Czy współwłaściciel może sprzedać mieszkanie bez zgody innych spadkobierców?

Prawa współwłaścicieli – co mówi Kodeks cywilny?

Zacznijmy od tego, że zgodnie z art. 195 i następnymi Kodeksu cywilnego (K.c.): Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Czyli także może zbyć swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Albowiem nabycie udziału polega na przeniesieniu prawa własności w części należącej do określonego współwłaściciela, przez co zastosowanie znajdują tu przepisy dotyczące przeniesienia prawa własności (J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 2, 2016, art. 198, Nt 1). W literaturze podkreśla się, że zbywalność (…) udziałów jest konstytutywną cechą współwłasności ułamkowej, czyli takie cechy które wystarczają, aby wyodrębnić z całości poszczególne udziały (M. Deneka, Uprawnienia, rozdz. II, § 2, pkt II, Nt 2).

Sprzedaż udziału przez jednego ze współwłaścicieli (udziału należącego do jednego ze współwłaścicieli), nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli.

Gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć – co robi sąd?

Jeżeli po sprzedaży udziału w nieruchomości pozostali współwłaściciele nie będą mogli porozumieć się z nowym współwłaścicielem, wszyscy oni lub jeden z nich będą mogli na podstawie art. 210 i następnych K.c. wnieść do sądu o zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Jeżeli ustalone zostałyby dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Jeżeli uciążliwe będzie korzystanie z nieruchomości w oparciu o Pani udział, wtedy może Pani żądać, aby ten z właścicieli, który ma największy udział, odkupił od Pani udział w nieruchomości. Może Pani też złożyć do sądu wniosek, jeżeli polubownie nie uda się podzielić nieruchomości, aby sąd dokonał podziału nieruchomości w taki sposób, aby swobodnie mogła Pani korzystać ze swojego udziału w nieruchomości. Nie może Pani jednak pozbawić pozostałych współwłaścicieli prawa do sprzedaży swoich udziałów. Gdy zmienią się współwłaściciele i trzeba będzie podzielić tak nieruchomość, aby każdy ze współwłaściciel mógł korzystać ze swojego udziału, można to przeprowadzić poprzez porozumienie lub sądowy podział.

Koszty, ugody i licytacje – co jeszcze warto wiedzieć?

Koszty ponosi ten, kto wnosi wniosek do sądu. Po zakończonym postępowaniu sąd powinien podzielić koszty pomiędzy wszystkich uczestników. Może również zobowiązać uczestników do sprzedaży nieruchomości, jeżeli uczestnicy nie wypracują w toku postępowania porozumienia. Sąd wyda wyrok zobowiązujący uczestników do sprzedaż i w ten sposób sprzedaż nie będzie odbywać się poprzez komornika.

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93