Usterka drzwi balkonowych w nowym mieszkaniu – prawa nabywcy

Do kogo zgłaszać usterkę drzwi balkonowych?

W opisanej sytuacji podstawowym adresatem reklamacji jest deweloper. Wynika to z art. 556 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę. Przy zakupie lokalu od dewelopera sprzedawcą i stroną umowy wobec nabywcy jest deweloper, nawet jeżeli samą stolarkę okienną wykonał lub zamontował jego podwykonawca albo producent.

Producent okien może oczywiście wykonywać naprawę techniczną w imieniu dewelopera, ale nie powinien jednostronnie narzucać nabywcy sposobu usunięcia wady. Jeżeli propozycja producenta sprowadza się do zasilikonowania szczeliny i założenia aluminiowej maskownicy, warto zażądać od dewelopera pisemnego stanowiska: czy uznaje wadę, jaki sposób naprawy proponuje, na jakiej podstawie technicznej uznaje go za skuteczny oraz kto ponosi odpowiedzialność za efekt naprawy.

Czy usterka drzwi balkonowych jest wadą fizyczną lokalu?

Tak, rozszczelnienie, rozejście się elementu ramy, brak możliwości prawidłowego skręcenia lub konieczność „przemontowania okna” mogą stanowić wadę fizyczną w rozumieniu art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową, w szczególności gdy rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, albo nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

Drzwi balkonowe w nowym lokalu powinny być szczelne, prawidłowo zamontowane, trwałe, bezpieczne w użytkowaniu i estetyczne w zakresie odpowiadającym standardowi wykonania określonemu w umowie deweloperskiej, prospekcie informacyjnym, projekcie, normach technicznych oraz dokumentacji odbiorowej. Jeżeli wada jest widoczna z zewnątrz i wpływa na wygląd elewacji albo stolarki, aspekt estetyczny także może mieć znaczenie, zwłaszcza gdy lokal został sprzedany jako nowy.

Odbiór lokalu od dewelopera i protokół wad

Jeżeli lokal był odbierany od dewelopera, duże znaczenie ma protokół odbioru. Aktualnie zasady odbioru lokalu reguluje art. 41 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zgodnie z art. 41 ust. 1 tej ustawy przenieszenie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę.

Zgodnie z art. 41 ust. 3 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłaszać wady. Deweloper ma obowiązek, na podstawie art. 41 ust. 4 tej ustawy, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad albo o odmowie ich uznania wraz z uzasadnieniem. Jeżeli deweloper uzna wadę, powinien ją usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, co wynika z art. 41 ust. 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.

Jeżeli umowa została zawarta w okresie, w którym zastosowanie mają przepisy przejściowe, trzeba sprawdzić konkretną datę zawarcia umowy oraz treść umowy. W części starszych spraw nadal mogą mieć znaczenie regulacje ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w szczególności art. 27 tej ustawy, który również przewidywał protokół odbioru, 14-dniowy termin na stanowisko dewelopera i 30-dniowy termin na usunięcie uznanych wad.

Czy trzeba zgodzić się na maskownicę i silikon?

Nie ma automatycznego obowiązku akceptacji rozwiązania polegającego na założeniu maskownicy, jeżeli nie usuwa ono wady, a jedynie ją ukrywa. Z art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady. Usunięcie wady powinno realnie doprowadzić rzecz do stanu zgodnego z umową, a nie tylko ograniczyć widoczność problemu.

Jednocześnie art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem wymagałoby nadmiernych kosztów. Oznacza to, że nabywca może żądać na przykład przemontowania albo wymiany drzwi balkonowych, ale deweloper może bronić się, jeżeli wykaże, że skuteczna i trwała naprawa jest możliwa w mniej kosztowny sposób.

Kluczowe jest więc nie samo nazwanie działania „naprawą”, lecz jego efekt. Jeżeli maskownica ma tylko przykryć pęknięcie, rozejście ramy albo rozszczelnienie, a wada konstrukcyjna pozostanie, można odmówić akceptacji takiego rozwiązania i wezwać dewelopera do przedstawienia naprawy zgodnej ze sztuką budowlaną oraz dokumentacją producenta.

Naprawa czy wymiana drzwi balkonowych?

W pierwszej kolejności warto sformułować żądanie tak, aby nie ograniczać się do ogólnego „proszę naprawić”. Praktycznie lepiej wskazać, że żąda się doprowadzenia drzwi balkonowych do stanu zgodnego z umową, bez widocznego rozszczelnienia, bez utraty estetyki, bez ryzyka przecieków i bez pogorszenia parametrów użytkowych. Można jednocześnie zaznaczyć, że jeżeli skuteczne usunięcie wady nie jest możliwe przez naprawę, żąda się wymiany wadliwego skrzydła, ramy albo całego zestawu drzwi balkonowych.

Zgodnie z art. 561³ Kodeksu cywilnego koszty wymiany albo naprawy ponosi sprzedawca, w szczególności koszty demontażu, dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania. Nabywca nie powinien więc płacić za czynności konieczne do usunięcia wady istniejącej w lokalu sprzedanym przez dewelopera.

Jeżeli deweloper twierdzi, że maskownica nie wpłynie na funkcjonalność i szczelność, warto zażądać, aby potwierdził to pisemnie oraz przedstawił podstawę techniczną: opinię serwisu, dokumentację producenta, opis technologii naprawy i gwarancję na wykonane prace. Jeżeli wada jest sporna, pomocna może być opinia niezależnego rzeczoznawcy budowlanego albo specjalisty od stolarki.

Wada istotna i nieistotna – dlaczego to ważne?

Rozróżnienie wad istotnych i nieistotnych ma znaczenie głównie przy odstąpieniu od umowy. Z art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego wynika, że kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Pojedyncza usterka drzwi balkonowych najczęściej nie uzasadni odstąpienia od umowy sprzedaży całego lokalu, chyba że jej charakter jest poważny, wpływa na bezpieczeństwo, uniemożliwia normalne korzystanie z lokalu albo ujawnia szerszą wadę konstrukcyjną.

Nie oznacza to jednak, że wada nieistotna może zostać zlekceważona. Również przy wadzie nieistotnej nabywca może dochodzić usunięcia wady, wymiany wadliwego elementu albo obniżenia ceny, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 560 § 1, art. 561 § 1 i art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego.

Terminy odpowiedzialności dewelopera z rękojmi

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wadę fizyczną nieruchomości, jeżeli wada zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Przy lokalu mieszkalnym termin ten liczy się co do zasady od dnia wydania lokalu, a nie od dnia, w którym producent okien zaproponował sposób naprawy.

Roszczenie o usunięcie wady albo wymianę rzeczy przedawnia się na zasadach określonych w art. 568 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli kupującym jest konsument, termin przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu odpowiedzialności sprzedawcy określonego w art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. W praktyce nie warto jednak zwlekać: wadę należy zgłosić niezwłocznie, opisać ją dokładnie i zabezpieczyć dowody.

Jak napisać skuteczne wezwanie do dewelopera?

Wezwanie powinno być konkretne i oparte na dokumentach. W piśmie do dewelopera warto wskazać:

• datę odbioru lokalu oraz datę ujawnienia lub zgłoszenia wady,
• opis wady drzwi balkonowych, w tym miejsce rozszczelnienia i widoczność usterki,
• treść wpisu z protokołu, np. informację o braku możliwości skręcenia i potrzebie przemontowania okna,
• załączniki: zdjęcia, kopię protokołu, korespondencję z producentem, ewentualnie opinię specjalisty,
• żądanie usunięcia wady w sposób trwały i estetyczny, a jeżeli to niemożliwe – wymiany wadliwego elementu,
• termin na pisemną odpowiedź i wykonanie prac, z powołaniem się na art. 41 ust. 4–5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. albo art. 561 § 1–2 Kodeksu cywilnego, zależnie od etapu sprawy.

Jeżeli deweloper twierdzi, że usterka nie wpływa na funkcjonalność, powinien wyjaśnić, dlaczego tak uważa. Samo zapewnienie producenta, że silikon i maskownica wystarczą, może być niewystarczające, zwłaszcza gdy wcześniejszy protokół wskazywał na konieczność przemontowania okna.

FAQ

Czy mogę żądać wymiany całych drzwi balkonowych?

Tak, art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala kupującemu żądać wymiany rzeczy wadliwej na wolną od wad. Deweloper może jednak odmówić wymiany, jeżeli wykaże, że skuteczna naprawa jest możliwa, a wymiana w porównaniu z naprawą wymagałaby nadmiernych kosztów – art. 561 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy producent okien może sam zdecydować o sposobie naprawy?

Nie wobec nabywcy lokalu. Producent może działać jako wykonawca lub serwis, ale odpowiedzialność wobec kupującego ponosi deweloper jako sprzedawca, zgodnie z art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego stanowisko techniczne producenta warto uzyskać, ale reklamacja powinna być kierowana do dewelopera.

Czy mogę odmówić podpisania protokołu naprawy?

Jeżeli wada nie została usunięta, można odmówić podpisania protokołu bez zastrzeżeń. Bezpieczniej wpisać do protokołu, że prace wykonano, ale efekt jest kwestionowany, opisać widoczne wady i zrobić zdjęcia. Taki dokument może być później dowodem w sporze.

Czy przy takiej wadzie mogę odstąpić od umowy zakupu mieszkania?

Zwykle nie, jeżeli wada drzwi balkonowych jest możliwa do usunięcia i nie uniemożliwia korzystania z lokalu. Art. 560 § 4 Kodeksu cywilnego wyłącza odstąpienie od umowy, gdy wada jest nieistotna. Odstąpienie może być rozważane tylko przy wadach istotnych, ocenianych według konkretnego stanu faktycznego.

Jakie dowody warto zebrać?

Warto zachować protokół odbioru, zdjęcia wady, korespondencję z deweloperem i producentem, dokumentację napraw, protokoły serwisowe oraz ewentualną opinię rzeczoznawcy. Ciężar wykazania istnienia i znaczenia wady w sporze sądowym wynika z ogólnej zasady art. 6 Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

Nie musi Pan godzić się na silikonowanie i maskownicę, jeżeli takie rozwiązanie jedynie ukrywa rozszczelnienie drzwi balkonowych i nie usuwa przyczyny wady. Najbezpieczniej wezwać dewelopera na piśmie do skutecznego usunięcia wady albo – jeżeli naprawa nie jest możliwa lub byłaby nietrwała – do wymiany wadliwego elementu. W piśmie warto powołać się na art. 556 § 1, art. 556¹ § 1, art. 561 § 1–2 oraz art. 561³ Kodeksu cywilnego, a jeżeli sprawa dotyczy odbioru lokalu od dewelopera – również na art. 41 ust. 3–5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r.

Jeżeli deweloper nie uzna roszczeń albo będzie forsował wyłącznie maskowanie wady, kolejnym krokiem może być opinia rzeczoznawcy i sformułowanie roszczenia o obniżenie ceny na podstawie art. 560 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego albo dochodzenie kosztów skutecznej naprawy, zależnie od dokumentów i przebiegu reklamacji.

Źródła

• Art. 556 § 1, art. 556¹ § 1, art. 560 § 1, § 3 i § 4, art. 561 § 1 i § 2, art. 561³, art. 568 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Art. 41 ust. 1, ust. 3, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
• Art. 27 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – w zakresie spraw, do których mogą mieć zastosowanie przepisy dotychczasowe.