Brak zgody współwłaściciela na cenę sprzedaży mieszkania

Czy można sprzedać całe mieszkanie bez zgody współwłaścicieli?

Nie. Sprzedaż całej nieruchomości wspólnej, w tym mieszkania, jest rozporządzeniem rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W praktyce oznacza to, że notariusz nie sporządzi skutecznej umowy sprzedaży całego mieszkania, jeżeli nie stawią się wszyscy współwłaściciele albo nie będą prawidłowo reprezentowani przez pełnomocników. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno być udzielone w formie aktu notarialnego, ponieważ umowa sprzedaży nieruchomości również wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Inaczej wygląda sprzedaż samego udziału. Art. 198 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny stanowi, że każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Można więc sprzedać własne 65% udziału, ale kupcy na udziały w mieszkaniu są zwykle mniej liczni, a cena udziału może być niższa niż 65% wartości całego lokalu.

Co zrobić, gdy większościowy współwłaściciel chce sprzedać mieszkanie, a mniejszość blokuje cenę?

Jeżeli ma Pani 65% udziałów, spełniony jest warunek większości udziałów. W takiej sytuacji można rozważyć wniosek do sądu na podstawie art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten pozwala współwłaścicielom, których udziały wynoszą co najmniej połowę, żądać rozstrzygnięcia przez sąd, gdy brak zgody wszystkich współwłaścicieli na czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Sąd nie zatwierdza jednak automatycznie każdej proponowanej ceny. Bada cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Trzeba więc wykazać, że proponowana cena odpowiada realiom rynkowym, a odmowa pozostałych współwłaścicieli jest nieracjonalna albo prowadzi do nieuzasadnionego blokowania sprzedaży.

Przydatne dowody to w szczególności aktualna wycena rzeczoznawcy majątkowego, oferta kupującego, historia negocjacji, wydruki porównywalnych ofert sprzedaży, korespondencja ze współwłaścicielami oraz stanowisko pośrednika nieruchomości. Sama opinia pośrednika może pomóc, ale w sądzie większą wagę ma operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Dział spadku i zniesienie współwłasności mieszkania

Jeżeli mieszkanie zostało odziedziczone przez kilka osób, zastosowanie ma art. 1035 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Przepis ten stanowi, że jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów o dziale spadku.

Dział spadku może nastąpić umownie albo sądownie. Zgodnie z art. 1037 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa działu spadku musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 1037 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, można złożyć do sądu rejonowego wniosek o dział spadku, ewentualnie połączony ze zniesieniem współwłasności. Wniosek składa się do sądu właściwego według art. 628 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, czyli co do zasady do sądu spadku. W sprawach dotyczących nieruchomości znaczenie może mieć także właściwość miejscowa sądu położenia nieruchomości, dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić właściwość dla konkretnego stanu faktycznego.

Wniosek o dział spadku powinien spełniać wymogi z art. 680 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego: należy powołać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, wskazać majątek podlegający działowi, a jeżeli był sporządzony spis inwentarza - powołać go. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, art. 680 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego wymaga przedstawienia dowodów stwierdzających, że nieruchomość stanowiła własność spadkodawcy.

Jak sąd może zakończyć współwłasność mieszkania?

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone w dopuszczalny sposób. W przypadku mieszkania fizyczny podział lokalu jest najczęściej niemożliwy albo niecelowy. Art. 211 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny przewiduje podział rzeczy wspólnej, ale tylko wtedy, gdy nie jest sprzeczny z przepisami, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy i nie powoduje istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Jeżeli mieszkania nie da się sensownie podzielić, wchodzą w grę rozwiązania z art. 212 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny: przyznanie mieszkania jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż mieszkania i podział ceny. Zgodnie z art. 212 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny sąd oznacza wysokość i termin spłat, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia.

Jak ustala się wartość mieszkania w sądzie?

W sprawie o dział spadku sąd ustala skład i wartość spadku na podstawie art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. W orzecznictwie utrwalono zasadę, że skład i stan spadku ustala się według chwili otwarcia spadku, a wartość według cen z chwili dokonywania działu. Wynika to m.in. z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 września 1974 r., sygn. akt III CZP 58/74.

Jeżeli uczestnicy nie uzgodnią wartości mieszkania, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego na podstawie art. 278 § 1 w zw. z art. 13 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Przy wycenie nieruchomości stosuje się również przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 149 tej ustawy, który określa szerokie zastosowanie przepisów o szacowaniu nieruchomości, oraz art. 156 ust. 1 tej ustawy, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy sporządza opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Koszty postępowania i dokumenty

Opłatę od wniosku należy dobrać do rodzaju żądania. Przy samym zniesieniu współwłasności zastosowanie ma art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych: opłata stała wynosi 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności - 300 zł. Przy dziale spadku zastosowanie ma art. 51 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, który przewiduje odrębne opłaty, w tym niższą opłatę przy zgodnym projekcie działu.

W praktyce trzeba też liczyć się z zaliczką na opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli sytuacja finansowa nie pozwala ponieść kosztów sądowych bez uszczerbku dla koniecznego utrzymania, można złożyć wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych na podstawie art. 102 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Do wniosku zwykle dołącza się: odpis księgi wieczystej, dokument potwierdzający dziedziczenie, dane uczestników, propozycję sposobu działu lub zniesienia współwłasności, dokumenty dotyczące wartości mieszkania oraz dowody na dotychczasowe próby porozumienia.

Co wybrać w opisanej sytuacji?

Jeżeli ma Pani 65% udziałów, a pozostali współwłaściciele od miesięcy blokują sprzedaż mimo realnej oferty, są trzy główne ścieżki. Po pierwsze, może Pani sprzedać swój udział na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego, ale prawdopodobnie za mniej korzystną cenę. Po drugie, może Pani wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego, jeżeli celem jest doprowadzenie do konkretnej sprzedaży za cenę rynkową. Po trzecie, może Pani złożyć wniosek o dział spadku albo zniesienie współwłasności, aby definitywnie zakończyć wspólność.

Najbardziej stabilnym rozwiązaniem przy trwałym konflikcie jest zwykle dział spadku lub zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak istnieje realny kupujący i cena jest dobrze udokumentowana, warto rozważyć także szybszą ścieżkę z art. 199 Kodeksu cywilnego. Ostateczny wybór zależy od tego, czy kupujący poczeka, czy pozostali współwłaściciele mają własną realną propozycję, oraz czy któryś ze współwłaścicieli chce przejąć mieszkanie ze spłatą pozostałych.

FAQ

Źródła

• Art. 158, art. 198, art. 199, art. 210-212, art. 1035 i art. 1037 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
• Art. 13 § 2, art. 278 § 1, art. 628, art. 680 i art. 684 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 41, art. 51 i art. 102 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 149 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 września 1974 r., sygn. akt III CZP 58/74.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2003 r., sygn. akt IV CKN 13/01.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1982 r., sygn. akt III CRN 161/82.