Nieprawidłowo wykonany taras przez dewelopera, kto odpowiada za naprawę?

Odpowiedzialność za utrzymanie balkonu

Ustawa z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane nie zawiera definicji legalnej tarasu. Do pojęcia „tarasu” odwołuje się natomiast Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także w orzecznictwie sądowym. W odniesieniu do tarasów lub balkonów warto skupić się na orzecznictwie. Zwłaszcza dotyczy to wyroków w aspekcie sądowo-administracyjnym.

Wyjaśnia się, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmować może również tarasy lub balkony. Wskazuje się na dwojaką naturę odpowiedzialności, jeśli chodzi o balkony. Wystarczy, że w umowie nabycia lokalu taras/balkon został wyszczególniony jako składowa lokalu i przedmiot nabycia wraz z lokalem. Wedle tego rozumienia ich wierzchnia warstwa wykończeniowa oraz przestrzeń wykorzystywana do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych należy do właścicieli lokalu. I w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 28.03.2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15). Także Sąd Najwyższy w wyroku z 3.10.2002 r., sygn. III RN 153/01 stanął na stanowisku, że „Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego”. SN w uzasadnieniu wskazał jednak, że ocena statusu balkonu/tarasu powinna być dokonywana ad casum, w zależności od koncepcji architektonicznej danego budynku. Balkony mogą być zarówno częścią elewacji, spełniającą jedynie funkcję zdobniczą, lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych, jak i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. Balkony/tarasy, które stanowią część składową lokalu, powinny być uważane za pomieszczenia przynależne i w związku z tym służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu. Przy przyjęciu takiej koncepcji wszelkie naprawy i remonty oraz bieżące utrzymywanie balkonu czy tarasu w należytym stanie obciążają właściciela lokalu.

Natomiast elementy architektonicznej konstrukcji tarasu trwale połączone z bryłą budynku uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Zastosowanie znajduje w tej sytuacji art. 3 ust. 2 u.w.l. Wedle wyroku SA w Krakowie z 20.04.2017 r., sygn. akt I ACa 1638/16, powinny być kwalifikowane jako części stanowiące nieruchomość wspólną. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 7.03.2008 r., sygn. akt III CZP 10/08. Według tej koncepcji „Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową”.

Nadto warto zwrócić tu uwagę na uzasadnienie Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08, które mówi: „Ani ustawa o własności lokali, ani Prawo budowlane nie zawierają ustawowej definicji pojęcia »balkon«, a doświadczenie życiowe dowodzi, że pojęciem tym określa się nader zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku. W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, przyjąć należy, że pod pojęciem »balkonu« jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Wobec powyższego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji – z mocy art. 3 ust. 2 ustawy – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Konsekwencją powyższego jest przyjęcie, z mocy art. 14 pkt 1 ustawy, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową”.

Jak wynika z powyżej opisanych poglądów SN, nie jest możliwe jednoznaczne określenie prawnorzeczowego statusu balkonów i tarasów. Mają one bowiem specyficzny, dualistyczny status, według którego elementy balkonu niesłużące do wyłącznego użytku właściciela lokalu stanowią część nieruchomości wspólnej, a elementy służące zaspokojeniu indywidualnych potrzeb właściciela lokalu uważane są za część składową tego lokalu. Niemniej jednak w praktyce częściami, które stanowią część wspólną nieruchomości, są na pewno: płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz połączone fragmenty elewacji.

Zgłoszenie wady tarasu deweloperowi

Jak wynika z opisu Pani sytuacji, zarówno sposób ułożenia, jak i budowy tarasów nie jest wynikiem ingerencji poszczególnych lokatorów, lecz wynikiem wybudowania budynku przez dewelopera według określonego projektu. Skutkiem takiego wykończenia budowy jest opisany problem. Ten rodzaj problemu, moim zdaniem, obejmuje części wspólne nieruchomości, zatem podmiotem uprawnionym (a wręcz zobowiązanym) do zgłoszenia wady deweloperowi jest wspólnota mieszkaniowa, ewentualnie zarządca przez tę wspólnotę wybrany, gdyż wada tkwi w budynku. Roszczenie wynika z gwarancji ustanowionej umową bądź z rękojmi wynikającej z ustawy Kodeks cywilny.

Warto też ze swojej strony sprawdzić w umowie sprzedaży lokalu, jak przedstawia się kwestia gwarancji. Może bowiem i Pani, i sąsiad sprawę poprowadzić dwutorowo (przez wspólnotę i prywatnie) – o ile nie minął okres gwarancji, to złożyć reklamację wady lokalu z tytułu gwarancji, a jeśli minął – z tytułu rękojmi.

Deweloper przy naprawie tarasów – tam, gdzie zostały już położone płytki, zobowiązany jest przywrócić stan początkowy, zatem ponownie płytki położyć. To deweloper powinien zrekompensować straty właściciela. Artykuł 566 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny, może on żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł umowę, nie wiedząc o istnieniu wady, choćby szkoda była następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności, a w szczególności może żądać zwrotu kosztów zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł korzyści z tych nakładów. Nie uchybia to przepisom o obowiązku naprawienia szkody na zasadach ogólnych.

§ 2. Przepis § 1 stosuje się odpowiednio w razie dostarczenia rzeczy wolnej od wad zamiast rzeczy wadliwej albo usunięcia wady przez sprzedawcę”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 28.03.2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15

4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08

5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3.10.2002 r., sygn. III RN 153/01