Jak zmusić współwłaściciela domu do remontu?

Jak zmusić współwłaściciela do remontu domu?

Przedstawiony problem dotyczy współwłasności, czyli zagadnienia uregulowanego głównie w artykułach od 195 do 221 Kodeksu cywilnego (K.c.). W jakimś stopniu zastosowanie mogą mieć również przepisy innych ustaw, w tym: Kodeksu postępowania cywilnego, Prawa budowlanego oraz Kodeksu postępowania administracyjnego (K.p.a.).

Prawdopodobnie trzeba będzie wystąpić na drogę prawną. Skoro korespondencja prywatna nawet nie została podjęta (warto dokładnie zapoznać się z informacją o przyczynie zwrotu listu), to zapewne trzeba będzie odwołać się do środków oficjalnych –gdyż podobnie ponowne wezwania wyłącznie korespondencyjne pozostaną bez odzewu, a przynajmniej trudno liczyć na sukces. W zakresie drogi cywilnej (czyli przed wydziałem cywilnym sądu powszechnego) teraz Pani ma wybór co do następujących ewentualnych kroków: wnioskowania niebawem do sądu o rozstrzygnięcie zagadnień ze współwłasnością związanych albo zawezwania współwłaścicielki do próby ugodowej. Moim zdaniem, warto spróbować zawezwać współwłaścicielkę do próby ugodowej (tym bardziej, że opłata sądowa od takiego wezwania jest niska) – oczywiście, dokonując innych czynności z problemem związanych (w tym występując na drogę postępowania administracyjnego).

Zawezwanie do próby ugodowej (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) kieruje się do sądu rejonowego – właściwego dla miejsca zamieszkania przeciwnika; w sprawach dotyczących nieruchomości często o właściwości sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości.

Od wyników, a nawet od samego przebiegu posiedzenia, ewentualnego posiedzenia pojednawczego – jeżeli współwłaścicielka podejmie korespondencję i stawi się na sądowym posiedzeniu pojednawczym – może zależeć wybór właściwych wniosków głównych do sądu cywilnego (w przypadku zwrócenia się o rozstrzygnięcie sporu ze współwłasnością związanego). Pani słowa wskazują na to, że współwłaścicielka lekceważy treść artykułu 200 K.c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”. Obowiązek współdziałania jest niezależny od miejsca zamieszkania współwłaścicieli.

Zaniechanie przeprowadzenia koniecznego remontu przez współwłaściciela mającego większe udziały w nieruchomości

Jest połowa roku, więc pozostało około 3-4 miesięcy z pogodą sprzyjającą przeprowadzaniu prac remontowych. Sytuacja jest poważna – także w aspekcie prawnym. Chodzi nie tylko o art. 434 K.c., który stanowi: „Za szkodę wyrządzoną przez zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części odpowiedzialny jest samoistny posiadacz budowli, chyba że zawalenie się budowli lub oderwanie się jej części nie wynikło ani z braku utrzymania budowli w należytym stanie, ani z wady w budowie”. Lekceważenie obowiązku współdziałania (z art. 200 K.c.) może nawet skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą współwłaścicielki wobec Pani (jako osoby poszkodowanej) – zwłaszcza w przypadku podejmowania przez Panią działań zgodnych z prawem (najlepiej metodycznie i konsekwentnie). Ponadto trzeba brać pod uwagę przepisy prawa administracyjnego, zwłaszcza zawarte w Prawie budowlanym (chodzi nie tylko o możliwość ingerencji władczej „nadzoru budowlanego”, ale również o możliwe sankcje prawne – zwłaszcza w przypadku wystąpienia katastrofy budowlanej. Niekiedy w grę mogą wchodzić nawet przepisy Kodeksu karnego (K.k.) – zwłaszcza jego: art. 163 oraz art. 164. Być może należy współwłaścicielce uświadomić powagę sytuacji.

Ustanowienie kuratora dla nieobecnego współwłaściciela domu w sporze cywilnym między współwłaścicielami

Z uwagi na powyższe niezwłocznie należy zwrócić się do: „nadzoru budowlanego” – zapewne do powiatowego inspektora tego nadzoru. Oczywistością wydaje się wskazywanie wszystkim organom, np. „nadzorowi budowlanemu” oraz sądowi (w przypadku skierowania sprawy na drogę sądową) – prawidłowego adresu współwłaścicielki; gdyby ona „udawała, że jej nie ma”, to w grę mogłoby wchodzić zawnioskowanie do „sądu opiekuńczego” (czyli do jednego z wydziałów w sądzie rejonowym) o ustanowienie dla niej kuratora dla nieobecnego, czyli kuratora przewidzianego artykułem 184 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.). Możliwe jest załatwianie spraw także wtedy, gdy ktoś jest nieobecny (np. ukrywa się).

Prawdopodobnie (niezależnie od rodzaju postępowania) zasadne okaże się zawnioskowanie przez Panią o przeprowadzenie dowodu z oględzin (nieruchomości gruntowej oraz samego budynku). Oględziny pozwalają organowi władzy publicznej – a faktycznie decydującemu człowiekowi (sędziemu albo urzędnikowi) na bezpośrednie zetknięcie się z tym, czego sprawa dotyczy (np. z miejscem lub rzeczą). W przypadku sporów cywilnych proponuję rozważyć wnioskowanie o zabezpieczenie Pani roszczeń (art. 730 i następne K.p.c.) – np. przez wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej (odnośnie do udziałów współwłaścicielki we współwłasności).

Zabezpieczenie budynku przed katastrofą budowlaną będącego przedmiotem współwłasności

Artykuł 209 K.c. brzmi: „Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa”. Ten przepis upoważnia jednego ze współwłaścicieli – nawet mającego bardzo mało udziałów we współwłasności (art. 204 K.c.) – do podejmowania „czynności zachowawczych”; przykładowo: zabezpieczenia samodzielnie budynku przed (dalszą) katastrofą budowlaną. Z tym przepisem wiąże się jednak ryzyko – zwłaszcza w przypadku podejmowania czynności daleko idących. Chodzi o to, że współwłaściciel może wydać własne pieniądze, a następnie przez długi czas sądzić się o refundację wydatków – stosownie do udziałów we współwłasności (art. 207 K.c. w związku z art. 204 K.c.). Dlatego (poza podejmowaniem czynności rzeczywiście ratowniczych (a na ich zakres i koszty należy mieć dowody) potrzebne może być zwrócenie się do sądu o rozstrzygnięcie sporu odnoszącego się do współwłasności.

Wykonanie niezbędnych prac remontowych w budynku przez współwłaściciela mniejszościowego

Mniejszościowe udziały we współwłasności blokują Pani możliwość decydowania o sprawach z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną (art. 201 K.c.), np. nieruchomością (art. 46 K.c.) wspólną; zresztą są spory co do granicy między zwykłym zarządem rzeczą wspólną, a zakresem poza zwykły zarząd wykraczającym, dla którego niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Większościowe udziały współwłaścicielki nie upoważniają jej jednak do „skazania nieruchomości na degradację”, co mogłoby mieć poważne skutki dla Pani, np. szkody, z którymi mogłaby się wiązać odpowiedzialność odszkodowawcza. Jeżeli brak porozumienia między współwłaścicielami, to decyzję jest uprawniony podjąć sąd. W przypadku wystąpienia do sądu o rozstrzygnięcie w zakresie potrzebnego remontu mogłoby być zasadne zawnioskowanie o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.c.) poprzez wydanie przez sąd zgody na wykonanie prac niezbędnych (czyli części prac wskazanych) – odrębne zabezpieczenie mogłoby dotyczyć związanych z kosztami prac roszczeń (w takim przypadku przydatne mogłoby okazać się zabezpieczenie na przysługujących współwłaścicielce udziałach we współwłasności).

Wniosek do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego wspólnej nieruchomości

Gdyby były małe (a zwłaszcza znikome) szanse na porozumienie ze współwłaścicielką, to warto rozważyć zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego wspólnej nieruchomości (art. 203 K.c.) – takim zarządcą może zostać ustanowiony jeden ze współwłaścicieli (w tym przypadku np. Pani). Przepisy o sprawowaniu zarządu związanego z własnością i użytkowaniem zawarto w artykułach: od 611 do 616 K.p.c.

W postępowaniach prawnych duże znaczenie mają dowody. Np. w sprawach cywilnych należy wywiązać się z obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c. oraz art. 232 K.p.c.); ponadto przydaje się odpowiednia aktywność w postępowaniu (art. 230 K.p.c.) – np. merytoryczne polemizowanie ze stanowiskiem przeciwnym. Duże znaczenie mają dowody z dokumentów (szczególnie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.). Takimi dowodami mogą być np. dowody z akt administracyjnych (np. „nadzoru budowlanego”) lub materiałów strażników gminnych (gdyby Pani angażowała „struktury gminne”).

Właściwe utrzymanie budowli (w tym budynków) oznacza między innymi dokonywanie prawnie przewidzianych kontroli – zazwyczaj realizowanych przez specjalistów różnych branż (np. kominiarzy, niekiedy funkcjonariuszy Państwowej Straży Pożarnej). Proszę nie tylko pamiętać o dokonywaniu takich przeglądów, ale również zachowywać dowody ich wykonania – uwagi osób kontrolujących mogłyby stanowić dowód (np. w postępowaniu przed sądem).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296