Obciążenie mieszkańców kosztami modernizacji ogrzewania w spółdzielni mieszkaniowej• Autor: Adwokat Katarzyna Bereda |
|
Problem dotyczy modernizacji instalacji grzewczej w bloku spółdzielni mieszkaniowej, którego koszt spółdzielnia scedowała na mieszkańców. W skład instalacji wchodzi nowy piec gazowy wraz z kaloryferami i wszystkimi przyłączami, a koszt wynosi ok. 11 tys. zł. Po modernizacji każde mieszkanie ma odrębne ogrzewanie gazowe. Składam zapytanie w imieniu mojej mamy, która mieszka w tym bloku, o prawidłowość działania spółdzielni, gdyż nie zapytano mieszkańców, czy będzie ich stać na poniesienie takiego kosztu i to jednorazowo. Mama jest emerytką o bardzo niskim dochodzie i nie jest w stanie wyłożyć jednorazowo takiej sumy, dlatego pisemnie zwróciła się z prośbą do spółdzielni o płatność w ratach, ale nie wyrażono na to zgody. Zaproponowano jej zapłatę do końca miesiąca połowy kwoty z faktury (ok. 5500 zł), a pozostałą część po 500 zł miesięcznie. Tylko że mama nie ma szans na wzięcie kredytu, a moje dochody w czasie pandemii również znacząco spadły i nie jestem w stanie jej pomóc. Dodam jeszcze, że przy planowaniu modernizacji była mowa o tym, że spółdzielnia weźmie na to kredyt, ale widocznie go nie otrzymała i dlatego tydzień przed rozpoczęciem prac powiedziano ludziom, że muszą zapłacić, a jak ktoś nie dysponuje taką kwotą, niech weźmie kredyt. Co mama może zrobić w tej sytuacji? Czy spółdzielnia ma prawo żądać zapłaty tak dużej kwoty w tak krótkim terminie? |
|
Inwestycje w spółdzielni mieszkaniowejBez szczegółowego zapoznania się z tą sprawą, nie można jednoznacznie odpowiedzieć na Pańskie pytania. Jednak mogę wskazać, iż spółdzielnia mieszkaniowa – w przeciwieństwie do wspólnoty mieszkaniowej – podejmuje decyzje w zakresie remontów i inwestycji na podstawie ogólnego planu gospodarczego całej spółdzielni – bez zgody mieszkańców budynku czy wszelkich nieruchomości, którymi zarządza. Oprócz tego, na pokrywanie remontów i inwestycji spółdzielnia powinna posiadać fundusz remontowy, który zasilają wpłaty mieszkańców, w tzw. czynszu. To jednak spółdzielnia decyduje – albowiem zarządza wieloma budynkami – na jakie potrzeby zostanie przekazany fundusz. Mieszkańcy nie mają za bardzo głosu w tej sprawie. Wszystko zależy od organów spółdzielni i wielkości inwestycji. Z uwagi na to proponuję, aby dowiedzieli się Państwo, jak rozliczony został fundusz remontowy w zakresie opisanej inwestycji, albowiem kwota jest faktycznie duża i powinna być chociaż częściowo rozliczona z funduszu remontowego. Wydatkowanie funduszu remontowego w spółdzielni mieszkaniowejJak bowiem wynika z art. 4 ust. 41 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – zarząd spółdzielni prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości: ewidencję i rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego, o którym mowa w art. 6 ust. 3; ewidencja oraz rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości powinny uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Co istotne, każdy mieszkaniec budynku, a także członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo do wglądu w wydatki ponoszone przez zarząd, a wiążące się z wydatkami na remont i z funduszem remontowym. Spółdzielnia ma obowiązek rozliczenia się z funduszu remontowego. Zgodnie z treścią art. 6 ust. 3 przywołanej ustawy – spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. Warto w tym miejscu zacytować fragment wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2018 r. sygn. V ACa 720/17, gdzie czytamy:
