Dziedziczenie lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielczego

Czy lokatorskie prawo do lokalu można odziedziczyć?

Nie. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie wchodzi do spadku. Wynika to wprost z art. 9 ust. 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym to prawo jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji.

To oznacza, że po śmierci członka spółdzielni nie dochodzi do automatycznego „przepisania” lokalu na dziecko, małżonka czy inną osobę bliską. Dziedziczeniu mogą natomiast podlegać inne prawa majątkowe związane ze spadkiem, np. roszczenia pieniężne albo wkład, jeżeli wynika to z konkretnego stanu faktycznego i rozliczeń ze spółdzielnią.

W praktyce trzeba więc odróżnić dwie rzeczy: dziedziczenie spadku od możliwości uzyskania nowego tytułu do lokalu po zmarłym. To drugie wynika nie z prawa spadkowego, lecz z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Kto może ubiegać się o prawo do lokalu po śmierci członka spółdzielni?

Jeżeli wygasło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wskutek śmierci uprawnionego, osobom bliskim mogą przysługiwać roszczenia o zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa. Podstawą jest art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przez osobę bliską należy rozumieć podmioty wymienione w art. 2 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, czyli m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osobę przysposabiającą, przysposobioną oraz osobę pozostającą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Samo pokrewieństwo nie wystarcza jednak zawsze do skutecznego dochodzenia prawa. Znaczenie mają też okoliczności faktyczne, w szczególności to, czy dana osoba rzeczywiście zamieszkiwała w lokalu i czy dochowała wymagań formalnych przewidzianych w ustawie.

Jakie formalności trzeba było spełnić?

Aktualnie art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że dla zachowania roszczenia konieczne jest złożenie w terminie jednego roku pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Termin liczy się od dnia wygaśnięcia prawa, a więc najczęściej od dnia śmierci uprawnionego.

Jeżeli taki termin został dochowany, osoba bliska zachowuje roszczenie wobec spółdzielni. Jeżeli termin nie został dochowany, roszczenie co do zasady wygasa. W sprawach starszych trzeba dodatkowo sprawdzić brzmienie przepisu obowiązujące w dacie śmierci członka spółdzielni, bo w 2003 r. obowiązywały wcześniejsze regulacje, ale również przewidywały one termin roczny na dokonanie wymaganych czynności.

W stanie prawnym obowiązującym w 2003 r. art. 15 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wymagał złożenia w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości zawarcia umowy. Jeżeli więc śmierć nastąpiła w 2003 r., oceny trzeba dokonywać według przepisów obowiązujących wtedy, a nie wyłącznie według dzisiejszego brzmienia ustawy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli po śmierci ojca lub innego członka spółdzielni nie złożono wymaganych dokumentów w terminie roku, spółdzielnia najczęściej może odmówić przyjęcia do grona członków i zawarcia umowy o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.

Czy spółdzielnia może odmówić członkostwa?

Tak, może. Jeżeli nie spełniono ustawowych przesłanek z art. 15 ust. 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma podstawę do odmowy zawarcia umowy i uznania członkostwa wynikającego z tego roszczenia.

Trzeba też pamiętać, że samo członkostwo w spółdzielni nie powstaje dziś „na życzenie”. Zgodnie z art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem spółdzielni jest co do zasady osoba, której przysługuje określony tytuł prawny do lokalu albo która ubiega się o ten tytuł w sytuacjach wskazanych w ustawie. Innymi słowy, najpierw musi istnieć podstawa ustawowa do związania danej osoby z lokalem.

Jeżeli termin roczny już dawno upłynął, a spółdzielnia nie zawierała z Panem żadnej umowy, nie przyjęła deklaracji i nie potwierdziła powstania członkostwa, odmowa może być zgodna z prawem. Inaczej może być wtedy, gdy spółdzielnia przez lata traktowała daną osobę jak uprawnioną, pobierała od niej należności jako od osoby posiadającej tytuł do lokalu albo podejmowała działania mogące świadczyć o uznaniu roszczenia. Taka ocena zawsze zależy jednak od dokumentów i szczegółów sprawy.

Co w sytuacji, gdy uprawnionych jest kilka osób?

Jeżeli roszczenie przysługuje kilku osobom bliskim, zastosowanie ma art. 15 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. O tym, komu przypadnie prawo do zawarcia umowy, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym, biorąc pod uwagę w szczególności to, czy dana osoba zamieszkiwała ze zmarłym.

Jeżeli osoby uprawnione nie wystąpią do sądu w terminie wyznaczonym przez spółdzielnię, wyboru może dokonać sama spółdzielnia. W praktyce największe znaczenie ma wtedy możliwość wykazania faktycznego zamieszkiwania, więzi ze zmarłym oraz realnego związku z lokalem.

Co można zrobić po wielu latach od śmierci członka spółdzielni?

Jeżeli od śmierci uprawnionego minęło wiele lat, trzeba przede wszystkim ustalić, jaki jest obecny status lokalu i na jakiej podstawie Pan w nim mieszka. Warto sprawdzić:

• czy spółdzielnia formalnie stwierdziła wygaśnięcie prawa do lokalu,
• czy był rozliczany wkład mieszkaniowy,
• czy ktoś inny zgłaszał roszczenie,
• czy zawierano jakiekolwiek porozumienia ze spółdzielnią,
• czy lokal ma obecnie inny status prawny.

W niektórych sprawach możliwe jest dochodzenie innych roszczeń niż samo ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu, np. związanych z rozliczeniem wkładu. Jeżeli problem dotyczy pieniędzy po wygaśnięciu prawa, warto odrębnie przeanalizować także kwestię zwrotu wkładu mieszkaniowego.

Jeżeli lokal w międzyczasie został inaczej zadysponowany przez spółdzielnię, odzyskanie prawa do niego może być bardzo trudne albo niemożliwe. Nie oznacza to jednak automatycznie, że nie ma żadnych roszczeń finansowych lub proceduralnych do zbadania.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Przed rozmową ze spółdzielnią lub prawnikiem warto zgromadzić:

• akt zgonu członka spółdzielni,
• dokumenty potwierdzające stopień pokrewieństwa,
• zaświadczenia meldunkowe lub inne dowody wspólnego zamieszkiwania,
• korespondencję ze spółdzielnią z okresu po śmierci uprawnionego,
• dokumenty dotyczące wkładu mieszkaniowego i opłat za lokal,
• ewentualne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Dokumenty spadkowe nie spowodują same przez się przejścia lokatorskiego prawa do lokalu, ale często są potrzebne do wykazania następstwa po zmarłym i uporządkowania rozliczeń. Jeżeli nie ma jeszcze formalnego potwierdzenia kręgu spadkobierców, pomocna może być także analiza, jak wygląda postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak duże znaczenie mają termin, dokumenty i rzeczywisty status lokalu.

FAQ

Czy dziecko zmarłego automatycznie staje się członkiem spółdzielni?

Nie. Samo pokrewieństwo nie powoduje automatycznego nabycia członkostwa ani lokatorskiego prawa do lokalu. Trzeba spełnić warunki z art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Czy samo zamieszkiwanie w lokalu wystarczy?

Nie zawsze. Zamieszkiwanie może mieć duże znaczenie dowodowe, zwłaszcza przy sporze między kilkoma osobami bliskimi, ale nie zastępuje ustawowego terminu i wymaganych oświadczeń.

Czy po 20 latach można jeszcze domagać się przyjęcia do spółdzielni?

Najczęściej jest to bardzo trudne, jeśli roczny termin z art. 15 ust. 4 ustawy nie został dochowany. W takiej sytuacji trzeba raczej badać, czy istnieją inne podstawy prawne lub roszczenia finansowe.

Czy spadek po rodzicach daje prawo do lokalu lokatorskiego?

Nie bezpośrednio. Spadek nie obejmuje lokatorskiego prawa do lokalu, bo art. 9 ust. 3 ustawy wyłącza jego dziedziczenie. Dokumenty spadkowe mogą jednak być potrzebne do innych rozliczeń.

Czy można mieć członkostwo w spółdzielni bez prawa do lokalu?

Co do zasady członkostwo jest powiązane z sytuacjami wskazanymi w art. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Sama chęć wstąpienia do spółdzielni bez podstawy ustawowej nie wystarcza.

Źródła

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27.

2. Art. 11 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.