Jak znieść współwłasność mieszkania lub domu?

Na czym polega współwłasność mieszkania lub domu?

Współwłasność oznacza, że własność tej samej rzeczy przysługuje kilku osobom jednocześnie. Przy typowej współwłasności w częściach ułamkowych każdy współwłaściciel ma udział, np. 1/2 albo 1/3, ale udział nie oznacza automatycznie prawa do konkretnego pokoju, piętra czy części mieszkania.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że dopóki nie ma umowy o sposób korzystania albo orzeczenia sądu, żaden ze współwłaścicieli nie może samowolnie „przydzielić” sobie określonej części nieruchomości z wyłączeniem innych.

Pożytki i przychody z rzeczy wspólnej, a także wydatki i ciężary związane z nieruchomością, rozlicza się co do zasady według wielkości udziałów. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc współwłaściciele mają po 1/2 udziału, zasadą jest ponoszenie kosztów utrzymania po połowie, chyba że zawarli inną skuteczną umowę albo konkretne wydatki wynikają z samowolnych działań jednego z nich.

W jaki sposób można znieść współwłasność nieruchomości?

Zniesienia współwłasności może żądać każdy współwłaściciel. Nie trzeba wykazywać szczególnego powodu — wystarczy, że dalsze pozostawanie we współwłasności nie jest pożądane. W praktyce stosuje się dwa podstawowe tryby: umowę zawieraną przez wszystkich współwłaścicieli albo postępowanie sądowe.

Jeżeli chodzi o mieszkanie, najczęściej nieruchomość przypada jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych albo — jeżeli wszyscy się na to zgadzają — bez spłat. Przy domu możliwy bywa także podział fizyczny nieruchomości albo wyodrębnienie samodzielnych lokali. Szerzej o podobnych wariantach opisuje też materiał: zniesienie współwłasności nieruchomości.

Kodeks cywilny przewiduje zasadę, że podział fizyczny rzeczy wspólnej jest preferowany, ale nie zawsze dopuszczalny. Podział nie może być sprzeczny z ustawą, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy ani prowadzić do istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości. Jeżeli podział fizyczny nie wchodzi w grę, sąd może przyznać rzecz jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą albo zarządzić sprzedaż rzeczy i podział ceny.

Zniesienie współwłasności u notariusza

Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Warunkiem jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nie tylko co do samego zniesienia współwłasności, lecz także co do sposobu rozliczeń, ewentualnych spłat, terminu wydania nieruchomości, przejęcia opłat, nakładów i dalszego ujawnienia zmian w księdze wieczystej.

Notariusz nie może przeprowadzić zniesienia współwłasności „za darmo”. Pobiera taksę notarialną, do której doliczany jest VAT, koszty wypisów aktu oraz opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej. Maksymalna taksa zależy od wartości przedmiotu czynności i wynosi zasadniczo:

• do 3000 zł — 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł — 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł — 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł — 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej co do zasady nie więcej niż 7500 zł.

Są to stawki maksymalne, więc wysokość wynagrodzenia notariusza można negocjować. Trzeba też doliczyć opłaty wieczystoksięgowe, zwłaszcza 200 zł za wpis prawa własności, a przy wpisie udziału — część tej opłaty proporcjonalną do udziału, nie mniej niż 100 zł. Jeżeli trzeba założyć nową księgę wieczystą, pojawi się dodatkowa opłata sądowa. Przy podziale domu na lokale mogą dojść koszty dokumentacji technicznej, zaświadczenia o samodzielności lokalu i wypisów z ewidencji gruntów.

Podatkowo trzeba odróżnić zniesienie współwłasności odpłatne od nieodpłatnego. Jeżeli pojawiają się spłaty lub dopłaty, może powstać PCC — co do zasady po stronie osoby nabywającej ponad swój dotychczasowy udział. Jeżeli spłat i dopłat nie ma, PCC zwykle nie występuje, ale nabycie ponad dotychczasowy udział może podlegać zasadom podatku od spadków i darowizn, chyba że ma zastosowanie zwolnienie.

Zniesienie współwłasności w sądzie

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, a uczestnikami powinni być wszyscy współwłaściciele.

Opłata sądowa od wniosku wynosi 1000 zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Dlatego przy pełnym porozumieniu współwłaścicieli sąd może być tańszy niż notariusz, choć zwykle trwa dłużej.

We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość, wskazać księgę wieczystą, opisać udziały i zaproponować sposób zniesienia współwłasności. W zależności od sprawy potrzebne mogą być: numer lub odpis księgi wieczystej, akty notarialne, postanowienia spadkowe, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, projekt podziału, dokumentacja lokali albo wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego.

Jeżeli wszyscy współwłaściciele przedstawią zgodny projekt, sąd co do zasady powinien go uwzględnić, o ile nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych. Przy sporze koszty mogą wzrosnąć, ponieważ sąd może zlecić opinię biegłego rzeczoznawcy, geodety lub specjalisty budowlanego.

Czy brat może oddać udział bez spłat i dopłat?

Tak, współwłaściciele mogą ustalić, że udział jednego z nich przypadnie drugiemu bez spłaty. Można to zrobić przez nieodpłatne zniesienie współwłasności albo przez darowiznę udziału, przy czym przy nieruchomości obie formy wymagają aktu notarialnego, jeżeli są zawierane umownie.

Przy rodzeństwie szczególnie ważne są skutki podatkowe. Nieodpłatne zniesienie współwłasności na rzecz osoby z I grupy podatkowej może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w ustawie o podatku od spadków i darowizn. Darowizna między rodzeństwem również może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny, przy czym przy akcie notarialnym obowiązki zgłoszeniowe zwykle realizowane są w toku czynności notarialnej. W praktyce notariusz powinien zweryfikować podstawę zwolnienia i ewentualne wymagane zaświadczenia.

Inaczej trzeba ocenić sytuację, w której przekazanie udziału ma być faktycznie zapłatą za opiekę nad inną osobą, np. babcią. Jeżeli obowiązek opieki jest realnym świadczeniem wzajemnym, nie należy sztucznie opisywać czynności jako całkowicie nieodpłatnej. W zależności od treści wcześniejszego aktu, ustanowionych służebności, prawa dożywocia albo obowiązków rodzinnych, bezpieczniejsza może być inna konstrukcja umowy albo dodatkowe postanowienia zabezpieczające osobę wymagającą opieki.

Jeżeli problem polega na tym, że jeden ze współwłaścicieli chce wycofać się z udziału, pomocne może być też omówienie zasad opisanych w materiale: rezygnacja z udziału we współwłasności.

Podział domu na lokale albo w pionie

W przypadku domu sytuacja jest zwykle bardziej złożona niż przy mieszkaniu. Możliwy jest podział fizyczny nieruchomości, wyodrębnienie samodzielnych lokali albo przyznanie całego domu jednemu współwłaścicielowi z rozliczeniem pozostałych. Wybór zależy od konstrukcji budynku, działki, dostępu do drogi, instalacji, miejscowych przepisów i tego, czy wydzielone części będą mogły funkcjonować samodzielnie.

Wyodrębnienie lokalu wymaga, aby lokal był samodzielny w rozumieniu ustawy o własności lokali. Co do zasady musi to być izba albo zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami, przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań potwierdza starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu w formie zaświadczenia.

Przy takim rozwiązaniu lokal staje się odrębną własnością, ale grunt, fundamenty, dach, klatka schodowa, instalacje wspólne czy inne części niewyodrębnione pozostają współwłasnością właścicieli lokali. To tzw. nieruchomość wspólna. Nie jest więc tak, że po wyodrębnieniu lokali znika każda współwłasność — znika ona tylko w zakresie samych lokali.

Podział pionowy domu razem z gruntem jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega wzdłuż istniejącej ściany dzielącej budynek na regularne, samodzielne części. Nie można dowolnie „porozdzielać” pojedynczych pomieszczeń między współwłaścicieli, zostawiając przypadkowo część budynku i gruntu we wspólności, jeżeli nie spełnia to wymogów prawa. Zobacz również praktyczny przykład: podział nieruchomości w celu wyodrębnienia budynku.

Korzystanie z pomieszczeń, opłaty i nakłady

Współwłaściciele mogą zawrzeć umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości, często nazywaną podziałem do korzystania. Taka umowa nie znosi współwłasności, ale porządkuje codzienne życie: wskazuje, kto korzysta z konkretnych pomieszczeń, kto płaci za media, remonty, ogrzewanie czy utrzymanie części wspólnych.

Jeżeli jeden współwłaściciel samowolnie zajmuje pomieszczenia albo wykonuje kosztowne prace, np. montuje dodatkowe ogrzewanie, nie oznacza to automatycznie, że pozostali muszą pokryć całość kosztów. Trzeba odróżnić konieczne wydatki na utrzymanie nieruchomości od ulepszeń wykonanych bez zgody. Rozliczenie takich nakładów zależy od ich rodzaju, zgody pozostałych współwłaścicieli, zwiększenia wartości nieruchomości i tego, kto faktycznie z nich korzysta. Szerzej ten problem opisuje temat: zwrot nakładów poczynionych przez jednego ze współwłaścicieli.

Gdy współwłaściciele nie potrafią uzgodnić sprzedaży, ceny albo dalszego korzystania z nieruchomości, spór zwykle kończy się w sądzie. Warto wtedy precyzyjnie wykazać swoje propozycje, dotychczasowe rozliczenia i realną wartość nieruchomości. Podobny problem omawia materiał: brak zgody współwłaściciela na cenę sprzedaży mieszkania.

FAQ

Czy można znieść współwłasność mieszkania całkowicie bez kosztów?

W praktyce nie. Nawet przy pełnej zgodzie trzeba zapłacić albo opłatę sądową, albo koszty aktu notarialnego, a zwykle także opłaty za wpis w księdze wieczystej. Można jednak ograniczyć koszty, zwłaszcza przez zgodny wniosek do sądu i brak spłat lub dopłat.

Co jest tańsze: sąd czy notariusz?

Przy zgodnym projekcie sąd często jest tańszy, bo opłata od wniosku wynosi 300 zł. Notariusz bywa szybszy i wygodniejszy, ale pobiera taksę zależną od wartości nieruchomości, VAT, koszty wypisów i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.

Czy do notarialnego zniesienia współwłasności potrzebna jest zgoda wszystkich?

Tak. Umowne zniesienie współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli choć jedna osoba się nie zgadza, pozostaje wniosek do sądu.

Czy współwłaściciel może przekazać udział bez spłaty?

Tak, jeżeli taka jest zgodna wola stron. Może to nastąpić przez darowiznę udziału albo nieodpłatne zniesienie współwłasności. Przy nieruchomości potrzebny jest akt notarialny, chyba że sprawa jest rozstrzygana przez sąd.

Czy udział 1/2 oznacza prawo do połowy konkretnych pomieszczeń?

Nie. Udział określa zakres prawa do całej rzeczy, a nie własność konkretnych pokoi. Konkretne pomieszczenia można przypisać do korzystania umową współwłaścicieli albo w ramach rozstrzygnięcia sądu, ale nie jest to automatyczny skutek samego udziału.

Czy dom można podzielić na dwa osobne mieszkania?

Tak, jeżeli da się wyodrębnić samodzielne lokale spełniające wymogi ustawy o własności lokali. Potrzebne będzie m.in. zaświadczenie właściwego organu. Części wspólne budynku i grunt zwykle nadal pozostają we współwłasności właścicieli lokali.

Kto płaci za utrzymanie nieruchomości przed zniesieniem współwłasności?

Co do zasady współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary według udziałów. Inaczej może być, gdy zawarto odmienną umowę, jeden współwłaściciel korzysta ponad swój udział albo wykonał samowolne ulepszenia bez zgody pozostałych.

Źródła i stan prawny

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 195–212: Internetowy System Aktów Prawnych
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 617–625: Internetowy System Aktów Prawnych
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 41 i przepisy o księgach wieczystych: Internetowy System Aktów Prawnych
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw
• Ustawa o własności lokali, w szczególności art. 2: Internetowy System Aktów Prawnych
• Ustawa o podatku od spadków i darowizn: Internetowy System Aktów Prawnych
• Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych: Internetowy System Aktów Prawnych