Mamy 10 655 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak zmusić współwłaściciela domu do remontu?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 06.08.2019

Jestem współwłaścicielką domu z udziałem 40%, a 60% należy do sąsiadki. Dom jest sprzed II wojny światowej. Dachówka, kominy nie były remontowane od jego powstania. Jeden z kominów wymaga natychmiastowego remontu, jest pęknięty i cegły spadają przy wietrze. Istnieje ciągłe niebezpieczeństwo, że cegła uderzy kogoś w głowę. Sąsiadka w tym domu nie mieszka i nie zależy jej na nim. Pisałam do niej w tej sprawie, jednak ona nawet nie odebrała ode mnie listów. Wysłałam je za potwierdzeniem odbioru i do mnie wróciły. Czy mogę zmusić w jakiś sposób sąsiadkę do remontu komina, a dokładniej – do partycypacji w kosztach zgodnie z jej udziałem we wspólnej nieruchomości? Jakie kroki mogę podjąć? Czy powinnam powiadomić inspekcję budowlaną?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Przedstawiony problem dotyczy współwłasności, czyli zagadnienia uregulowanego głównie w artykułach od 195 do 221 Kodeksu cywilnego (K.c.). W jakimś stopniu zastosowanie mogą mieć również przepisy innych ustaw, w tym: Kodeksu postępowania cywilnego, Prawa budowlanego oraz Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.).

 

Prawdopodobnie trzeba będzie wystąpić na drogę prawną. Skoro korespondencja prywatna nawet nie została podjęta (warto dokładnie zapoznać się z informacją o przyczynie zwrotu listu), to zapewne trzeba będzie odwołać się do środków oficjalnych –gdyż podobnie ponowne wezwania wyłącznie korespondencyjne pozostaną bez odzewu, a przynajmniej trudno liczyć na sukces. W zakresie drogi cywilnej (czyli przed wydziałem cywilnym sądu powszechnego) teraz Pani ma wybór co do następujących ewentualnych kroków: wnioskowania niebawem do sądu o rozstrzygnięcie zagadnień ze współwłasnością związanych albo zawezwania współwłaścicielki do próby ugodowej. Moim zdaniem, warto spróbować zawezwać współwłaścicielkę do próby ugodowej (tym bardziej, że opłata sądowa od takiego wezwania jest niska) – oczywiście, dokonując innych czynności z problemem związanych (w tym występując na drogę postępowania administracyjnego).

 

Zawezwanie do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) kieruje się do sądu rejonowego – właściwego dla miejsca zamieszkania przeciwnika; w sprawach dotyczących nieruchomości często o właściwości sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

Jak zmusić współwłaściciela domu do remontu?

 

Od wyników, a nawet od samego przebiegu posiedzenia, ewentualnego posiedzenia pojednawczego – jeżeli współwłaścicielka podejmie korespondencję i stawi się na sądowym posiedzeniu pojednawczym – może zależeć wybór właściwych wniosków głównych do sądu cywilnego (w przypadku zwrócenia się o rozstrzygnięcie sporu ze współwłasnością związanego). Pani słowa wskazują na to, że współwłaścicielka lekceważy treść artykułu 200 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”. Obowiązek współdziałania jest niezależny od miejsca zamieszkania współwłaścicieli.

 

Jest połowa roku, więc pozostało około 3-4 miesięcy z pogodą sprzyjającą przeprowadzaniu prac remontowych. Sytuacja jest poważna – także w aspekcie prawnym. Chodzi nie tylko o art. 434 K.c., który stanowi: „Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie”. Lekceważenie obowiązku współdziałania (z art. 200 K.c.) może nawet skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą współwłaścicielki wobec Pani (jako osoby poszkodowanej) – zwłaszcza w przypadku podejmowania przez Panią działań zgodnych z prawem (najlepiej metodycznie i konsekwentnie). Ponadto trzeba brać pod uwagę przepisy prawa administracyjnego, zwłaszcza zawarte w Prawie budowlanym (chodzi nie tylko o możliwość ingerencji władczej „nadzoru budowlanego”, ale również o możliwe sankcje prawne – zwłaszcza w przypadku wystąpienia katastrofy budowlanej. Niekiedy w grę mogą wchodzić nawet przepisy Kodeksu karnego (K.k.) – zwłaszcza jego: art. 163 oraz art. 164. Być może należy współwłaścicielce uświadomić powagę sytuacji.

 

Z uwagi na powyższe niezwłocznie należy zwrócić się do: „nadzoru budowlanego” – zapewne do powiatowego inspektora tego nadzoru. Oczywistością wydaje się wskazywanie wszystkim organom, np. „nadzorowi budowlanemu” oraz sądowi (w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową) – prawidłowego adresu współwłaścicielki; gdyby ona „udawała, że jej nie ma”, to w grę mogłoby wchodzić zawnioskowanie do „sądu opiekuńczego” (czyli do jednego z wydziałów w sądzie rejonowym) o ustanowienie dla niej kuratora dla nieobecnego, czyli kuratora przewidzianego artykułem 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Możliwe jest załatwianie spraw także wtedy, gdy ktoś jest nieobecny (np. ukrywa się).

 

Prawdopodobnie (niezależnie od rodzaju postępowania) zasadne okaże się zawnioskowanie przez Panią o przeprowadzenie dowodu z oględzin (nieruchomości gruntowej oraz samego budynku). Oględziny pozwalają organowi władzy publicznej – a faktycznie decydującemu człowiekowi (sędziemu albo urzędnikowi) na bezpośrednie zetknięcie się z tym, czego sprawa dotyczy (np. z miejscem lub rzeczą). W przypadku sporów cywilnych proponuję rozważyć wnioskowanie o zabezpieczenie Pani roszczeń (art. 730 i następne K.p.c.) – np. przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej (odnośnie do udziałów współwłaścicielki we współwłasności).

 

Artykuł 209 K.c. brzmi: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”. Ten przepis upoważnia jednego ze współwłaścicieli – nawet mającego bardzo mało udziałów we współwłasności (art. 204 K.c.) – do podejmowania „czynności zachowawczych”; przykładowo: zabezpieczenia samodzielnie budynku przed (dalszą) katastrofą budowlaną. Z tym przepisem wiąże się jednak ryzyko – zwłaszcza w przypadku podejmowania czynności daleko idących. Chodzi o to, że współwłaściciel może wydać własne pieniądze, a następnie przez długi czas sądzić się o refundację wydatków – stosownie do udziałów we współwłasności (art. 207 K.c. w związku z art. 204 K.c.). Dlatego (poza podejmowaniem czynności rzeczywiście ratowniczych (a na ich zakres i koszty należy mieć dowody) potrzebne może być zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie sporu odnoszącego się do współwłasności.

 

Mniejszościowe udziały we współwłasności blokują Pani możliwość decydowania o sprawach z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.), np. nieruchomością (art. 46 K.c.) wspólną; zresztą są spory co do granicy między zwykłym zarządem rzeczą wspólną, a zakresem poza zwykły zarząd wykraczającym, dla którego niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większościowe udziały współwłaścicielki nie upoważniają jej jednak do „skazania nieruchomości na degradację”, co mogłoby mieć poważne skutki dla Pani, np. szkody, z którymi mogłaby się wiązać odpowiedzialność odszkodowawcza. Jeżeli brak porozumienia między współwłaścicielami, to decyzję jest uprawniony podjąć sąd. W przypadku wystąpienia do sądu o rozstrzygnięcie w zakresie potrzebnego remontu mogłoby być zasadne zawnioskowanie o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.c.) poprzez wydanie przez sąd zgody na wykonanie prac niezbędnych (czyli części prac wskazanych) – odrębne zabezpieczenie mogłoby dotyczyć związanych z kosztami prac roszczeń (w takim przypadku przydatne mogłoby okazać się zabezpieczenie na przysługujących współwłaścicielce udziałach we współwłasności).

 

Gdyby były małe (a zwłaszcza znikome) szanse na porozumienie ze współwłaścicielką, to warto rozważyć zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego wspólnej nieruchomości (art. 203 K.c.) – takim zarządcą może zostać ustanowiony jeden ze współwłaścicieli (w tym przypadku np. Pani). Przepisy o sprawowaniu zarządu związanego z własnością i użytkowaniem zawarto w artykułach: od 611 do 616 K.p.c.

 

W postępowaniach prawnych duże znaczenie mają dowody. Np. w sprawach cywilnych należy wywiązać się z obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.); ponadto przydaje się odpowiednia aktywność w postępowaniu (art. 230 K.p.c.) – np. merytoryczne polemizowanie ze stanowiskiem przeciwnym. Duże znaczenie mają dowody z dokumentów (szczególnie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.). Takimi dowodami mogą być np. dowody z akt administracyjnych (np. „nadzoru budowlanego”) lub materiałów strażników gminnych (gdyby Pani angażowała „struktury gminne”).

 

Właściwe utrzymanie budowli (w tym budynków) oznacza między innymi dokonywanie prawnie przewidzianych kontroli – zazwyczaj realizowanych przez specjalistów różnych branż (np. kominiarzy, niekiedy funkcjonariuszy Państwowej Straży Pożarnej). Proszę nie tylko pamiętać o dokonywaniu takich przeglądów, ale również zachowywać dowody ich wykonania – uwagi osób kontrolujących mogłyby stanowić dowód (np. w postępowaniu przed sądem).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem minus siedem =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Jak doprowadzić do zniesienia współwłasności działki rolnej?

Mój były mąż i moja córka w drodze testamentu otrzymali działkę rolną po matce męża w częściach: 2/6 syn teściowej, 4/6 wnuczka (moja córka). Na działce w domku letniskowym od lat zamieszkuje ojciec mojej córki. Niestety nie dba zupełnie o działkę, bezprawnie wycina drzewa, podejr

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości

Moi rodzice są w 50% współwłaścicielami nieruchomości. Pozostałe udziały należą do obcych nam osób – dwóch braci. Rodzice chcieliby sądownie znieść tę współwłasność. Niestety nie ma możliwości fizycznego wydzielenia udziałów. Sytuację komplikuje fakt, że z jednym z b

Czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu

Sprawa o zniesienie współwłasności trwa od kilkunastu lat, ja mam pół mieszkania notarialnie po babci, o drugie pół toczy się sprawa na podstawie zapisów testamentowych, które dziadek sporządził na rzecz mojej babci, a które przeciwnicy procesowi starają się obalić. Ja mieszkam w mi
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »