Jak sprawdzić stan spłaty kredytu spółdzielni mieszkaniowej?

Dlaczego bank odmawia informacji o kredycie spółdzielni?

W typowej sytuacji bank postępuje prawidłowo, odmawiając członkowi spółdzielni informacji o stanie spłaty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię. Stroną umowy kredytowej jest bowiem sama spółdzielnia, a nie poszczególni mieszkańcy. Bank jest związany tajemnicą bankową na podstawie art. 104 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe.

Zgodnie z art. 104 ust. 3 ustawy – Prawo bankowe bank może ujawnić informacje objęte tajemnicą bankową osobie trzeciej tylko wtedy, gdy osoba, której te informacje dotyczą, upoważni bank na piśmie albo w postaci elektronicznej do przekazania konkretnych danych wskazanej osobie. W praktyce oznacza to, że bez zgody spółdzielni bank zazwyczaj nie poda Pani informacji o saldzie kredytu, harmonogramie spłat, odsetkach czy historii rozliczeń.

Jeżeli więc chce Pani uzyskać informacje bezpośrednio z banku, trzeba wystąpić do spółdzielni o udzielenie upoważnienia dla banku. Spółdzielnia nie ma jednak ogólnego obowiązku wystawienia takiego upoważnienia każdemu członkowi, dlatego najczęściej skuteczniejsza jest droga przez dokumenty samej spółdzielni.

Jakich dokumentów można żądać od spółdzielni?

Podstawowe uprawnienia członka spółdzielni wynikają z art. 8¹ ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przyznaje członkowi prawo do otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii:

• uchwał organów spółdzielni,
• protokołów obrad organów spółdzielni,
• protokołów lustracji,
• rocznych sprawozdań finansowych,
• faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi.

To właśnie w tych dokumentach najczęściej znajdują się dane pozwalające ustalić, jaki kredyt został zaciągnięty, na jakich warunkach, jak jest spłacany i jak wpływa na rozliczenia dotyczące lokali.

W szczególności warto zażądać:

• umowy kredytowej i ewentualnych aneksów,
• uchwał dotyczących zaciągnięcia kredytu lub zasad jego rozliczania,
• rocznych sprawozdań finansowych za kolejne lata,
• zestawień rozliczeń przypisanych do Pani lokalu,
• regulaminu rozliczania kosztów i zobowiązań związanych z lokalami, jeżeli taki obowiązuje w spółdzielni.

Na jakiej podstawie żądać dokumentów dotyczących kredytu?

Poza art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znaczenie ma także art. 18 § 3 ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, stosowany do spółdzielni mieszkaniowych. Z przepisu tego wynika, że spółdzielnia może odmówić członkowi wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi tylko wtedy, gdy:

• naruszałoby to prawa tych osób albo
• zachodzi uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę.

Odmowa nie może więc być automatyczna ani ogólnikowa. Powinna wskazywać konkretną podstawę i przyczynę. Jeżeli spółdzielnia odmawia wyłącznie dlatego, że „to wewnętrzna sprawa spółdzielni”, taka argumentacja zwykle jest niewystarczająca.

W praktyce przy żądaniu dokumentów najlepiej wyraźnie powołać art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 18 § 3 Prawa spółdzielczego i poprosić o:

• wgląd do dokumentów,
• wydanie kopii,
• pisemne rozliczenie części zobowiązania przypisanej do lokalu.

Jeżeli sprawa dotyczy lokalu spółdzielczego i rozliczeń związanych z jego statusem, pomocne może być także omówienie, jak działa prawo do lokalu spółdzielczego w relacjach ze spółdzielnią.

Jak napisać wniosek do spółdzielni?

Wniosek najlepiej złożyć na piśmie, z potwierdzeniem odbioru albo przez ePUAP, jeżeli spółdzielnia odbiera korespondencję elektroniczną. W piśmie warto wskazać:

• imię, nazwisko i adres,
• numer lokalu i podstawę związku ze spółdzielnią,
• żądane dokumenty,
• okres, którego ma dotyczyć rozliczenie,
• podstawę prawną żądania.

Praktycznie najlepiej sformułować dwa odrębne żądania: po pierwsze – o udostępnienie umowy kredytowej, aneksów i uchwał, po drugie – o przedstawienie indywidualnego rozliczenia dotyczącego lokalu, jeśli spółdzielnia prowadzi takie rozliczenia.

Jeżeli spółdzielnia publikuje część dokumentów na stronie internetowej, warto zacząć od sprawdzenia statutu, regulaminów, uchwał i sprawozdań. Obowiązek udostępniania określonych dokumentów na stronie internetowej wynika z art. 8³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Co zrobić, gdy spółdzielnia odmówi?

Jeżeli spółdzielnia odmówi udostępnienia umów lub innych dokumentów, powinna zrobić to na piśmie. Zgodnie z art. 18 § 3 Prawa spółdzielczego członek, któremu odmówiono wglądu do umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi, może złożyć do sądu rejestrowego wniosek o zobowiązanie spółdzielni do ich udostępnienia.

Przepis przewiduje krótki termin: wniosek należy złożyć w ciągu 7 dni od dnia doręczenia pisemnej odmowy. W praktyce oznacza to, że nie warto zwlekać. Jeżeli odmowa jest ustna, należy zażądać jej doręczenia na piśmie.

Sądem rejestrowym jest sąd gospodarczy KRS właściwy dla siedziby spółdzielni. We wniosku należy wskazać, jakich dokumentów dotyczy żądanie, kiedy złożono wniosek do spółdzielni, jaka była treść odmowy i dlaczego – zdaniem członka – odmowa nie ma podstaw.

Czy można żądać indywidualnego rozliczenia lokalu?

Tak, ale zakres takiego rozliczenia zależy od stanu faktycznego. Jeżeli spółdzielnia prowadzi ewidencję wpływów i obciążeń przypisanych do konkretnego lokalu lub do osoby, która wnosiła opłaty, można domagać się przedstawienia takiego zestawienia. Warto przy tym powołać się nie tylko na art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, lecz także na obowiązek prowadzenia przez spółdzielnię przejrzystej gospodarki finansowej wynikający z ustawy i statutu.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

Jeżeli spółdzielnia twierdzi, że nie ma indywidualnych danych, należy poprosić o wskazanie, według jakiego klucza koszty kredytu były rozdzielane na lokale i z jakich uchwał lub regulaminów to wynika.

W niektórych sporach pojawia się też problem dodatkowych należności ubocznych. Jeżeli spółdzielnia dolicza zaległości lub odsetki, warto porównać to z zasadami opisanymi w materiale o prawie do lokalu spółdzielczego i rozliczeniach ze spółdzielnią.

Gdzie jeszcze szukać informacji?

Poza dokumentami spółdzielni warto przeanalizować:

• treść statutu spółdzielni,
• regulamin rozliczeń finansowych,
• zawiadomienia o wysokości opłat z poszczególnych lat,
• potwierdzenia wpłat, książeczki opłat i korespondencję ze spółdzielnią,
• protokoły lustracji, jeśli wskazują nieprawidłowości w gospodarce finansowej.

Jeżeli kredyt był związany z finansowaniem budowy lub kosztów dotyczących określonego budynku, przydatne bywają też uchwały walnego zgromadzenia albo rady nadzorczej dotyczące sposobu rozliczania kosztów. W razie wątpliwości warto sprawdzić także zasady działania organów spółdzielni i kontroli wewnętrznej.

Kiedy warto rozważyć dalsze roszczenia?

Jeżeli z dokumentów wynika, że spółdzielnia błędnie rozliczała kredyt, pobierała zawyżone należności albo nie ma podstaw do dalszego obciążania lokalu, można rozważyć:

• wezwanie spółdzielni do przedstawienia korekty rozliczeń,
• żądanie zwrotu nienależnie pobranych kwot na podstawie art. 405 i art. 410 § 1 oraz § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• powództwo o zapłatę albo o ustalenie, zależnie od rodzaju sporu.

To, jakie roszczenie będzie właściwe, zależy jednak od dokumentów, treści statutu, zasad rozliczeń oraz od tego, czy wpłaty wnosił obecny uprawniony do lokalu czy poprzednik prawny.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce dochodzi się informacji o kredycie i rozliczeniach w spółdzielni.

FAQ

Czy jako członek spółdzielni mogę samodzielnie dostać z banku informację o kredycie?

Zwykle nie. Bank chroni takie dane tajemnicą bankową na podstawie art. 104 ust. 1 ustawy – Prawo bankowe. Bez upoważnienia spółdzielni członek najczęściej nie otrzyma informacji.

Czy spółdzielnia musi pokazać umowę kredytową?

Co do zasady członek może żądać kopii umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi na podstawie art. 8¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Odmowa jest dopuszczalna tylko w przypadkach wskazanych w art. 18 § 3 Prawa spółdzielczego.

W jakim terminie trzeba zareagować na odmowę spółdzielni?

Jeżeli chodzi o odmowę wglądu do umów z osobami trzecimi, wniosek do sądu rejestrowego składa się w terminie 7 dni od doręczenia pisemnej odmowy – zgodnie z art. 18 § 3 Prawa spółdzielczego.

Czy mogę żądać informacji, ile dokładnie ja wpłaciłam?

Tak, warto o to wystąpić. Jednak możliwość uzyskania pełnego indywidualnego rozliczenia zależy od tego, czy spółdzielnia prowadzi ewidencję wpłat i obciążeń przypisanych do konkretnego lokalu lub osoby.

Czy osoba niebędąca członkiem spółdzielni ma takie same prawa?

Niekoniecznie. Część uprawnień ustawowych przysługuje wprost członkowi spółdzielni. Dlatego najpierw trzeba ustalić, czy ma Pani status członka oraz jaki tytuł prawny do lokalu Pani przysługuje.

Źródła

• art. 104 ust. 1 i ust. 3 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe
• art. 8¹ ust. 1 oraz art. 8³ ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
• art. 18 § 3 ustawy z 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze
• art. 405 oraz art. 410 § 1 i § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny