Gospodarstwo rolne i kilku współwłaścicieli

Jak podzielić gospodarstwo rolne miedzy współwłaścicieli?

Przepisy prawa wprowadzają ograniczenia związane z obrotem gruntami rolnymi, a także związane ze zniesieniem współwłasności gospodarstwa rolnego. Nie istnieje jednak generalny zakaz dzielenia gospodarstw rolnych. To, czy gospodarstwo rolne można podzielić, zależy od szeregu czynników.

Jeżeli istnieje możliwość przekwalifikowania gruntów rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, na działki budowlane, to najlepszym rozwiązaniem byłoby w pierwszej kolejności przekwalifikowanie tych gruntów, a następnie dokonanie podziału nieruchomości wspólnych, ewentualnie zbycie przez Pana udziału w tych nieruchomościach. Takie rozwiązanie byłoby korzystne z tego względu, iż ceny gruntów budowlanych są o wiele wyższe niż działek rolnych.

To, czy grunty rolne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego można przekwalifikować na budowlane, również zależy od szeregu czynników. Przekwalifikowanie gruntów rolnych może być procesem skomplikowanym i trudnym. O to, czy w ogóle istnieją szanse na przekwalifikowanie gruntów, najlepiej zapytać w urzędzie gminy, w której położone jest gospodarstwo rolne.

W przypadku przekwalifikowania gruntów rolnych na budowlane może się okazać, iż gmina może naliczyć tzw. rentę planistyczną. Renta może być naliczona tylko w przypadku zbycia działki w ciągu 5 lat od jej przekwalifikowania.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego

Jako współwłaściciel gospodarstwa rolnego może Pan żądać zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego. I w tym przypadku najlepszym rozwiązaniem byłaby umowa zniesienia współwłasności, którą zawarliby wszyscy współwłaściciele. Gdyby wszyscy współwłaściciele zgodnie dokonali fizycznego podziału gospodarstwa rolnego poprzez stosowną umowę, to taka umowa nie podlegałaby ograniczeniom, jakie występują w przy sądowym zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego.

Umowne zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego podlega ograniczeniom wynikającym z ustawy o gospodarce nieruchomościami zakazującej podziału nieruchomości rolnych na części mniejsze niż 0,3 hektara (art. 92 ust. 1).

Działając wspólnie z innymi współwłaścicielami, może Pan wraz z nimi sprzedać innej osobie działki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego. W takiej sytuacji mogą mieć zastosowanie przepisy prawa mówiące o prawie pierwokupu nieruchomości rolnych przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych.

Zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział fizyczny

Jako współwłaściciel może Pan żądać sądowego zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego. Wówczas zniesienie współwłasności gospodarstwa przez podział fizyczny jest możliwe, jednak sąd nie dokona takiego podziału, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub jeżeli pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości, a także jeżeli podział fizyczny byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej.

Jeżeli sąd doszedłby do wniosku, iż podział fizyczny gospodarstwa rolnego byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, to przyzna własność gospodarstwa w pierwszej kolejności temu ze współwłaścicieli, na którego zgodzą się pozostali. W razie braku zgody wszystkich współwłaścicieli, sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który je prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za wyborem innego współwłaściciela. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie prowadzi gospodarstwa rolnego, to sąd przyzna gospodarstwo rolne temu z nich, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości mającej kilku właścicieli?

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd może zarządzić sprzedaż gospodarstwa rolnego stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Sprzedaż gospodarstwa rolnego sąd zarządzi również w razie niewyrażenia zgody przez żadnego ze współwłaścicieli na przyznanie mu gospodarstwa.

W razie przyznania własności gospodarstwa – w wyniku zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego – sąd nakaże spłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Zbycie udziału w gospodarstwie rolnym

Jako współwłaściciel gruntów rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego może Pan też zbyć swój udział w tych nieruchomościach. Jednak może być trudno znaleźć osobę, która zakupi udział w gruntach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, którego współwłaścicielami są jeszcze cztery osoby. Najłatwiej będzie sprzedać swój udział jednemu ze współwłaścicieli, który tym sposobem powiększy swój dotychczasowy udział. Może też Pan nabyć udziały od pozostałych współwłaścicieli.

Ponieważ żaden ze współwłaścicieli nie prowadzi gospodarstwa rolnego na nieruchomościach wchodzących w jego skład, to żadnemu z nich nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu Pana udziału w nieruchomości, gdyby ewentualnie chciałby je Pan zbyć.

Może Pan również zbyć swój udział w drodze darowizny. Jednak darowizna z zastrzeżeniem spłaty nie jest możliwa w przypadku sprzedaży nieruchomości.

W Pana sytuacji najlepiej byłoby porozumieć się z pozostałymi współwłaścicielami gospodarstwa rolnego. Zgodne działanie współwłaścicieli daje większe możliwości. Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany prowadzeniem gospodarstwa rolnego i nie jest zainteresowany nim jako współwłaściciel, to być może najlepszym rozwiązaniem jest przejęcie nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli lub sprzedaż nieruchomości.

Jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany zmianą obecnej sytuacji własnościowej gospodarstwa, to warto by było chociażby dojść do porozumienia i np. wydzierżawić to gospodarstwo rolne czy choćby wynająć dom, który wchodzi w skład gospodarstwa, a przychodami z dzierżawy czy najmu dzielić się stosownie do udziału we współwłasności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592