Podwójna darowizna mieszkania i pieniędzy w rodzinie

Podwójna darowizna w rodzinie — na czym polega problem?

W opisanej sytuacji występują dwie odrębne czynności: córka ma przekazać ojcu mieszkanie w darowiźnie, a ojciec ma przekazać córce środki pieniężne, które córka przeznaczy na zakup innego lokalu. Jeżeli rzeczywiście są to darowizny, czyli nieodpłatne przysporzenia, podstawą cywilnoprawną jest art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Znaczenie ma jednak sposób ułożenia transakcji. Jeżeli z dokumentów, uzgodnień lub okoliczności wynikałoby, że mieszkanie jest przekazywane w zamian za pieniądze, czynność może zostać oceniona nie jako dwie darowizny, lecz jako czynność odpłatna, np. sprzedaż albo zamiana. Wtedy skutki podatkowe byłyby inne. Dlatego w praktyce warto, aby akt notarialny darowizny mieszkania i przekazanie pieniędzy nie tworzyły wzajemnego, odpłatnego zobowiązania. Podobny układ dwóch świadczeń rodzinnych omawiamy również w materiale o darowiźnie dwustronnej mieszkania i pieniędzy.

Darowizna mieszkania od córki dla ojca — forma aktu notarialnego

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego; ta sama forma jest wymagana dla umowy przenoszącej własność. Jeżeli przedmiotem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wymóg aktu notarialnego wynika z art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

W przypadku darowizny mieszkania dokonanej aktem notarialnym obdarowany, czyli ojciec, nie składa formularza SD-Z2. Zwolnienie z obowiązku zgłoszenia wynika z art. 4a ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, jeżeli nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostało złożone oświadczenie woli jednej ze stron.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny

Ojciec i córka należą do kręgu osób objętych tzw. grupą zero. Art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn obejmuje zwolnieniem nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnione są warunki wskazane w tym przepisie.

Przy darowiźnie mieszkania w formie aktu notarialnego najważniejszą formalność podatkową przejmuje notariusz. Nie oznacza to jednak braku kosztów. Trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od wynagrodzenia notariusza, opłatą za wypisy aktu oraz opłatą sądową za wpis własności w księdze wieczystej.

Darowizna pieniędzy od ojca dla córki — zgłoszenie SD-Z2 i przelew

Darowizna pieniędzy nie wymaga aktu notarialnego. Zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego, ale umowa darowizny zawarta bez tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. W praktyce darowizna pieniężna jest więc skuteczna po przekazaniu pieniędzy.

Dla zwolnienia podatkowego kluczowy jest art. 4a ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli córka otrzyma od ojca pieniądze i łączna wartość darowizn od tego samego ojca przekroczy kwotę wolną wskazaną w art. 9 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, czyli obecnie 36 120 zł, córka powinna:

• zgłosić darowiznę właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania pieniędzy,
• udokumentować otrzymanie środków dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na inny rachunek nabywcy w banku lub SKOK albo przekazem pocztowym.

Termin 6 miesięcy wynika z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy przy darowiźnie spełnionej bez aktu notarialnego powstaje, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 tej ustawy, z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia. W praktyce termin liczy się więc najczęściej od dnia wpływu pieniędzy na rachunek córki.

Kiedy nie trzeba składać SD-Z2?

Formularza SD-Z2 nie składa się, jeżeli łączna wartość darowizn od tej samej osoby nie przekracza kwoty wolnej z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Obecnie dla I grupy podatkowej jest to 36 120 zł. Zgodnie z art. 9 ust. 2 tej ustawy przy ustalaniu, czy limit został przekroczony, dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia oraz w okresie 5 lat poprzedzających ten rok.

Jeżeli limit zostanie przekroczony, lepiej złożyć SD-Z2 nawet wtedy, gdy strony są najbliższą rodziną. Sam fakt pokrewieństwa nie wystarcza do zwolnienia przy darowiźnie pieniężnej przekraczającej limit. Konieczne jest zgłoszenie i prawidłowe udokumentowanie przekazania środków.

Co się stanie, jeśli pieniądze zostaną przekazane gotówką?

Przy darowiźnie pieniężnej w najbliższej rodzinie przekazanie gotówki jest podatkowo ryzykowne. Art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wymaga udokumentowania otrzymania środków dowodem przekazania na rachunek nabywcy albo przekazem pocztowym. Jeżeli ojciec wręczy córce gotówkę, a córka później wpłaci ją na swoje konto, urząd skarbowy może odmówić zwolnienia.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie to przelew z rachunku ojca na rachunek córki z opisem, np. darowizna dla córki na zakup mieszkania. Jeżeli pieniądze mają trafić bezpośrednio do dewelopera lub sprzedawcy mieszkania, warto wcześniej przeanalizować konkretny stan faktyczny, ponieważ praktyka organów podatkowych może zależeć od dokumentów i sposobu opisania płatności.

Podatek dochodowy przy darowiźnie mieszkania

Darowizna mieszkania nie jest sprzedażą, ponieważ nie dochodzi do odpłatnego zbycia. Dlatego samo przekazanie mieszkania w darowiźnie przez córkę na rzecz ojca nie powoduje po stronie córki przychodu z odpłatnego zbycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Darowizna pieniędzy również nie jest rozliczana jako przychód w PIT, ponieważ art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyłącza stosowanie tej ustawy do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Inaczej należy ocenić późniejszą sprzedaż mieszkania przez osobę, która otrzymała je w darowiźnie. Jeżeli ojciec po otrzymaniu mieszkania od córki sprzeda je przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może powstać obowiązek rozliczenia PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam fakt, że ojciec był kiedyś właścicielem tego mieszkania, zwykle nie zastępuje nowej daty nabycia po darowiźnie zwrotnej.

Opłaty przy darowiźnie mieszkania

Nawet jeżeli podatek od spadków i darowizn nie wystąpi, przy darowiźnie nieruchomości trzeba zapłacić koszty notarialne i sądowe. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość taksy zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli najczęściej wartości rynkowej mieszkania.

Za wpis prawa własności w księdze wieczystej pobiera się opłatę stałą 200 zł na podstawie art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Do tego dochodzi opłata za wypisy aktu notarialnego oraz VAT od wynagrodzenia notariusza. Notariusz poinformuje też, czy w danym przypadku wystąpią dodatkowe opłaty, np. przy założeniu księgi wieczystej.

Podatek od czynności cywilnoprawnych co do zasady nie obciąża zwykłej darowizny. Wyjątek może wynikać z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, jeżeli obdarowany przejmuje długi, ciężary albo zobowiązania darczyńcy. Ma to znaczenie np. przy przejęciu długu zabezpieczonego hipoteką.

Czy dwie darowizny tego samego dnia są bezpieczne?

Przepisy nie zakazują dokonania dwóch darowizn między tymi samymi osobami nawet w krótkim odstępie czasu. Trzeba jednak pamiętać, że darowizna ma charakter nieodpłatny. Jeżeli córka przekazuje ojcu mieszkanie tylko dlatego, że ojciec przekazuje jej pieniądze, a strony traktują te świadczenia jako ekwiwalent, organ podatkowy może badać rzeczywistą treść czynności.

W praktyce bezpieczniej jest jasno udokumentować każdą czynność: akt notarialny darowizny mieszkania powinien obejmować nieodpłatne przeniesienie własności, a darowizna pieniędzy powinna być potwierdzona przelewem i zgłoszona przez córkę na SD-Z2, jeżeli przekracza limit ustawowy. Jeżeli mieszkanie jest obciążone hipoteką, służebnością, dożywociem albo innym prawem, skutki trzeba ocenić indywidualnie. Jeżeli pieniądze mają stanowić rozliczenie związane z przekazaniem domu, warto odrębnie zadbać o dowód zapłaty; szerzej wyjaśniamy pokwitowanie przekazania pieniędzy przy darowiźnie domu.

FAQ

Podsumowanie

Darowizna zwrotna mieszkania od córki dla ojca oraz darowizna pieniędzy od ojca dla córki mogą być podatkowo neutralne, jeżeli zostaną prawidłowo przeprowadzone. Mieszkanie wymaga aktu notarialnego, a darowizna pieniędzy powinna być wykonana przelewem lub przekazem pocztowym i zgłoszona na SD-Z2, jeżeli przekracza ustawowy limit.

Największe ryzyka dotyczą przekazania gotówki, spóźnionego zgłoszenia SD-Z2, obciążenia nieruchomości długiem oraz sytuacji, w której dwie darowizny w istocie tworzą odpłatną wymianę świadczeń. W takich przypadkach warto przed podpisaniem aktu i wykonaniem przelewu przeanalizować dokumenty oraz cel transakcji.

Źródła

• Art. 888 § 1, art. 890 § 1 oraz art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny.
• Art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4 pkt 2, art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 9 ust. 1 pkt 1 i art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. d ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
• Art. 17² ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.