Modernizacja ogrzewania w spółdzielni a koszty mieszkańców

Czy spółdzielnia może zdecydować o modernizacji ogrzewania bez indywidualnej zgody mieszkańców?

Co do zasady spółdzielnia mieszkaniowa zarządza nieruchomościami w swoim zasobie i podejmuje decyzje remontowe przez swoje organy, a nie przez każdorazowe uzyskiwanie zgody każdego mieszkańca. Wynika to z modelu zarządzania spółdzielnią oraz z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabytymi na podstawie tej ustawy.

Nie oznacza to jednak, że spółdzielnia może dowolnie i bez dokumentów przerzucić na mieszkańców koszt modernizacji ogrzewania. Obowiązek zapłaty musi wynikać z konkretnej podstawy: statutu spółdzielni, regulaminu rozliczania kosztów, uchwały właściwego organu, planu remontów albo prawidłowego rozliczenia kosztów przypadających na daną nieruchomość i lokal.

W praktyce trzeba więc odróżnić dwie kwestie: samą decyzję o wykonaniu modernizacji oraz sposób sfinansowania tej inwestycji. Spółdzielnia może uznać modernizację za potrzebną, zwłaszcza gdy dotychczasowa instalacja wymaga wymiany, ale musi wykazać, dlaczego konkretny mieszkaniec ma zapłacić określoną kwotę i w jakim terminie.

Fundusz remontowy a dopłata za modernizację instalacji grzewczej

Najważniejszym przepisem w takiej sprawie jest art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, a odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osób niebędących członkami, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Modernizacja ogrzewania może być finansowana z funduszu remontowego, ale nie każda inwestycja musi być w całości pokryta tylko z aktualnie zgromadzonych środków danej nieruchomości. Spółdzielnia może planować remonty w szerszym horyzoncie, a rzeczywiste potrzeby techniczne poszczególnych budynków mogą decydować o kolejności prac. Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2018 r., sygn. V ACa 720/17, w którym wskazano, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie uzależnia obowiązku wnoszenia wpłat na fundusz remontowy wyłącznie od potrzeb remontowych jednej konkretnej nieruchomości.

Jednocześnie art. 4 ust. 4^1 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nakłada na zarząd obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego. Dlatego mieszkaniec ma prawo pytać, ile środków z funduszu remontowego zgromadzono dla budynku, jakie wydatki z niego pokryto i dlaczego pozostały koszt ma być zapłacony dodatkowo.

Jakie dokumenty powinna udostępnić spółdzielnia?

Jeżeli mama jest członkiem spółdzielni, może powołać się na art. 8^1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten daje członkowi prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów, kopii uchwał organów spółdzielni, protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych, faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

W sprawie dopłaty za ogrzewanie warto złożyć pisemny wniosek o udostępnienie lub wydanie kopii następujących dokumentów:

• uchwały lub decyzji organu spółdzielni zatwierdzającej modernizację ogrzewania,
• planu remontów lub planu gospodarczego obejmującego tę inwestycję,
• regulaminu tworzenia i wydatkowania funduszu remontowego,
• ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego dla konkretnej nieruchomości, o której mowa w art. 4 ust. 4^1 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
• kosztorysu, umowy z wykonawcą, faktur oraz protokołów odbioru robót,
• kalkulacji, z której wynika kwota przypisana do jednego lokalu,
• podstawy prawnej i statutowej żądania jednorazowej zapłaty.

Jeżeli mama nie jest członkiem spółdzielni, ale jest właścicielką lokalu albo przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nadal może żądać wyjaśnienia kalkulacji opłat i podstawy naliczenia. Szczególne znaczenie ma wtedy art. 4 ust. 6^4 oraz art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które pozwalają kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

Czy spółdzielnia może żądać zapłaty tak dużej kwoty w krótkim terminie?

Odpowiedź zależy od tego, jak spółdzielnia prawnie zakwalifikowała żądaną kwotę. Jeżeli jest to zmiana wysokości opłat za używanie lokalu, zastosowanie ma art. 4 ust. 7 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten wymaga, aby spółdzielnia zawiadomiła osoby zobowiązane do wnoszenia opłat o zmianie ich wysokości co najmniej 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, a zmiana wymaga pisemnego uzasadnienia. Krótszy termin dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni, ale również wtedy zawiadomienie powinno nastąpić z wyprzedzeniem wskazanym w tym przepisie.

