Czy współwłaściciel może sprzedać udział w mieszkaniu bez zgody spadkobierców?

Prawa współwłaścicieli – co wolno bez zgody innych?

W opisanej sytuacji mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych, o której mowa w art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Każdy współwłaściciel ma udział, którym może samodzielnie rozporządzać.

Najważniejszy przepis to art. 198 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że ojciec może sprzedać wyłącznie swój udział, ale nie całe mieszkanie, jeśli nie uzyska zgody wszystkich pozostałych współwłaścicieli.

Inaczej wygląda sprzedaż całej nieruchomości. Taka czynność przekracza zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Jeżeli choć jedna osoba nie wyrazi zgody, sprzedaż całego lokalu u notariusza nie dojdzie do skutku, chyba że wcześniej stan prawny zostanie uporządkowany np. przez zniesienie współwłasności.

W praktyce trzeba więc odróżnić dwie sytuacje:

Czy pozostali spadkobiercy mają prawo zablokować sprzedaż?

Jeżeli chodzi o sprzedaż samego udziału – nie. Pozostali współwłaściciele nie mogą skutecznie zakazać współwłaścicielowi rozporządzenia jego udziałem, ponieważ uprawnienie to wynika wprost z art. 198 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak celem jest sprzedaż całego mieszkania, sprzeciw choćby jednego współwłaściciela oznacza brak możliwości zawarcia ważnej umowy obejmującej całość nieruchomości. Wtedy zwykle pozostają negocjacje albo postępowanie o zniesienie współwłasności.

Trzeba też pamiętać, że nabywca udziału „wchodzi” w miejsce dotychczasowego współwłaściciela. To często utrudnia korzystanie z lokalu i bywa źródłem dalszych sporów. Sama sprzedaż udziału jest więc prawnie dopuszczalna, ale praktycznie nie zawsze opłacalna.

Podatek przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania lub udziału

Nie ma czegoś takiego jak „podatek od wzbogacenia” przy takiej sprzedaży. W praktyce trzeba rozważyć głównie dwa podatki: podatek od spadków i darowizn oraz podatek dochodowy od osób fizycznych.

Po nabyciu spadku zastosowanie ma ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Najbliższa rodzina może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 4a ust. 1 tej ustawy, jeżeli spełni warunki zgłoszenia nabycia spadku do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli formalności zostały prawidłowo dopełnione, sam spadek zwykle nie powoduje obciążenia podatkowego.

Przy późniejszej sprzedaży udziału lub całego mieszkania trzeba sprawdzić zasady z art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku nieruchomości nabytej w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca, a nie spadkobierca.

Skoro z opisu wynika, że zmarła była współwłaścicielką mieszkania od ponad 10 lat, to bardzo możliwe, że sprzedaż udziałów przez spadkobierców nie wywoła obowiązku zapłaty PIT. To jednak zależy od dokładnej daty nabycia nieruchomości przez spadkodawczynię oraz od tego, czy chodzi o tę samą nieruchomość i ten sam zakres prawa.

Jeżeli 5-letni termin jeszcze nie upłynął, dochód ze sprzedaży podlega co do zasady 19% podatkowi na podstawie art. 30e ust. 1 ustawy o PIT, chyba że znajdzie zastosowanie np. ulga mieszkaniowa z art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy.

Co może zrobić sąd, gdy współwłaściciele się nie porozumieją?

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenie to nie ulega przedawnieniu.

Sposoby zniesienia współwłasności wynikają przede wszystkim z art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego. W praktyce sąd może:

• dokonać podziału fizycznego rzeczy, jeżeli jest to możliwe,
• przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych,
• zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny stosownie do udziałów.

W przypadku mieszkania najczęściej podział fizyczny nie jest możliwy, więc realne są dwa rozwiązania: przyznanie lokalu jednej osobie ze spłatą albo sprzedaż. Jeżeli nikt nie chce lub nie może przejąć mieszkania ze spłatą innych, sąd może zarządzić sprzedaż.

Zasady postępowania sądowego określają art. 617-625 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Szczególnie istotny jest art. 622 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny projekt, sąd wyda postanowienie odpowiadające temu projektowi, jeżeli nie sprzeciwia się on prawu ani zasadom współżycia społecznego. To pokazuje, że sąd co do zasady bierze pod uwagę możliwość zgodnego zakończenia sprawy.

Jeżeli nie ma zgody, sąd sam wybiera sposób zniesienia współwłasności w granicach prawa i okoliczności sprawy. W razie potrzeby może ustalić dopłaty i spłaty oraz terminy ich płatności. Art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje, że terminy uiszczenia dopłat i spłat nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Czy sąd zawsze dąży do ugody?

