Taras przy mieszkaniu a odpowiedzialność dewelopera i wspólnoty

Od czego zacząć ocenę odpowiedzialności za taras

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy problem dotyczy tylko powierzchni użytkowej tarasu, z której korzysta właściciel mieszkania, czy też elementów konstrukcyjnych budynku: płyty tarasu, izolacji przeciwwodnej, warstw spadkowych, obróbek blacharskich, odwodnienia albo połączenia tarasu z elewacją i stropem nad lokalami usługowymi.

Ma to zasadnicze znaczenie, ponieważ zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z kolei właściciel lokalu ma obowiązek utrzymywać swój lokal w należytym stanie na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Jeżeli więc wada tkwi w konstrukcji tarasu albo w jego izolacji i powoduje zacieki na elewacji czy ryzyko zalania lokali poniżej, bardzo często nie jest to wyłącznie problem właściciela mieszkania, lecz problem nieruchomości wspólnej.

Kto odpowiada: właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że balkon lub taras może mieć tzw. podwójny status. Część służąca do wyłącznego korzystania przez właściciela lokalu może obciążać właściciela, ale elementy konstrukcyjne trwale związane z budynkiem obciążają wspólnotę.

Takie stanowisko przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08, wskazując, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku będących elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Podobnie wypowiadały się sądy apelacyjne i administracyjne w sprawach dotyczących balkonów i tarasów.

W praktyce najczęściej rozdziela się odpowiedzialność w ten sposób:

Nie jest to jednak reguła absolutna. Ostateczna ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego, dokumentacji budynku i zapisów umownych. Dlatego trzeba sprawdzić akt notarialny, załączniki do umowy deweloperskiej, projekt budowlany oraz ewentualny regulamin wspólnoty.

Zobacz również:

Wymiana pionów we wspólnocie – czy musisz wpuścić ekipę do mieszkania?

Czy wspólnota powinna zgłosić wadę deweloperowi

Jeżeli wada dotyczy nieruchomości wspólnej, to wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek dbać o tę nieruchomość i ponosi koszty jej utrzymania oraz remontów na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz zgodnie z art. 21 ust. 1 tej ustawy.

W takiej sytuacji to właśnie wspólnota, działająca przez zarząd albo zarządcę, powinna co do zasady:

• zlecić oględziny i ustalenie przyczyny wad,
• zebrać dokumentację fotograficzną i techniczną,
• wezwać dewelopera do usunięcia wad albo do pokrycia kosztów naprawy,
• podjąć uchwałę, jeżeli zakres sprawy tego wymaga, zwłaszcza gdy planowane są wydatki, ekspertyza albo spór sądowy.

Jeżeli zarząd wspólnoty ogranicza się do stwierdzenia, że „właściciele tarasu mają sami porozumieć się z deweloperem”, może to być stanowisko zbyt daleko idące, jeżeli usterka dotyczy warstw konstrukcyjnych wspólnych dla budynku.

Inaczej będzie wtedy, gdy problem dotyczy wyłącznie okładziny tarasu, źle położonych płytek, fug lub zaniedbań eksploatacyjnych po stronie właściciela. Wtedy wspólnota może zasadnie twierdzić, że to nie ona ma prowadzić sprawę.

Rękojmia, gwarancja i inne podstawy roszczeń wobec dewelopera

Trzeba bardzo ostrożnie podejść do kwestii terminów. Obecnie odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wynika z art. 556 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu.

Jeżeli lokal został wydany w 2019 r., to w 2025 r. roszczenia z rękojmi najczęściej są już wygasłe albo znajdują się na granicy wygaśnięcia – zależnie od dokładnej daty wydania lokalu, tego, kiedy wada została stwierdzona i jakie czynności zostały podjęte wcześniej. Sam fakt, że „budynek jeszcze obowiązuje rękojmia”, trzeba więc koniecznie zweryfikować w dokumentach.

Jeżeli rękojmia już nie działa, nadal możliwe mogą być inne podstawy dochodzenia roszczeń, w szczególności:

• gwarancja jakości, jeżeli została udzielona przez dewelopera albo wykonawcę – zgodnie z art. 577 § 1 Kodeksu cywilnego,
• roszczenie odszkodowawcze za nienależyte wykonanie umowy na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, jeżeli nie jest przedawnione,
• dochodzenie roszczeń przez wspólnotę, jeśli deweloper przeniósł na nią uprawnienia albo jeśli wspólnota nabyła je przez cesje od właścicieli lokali.

W praktyce przy wadach części wspólnych często istotne jest, czy wspólnota dysponuje cesjami roszczeń od właścicieli albo czy deweloper przewidział w dokumentacji sposób realizacji takich roszczeń. Bez tego bywają spory o legitymację do dochodzenia praw.

Czy właściciel lokalu może odpowiadać za szkody w lokalach poniżej

Tak, ale nie automatycznie. Jeżeli dojdzie do zalania lokalu usługowego albo uszkodzenia elewacji, odpowiedzialność odszkodowawcza zależy od tego, kto odpowiada za przyczynę szkody.

Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Jeżeli więc szkoda wynika z zaniedbań właściciela, np. samowolnego uszkodzenia izolacji, braku konserwacji wyłącznie jego warstwy użytkowej albo niewłaściwych prac remontowych, właściciel może odpowiadać wobec poszkodowanego.

Jeżeli jednak źródłem szkody jest wada konstrukcyjna części wspólnej budynku, odpowiedzialność może obciążać wspólnotę mieszkaniową, a w dalszej kolejności dewelopera lub wykonawcę, zależnie od podstawy roszczenia. Nie można więc z góry przyjąć, że właściciele tarasu zawsze będą płacić za przyszłe szkody.

Znaczenie może mieć także art. 433 Kodeksu cywilnego, ale przepis ten dotyczy szkody wyrządzonej przez wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie przedmiotu z pomieszczenia. Przy przeciekach z wadliwej konstrukcji tarasu zwykle istotniejsze są ogólne zasady odpowiedzialności odszkodowawczej i ustalenie źródła nieszczelności.

Jakie działania warto podjąć teraz

W opisanym stanie faktycznym najbezpieczniejszy jest równoległy, dobrze udokumentowany sposób działania:

1. Sprawdzić akt notarialny, umowę deweloperską i protokół odbioru lokalu.
2. Ustalić dokładną datę wydania lokalu oraz to, czy rękojmia jeszcze trwa.
3. Zlecić oględziny techniczne i ustalić, czy wada dotyczy części wspólnej, czy wyłącznie warstwy użytkowej.
4. Wezwać zarząd wspólnoty na piśmie do podjęcia działań wobec dewelopera, jeśli problem dotyczy izolacji, odwodnienia, płyty tarasu lub elewacji.
5. Jeżeli istnieje gwarancja, złożyć odrębne zgłoszenie również bezpośrednio do dewelopera.
6. Zabezpieczyć dowody: zdjęcia, nagrania, korespondencję, protokoły i opinie techniczne.

W piśmie do wspólnoty warto powołać art. 3 ust. 2, art. 14 pkt 1 oraz art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali i wskazać, że ujawnione objawy dotyczą prawdopodobnie nieruchomości wspólnej. W piśmie do dewelopera trzeba wskazać konkretne wady, ich skutki i żądanie: usunięcia wad, zwrotu kosztów ekspertyzy, ewentualnie naprawienia szkody.

Zobacz również:

Współwłaściciel blokuje wjazd lub garaż – co możesz zrobić?

Czy deweloper ma przywrócić taras do stanu poprzedniego

Jeżeli skuteczne okaże się roszczenie z rękojmi albo gwarancji i naprawa wymaga zerwania istniejącego wykończenia, co do zasady naprawa powinna być wykonana w sposób pełny, a nie pozorny. Przy rękojmi kupujący może żądać usunięcia wady na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego, a przy gwarancji zakres obowiązków gwaranta wynika z oświadczenia gwarancyjnego i art. 577 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli usuwanie wady wymaga demontażu płytek lub innych elementów wykończenia, przywrócenie funkcjonalności tarasu zwykle obejmuje także odtworzenie tych warstw w niezbędnym zakresie. Dodatkowo art. 566 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość dochodzenia naprawienia szkody związanej z wadą rzeczy sprzedanej.

Zakres zwrotu kosztów i odtworzenia stanu poprzedniego może jednak zależeć od wybranej podstawy prawnej i od tego, czy dochodzi roszczeń właściciel lokalu, czy wspólnota mieszkaniowa.

FAQ

Czy taras przy mieszkaniu zawsze jest częścią lokalu?

Nie. Przestrzeń użytkowa tarasu może służyć wyłącznie właścicielowi lokalu, ale płyta, izolacja i inne elementy konstrukcyjne bardzo często są częścią nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Czy wspólnota może odmówić zgłoszenia wady deweloperowi?

Jeżeli wada dotyczy części wspólnej, odmowa może być nieprawidłowa. Zarząd wspólnoty ma obowiązek kierować sprawami wspólnoty i dbać o nieruchomość wspólną zgodnie z art. 21 ust. 1 oraz art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Ile trwa rękojmia za wady nieruchomości?

Co do zasady 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu, zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Po tym terminie trzeba badać inne podstawy, np. gwarancję albo roszczenia odszkodowawcze.

Czy właściciel tarasu odpowiada za zalanie lokalu poniżej?

Tylko wtedy, gdy szkoda wynika z jego zawinionego działania lub zaniedbania. Jeśli źródłem szkody jest wada konstrukcyjna części wspólnej, odpowiedzialność może obciążać wspólnotę albo podmiot odpowiedzialny za wadliwe wykonanie budynku.

Czy warto zgłaszać sprawę jednocześnie do wspólnoty i dewelopera?

Tak, zwłaszcza gdy nie ma jeszcze pewności, czy wada dotyczy części wspólnej, czy lokalu. Trzeba jednak precyzyjnie opisać usterki i dołączyć dokumentację, aby nie utracić ważnych terminów i dowodów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 415, art. 471, art. 556, art. 561 § 1, art. 566 § 1–2, art. 568 § 1, art. 577 § 1–2.

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388, w szczególności art. 3 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1, art. 21 ust. 1.

3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414.

4. Uchwała Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08.

5. Wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r., sygn. III RN 153/01.

6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20 kwietnia 2017 r., sygn. I ACa 1638/16.