„W normach prawnych zawartych w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma dyspozycji, z której wynika, iż wpłaty na fundusz remontowy mają kreować rzeczywisty potencjał remontowy danej nieruchomości, ani też, aby obowiązek wnoszenia wpłat na fundusz remontowy był powiązany z potrzebami remontowymi danej nieruchomości. Przypomnieć należy, że spółdzielnia ma obowiązek dbać o wszystkie nieruchomości wchodzące w jej zasób mieszkaniowy, ale to faktyczne potrzeby poszczególnych nieruchomości powinny decydować o kolejności wykonywania remontów”. Prawo mieszkańca do weryfikacji rozliczeń funduszu remontowego spółdzielniZ uwagi na powyższe, w mojej ocenie, należy sprawdzić, dlaczego tak duże kwoty zostały przerzucone na mieszkańców, a nie na fundusz remontowy. Dlatego też ta kwestia wymaga wyjaśnienia. W tym celu należałoby udać się do organów spółdzielni w celu weryfikacji rozliczeń funduszu remontowego oraz ogólnego planu gospodarczego. Nie można przecież wykluczyć wobec powstałych wątpliwości, że mogło dojść do niegospodarności, co stanowi naruszenie przepisu art. 231 Kodeksu karnego. Podnieść bowiem należy, iż spółdzielnia powinna działać na korzyść członka spółdzielni, a nie w celu jego pokrzywdzenia. Dlatego w oparciu o wskazany opis proponuję wyjaśnić w spółdzielni ponoszone wydatki i zaistniałą sytuację. Niestety bez zapoznania się z dokumentami nie potrafię wskazać nic więcej w zakresie naruszeń lub nieprawidłowości. Pana mama ma uprawnienie do podejmowania działań zmierzających do ochrony jej interesów, dlatego w pierwszej kolejności powinna zapoznać się z dokumentacją oraz argumentacją organów spółdzielni, wnosząc o wyjaśnienie sytuacji. PrzykładyPani Maria, emerytka z małego miasta, otrzymała od spółdzielni wezwanie do zapłaty 9 tysięcy złotych za wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej w jej bloku. Spółdzielnia powołała się na plan gospodarczy, ale kobieta była zaskoczona, że cała kwota ma być wpłacona w ciągu dwóch miesięcy. Nie było wcześniejszych informacji o rozłożeniu kosztów, a fundusz remontowy, do którego latami odprowadzała składki, nie został w ogóle uwzględniony.
Pan Andrzej, samotny ojciec dwójki dzieci, dowiedział się, że jego spółdzielnia planuje modernizację windy i domaga się od mieszkańców po 7 tysięcy złotych. Kiedy poprosił o wyjaśnienia, usłyszał, że decyzję podjęto na walnym zgromadzeniu, w którym nie brał udziału. Wgląd do dokumentów wykazał, że fundusz remontowy był wcześniej przeznaczony na inne inwestycje w sąsiednich blokach, a jego budynek został pominięty przez wiele lat.
Pani Krystyna, właścicielka mieszkania w bloku z lat 70., otrzymała pismo, że w związku z wymianą instalacji grzewczej musi wpłacić 12 tysięcy złotych. Nie zgodziła się z decyzją i zwróciła się o pomoc do prawnika. W wyniku interwencji udało się ustalić, że spółdzielnia nieprawidłowo rozliczyła fundusz remontowy i część kosztów powinna zostać pokryta właśnie z niego. Ostatecznie kwota, którą miała zapłacić, została obniżona niemal o połowę. PodsumowanieModernizacja instalacji w spółdzielniach mieszkaniowych często wiąże się z dużymi kosztami, które potrafią zaskoczyć mieszkańców. Choć spółdzielnia ma prawo podejmować decyzje inwestycyjne, to ma również obowiązek przejrzystego rozliczania funduszu remontowego i działania w interesie członków. Dlatego w razie wątpliwości warto sprawdzić dokumentację, domagać się wyjaśnień oraz żądać rozłożenia należności na raty. Transparentność i dialog między spółdzielnią a lokatorami to najlepszy sposób na uniknięcie konfliktów i nadmiernego obciążenia finansowego mieszkańców. Oferta porad prawnychJeśli zmagasz się z podobnym problemem w swojej spółdzielni mieszkaniowej lub potrzebujesz pomocy w innej sprawie prawnej, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Wystarczy przesłać opis sytuacji, a otrzymasz profesjonalną analizę, wskazanie możliwych rozwiązań oraz gotowe pisma do wykorzystania. Szybko, bez wychodzenia z domu i w przystępnej cenie. Źródła:1. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając formularz poniżej ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online 
O autorze: Adwokat Katarzyna Bereda Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego. |
|
