Zgoda na domek holenderski przed sprzedażą działki – jak się zabezpieczyć?

Czy warto zgodzić się na postawienie domku przed sprzedażą?

Z praktycznego punktu widzenia jest to rozwiązanie ryzykowne dla sprzedającego. Umowa przedwstępna, nawet w formie aktu notarialnego, nie przenosi własności nieruchomości. Do czasu podpisania umowy przyrzeczonej właścicielem działki pozostaje Pan, a kupujący nie mają jeszcze prawa rzeczowego do gruntu.

Jeżeli więc dopuści Pan ich do korzystania z działki i ustawienia na niej domku, powstają jednocześnie trzy grupy ryzyk: po pierwsze spór o to, kto jest właścicielem obiektu i nakładów; po drugie problem z usunięciem domku i opuszczeniem działki; po trzecie roszczenia finansowe po nieudanej transakcji.

Jeżeli chce Pan ograniczyć ryzyko, warto najpierw przeanalizować także samą treść umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i sposób zabezpieczenia wykonania zobowiązań przez kupujących.

Własność domku holenderskiego i nakładów na działkę

Podstawowa zasada wynika z art. 46 § 1, art. 47 § 1-3, art. 48 oraz art. 191 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Części składowe gruntu nie mogą być odrębnym przedmiotem własności, a do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

To oznacza, że kluczowe znaczenie ma stan faktyczny: czy domek holenderski będzie jedynie rzeczą ruchomą ustawioną czasowo, czy w konkretnych okolicznościach stanie się obiektem trwale związanym z gruntem. Jeżeli zostanie posadowiony w sposób trwały, podłączony do mediów, obudowany, wypoziomowany na fundamentach lub w praktyce zacznie pełnić funkcję stałego obiektu, wzrasta ryzyko uznania go za część składową nieruchomości.

W takiej sytuacji własność obiektu co do zasady przypadnie właścicielowi gruntu. Nie oznacza to jednak końca problemu, bo kupujący mogą twierdzić, że ponieśli nakłady na cudzą nieruchomość i żądać rozliczenia tych wydatków.

Roszczenia kupujących o zwrot kosztów

Najczęściej spór po nieudanej transakcji będzie opierany na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu i świadczeniu nienależnym, czyli na art. 405, art. 406, art. 410 § 1 i 2 oraz art. 411 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, ma obowiązek wydać korzyść w naturze, a gdy to niemożliwe – zwrócić jej wartość. Z kolei art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty.

W praktyce kupujący mogą twierdzić: postawiliśmy domek i ponieśliśmy koszty w oczekiwaniu na zakup działki, a skoro sprzedaż nie doszła do skutku, sprzedający wzbogacił się naszym kosztem. Ostateczny wynik takiego sporu zależy od treści umowy, przyczyn fiaska transakcji oraz tego, czy kupujący działali świadomie na własne ryzyko.

Można próbować ograniczać takie roszczenia zapisami umownymi, ale nie da się uczciwie powiedzieć, że jedna klauzula całkowicie wyeliminuje ryzyko procesu. Sąd zawsze będzie badał konkretny stan faktyczny, ważność i jednoznaczność postanowień umowy oraz to, czy nie doszło do obejścia prawa lub nadużycia prawa podmiotowego.

Największe ryzyko: zajęcie działki i problemy z jej opuszczeniem

Najpoważniejszy problem praktyczny nie dotyczy nawet własności domku, lecz tego, że kupujący mogą faktycznie zamieszkać na działce i nie chcieć jej opuścić po nieudanej transakcji. Wtedy spór przestaje być wyłącznie majątkowy, a zaczyna dotyczyć opróżnienia nieruchomości.

Jeżeli dojdzie do zamieszkania, mogą pojawić się argumenty o ochronie posiadania, konieczności prowadzenia postępowania o wydanie nieruchomości, a w określonych sytuacjach także problemy z wykonaniem eksmisji. W sprawach dotyczących lokali i pomieszczeń mieszkalnych znaczenie może mieć ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zwłaszcza art. 14 tej ustawy. Przepis ten reguluje przypadki, w których sąd bada uprawnienie do najmu socjalnego lokalu.

Trzeba jednak doprecyzować ważną rzecz: nie każda sytuacja ustawienia domku holenderskiego automatycznie podlega ochronie z tej ustawy w taki sam sposób jak klasyczny lokal mieszkalny. Dużo zależy od tego, czy obiekt faktycznie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, jakie ma parametry oraz jak zostanie zakwalifikowany w konkretnym postępowaniu. Mimo tego z punktu widzenia właściciela ryzyko procesowe jest realne.

Czy akt notarialny i art. 777 K.p.c. wystarczą?

Akt notarialny jest bardzo pomocny, ale nie daje pełnego bezpieczeństwa. Na podstawie art. 777 § 1 pkt 4, pkt 5 i pkt 6 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego dłużnik może poddać się egzekucji co do obowiązku zapłaty sumy pieniężnej, wydania rzeczy, opróżnienia lokalu lub nieruchomości, jeżeli akt notarialny spełnia ustawowe wymogi.

W praktyce warto rozważyć co najmniej dwa odrębne oświadczenia kupujących w akcie notarialnym: po pierwsze o poddaniu się egzekucji co do obowiązku zapłaty ceny, kar umownych i kosztów usunięcia obiektu; po drugie o poddaniu się egzekucji co do obowiązku usunięcia domku oraz wydania i opróżnienia nieruchomości w oznaczonym terminie.

Nadal jednak pozostaje ryzyko, że wykonanie takiego aktu będzie utrudnione, jeżeli spór będzie dotyczył charakteru obiektu, sposobu zamieszkiwania albo konieczności prowadzenia dodatkowego postępowania. Innymi słowy: art. 777 K.p.c. jest istotnym zabezpieczeniem, ale nie czyni sytuacji bezproblemową.

Czy domek holenderski można potraktować jako obiekt tymczasowy?

To zależy od sposobu posadowienia i użytkowania. W praktyce często dąży się do tego, aby taki obiekt zachował cechy rzeczy ruchomej i był możliwy do szybkiego usunięcia bez naruszania substancji gruntu. Z punktu widzenia cywilnego ma to znaczenie dla rozliczeń między stronami, a z punktu widzenia administracyjno-budowlanego może mieć znaczenie dla oceny legalności samego posadowienia obiektu.

Trzeba przy tym pamiętać, że oprócz kwestii cywilnych mogą pojawić się obowiązki wynikające z przepisów prawa budowlanego oraz planowania przestrzennego. Sama okoliczność, że działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie przesądza jeszcze, że ustawienie domku jest zawsze dopuszczalne bez formalności. Znaczenie mają cechy obiektu, czas posadowienia, sposób użytkowania, przyłącza i lokalne ustalenia planu.

Jeżeli ma Pan wątpliwości co do legalności posadowienia, warto to zweryfikować również pod kątem prawa budowlanego i formalności dla obiektów tymczasowych.

Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej i porozumieniu dodatkowym?

Jeżeli mimo ryzyka chce się Pan zgodzić na takie rozwiązanie, proszę nie ograniczać się do jednego zdania w umowie przedwstępnej. Najlepiej przygotować akt notarialny oraz odrębne, bardzo szczegółowe porozumienie dotyczące korzystania z działki do czasu sprzedaży.

Jak sformułować rozliczenie nakładów?

Najrozsądniej rozróżnić przyczynę niezawarcia umowy przyrzeczonej. Inaczej należy potraktować sytuację, gdy transakcja upada z winy kupujących, a inaczej, gdy przyczyna leży po stronie sprzedającego albo wystąpi obiektywna przeszkoda niezależna od stron.

Można przewidzieć, że jeżeli umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta wyłącznie z przyczyn leżących po stronie kupujących, są oni zobowiązani na własny koszt usunąć domek i przywrócić działkę do stanu poprzedniego, bez prawa żądania od sprzedającego zwrotu kosztów ustawienia, utrzymania lub usunięcia obiektu. Taki zapis nie daje stuprocentowej gwarancji, ale wyraźnie wzmacnia pozycję sprzedającego.

Z kolei jeżeli do niewykonania dojdzie z Pana winy, całkowite wyłączenie wszelkich roszczeń kupujących mogłoby być znacznie trudniejsze do obrony. Dlatego klauzule powinny być wyważone i spójne z rzeczywistym rozkładem ryzyka.

Co z zadatkiem?

Jeżeli umowa przedwstępna ma przewidywać zadatek, zastosowanie znajdzie art. 394 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Przy braku odmiennego zastrzeżenia, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zadatek jest dobrym zabezpieczeniem finansowym, ale nie rozwiązuje problemu domku na działce ani problemu faktycznego zajęcia nieruchomości. Innymi słowy: może zrekompensować część szkody, lecz nie zastąpi precyzyjnych postanowień o korzystaniu z działki i usunięciu obiektu.

Rekomendacja praktyczna

Jeżeli pyta Pan o rozwiązanie najbezpieczniejsze, odpowiedź jest prosta: nie wyrażać zgody na ustawienie domku holenderskiego ani na zamieszkanie przed zawarciem umowy sprzedaży. Jeżeli kupujący muszą poczekać na środki ze sprzedaży mieszkania, bezpieczniej jest przesunąć termin umowy przyrzeczonej, podwyższyć zadatek albo uzależnić skuteczność porozumienia od spełnienia dodatkowych warunków.

Jeżeli jednak biznesowo chce Pan na to przystać, proszę działać wyłącznie przez notariusza i po indywidualnym przygotowaniu aktu. Przy takim stanie faktycznym gotowy wzór z internetu zwykle nie wystarczy.

FAQ

Czy umowa przedwstępna daje kupującym prawo do postawienia domku?

Sama umowa przedwstępna nie daje takiego prawa. Potrzebna jest wyraźna zgoda właściciela działki i odrębne uregulowanie zasad korzystania z nieruchomości.

Czy domek holenderski zawsze należy do właściciela działki?

Nie zawsze. Zależy to od tego, czy pozostaje rzeczą ruchomą, czy w danych okolicznościach staje się częścią składową gruntu w rozumieniu art. 47 i art. 48 Kodeksu cywilnego.

Czy można wyłączyć roszczenia kupujących o zwrot kosztów?

Można próbować je ograniczyć umową, zwłaszcza gdy umowa nie dochodzi do skutku z przyczyn leżących po stronie kupujących. Nie ma jednak zapisu, który w każdej sytuacji całkowicie wyeliminuje ryzyko sporu sądowego.

Czy akt notarialny z art. 777 K.p.c. rozwiąże problem eksmisji?

To bardzo ważne zabezpieczenie, ale nie zawsze wystarczające w praktyce. Trudności mogą wynikać z charakteru obiektu, sposobu korzystania z działki i okoliczności faktycznych.

Czy ciąża kupującej ma znaczenie?

Może mieć znaczenie w sporze dotyczącym opróżnienia miejsca służącego zamieszkiwaniu, ale nie działa automatycznie w każdej sprawie. Wymaga to oceny konkretnego stanu faktycznego i sposobu kwalifikacji obiektu przez sąd.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 46, art. 47, art. 48, art. 191, art. 394, art. 405, art. 406, art. 410, art. 411 – ISAP

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 § 1 pkt 4-6 – ISAP

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 – ISAP