Zakup garażu w spółdzielni mieszkaniowej bez wyodrębnienia własności

Od czego zależy, czy garaż można kupić osobno?

W opisanej sytuacji kluczowe jest nie to, że obie osoby mieszkają w tej samej spółdzielni, lecz jaki dokładnie status prawny ma garaż. Sama nazwa „garaż” nie przesądza jeszcze, czy można nim swobodnie obracać jak odrębnym lokalem.

W praktyce spotyka się najczęściej trzy warianty:

• garaż jako odrębny lokal z własną księgą wieczystą,
• garaż jako pomieszczenie przynależne do lokalu, o którym mowa w art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• garaż albo miejsce garażowe związane ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, bez wyodrębnienia jako osobnej nieruchomości.

Od tego zależy, czy sprzedaż może nastąpić od razu, czy też wcześniej trzeba zmienić stan prawny.

Kiedy garaż można sprzedać bez większych przeszkód?

Jeżeli garaż stanowi odrębną nieruchomość lokalową, czyli jest samodzielnym lokalem w rozumieniu art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, a dla tego lokalu prowadzona jest osobna księga wieczysta zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, może on być co do zasady sprzedany niezależnie od mieszkania.

Wtedy transakcja odbywa się w formie aktu notarialnego, ponieważ umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność nieruchomości wymagają aktu notarialnego na podstawie art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli więc garaż ma własną księgę wieczystą i nie jest prawnie „przypisany” jako część składowa mieszkania, jego sprzedaż osobno jest zwykle możliwa.

Kiedy sprzedaż samego garażu jest niedopuszczalna?

Jeżeli garaż jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, sytuacja wygląda inaczej. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe pomieszczenia położone nawet poza samym mieszkaniem, w tym garaż.

To bardzo ważne, ponieważ zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z kolei art. 50 Kodeksu cywilnego stanowi, że za część składową nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

W praktyce oznacza to, że jeśli garaż jest częścią składową mieszkania albo prawa do mieszkania, nie można go skutecznie sprzedać „oddzielnie sąsiadowi”, dopóki nie dojdzie do zmiany stanu prawnego.

Podobny problem pojawia się także przy innych elementach związanych z lokalem, np. przy ustalaniu, kiedy piwnica jest częścią mieszkania i czy może być przedmiotem odrębnego obrotu.

Co oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i garażu?

W pytaniu pojawia się informacja, że zbywca ma spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania i dodatkowo umowę dotyczącą garażu. Trzeba tu ostrożnie odróżnić własność nieruchomości od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, o którym mowa w art. 244 § 1 Kodeksu cywilnego oraz w przepisach ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Prawo to może dotyczyć także garażu lub lokalu o innym przeznaczeniu, jeżeli tak wynika z dokumentów spółdzielni i podstawy ustanowienia prawa.

Jeżeli jednak garaż nie został ustanowiony jako odrębny przedmiot prawa, lecz jest prawnie związany z innym lokalem, sama umowa między stronami nie wystarczy do jego swobodnego „odłączenia” i sprzedaży osobno.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić przed zakupem?

Przed podjęciem decyzji trzeba porównać co najmniej następujące dokumenty:

Sam fakt, że w ewidencji gminnej garaż jest „przynależny” do mieszkania, jest istotną wskazówką, ale nie zastępuje analizy aktu ustanowienia prawa, dokumentów spółdzielni i księgi wieczystej.

Czy można „odłączyć” garaż od mieszkania?

Tak, ale nie zawsze i nie w prosty sposób. Jeżeli garaż jest dziś częścią składową lokalu lub prawa do lokalu, potrzebne może być:

• ustalenie, czy garaż spełnia warunki samodzielnego lokalu na podstawie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali,
• uzyskanie odpowiedniego zaświadczenia starosty albo prezydenta miasta na prawach powiatu, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali,
• zmiana dokumentacji geodezyjnej i technicznej,
• zmiana treści księgi wieczystej lub założenie nowej księgi wieczystej,
• w niektórych przypadkach uchwała właścicieli lokali, gdy dochodzi do podziału lokalu lub zmiany udziałów.

Jeżeli sprawa dotyczy nieruchomości, w której funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, trzeba brać pod uwagę art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, a w razie odmowy zainteresowany może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

W realiach spółdzielczych dodatkowo znaczenie ma to, czy garaż znajduje się w zasobach spółdzielni i czy spółdzielnia może uczestniczyć w przekształceniu prawa.

Czy notariusz sporządzi umowę sprzedaży samego garażu?

Notariusz może sporządzić akt tylko wtedy, gdy przedmiot obrotu jest prawnie zbywalny. Jeżeli z dokumentów wynika, że garaż jest pomieszczeniem przynależnym do mieszkania albo elementem prawa nierozłącznie związanego z lokalem, notariusz co do zasady nie powinien sporządzać umowy przenoszącej to „oddzielnie”, bo prowadziłoby to do czynności sprzecznej z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego.

Inaczej będzie wtedy, gdy wcześniej doprowadzi się do wyodrębnienia garażu albo do takiej zmiany dokumentów, która pozwoli uznać go za samodzielny przedmiot obrotu.

Jakie rozwiązania są możliwe w praktyce?

Najczęstsze warianty są następujące:

• sprzedaż od razu – tylko gdy garaż jest odrębnym lokalem albo odrębnym zbywalnym prawem,
• uprzednie wyodrębnienie – gdy garaż ma potencjał, by stać się samodzielnym lokalem,
• zmiana przypisania pomieszczenia – gdy prawnie i technicznie możliwe jest przeniesienie przynależności do innego lokalu, co zwykle wymaga współdziałania wszystkich podmiotów i zmian w dokumentacji,
• najem albo użyczenie – gdy nie da się szybko lub opłacalnie przeprowadzić zmian własnościowych.

To ostatnie rozwiązanie bywa najprostsze, ale nie daje kupującemu prawa własności ani trwałego prawa rzeczowego.

Przy sprawach dotyczących garaży, lokali użytkowych i części wspólnych warto też zwrócić uwagę na zagadnienia związane z rozliczeniami i statusem nieruchomości, np. zmiana zarządu wspólnoty oraz wpływ statusu garażu na opłaty.

Co z udziałem w nieruchomości wspólnej?

Jeżeli garaż jest częścią lokalu albo jego wyodrębnienie ma wpływ na powierzchnię użytkową lokali, może to oddziaływać na udział w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Dlatego „odłączenie” garażu od jednego lokalu i przypisanie go do innego może wymagać nie tylko zmian w samej księdze wieczystej, ale też przeliczenia udziałów. To bywa jedna z głównych przyczyn, dla których transakcja nie jest prosta.

Odpowiedź praktyczna na zadane pytanie

Jeżeli garaż jest prawnie przynależny do mieszkania obecnego właściciela albo stanowi część składową spółdzielczego własnościowego prawa do tego lokalu, co do zasady nie ma możliwości jego sprzedaży samodzielnie bez wcześniejszego uregulowania stanu prawnego.

Możliwość zbycia bez wyodrębnienia własności istnieje tylko wtedy, gdy garaż już teraz stanowi odrębny zbywalny przedmiot prawa. Jeżeli zaś jest „przypisany” do lokalu, najpierw trzeba sprawdzić, czy da się go wyłączyć z tego lokalu i nadać mu samodzielny status albo skutecznie przypisać do innego lokalu. Bez analizy konkretnych dokumentów nie da się tego przesądzić w 100%.

FAQ

Czy garaż przynależny do mieszkania można darować osobno dziecku albo sąsiadowi?

Nie, jeżeli jest pomieszczeniem przynależnym lub częścią składową prawa do lokalu. Wynika to z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego. Najpierw trzeba zmienić jego status prawny.

Czy sama spółdzielnia może zgodzić się na sprzedaż garażu i to wystarczy?

Nie zawsze. Zgoda spółdzielni może być potrzebna albo pomocna, ale nie zastąpi wymogów wynikających z aktu notarialnego, księgi wieczystej, ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego.

Czy brak osobnej księgi wieczystej zawsze wyklucza sprzedaż?

Najczęściej oznacza poważny problem z odrębnym zbyciem, ale ostatecznie rozstrzyga konstrukcja prawa do garażu. Jeżeli garaż nie jest odrębną nieruchomością ani odrębnym zbywalnym prawem, samodzielna sprzedaż zwykle nie będzie możliwa.

Czy można zamiast sprzedaży podpisać umowę najmu garażu?

Tak, to częste rozwiązanie praktyczne. Nie przenosi jednak własności ani prawa rzeczowego, a jedynie daje podstawę do korzystania z garażu na warunkach umownych.

Czy przy zmianie statusu garażu zawsze potrzebna jest uchwała wspólnoty?

Nie zawsze. To zależy od tego, czy sprawa dotyczy lokalu wyodrębnionego, czy spółdzielczego prawa, oraz czy dochodzi do podziału lokalu, zmiany udziałów albo ingerencji w nieruchomość wspólną. Ocena wymaga analizy konkretnego stanu faktycznego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
5. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741