Jeżeli natomiast spółdzielnia traktuje kwotę jako jednorazowe rozliczenie kosztów konkretnej inwestycji, trzeba zbadać, czy statut, regulamin albo uchwała przewidują taki sposób obciążenia mieszkańców. Sam fakt, że inwestycja została wykonana, nie wystarcza jeszcze do żądania dowolnej kwoty w dowolnym terminie. Spółdzielnia powinna wykazać podstawę naliczenia, sposób podziału kosztów i zgodność z przyjętymi regulaminami.

W opisanej sytuacji szczególnie istotne jest to, że mieszkańcom początkowo przekazywano informację o finansowaniu inwestycji kredytem, a dopiero przed rozpoczęciem prac zażądano wysokiej dopłaty. Taka zmiana modelu finansowania powinna być wyjaśniona dokumentami: uchwałą, odmową kredytu, zmianą planu remontowego, aneksem do planu finansowego lub inną formalną podstawą.

Co może zrobić mieszkaniec, którego nie stać na jednorazową zapłatę?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje automatycznego prawa do rozłożenia każdej należności na raty. Warto jednak złożyć do zarządu spółdzielni pisemny wniosek o raty, dołączając dokumenty potwierdzające sytuację finansową, na przykład decyzję emerytalną, zestawienie stałych wydatków, koszty leczenia lub inne obciążenia. Wniosek powinien zawierać realną propozycję harmonogramu, a nie tylko ogólną prośbę.

Jeżeli spółdzielnia odmówi, mieszkaniec może ponowić wniosek do rady nadzorczej lub skorzystać ze środków przewidzianych w statucie. Warto sprawdzić, czy statut przewiduje odwołanie od decyzji zarządu, możliwość zawarcia ugody albo szczególne zasady postępowania z osobami w trudnej sytuacji materialnej.

Gdyby spółdzielnia wystąpiła z pozwem o zapłatę, pozwany może w odpowiedzi na pozew kwestionować zasadność roszczenia, wysokość kwoty i sposób naliczenia. Dodatkowo, jeżeli roszczenie okaże się zasadne, można wnosić o rozłożenie świadczenia na raty na podstawie art. 320 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Sąd stosuje ten przepis tylko w szczególnie uzasadnionych wypadkach, dlatego trzeba wykazać konkretną sytuację życiową i finansową.

Jak zakwestionować naliczoną opłatę?

Jeżeli spółdzielnia naliczyła opłatę jako zmianę opłat za używanie lokalu, członek spółdzielni może kwestionować zasadność zmiany na podstawie art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten wskazuje, że ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na spółdzielni. Podobne uprawnienie właściciela lokalu niebędącego członkiem wynika z art. 4 ust. 6^4 tej ustawy.

Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wystąpienie na drogę sądową nie zwalnia z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości. Jeżeli mieszkaniec nie płaci, spółdzielnia może naliczać odsetki i dochodzić zapłaty, a spór będzie rozstrzygany przez sąd.

Jeżeli źródłem obciążenia jest uchwała walnego zgromadzenia, członek spółdzielni może rozważyć jej zaskarżenie. Zgodnie z art. 42 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna. Zgodnie z art. 42 § 3 tej ustawy uchwała sprzeczna ze statutem, dobrymi obyczajami, godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie członka może być zaskarżona do sądu. Termin do wniesienia powództwa o uchylenie uchwały wynosi co do zasady 6 tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, zgodnie z art. 42 § 6 Prawa spółdzielczego.

Czy można zarzucać spółdzielni niegospodarność?

Nieprawidłowe rozliczenie funduszu remontowego, brak kalkulacji lub nieuzasadnione przerzucenie kosztów na mieszkańców może być podstawą do interwencji wewnątrz spółdzielni, złożenia skargi do rady nadzorczej, żądania lustracji albo wytoczenia sprawy cywilnej. Nie należy jednak automatycznie kwalifikować każdej spornej decyzji jako przestępstwa.

W skrajnych przypadkach, gdy osoba zobowiązana do zajmowania się sprawami majątkowymi spółdzielni przez nadużycie uprawnień albo niedopełnienie obowiązku wyrządza znaczną szkodę majątkową, może wchodzić w grę art. 296 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny. Ocena taka wymaga jednak dokumentów, ustalenia szkody i wykazania winy konkretnej osoby. Sam wysoki koszt inwestycji nie wystarcza do postawienia zarzutu karnego.

Jak napisać pismo do spółdzielni?

W piśmie warto jasno wskazać, że mieszkaniec nie odmawia współpracy, ale żąda wykazania podstawy naliczenia. Pismo powinno być złożone za potwierdzeniem odbioru albo wysłane listem poleconym. Dobrze zawrzeć w nim następujące żądania:

• wskazanie podstawy prawnej, statutowej i uchwały, na podstawie której naliczono kwotę,
• przedstawienie kalkulacji kosztów przypadających na lokal,
• udostępnienie rozliczenia funduszu remontowego dla nieruchomości,
• wyjaśnienie, dlaczego koszt nie został pokryty z funduszu remontowego albo kredytu,
• wstrzymanie windykacji do czasu wyjaśnienia sprawy,
• rozłożenie należności na raty dostosowane do sytuacji finansowej mieszkańca.

Jeżeli spółdzielnia odpowie odmownie albo nie odpowie wcale, kolejnym krokiem może być pismo do rady nadzorczej, udział w walnym zgromadzeniu, żądanie ujęcia sprawy w porządku obrad albo konsultacja pozwu lub odpowiedzi na wezwanie do zapłaty.

FAQ

Czy spółdzielnia musi zapytać każdego mieszkańca o zgodę na modernizację ogrzewania?

Nie zawsze. Decyzje remontowe podejmują właściwe organy spółdzielni zgodnie z ustawą, statutem i regulaminami. Mieszkaniec może jednak żądać dokumentów, kalkulacji i podstawy obciążenia go konkretną kwotą.

Czy koszt modernizacji powinien być pokryty z funduszu remontowego?

Fundusz remontowy istnieje właśnie na remonty zasobów mieszkaniowych, co wynika z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każdy koszt zostanie pokryty w całości z funduszu. Spółdzielnia musi jednak wykazać rozliczenie wpływów i wydatków funduszu dla danej nieruchomości zgodnie z art. 4 ust. 4^1 pkt 2 tej ustawy.

Czy można odmówić zapłaty do czasu wyjaśnienia sprawy?

To ryzykowne. Przy sporze o opłaty art. 4 ust. 8 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wskazuje, że wystąpienie na drogę sądową nie zwalnia z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości. Bezpieczniej jest równolegle żądać dokumentów, kwestionować naliczenie i wnioskować o raty.

Czy emeryt może żądać rozłożenia dopłaty na raty?

Może złożyć taki wniosek, ale spółdzielnia nie zawsze ma ustawowy obowiązek wyrażenia zgody. Jeżeli sprawa trafi do sądu, można wnosić o raty na podstawie art. 320 Kodeksu postępowania cywilnego, wykazując szczególnie trudną sytuację finansową.

Co zrobić, gdy spółdzielnia odmawia pokazania faktur i uchwał?

Członek spółdzielni powinien złożyć pisemny wniosek na podstawie art. 8^1 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jeżeli odmowa dotyczy dokumentów potrzebnych do kontroli opłat, może to być argument w sporze przed sądem albo przed organami spółdzielni.

Podsumowanie

Spółdzielnia mieszkaniowa może prowadzić modernizacje budynków, ale nie może przerzucać na mieszkańców wysokich kosztów bez jasnej podstawy prawnej, uchwał, kalkulacji i rozliczenia funduszu remontowego. W opisanej sytuacji najważniejsze jest pisemne żądanie dokumentów, sprawdzenie podstawy naliczenia kwoty oraz złożenie dobrze uzasadnionego wniosku o raty.

Jeżeli spółdzielnia nie potrafi wykazać zasadności obciążenia, mieszkaniec może kwestionować opłatę w sądzie. Jeżeli natomiast koszt jest zasadny, ale jednorazowa zapłata jest nierealna, warto dążyć do ugody ratalnej, a w razie procesu powołać się na art. 320 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27
2. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze - Dz.U. 1982 nr 30 poz. 210
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 listopada 2018 r., sygn. V ACa 720/17.