Sąd nie „pogodzi” stron za wszelką cenę, ale w postępowaniu nieprocesowym zwykle bada, czy możliwe jest zgodne rozwiązanie sprawy. Jeżeli uczestnicy dojdą do porozumienia, postępowanie kończy się szybciej i taniej.

Jeżeli porozumienia nie ma, sąd nie musi czekać w nieskończoność. Wyda postanowienie o zniesieniu współwłasności i wskaże sposób rozliczenia. Przy braku możliwości przyznania lokalu jednemu ze współwłaścicieli może dojść do sprzedaży.

Warto doprecyzować jedną ważną rzecz: sąd nie wyznacza od razu komornika tylko dlatego, że strony się nie zgadzają. Jeżeli zapadnie orzeczenie o sprzedaży rzeczy wspólnej, sprzedaż następuje stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o sprzedaży egzekucyjnej, do których odsyła art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce może to oznaczać tryb zbliżony do licytacyjnego, a nie zwykłą dobrowolną sprzedaż na wolnym rynku. Dlatego brak porozumienia często jest finansowo niekorzystny dla wszystkich współwłaścicieli.

Kto ponosi koszty sprawy o zniesienie współwłasności?

Wniosek składa ten współwłaściciel, który chce wszcząć sprawę, i to on na początku ponosi opłatę sądową. Wysokość opłaty określa art. 38 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:

• 1000 zł – od wniosku o zniesienie współwłasności,
• 300 zł – jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności.

Do tego mogą dojść wydatki, np. na opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, jeżeli trzeba ustalić wartość mieszkania.

Ostateczne rozliczenie kosztów między uczestnikami zależy od okoliczności sprawy. W postępowaniu nieprocesowym sąd stosuje przede wszystkim art. 520 § 1-3 Kodeksu postępowania cywilnego. Zasadą jest, że każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie, ale gdy interesy uczestników są sprzeczne albo ktoś wywołał zbędne koszty, sąd może obciążyć kosztami jedną stronę w większym zakresie.

Nie da się więc z góry przyjąć, że koszty zawsze są dzielone po równo. To zależy od przebiegu sprawy, stanowisk uczestników i tego, czy np. ktoś bezzasadnie przedłuża postępowanie.

Co jeszcze powinna wiedzieć współwłaścicielka?

Jako współwłaścicielka ma Pani prawo współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli – art. 206 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jeden ze współwłaścicieli korzysta z mieszkania ponad swój udział albo wyłącza innych z korzystania, w określonych sytuacjach mogą pojawić się roszczenia rozliczeniowe. Zakres takich roszczeń zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego: kto mieszkał w lokalu, kto ponosił opłaty, czy inni byli faktycznie wyłączeni z korzystania i od kiedy.

Współwłaściciele powinni też rozliczyć pożytki i wydatki związane z rzeczą wspólną zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego. Pożytki i inne przychody przypadają współwłaścicielom stosownie do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Jeżeli więc mieszkanie jest utrzymywane przez jedną osobę, a inni nie dokładają się do opłat, może to mieć znaczenie przy późniejszych rozliczeniach między współwłaścicielami albo w sprawie o zniesienie współwłasności.

FAQ

Czy współwłaściciel może sprzedać całe mieszkanie bez mojej zgody?

Nie. Bez zgody wszystkich współwłaścicieli nie można skutecznie sprzedać całej nieruchomości. Wynika to z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy może sprzedać tylko swój udział?

Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzać swoim udziałem.

Czy po sprzedaży udziału trzeba zapłacić podatek?

To zależy głównie od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i daty sprzedaży. Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT 5-letni termin liczy się od końca roku nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.

Czy sąd może nakazać sprzedaż mieszkania?

Tak, jeżeli zniesienie współwłasności w inny sposób nie jest możliwe lub celowe. Podstawą są art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego oraz przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o zniesieniu współwłasności.

Ile kosztuje wniosek o zniesienie współwłasności?

Co do zasady 1000 zł, a jeśli jest zgodny projekt zniesienia współwłasności – 300 zł. Wynika to z art. 38 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Podsumowanie

Ojciec lub inny współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych spadkobierców, ale nie może samodzielnie sprzedać całego mieszkania. Jeżeli nie ma zgody między współwłaścicielami, najczęściej najlepszym rozwiązaniem jest ugodowe rozliczenie albo sądowe zniesienie współwłasności. Przy podatku kluczowe znaczenie mają daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę oraz data planowanej sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207

5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398