Zakup działki z domkiem bez dokumentów – co sprawdzić?

Czy można kupić działkę z domkiem bez dokumentów?

Można zawrzeć umowę sprzedaży, ale brak dokumentacji budowlanej oznacza realne ryzyko. Sam fakt, że domek stoi od wielu lat, został odziedziczony albo figuruje w ewidencji, nie przesądza jeszcze, że został wybudowany zgodnie z prawem. Przed zakupem trzeba oddzielić trzy kwestie: stan prawny nieruchomości, stan ujawniony w ewidencji oraz legalność samego obiektu budowlanego.

Jeżeli na działce stoi domek letniskowy, szczególnie drewniano-murowany i dwukondygnacyjny, należy sprawdzić, czy dla jego budowy było wymagane pozwolenie na budowę albo zgłoszenie według przepisów obowiązujących w dacie realizacji inwestycji. To bardzo ważne, bo ocena legalności zależy od tego, kiedy obiekt powstał i jaki był jego charakter.

Co potwierdza ewidencja gruntów i budynków, a czego nie potwierdza?

Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne. Zgodnie z art. 24 ust. 2 tej ustawy informacje zawarte w ewidencji stanowią podstawę m.in. planowania gospodarczego, wymiaru podatków i oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych.

Z kolei art. 26 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne przewiduje, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że wpis budynku do ewidencji rozstrzyga o jego legalności budowlanej.

Wypis z ewidencji gruntów lub kartoteki budynków jest dokumentem urzędowym w rozumieniu art. 244 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, ale dokument urzędowy dowodzi tylko tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Nie zastępuje decyzji o pozwoleniu na budowę, skutecznego zgłoszenia ani decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Dlatego sam dokument ze starostwa nie daje kupującemu pełnego bezpieczeństwa. Potwierdza, że określone dane zostały ujawnione w ewidencji, ale nie wyklucza, że budynek był rozbudowywany bez wymaganej podstawy prawnej.

Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem działki z domkiem?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto uzyskać i porównać co najmniej następujące dokumenty oraz informacje:

Jeżeli zakup ma być poprzedzony rezerwacją albo zadatkiem, warto wcześniej podpisać dobrze opisaną umowę przedwstępną, w której sprzedający zobowiąże się do przedstawienia wskazanych dokumentów albo poniesienia odpowiedzialności za nieprawdziwe oświadczenia.

Gdzie sprawdzić legalność domku?

Najważniejsze są dwa urzędy:

• organ administracji architektoniczno-budowlanej, co do zasady starosta albo prezydent miasta na prawach powiatu – tam mogą znajdować się akta dotyczące pozwolenia na budowę lub zgłoszenia;
• powiatowy inspektor nadzoru budowlanego – tam warto sprawdzić, czy nie było postępowań dotyczących samowoli, nakazu rozbiórki albo legalizacji.

W praktyce dobrze jest wystąpić na piśmie o informację, czy wobec obiektu były prowadzone postępowania oraz czy w zasobie znajdują się akta budowlane. Jeżeli sprzedający jest właścicielem, powinien aktywnie współpracować przy ich uzyskaniu.

Dlaczego samowola budowlana jest ryzykiem dla kupującego?

Zgodnie z art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, w razie stwierdzenia budowy lub wybudowania obiektu budowlanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo pomimo jej braku organ nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie przewidziane w tej ustawie. W zależności od stanu faktycznego możliwa jest legalizacja albo nakaz rozbiórki.

Jeżeli chodzi o roboty wykonywane bez wymaganego zgłoszenia albo mimo wniesienia sprzeciwu, zastosowanie mogą mieć również art. 49b i nast. ustawy – Prawo budowlane, przy czym konkretna ścieżka zależy od rodzaju obiektu, daty robót i tego, jakie przepisy obowiązywały w chwili ich wykonania.

W praktyce organ nadzoru najczęściej kieruje obowiązki do aktualnego właściciela, bo to on włada nieruchomością i może wykonać nałożone obowiązki. Dlatego kupno nieruchomości „bez papierów” może oznaczać przejęcie problemu, którego sprzedający już nie będzie chciał rozwiązywać.

Trzeba też pamiętać, że legalizacja samowoli może być kosztowna albo wręcz niemożliwa, jeśli obiekt narusza przepisy techniczno-budowlane lub planistyczne. Znaczenie ma również to, czy budynek nie ma ukryte wady fizyczne lub prawne, których nie dało się stwierdzić przy zwykłych oględzinach.

Co jeszcze sprawdzić poza dokumentami budowlanymi?

Poza legalnością budynku warto sprawdzić:

• czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem i czy może swobodnie sprzedać nieruchomość;
• czy w księdze wieczystej nie ma hipotek, ostrzeżeń, służebności albo roszczeń;
• czy granice działki odpowiadają stanowi w terenie;
• czy budynek nie narusza odległości od granic, pasa drogowego, lasu albo urządzeń przesyłowych;
• czy dla działki obowiązuje MPZP, a jeżeli nie – czy była wydana decyzja o warunkach zabudowy;
• czy media są podłączone legalnie i na jakiej podstawie;
• czy były rozbudowy, nadbudowy, zabudowane tarasy, ganki lub dobudówki, których nie ma w dokumentacji.

Jeżeli sprzedający twierdzi, że wszystko „stoi od dawna”, to nadal nie zwalnia to z weryfikacji. W sprawach budowlanych wiek obiektu ma znaczenie, ale sam w sobie nie stanowi dowodu legalności.

Jak zabezpieczyć się w umowie ze sprzedającym?

Jeżeli mimo braków chce Pani kontynuować zakup, warto zadbać o odpowiednie zapisy już przed aktem notarialnym. Najbezpieczniejsze są:

• oświadczenie sprzedającego, że obiekt został wybudowany zgodnie z prawem albo wskazanie, jakich dokumentów brak;
• zobowiązanie sprzedającego do dostarczenia dokumentacji z urzędu przed zawarciem umowy przyrzeczonej;
• warunek zawarcia transakcji po pozytywnej weryfikacji w PINB i starostwie;
• zadatek albo część ceny płatna dopiero po przedstawieniu dokumentów;
• rozszerzone oświadczenia o braku toczących się postępowań administracyjnych i sądowych;
• postanowienia o odpowiedzialności odszkodowawczej lub rękojmi, jeżeli oświadczenia okażą się nieprawdziwe.

W akcie notarialnym można także precyzyjnie opisać stan faktyczny i zastrzec, jakie dokumenty kupujący otrzymał, a jakich nie otrzymał. To nie usuwa ryzyka administracyjnego, ale ułatwia późniejsze dochodzenie roszczeń wobec sprzedającego.

Czy brak dokumentów zawsze przekreśla zakup?

Nie zawsze. Zdarza się, że akta budowlane zaginęły, budynek jest stary, a jego status da się jeszcze odtworzyć na podstawie dokumentów urzędowych, map, inwentaryzacji i danych z archiwów. Czasem sprzedający po prostu nie ma dokumentów „u siebie”, ale dokumentacja istnieje w urzędzie.

Jeżeli jednak nie da się potwierdzić legalności obiektu albo pojawia się informacja o możliwej samowoli, trzeba skalkulować ryzyko: cenę zakupu, koszty legalizacji, ryzyko odmowy legalizacji i ewentualny spór ze sprzedawcą. W wielu przypadkach rozsądniej jest wstrzymać się z zakupem do czasu wyjaśnienia sprawy.

FAQ

Czy wypis z ewidencji budynków wystarczy do bezpiecznego zakupu?

Nie. Wypis potwierdza dane ujawnione w ewidencji, ale nie zastępuje pozwolenia na budowę, zgłoszenia ani decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Trzeba sprawdzić również dokumentację budowlaną i sytuację w nadzorze budowlanym.

Czy kupujący może odpowiadać za dawną samowolę budowlaną?

Tak, w praktyce obowiązki wynikające z postępowania nadzoru budowlanego często obciążają aktualnego właściciela. Dlatego zakup bez weryfikacji dokumentów jest ryzykowny.

Czy stary domek można zalegalizować po latach?

Czasem tak, ale zależy to od daty budowy, rodzaju obiektu, zakresu robót i zgodności z przepisami. Nie ma jednej procedury dla wszystkich przypadków, dlatego konieczna jest ocena konkretnego stanu faktycznego.

Czy sprzedający powinien dostarczyć dokumenty budowlane?

Tak byłoby najbezpieczniej. Jeżeli ich nie ma, warto zobowiązać sprzedającego do ich odtworzenia lub przynajmniej do współdziałania w uzyskaniu informacji z urzędów oraz do złożenia precyzyjnych oświadczeń w umowie.

Czy notariusz sprawdza legalność budynku?

Co do zasady notariusz bada podstawy zawarcia aktu i dokumenty potrzebne do czynności, ale nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego w sprawie legalności budowlanej obiektu. Tę weryfikację kupujący powinien przeprowadzić samodzielnie przed transakcją.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy opierać się wyłącznie na aktualnym wypisie ze starostwa. Trzeba sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję, miejscowy plan albo warunki zabudowy, a przede wszystkim ustalić w urzędzie i w nadzorze budowlanym, czy domek został wybudowany legalnie i czy nie był później przebudowywany bez wymaganych formalności. Jeśli dokumentów brak, najlepiej wymagać ich od sprzedającej albo przynajmniej zabezpieczyć się zapisami w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne – Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2021 r., sygn. akt I CSKP 58/21