Status prawny małej spółdzielni mieszkaniowej

Najpierw trzeba ustalić, jakie prawa przysługują do lokali

W sprawach małych spółdzielni mieszkaniowych kluczowe jest rozróżnienie dwóch sytuacji. Jeżeli mieszkańcy mają tylko spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, nadal nie są właścicielami lokali w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, co wynika z art. 17¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jeżeli natomiast dla każdego lokalu ustanowiono odrębną własność, a właściciele mają udziały w nieruchomości wspólnej ujawnione w księgach wieczystych, sytuacja jest inna. Wtedy trzeba sprawdzić, czy wyodrębniono własność wszystkich lokali w określonej nieruchomości, czyli w budynku albo budynkach położonych w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej.

Praktycznie należy więc zacząć od sprawdzenia aktów notarialnych, ksiąg wieczystych lokali i księgi wieczystej gruntu. Samo potoczne określenie, że wszystkie mieszkania są własnościowe, nie wystarcza do oceny statusu prawnego spółdzielni i wspólnoty.

Kiedy po spółdzielni zaczyna działać wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Skutek ten następuje niezależnie od tego, czy właściciele lokali pozostają członkami spółdzielni.

Art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na spółdzielnię obowiązek pisemnego zawiadomienia właścicieli lokali w terminie 14 dni od dnia wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w danej nieruchomości. Brak takiego zawiadomienia nie powinien być traktowany jako przeszkoda do stosowania ustawy o własności lokali, jeżeli przesłanki z art. 26 ust. 1 zostały spełnione, ale w praktyce utrudnia uporządkowanie zarządu, rozliczeń i dokumentacji.

Jeżeli własność wszystkich lokali nie została jeszcze wyodrębniona, zastosowanie może mieć art. 24¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten pozwala większości właścicieli lokali w budynku albo budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, liczonej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się ustawę o własności lokali.

Czy mała spółdzielnia nadal istnieje po powstaniu wspólnoty?

Tak. Spółdzielnia mieszkaniowa nadal pozostaje spółdzielnią i osobą prawną, dopóki nie zostanie wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego po przeprowadzeniu odpowiedniej procedury. Wynika to z konstrukcji spółdzielni jako osoby prawnej działającej na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych oraz statutu spółdzielni.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej albo przejście zarządu nieruchomością wspólną pod ustawę o własności lokali nie oznacza automatycznej likwidacji spółdzielni, wygaśnięcia jej organów ani przejścia całego majątku spółdzielni na właścicieli lokali. Zarząd i rada nadzorcza spółdzielni funkcjonują dalej, dopóki spółdzielnia istnieje, chyba że statut lub uchwały organów prowadzą do zmian osobowych zgodnie z Prawem spółdzielczym.

Jednocześnie w zakresie nieruchomości wspólnej właściciele lokali wykonują prawa i obowiązki według ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Przy 20 lokalach nie mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą. Art. 19 ustawy o własności lokali dotyczy sytuacji, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy. Przy większej liczbie lokali stosuje się m.in. art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, który przewiduje obowiązek wyboru jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu, chyba że zarząd został powierzony w trybie art. 18 ust. 1 tej ustawy.

Jeden budynek, dwa budynki czy jedna wspólnota?

Wspólnota mieszkaniowa jest związana z nieruchomością, a nie wyłącznie z administracyjnym numerem budynku. Z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali wynika, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli dwa budynki znajdują się na jednej nieruchomości gruntowej objętej jedną księgą wieczystą i lokale mają udziały w tej samej nieruchomości wspólnej, co do zasady może funkcjonować jedna wspólnota obejmująca oba budynki. Jeżeli natomiast budynki stoją na odrębnych nieruchomościach, zwykle powstaną odrębne wspólnoty. W praktyce decydujące są księgi wieczyste, podziały geodezyjne, akty notarialne ustanowienia odrębnej własności lokali oraz sposób określenia udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zarząd nieruchomością wspólną po wyodrębnieniu lokali

Art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Oznacza to, że spółdzielnia może pełnić funkcję zarządcy nieruchomości wspólnej, ale właściciele lokali mogą dążyć do zmiany sposobu zarządu.

Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Wynika to wprost z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Dopiero taka uchwała może skutecznie odwołać zarząd powierzony spółdzielni i wprowadzić inny model, np. wybór zarządu właścicielskiego albo powierzenie zarządzania profesjonalnemu zarządcy.

Jeżeli wspólnota liczy więcej niż trzy lokale, art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali nakazuje podjęcie uchwały o wyborze jednoosobowego albo kilkuosobowego zarządu, o ile wcześniej nie powierzono zarządu w trybie art. 18 ust. 1 tej ustawy. Przy 20 lokalach trzeba więc uporządkować, kto reprezentuje wspólnotę, kto prowadzi rachunek bankowy, kto zawiera umowy na media i usługi oraz kto odpowiada za rozliczenia.

Jakie obowiązki ma spółdzielnia wobec właścicieli lokali?

Spółdzielnia powinna prowadzić ewidencję i rozliczenia zgodnie z art. 4 ust. 4¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten zobowiązuje spółdzielnię do prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów oraz kosztów, a także ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego.

Po przejściu zarządu pod ustawę o własności lokali konieczne jest rozliczenie zaliczek, kosztów utrzymania nieruchomości, funduszu remontowego przypisanego do danej nieruchomości oraz niewykorzystanych środków. Jeżeli spółdzielnia i właściciele lokali nie uzgodnią rozliczeń dobrowolnie, spór może wymagać postępowania sądowego.

Spółdzielnia albo dotychczasowy zarządca powinien także przekazać dokumentację dotyczącą nieruchomości. Obowiązek przechowywania i prowadzenia dokumentacji obiektu budowlanego wynika m.in. z art. 60 i art. 60a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W praktyce chodzi w szczególności o dokumentację techniczną, protokoły kontroli okresowych, książkę obiektu budowlanego, dokumenty remontowe, umowy z dostawcami mediów, umowy serwisowe i dane dotyczące rozliczeń.

Co z kotłownią i działką należącą do spółdzielni?

Jeżeli budynek kotłowni i działka są majątkiem spółdzielni, nie stają się automatycznie częścią nieruchomości wspólnej tylko dlatego, że lokale mieszkalne są odrębną własnością. Właścicielem pozostaje spółdzielnia, dopóki nie dojdzie do skutecznego przeniesienia własności albo innego uregulowania prawnego.

Możliwe rozwiązania zależą od stanu ksiąg wieczystych, funkcji kotłowni, sposobu dostarczania ciepła oraz od tego, czy kotłownia obsługuje wyłącznie właścicieli lokali z tej wspólnoty. W praktyce rozważa się m.in. przeniesienie własności na właścicieli lokali we współwłasności, przeniesienie określonych praw na wspólnotę mieszkaniową albo ustanowienie odpowiednich służebności i umów eksploatacyjnych. Jeżeli przedmiotem czynności jest nieruchomość, co do zasady wymagany będzie akt notarialny oraz wpisy w księdze wieczystej.

Trzeba też pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa może mieć własny majątek związany z zarządem nieruchomością wspólną. W uchwale składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, wskazano, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Nie oznacza to jednak, że majątek spółdzielni przechodzi na wspólnotę bez podstawy prawnej.

Czy warto likwidować małą spółdzielnię mieszkaniową?

Jeżeli spółdzielnia nie ma już lokali pozostających w jej zasobach, a jej głównym majątkiem jest kotłownia lub inna infrastruktura obsługująca właścicieli lokali, utrzymywanie równolegle spółdzielni i wspólnoty może generować zbędne koszty. Dotyczy to zwłaszcza kosztów organów spółdzielni, księgowości, obsługi KRS i dokumentacji.

Likwidacja spółdzielni wymaga jednak formalnej procedury. Zgodnie z art. 113 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze spółdzielnia przechodzi w stan likwidacji wskutek zgodnych uchwał walnych zgromadzeń zapadłych większością 3/4 głosów na dwóch kolejno po sobie następujących walnych zgromadzeniach, w odstępie co najmniej dwóch tygodni. Trzeba także sprawdzić statut spółdzielni, ponieważ może regulować kwestie organizacyjne, zwoływanie walnych zgromadzeń i sposób procedowania uchwał.

W toku likwidacji należy powołać likwidatora, zgłosić otwarcie likwidacji do KRS, sporządzić bilanse, wezwać wierzycieli, spłacić zobowiązania i dopiero potem rozstrzygnąć o majątku pozostałym po likwidacji. Zasady podziału majątku muszą być zgodne z ustawą Prawo spółdzielcze, statutem i uchwałami właściwych organów. Przy nieruchomościach konieczne będą również czynności notarialne i wieczystoksięgowe.

Proponowana kolejność działań

1. Ustalić stan prawny lokali – sprawdzić, czy każdy lokal ma odrębną własność, własną księgę wieczystą i udział w nieruchomości wspólnej.
2. Ustalić stan prawny gruntu i kotłowni – sprawdzić księgi wieczyste, mapy, sposób korzystania i własność infrastruktury.
3. Zweryfikować uchwały i zawiadomienia – sprawdzić, czy spółdzielnia wykonała obowiązek z art. 26 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych albo czy podejmowano uchwały na podstawie art. 24¹ tej ustawy.
4. Ustalić model zarządu – jeżeli trzeba zmienić zarząd powierzony spółdzielni, przygotować uchwałę właścicieli zaprotokołowaną przez notariusza na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali.
5. Przeprowadzić rozliczenia – ustalić saldo zaliczek, funduszu remontowego, kosztów mediów, zobowiązań i należności przypisanych do nieruchomości.
6. Przekazać dokumentację – techniczną, finansową, umowną i administracyjną.
7. Rozważyć dalszy byt spółdzielni – dopiero po uporządkowaniu majątku i zobowiązań ocenić, czy likwidacja spółdzielni jest opłacalna i bezpieczna.

FAQ

Źródła

• Art. 17¹, art. 24¹, art. 26, art. 27 oraz art. 4 ust. 4¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Art. 3 ust. 2, art. 18 ust. 1 i 2a, art. 19, art. 20 ust. 1, art. 25, art. 30 ust. 1a, art. 31 i art. 32 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 113 § 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze.
• Art. 60 i art. 60a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
• Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07.