Mamy 10 605 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Status prawny małej spółdzielni mieszkaniowej

Autor: Marek Kowalski • Opublikowane: 07.03.2018

Jesteśmy małą spółdzielnią mieszkaniową (2 budynki, łącznie 20 mieszkań). Wszystkie mieszkania są własnościowe. Majątkiem spółdzielni jest budynek kotłowni z działką. Jaki jest obecny status prawny naszej spółdzielni? Jakim przepisom podlegamy? Oficjalnie nie przekształciliśmy się we wspólnoty – ale czy de facto nimi nie jesteśmy? Czy powinniśmy, jeśli tak jaka powinna być kolejność działań do przekształcenia się we wspólnoty, co z obecnym zarządem i radą nadzorczą?

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Państwa spółdzielnia do chwili jej likwidacji będzie nadal spółdzielnią mieszkaniową. Wskazuje Pan, że wszystkie mieszkania są własnościowe. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi:

 

„Art. 26. 1. Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24czerwca 1994r. o własności lokali. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości”.

 

Zarząd spółdzielni ma obowiązek zwołać zebranie i powinien wyjaśnić członkom wspólnoty, jakie kroki mają podjąć, aby rozpoczęty proces zakończyć.

 

Zaś ustawa o własności lokali określa:

 

  • sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu,
  • prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz
  • zarząd nieruchomością wspólną.

 

W świetle przepisów oraz stanu faktycznego (czyli stanu, w jakim wszystkie lokale w budynku lub obydwu budynkach wyodrębnione są własności wszystkich lokali) do praw i obowiązków właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną stosowane powinny być przepisy ustawy o własności lokali.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Skutkiem wyodrębnienia/powstania wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni jest większa kontrola właścicieli wydatkowania zaliczek na utrzymanie nieruchomości, a ponadto możliwość decydowania, jak wydatkować te pieniądze. Po wyodrębnieniu wspólnoty spółdzielnia nadal pozostaje zarządcą, natomiast rozliczanie kosztów i wpływów będzie dokonywane odrębnie dla nieruchomości.

 

W przedmiotowej sprawie należy uznać, że rozpoczęło się przekształcenie spółdzielni we wspólnotę wraz z wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, które były przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zaniedbane zostały jednak dalsze działania:

 

  • Spółdzielnia nie zawiadomiła właścicieli o wyodrębnieniu własności wszystkich lokali.
  • Większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości nie podjęła uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art. 27 (czyli w sprawach nie uregulowanych w ustawie prawo o spółdzielniach mieszkaniowych).
  • Nie doszło do rozliczenia spółdzielni i wspólnoty (wspólnot).
  • Nie doszło do przekazania dokumentacji.

 

Wspólnota taka co do zasady obejmować może jeden budynek wraz z gruntem do niego przynależnym. Wspólnota może jednak obejmować i więcej budynków jeśli budynki te są tak posadowione, że ich rozdzielenie nie jest możliwe, lub kiedy działka, na której budynek jest posadowiony, nie ma dostępu do drogi publicznej lub wewnętrznej.

 

Art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zarząd ten jest jedną z form zarządu przewidzianą w ustawie o własności lokali, zatem nie wygaśnie automatycznie z chwilą podjęcia uchwały o odłączeniu się od spółdzielni.

 

Właściciele lokali mogą chcieć zmienić sposób zarządu i w tym celu muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o odwołaniu zarządu w osobie spółdzielni i na przykład o wyborze własnego zarządu ewentualnie wyborze innego zarządcy. Od tego momentu w danej wspólnocie mieszkaniowej będzie działał zarząd wybierany przez wspólnotę. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

 

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych:

 

„Art. 27. 2. W terminie 3 miesięcy od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu większość właścicieli lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio art.27. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

3. Spółdzielnia w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zawiadamia o tym na piśmie właścicieli lokali w tej nieruchomości.

4. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, stosuje się przepisy art. 241 ust. 3 i 4”.

 

Zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów i kosztów oraz ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Spółdzielnia zarządza nieruchomością wspólną na zasadach zarządu powierzonego od chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku i z tą też chwilą w budynku powstaje „specyficzna wspólnota mieszkaniowa”.

 

Spółdzielnia mieszkaniowa w związku z przejęciem zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową rozliczyć się z wpłaconych zaliczek, a przekazaniu powinny podlegać niewydatkowane środki. Przy braku porozumienia droga sądowa. Co brzmi dosyć absurdalnie, biorąc pod uwagę, że byłyby to działania jednych przeciwko drugim w ramach jednego organizmu (tylko 20 lokali w dwóch budynkach).

 

Spółdzielnia powinna przekazać dokumentację techniczną budynku. Właściciel lub zarządca budynku wielorodzinnego jest obwiązany do posiadania jego dokumentacji technicznej. Ma obowiązek ją przechowywać i aktualizować. Ponadto właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Protokoły z kontroli obiektu, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego oraz powyższa dokumentacja powinny być dołączone do książki obiektu budowlanego.

 

Jak zrozumiałem, skład osobowy spółdzielni mieszkaniowej byłby taki sam jako wspólnoty mieszkaniowej. Spółdzielnia po zabraniu zarządu straciłaby racje bytu. Generowałaby koszty, a ewentualne zyski szłyby na utrzymanie kotłowni, zarządu oraz rady nadzorczej. Doszłoby do dublowania obowiązków, dokumentacji itd. Zatem utrzymywanie dwóch instytucji do zarządzania mieszkaniami i kotłownią nie wydaje się rozsądne.

 

W takiej sytuacji widziałbym konieczność likwidacji spółdzielni związanej z przekazaniem kotłowni na współwłasność właścicielom lokali, co doprowadzałoby do objęcia kotłowni przez wspólnotę i jej zarządem.

 

Według prawa spółdzielczego wskutek zgodnych uchwał walnych zgromadzeń zapadłych większością 3/4 głosów na dwóch kolejno po sobie następujących walnych zgromadzeniach, w odstępie co najmniej dwóch tygodni rozpoczyna się proces likwidacji spółdzielni.

 

W przypadku likwidacji majątek pozostały po zaspokojeniu roszczeń i zobowiązań zostaje przeznaczony na cele określone w uchwale ostatniego walnego zgromadzenia. To pozwala przeznaczyć go do podziału między członków spółdzielni.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 minus dziewięć =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Jak sprawdzić stan spłaty kredytu spółdzielni mieszkaniowej?

Jako członek spółdzielni spłacam kredyt mieszkaniowy spółdzielni od 1995 roku aż do tej chwili, czyli 2016 r. Rozliczenie kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię mieszkaniową rozpoczyna się od 2004 roku. Chciałam zwrócić się z tym problemem do banku o całkowite rozliczenie (ile spłaciłam i ile zostało do spłacenia). Niestety okazało się, że bank nie posiada naszych danych. Do kogo zwrócić się z tą cała zaistniałą sytuacją? Jak sprawdzić stan spłaty kredytu spółdzielni mieszkaniowej?

Likwidacja spółdzielni mieszkaniowej

Spółdzielnia mieszkaniowa posiada NIP i REGON. Od momentu wpisania do rejestru (1997 r.) spółdzielnia nie rozpoczęła działalności. Nie dokonała także wpisu do KRS. Zarząd chce doprowadzić do likwidacji spółdzielni, gdyż nie udało się pozyskać gruntu pod zabudowę. Jakie czynności podjąć, aby w najprostszy sposób doprowadzić do likwidacji spółdzielni mieszkaniowej? Dodam, że spółdzielnia nie jest członkiem związku rewizyjnego.

Kompetencje członka rady nadzorczej spółdzielni

Czy członek rady nadzorczej spółdzielni może kontaktować się z wykonawcą robót w sprawach prowadzonych przez niego prac? Czy nie jest to przekroczenie kompetencji tego członka rady nadzorczej spółdzielni?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »