Bez znaczenia dla samego istnienia gruntu jako nieruchomości jest to, czy granice nieruchomości są widoczne, w tym czy znaki graniczne są widoczne. Również fakt nie istnienia mapy geodezyjnej z zaznaczoną nieruchomością jest bez znaczenia dla bytu nieruchomości. Ważne jest tylko, aby było możliwe odtworzenie granic, czy też sporządzenie mapy. Jednakże geodezyjne wyodrębnienie gruntu niezbędne jest dla potrzeb obrotu nieruchomościami, ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Cel prowadzenia ksiąg wieczystych

Oprócz fizycznego wyodrębnienia gruntu, dla możliwości istnienia nieruchomości jako odrębnego przedmiotu prawa własności niezbędne jest, aby był on przedmiotem odrębnej własności – wyodrębnienie prawne polegające na konkretyzacji właściciela gruntu. Dokonuje się tego na podstawie przepisów o księgach wieczystych. Założenie księgi wieczystej powoduje, iż staje się ona nieruchomością.

 

Księgi wieczyste (art. 1 ust. 1 ustawy 6 lipca 1982 r. księgach wieczystych i hipotece – Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

 

Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.

 

Z powyższych przepisów wynika, iż założenie księgi wieczystej dla działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi decyduje, iż staje się ona nieruchomością odrębną lub zaczyna wchodzić w skład większej całości (nieruchomości składającej się z większej liczby działek).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Nieruchomość wspólna i części wspólne

Wobec ustanowienia odrębnej własności lokali, w pytaniu mowa o nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. własności lokali) stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z tak określonej definicji nieruchomości wspólnej wynika, iż składa się ona z:

 

  • gruntu, na którym usytuowany jest budynek,
  • części budynku, które służą wszystkim właścicielom,
  • urządzeń, które służą wszystkim właścicielom.

 

Częściami budynku, wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej, są przede wszystkim mury, fundamenty, dachy, klatki schodowe, korytarze, kominy. Urządzeniami i instalacjami wspólnymi są urządzenia dźwigowe (windy), instalacje centralnego ogrzewania, elektryczna, gazowa, kanalizacyjna, wodna, antena zbiorcza, brama wjazdowa, itp.

Samodzielny lokal mieszkalny a lokal przynależny

Jak stanowi art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali: Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

 

Z takiej konstrukcji pomieszczenia przynależnego wynika, iż jeżeli w akcie wyodrębnienia lokalu lub jego sprzedaży nie zostanie wymienione pomieszczenie przynależne, pomieszczenie to będzie wchodziło w skład nieruchomości wspólnej. Korzystanie przez właściciela lokalu z takiego pomieszczenia powinno się odbywać na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą. W zależności od różnych czynników (np. ilość pomieszczeń, ich rodzaj, sposób wykorzystywania, opłaty za korzystanie) zawarcie umowy będzie należało do czynności zwykłego zarządu lub będzie ten zakres przekraczało.

 

Pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu, co oznacza, iż wraz ze zbyciem lokalu następuje również zbycie pomieszczenia przynależnego. Nie jest możliwe zbycie samego pomieszczenia przynależnego, gdyż byłaby to czynność sprzeczna z art. 47 § 1 K.c., który określa, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 22 września 2001 r., sygn. akt V CKN 277/00 część składowa nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowej zgodnie z art. 47 K.c. nie może być odrębnym przedmiotem własności. A zatem jeżeli garaż nie jest odrębnym lokalem, to właściciel nie może go sprzedać odrębnie od lokalu. Pomieszczenia przynależne do lokalu będą jego częścią składową tylko wtedy, gdy zostaną ujęte w dokumentacji technicznej dotyczącej lokalu oraz aktem ustanawiającym odrębną nieruchomość lokalową.

 

Nie ma jednak przeszkód, aby na podstawie umowy w formie aktu notarialnego zawartej przez właściciela lokalu ze wspólnotą mieszkaniową lub innym właścicielem lokalu pomieszczenie przynależne stało się częścią nieruchomości wspólnej lub częścią składową innego lokalu.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Połączenie lub podział dwóch lokali – czynność zwykłego zarządu i przekraczająca zwykły zarząd

Można też podzielić. Jak stanowi art. 22 ust. 4 u.w.l.: Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten przepis dotyczy zarówno sytuacji, w której dochodzi do połączenia dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości, jak również do dokonania podziału istniejącego jednego lokalu. Z tym drugim przypadkiem mamy do czynienia w opisanej sprawie. Jako ratio legis ww. regulacji wskazuje się okoliczność, że jakkolwiek lokal podlegający połączeniu lub podziałowi nie stanowi części nieruchomości wspólnej, to jednak jego połączenie lub podział może prowadzić do zmiany stosunków w obrębie wspólnoty mieszkaniowej. Może to wpłynąć na wysokość przysługujących danemu właścicielowi udziałów w nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że właściciel ten będzie dysponował większością głosów wystarczającą dla samodzielnego decydowania o sprawach wspólnoty na zebraniu właścicieli lokali. Połączenie lub podział mogą również skutkować całkowitą zmianą dotychczasowego sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Przykłady

Sprzedaż garażu przypisanego do mieszkania – problem z przeniesieniem własności

Pan Jan, właściciel mieszkania spółdzielczego, chciał sprzedać swój garaż sąsiadowi, panu Markowi, który posiada mieszkanie własnościowe w tej samej spółdzielni. Okazało się jednak, że garaż w dokumentacji widnieje jako pomieszczenie przynależne do mieszkania pana Jana. Wizyta u notariusza uświadomiła im, że sprzedaż garażu w obecnej formie nie jest możliwa bez wcześniejszego wyodrębnienia go jako osobnej nieruchomości, co wiązało się z dodatkowymi kosztami i formalnościami w spółdzielni.

 

Wynajem garażu jako rozwiązanie alternatywne

Pani Anna chciała przekazać garaż swojemu synowi, który kupił mieszkanie w tej samej spółdzielni mieszkaniowej. Po konsultacji z prawnikiem dowiedziała się, że formalne przeniesienie prawa do garażu jest niemożliwe, ponieważ stanowi on część składową jej mieszkania. Zdecydowała się więc na podpisanie długoterminowej umowy najmu garażu, co pozwoliło synowi na legalne korzystanie z miejsca parkingowego bez konieczności przeprowadzania skomplikowanych procedur prawnych.

 

Wspólnota mieszkaniowa i podział lokalu

Pan Tomasz posiadał duże mieszkanie, do którego przynależały dwa garaże. Chciał sprzedać jeden z nich innemu mieszkańcowi bloku, ale wspólnota mieszkaniowa nie wyraziła zgody na podział nieruchomości bez uprzedniego dokonania zmian w księdze wieczystej. Po długich negocjacjach udało się uzyskać zgodę na wydzielenie garażu jako samodzielnej nieruchomości, jednak proces ten trwał kilka miesięcy i wymagał zaangażowania geodety oraz sporządzenia nowych dokumentów prawnych.

Podsumowanie

Zakup garażu w tej samej spółdzielni mieszkaniowej bez jego wcześniejszego wyodrębnienia jako odrębnej nieruchomości może napotkać istotne przeszkody prawne. Z uwagi na to, że garaż stanowi część składową lokalu, jego sprzedaż jest niemożliwa bez odpowiednich zmian w dokumentacji i księdze wieczystej. Alternatywą dla przeniesienia własności może być zawarcie umowy najmu lub inne formy uregulowania korzystania z garażu.

Oferta porad prawnych

Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism związanych z zakupem garażu w spółdzielni mieszkaniowej, zarówno w zakresie analizy dokumentów, jak i reprezentacji przed spółdzielnią. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Marta Słomka




.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady spadkowe

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu