.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Zabudowa działki przed sprzedażą, jak zabezpieczyć się przed nieprzewidzianymi sytuacjami?

• Data: 11-09-2024 • Autor: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

Sprzedaję działkę (działka rolna objęta planem zagospodarowania). Kupujący chcieliby już po umowie przedwstępnej (bez czekania na finalny akt sprzedaży) móc na kupowanej działce postawić domek holenderski. Chcą tak zrobić, bo planują sfinansować zakup działki ze sprzedaży swojego mieszkania (z tego, co wiem, mają już podpisaną umowę przedwstępną sprzedaży). Umowa przedwstępna ma być z zadatkiem i w formie aktu notarialnego. Co się stanie, jeśli się zgodzę na postawienie tego domku holenderskiego na działce, a do transakcji nie dojdzie? Jakie zapisy powinienem wprowadzić do umowy przedwstępnej, aby się zabezpieczyć, jeśli przystałbym na takie rozwiązanie? Dodam, że kupujący spodziewają się dziecka.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Zabudowa działki przed sprzedażą, jak zabezpieczyć się przed nieprzewidzianymi sytuacjami?

Własność postawionego domku holenderskiego

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 191 Kodeksu karnego: „Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”. Oznacza to tyle, że to, co na gruncie wybudowano, należy zawsze do właściciela gruntu.

 

Skoro nie doszłoby zatem z jakichś powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, a domek zostałby na gruncie postawiony, to stałby się Pan jego właścicielem w świetle prawa.

 

Tu jednak rozważenia wymagałoby, czy kupujący nie mieliby wobec Państwa skutecznego roszczenia o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia lub o zwrot nienależytego świadczenia (art. 405, 410 i 411 Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Bez wątpienia wiele zależałoby od zapisów umowy w tej materii – można bowiem wszak wprost napisać, że brak zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn dot. nabywców nie daje im prawa do zwrotu kwoty za domek z jakiejkolwiek podstawy prawnej, w tym z art. 405, 410 K.c., a tylko np. brak zawarcia umowy z winy sprzedających daje im ww. roszczenia.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Możliwość eksmisji lokatorów

Niemniej tu jest jeszcze kwestia tego, że dobrowolnie domku nie opuszczą, tj. mimo braku zapłaty i przystąpienia do umowy przyrzeczonej pozostaną w owym domku. Tu Pan ryzykuje wiele, wszak może Pan sobie przysporzyć duży problem w postaci dzikich lokatorów. Proszę bowiem mieć na względzie, że zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów „sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej  lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”.

 

A zatem nawet zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i zadbanie o klauzulę z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego (tj. dobrowolne poddanie się egzekucji na wypadek braku przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie i wpłaty ceny w terminie da Panu prawo wystąpienia przed sąd o nadanie owemu aktowi od razu klauzuli wykonalności, by udać się z nią do komornika i ww. Państwa eksmitować) może okazać się nieskuteczne, gdy plasują się w którejś z ww. kategorii osób, których eksmisji orzec nie można, dopóty gmina nie zaoferuje im lokalu socjalnego. Na przyznanie lokalu czeka się zaś od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Żądanie zwrotu kosztów postawienia domku holenderskiego

Nie ma zatem zapisów, które w 100% uchronią Pana przed dzikimi lokatorami. Nadto zawsze pozostaje ryzyko celowego uchylania się od umowy, by pozwać Państwa o zwrot wydatków, jakie ci potencjalni nabywcy wydatkowali na ów domek:

 

„Artykuł 405 K.c. [Bezpodstawne wzbogacenie]

Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

 

Artykuł 406 K.c. [Obowiązek wydania korzyści]

Obowiązek wydania korzyści obejmuje nie tylko korzyść bezpośrednio uzyskaną, lecz także wszystko, co w razie zbycia, utraty lub uszkodzenia zostało uzyskane w zamian tej korzyści albo jako naprawienie szkody.

 

Artykuł 410 K.c. [Świadczenie nienależne]

§ 1. Przepisy artykułów poprzedzających stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego.

§ 2. Świadczenie jest nienależne, jeżeli ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany lub nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył, albo jeżeli podstawa świadczenia odpadła lub zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty, albo jeżeli czynność prawna zobowiązująca do świadczenia była nieważna i nie stała się ważna po spełnieniu świadczenia.

 

Artykuł 411 K.c. [Wyłączenie zwrotu świadczenia]

Nie można żądać zwrotu świadczenia:

1) jeżeli spełniający świadczenie wiedział, że nie był do świadczenia zobowiązany, chyba że spełnienie świadczenia nastąpiło z zastrzeżeniem zwrotu albo w celu uniknięcia przymusu lub w wykonaniu nieważnej czynności prawnej;

2) jeżeli spełnienie świadczenia czyni zadość zasadom współżycia społecznego;

3) jeżeli świadczenie zostało spełnione w celu zadośćuczynienia przedawnionemu roszczeniu;

4) jeżeli świadczenie zostało spełnione, zanim wierzytelność stała się wymagalna”.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej

Ewentualnie pozostaje zadbanie o to, by domek stanowił tymczasowy obiekt budowlany, niezwiązany z gruntem, i dodać zapis, że w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej, bez względu na to, z jakiego powodu, nabywcy niezwłocznie (maks. np. 3 dni) muszą go z działki na swój koszt wynieść i co do tego obowiązku poddać się egzekucji z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego, wprost z aktu notarialnego (w takiej formie zawrzeć umowę przedwstępną).

 

Niemniej nadal pozostanie wówczas ryzyko dzikich lokatorów i nieskuteczności oświadczenia z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego złożonego przez nich co do poddania się eksmisji, gdyby np. kobieta była w ciąży, osoba zamieszkująca była bezrobotna, zamieszkiwał z nimi małoletni itd.

Przykłady

Niespodziewane Własności

Pan Jan sprzedaje działkę rolną objętą planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z umową przedwstępną kupujący, państwo Nowakowie, mogą postawić na działce domek holenderski przed finalizacją zakupu. Niestety, z powodu komplikacji finansowych państwo Nowakowie nie są w stanie sfinalizować transakcji. Domek holenderski pozostaje na działce, a Pan Jan staje się jego właścicielem zgodnie z prawem, co wprowadza go w trudną sytuację. Nowakowie żądają zwrotu kosztów postawienia domku, powołując się na bezpodstawne wzbogacenie, co powoduje długotrwały spór prawny. Aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją, Pan Jan mógłby wprowadzić do umowy zapis, że w przypadku niewywiązania się z umowy przez kupujących, nie będą mieli prawa do zwrotu kosztów za domek.

 

Problem z Lokatorami

Pani Anna zgodziła się na postawienie domku holenderskiego na swojej działce przez kupujących, państwo Kowalskich, którzy oczekiwali na finalizację sprzedaży swojego mieszkania, aby móc kupić działkę. Niestety, sprzedaż mieszkania się nie powiodła, a państwo Kowalscy odmówili opuszczenia domku, który stał się ich tymczasowym miejscem zamieszkania. Pani Anna napotyka na problem z eksmisją, ponieważ pani Kowalska jest w ciąży, co zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów uniemożliwia eksmisję do czasu, aż gmina nie zapewni lokalu socjalnego. Aby uniknąć podobnych problemów, pani Anna mogła zadbać o zapis w umowie, który zobowiązuje kupujących do natychmiastowego usunięcia domku na ich koszt w razie niewywiązania się z umowy, uwzględniając możliwość poddania się egzekucji zgodnie z art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego.

 

Roszczenia o Zwrot Kosztów

Pan Marek, właściciel działki, zgodził się na postawienie domku holenderskiego przez kupujących, państwo Wiśniewskich. Kupujący jednak zdecydowali się na zakup innej działki i odstąpili od umowy przedwstępnej. Pan Marek, pomimo stania się właścicielem domku, staje przed roszczeniem o zwrot kosztów jego postawienia. Państwo Wiśniewscy argumentują, że Pan Marek bezpodstawnie się wzbogacił, co powoduje konflikt prawny. Aby się zabezpieczyć, Pan Marek mógł zawrzeć w umowie przedwstępnej klauzulę wyłączającą możliwość roszczeń o zwrot kosztów domku, jeśli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po stronie kupujących.

Podsumowanie

Zgoda na postawienie domku holenderskiego na działce przed finalizacją jej sprzedaży wiąże się z licznymi ryzykami dla właściciela gruntu. Należą do nich m.in. możliwość pozostania z niechcianym domkiem, problemy z eksmisją lokatorów, oraz potencjalne roszczenia finansowe ze strony kupujących. Dlatego też kluczowe jest wprowadzenie do umowy przedwstępnej szczegółowych zapisów zabezpieczających interesy sprzedającego.

Oferta porad prawnych

Skorzystaj z naszych profesjonalnych usług prawnych online, które obejmują konsultacje prawne oraz przygotowanie niezbędnych pism i umów, aby zabezpieczyć Twoje interesy przy sprzedaży działki i uniknąć potencjalnych komplikacji prawnych. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Radca prawny Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.


.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu