.
Udzieliliśmy ponad 131,7 tys. porad prawnych i mamy 14 830 opinii Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Zakup działki z domkiem letniskowym bez dokumentów, co zrobić przed zakupem?

• Data: 20-07-2024 • Autor: Marta Słomka

Chcę kupić działkę z domkiem letniskowym dwukondygnacyjnym (domek drewniano-murowany postawiony na działce obecnie budowlanej). Czy potrzebne są dokumenty świadczące o zgodzie na budowę, czy wystarczy aktualny wypis z działu budynków ze starostwa? Sprzedająca nie ma dokumentacji domu, który odziedziczyła po ojcu wiele lat temu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie. Pomagamy w podobnych sprawach.

Zakup działki z domkiem letniskowym bez dokumentów, co zrobić przed zakupem?

Weryfikacja informacji na temat nieruchomości

W pierwszej kolejności wskazuję, że jeśli chce Pani nabyć nieruchomość, warto skontaktować się ze starostwem lub/i nadzorem budowlanym i sprawdzić, czy nieruchomość powstała legalnie w kształcie, który Pani nabywa. Trzeba też zbadać samą treść zaświadczenia. Chodzi o to, czy wszystko się zgadza.

 

Wskazuję, że kataster nieruchomości jest prowadzony przez starostę na podstawie art. 20 i in. Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Prowadzi się go na potrzeby m.in. planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych. Informacje, które zamieszczono w katastrze nieruchomości, stanowią podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej (art. 26 ust. 1). Wprowadzono mechanizmy prawne, które zmierzają do zapewnienia zgodności danych w obu rejestrach (art. 27). Jednak zaznaczam, że wpisy w katastrze nieruchomości zasadniczo nie mają znaczenia cywilnoprawnego w odniesieniu do stanu prawnego nieruchomości. Wpisy te nie podlegają zasadzie jawności materialnej ani domniemaniom prawnym co do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Wiarygodność dokumentu ze starostwa

Oczywiście wypis z rejestru gruntów jest dokumentem urzędowym korzystającym z domniemania zgodności jego treści ze stanem rzeczywistym, bowiem zgodnie z treścią art. 244 § 1 K.p.c. dokument urzędowy stanowi dowód tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone. Jednak nie znaczy to, że domniemanie prawdziwości odnosi się do całej zawartej w nim treści. Natomiast to, co jest objęte domniemaniem, wynika z zakresu uprawnienia organu sporządzającego taki dokument oraz zawartych w nich danych. Dokument taki ma odtwórczy i techniczny charakter oraz zasadnicze znaczenie dla oznaczenia nieruchomości (postanowienie SN z dnia 14 kwietnia 2021 r., sygn. akt I CSKP 58/21).

 

Zatem sam dokument ze starostwa nie będzie stanowił obrony przed przykładowo koniecznością przeprowadzenia procedury legalizacyjnej. Stąd moja sugestia, żeby się upewnić. Nawet jeśli sprzedająca nie posiada dokumentów, to warto sprawdzić, co znajduje się w organie, bo być może wszystko jest zgodnie z prawem i nie będzie żadnego problemu. O nieruchomość też warto dopytać w gminie – być może coś było robione „na zgłoszenie”.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Odpowiedzialność za samowolę budowlaną

Wydaje się – przynajmniej czytając przepisy prawa – że sprawa ewentualnej odpowiedzialności za samowolę jest prosta – odpowiada: inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Jednak w praktyce pojawiają się problemy związane z tym, jaki podmiot obciążyć obowiązkiem zlikwidowania nielegalnych robót budowlanych. Problemu nie ma, gdy inwestorem, właścicielem i zarządcą samowoli budowlanej jest ta sama osoba. Problemy zaczynają się natomiast, gdy kim innym jest inwestor (osoba, która faktycznie wykonała nielegalne roboty), kim innym właściciel nieruchomości będącej samowolą budowlaną, a jeszcze kim innym zarządca nielegalnego obiektu. Nie jest to wcale rzadki przypadek, bowiem wiele osób zupełnie nieświadomie kupuje obiekt będący samowolą budowlaną lub go dziedziczy od inwestora. Wówczas nadzór budowlany obciąża konsekwencjami samowoli budowlanej aktualnego właściciela nielegalnego obiektu. W praktyce jest też tak, że nawet jeżeli inwestor jest „uchwytny”, a obiekt stał się własnością osoby, która nie wykonywała nielegalnych robót, to konsekwencjami zazwyczaj obciąża się właściciela tego obiektu obok inwestora. Organy wychodzą bowiem z założenia, że likwidacja samowoli budowlanej w praktyce może nastąpić jedynie poprzez działanie właściciela, bowiem to on włada, czy też może władać określoną nieruchomością.

 

Celem zabezpieczenia Pani interesów rekomenduję weryfikację – najlepiej na piśmie – i zbadanie sprawy od strony legalizacyjnej. Oczywiście proszę też zbadać zapisy ujawnione w księdze wieczystej. A najlepiej – z uwagi, że jest Pani przed nabyciem nieruchomości – zobowiązać sprzedającą do uzyskania stosownych informacji.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Kupno działki z nieuregulowanym stanem prawnym

Pani Anna postanowiła kupić działkę z domkiem letniskowym w malowniczej okolicy. Po wstępnych oględzinach i rozmowach ze sprzedającym dowiedziała się, że sprzedająca nie posiada pełnej dokumentacji budynku, który odziedziczyła po ojcu. Aby uniknąć problemów, Pani Anna skontaktowała się z lokalnym starostwem oraz nadzorem budowlanym. Okazało się, że domek był postawiony bez wymaganych pozwoleń. Dzięki tej weryfikacji, Pani Anna mogła podjąć świadomą decyzję i uniknęła kupna nieruchomości z potencjalnymi problemami prawnymi.

 
Legalizacja nielegalnie postawionego domku

Pan Jan od lat marzył o własnym domku letniskowym. Znalazł idealną ofertę – działkę z dwukondygnacyjnym domkiem, jednakże sprzedający nie posiadał dokumentacji budowlanej. Pan Jan zdecydował się skonsultować z prawnikiem oraz sprawdzić dokumentację w starostwie. Okazało się, że budynek nie był zgłoszony do odpowiednich organów. Aby nie stracić okazji, Pan Jan zainicjował procedurę legalizacji budynku, co wymagało dodatkowych nakładów finansowych i czasu, ale pozwoliło mu uniknąć ewentualnych konsekwencji prawnych w przyszłości.

 
Zakup nieruchomości z nieznaną historią

Pani Katarzyna znalazła działkę z domkiem letniskowym, który idealnie spełniał jej oczekiwania. Po rozmowach ze sprzedającą dowiedziała się, że nie posiada ona pełnej dokumentacji budynku. Pani Katarzyna zasięgnęła porady w gminie oraz sprawdziła informacje w katastrze nieruchomości. Z uwagi na brak dokumentacji, Pani Katarzyna zdecydowała się poprosić sprzedającą o dostarczenie niezbędnych informacji lub zobowiązanie się do legalizacji budynku przed finalizacją transakcji. Dzięki temu zabezpieczyła swoje interesy i upewniła się, że nieruchomość została nabyta zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Podsumowanie

Zakup działki z domkiem letniskowym wymaga dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, szczególnie gdy brakuje pełnej dokumentacji budowlanej. Kluczowe jest sprawdzenie legalności budynku w starostwie oraz nadzorze budowlanym, aby uniknąć problemów prawnych i finansowych. Warto także zobowiązać sprzedającego do dostarczenia niezbędnych informacji lub przeprowadzenia procedury legalizacyjnej.

Oferta porad prawnych

Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online i przygotowywania pism, aby bezpiecznie i zgodnie z prawem nabyć wymarzoną działkę z domkiem letniskowym. Nasz zespół ekspertów pomoże Ci weryfikować dokumenty oraz przeprowadzić procedury legalizacyjne. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 2021 r., sygn. akt I CSKP 58/21

 

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

O autorze: Marta Słomka




.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem.

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy prawnika »

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

Paragraf jako alternatywne logo serwisu