Podpisanie darowizny domu pod wpływem alkoholu

Darowizna nieruchomości podpisana po alkoholu — od czego zacząć?

W opisanej sytuacji chodzi o darowiznę domu i prawdopodobnie także działki dokonaną w 1990 r. Jeżeli przedmiotem darowizny była nieruchomość, umowa musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce dotyczy to również umowy darowizny nieruchomości.

Przed oceną szans sprawy należy ustalić trzy podstawowe kwestie:

• co dokładnie zostało objęte aktem notarialnym — sam dom, działka, udział w nieruchomości czy kilka działek,
• kto był właścicielem nieruchomości w dacie podpisania aktu i kto jest wpisany w księdze wieczystej obecnie,
• czy ojciec w chwili podpisania aktu znajdował się tylko pod wpływem alkoholu, czy też jego stan wyłączał świadome albo swobodne złożenie oświadczenia woli.

To rozróżnienie jest bardzo ważne. Sam fakt spożycia alkoholu nie powoduje automatycznie nieważności umowy. Podstawowe znaczenie ma to, czy w chwili podpisania aktu ojciec rozumiał, że daruje nieruchomość, komu ją daruje i jakie będą skutki tej czynności.

Kiedy darowizna może być nieważna z powodu stanu darczyńcy?

Najważniejszą podstawą prawną w takich sprawach jest art. 82 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Przepis wskazuje przykładowo chorobę psychiczną, niedorozwój umysłowy albo inne, choćby przemijające, zaburzenie czynności psychicznych.

Stan silnego upojenia alkoholowego może być takim przemijającym zaburzeniem czynności psychicznych, ale tylko wtedy, gdy rzeczywiście wyłączał świadomość albo swobodę decyzji. W postępowaniu sądowym trzeba więc wykazać nie tylko to, że darczyńca pił alkohol, ale że w chwili aktu notarialnego nie był w stanie świadomie i swobodnie złożyć oświadczenia woli.

W praktyce dowodami mogą być w szczególności:

• dokumentacja leczenia odwykowego, psychiatrycznego lub neurologicznego z okresu zbliżonego do podpisania aktu,
• zeznania osób, które widziały darczyńcę bezpośrednio przed aktem lub po jego podpisaniu,
• zeznania świadków dotyczące długotrwałego uzależnienia i wpływu alkoholu na funkcjonowanie darczyńcy,
• odpis aktu notarialnego i okoliczności jego sporządzenia,
• opinia biegłego psychiatry, jeżeli sąd uzna ją za potrzebną.

Jeżeli darczyńca był osobą uzależnioną od alkoholu, znaczenie może mieć nie tylko incydentalny stan w dniu podpisu, ale też to, czy uzależnienie powodowało zaburzenia psychiczne wpływające na decyzje majątkowe. Nie można jednak przyjmować automatycznie, że każda osoba uzależniona nie może skutecznie zawierać umów. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny.

Rola notariusza przy akcie darowizny

Jeżeli darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego, trzeba liczyć się z istotną trudnością dowodową. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym w rozumieniu art. 244 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego, a więc korzysta z domniemania, że to, co zostało w nim urzędowo zaświadczone, jest zgodne z prawdą.

Nie oznacza to, że aktu notarialnego nie można podważyć. Oznacza natomiast, że osoba kwestionująca darowiznę musi przedstawić przekonujące dowody. Zgodnie z art. 80 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie notariusz czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne. Zgodnie z art. 80 § 3 tej ustawy notariusz udziela stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej.

Dodatkowo art. 86 Prawa o notariacie przewiduje, że notariuszowi nie wolno dokonać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona ma zdolność do czynności prawnych. W praktyce notariusz powinien odmówić dokonania czynności, jeżeli widzi, że strona nie rozumie znaczenia aktu albo nie jest w stanie świadomie uczestniczyć w czynności.

Błąd co do treści darowizny — kiedy można się na niego powołać?

Drugą możliwą podstawą jest błąd co do treści czynności prawnej. Zgodnie z art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli oświadczenie było złożone innej osobie, uchylenie się jest dopuszczalne wtedy, gdy błąd został przez tę osobę wywołany, choćby bez jej winy, albo gdy osoba ta wiedziała o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć.

Zgodnie z art. 84 § 2 Kodeksu cywilnego można powoływać się tylko na błąd istotny, czyli taki, który uzasadnia przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. W opisanej sprawie błędem mogłoby być na przykład przekonanie darczyńcy, że daruje tylko dom, podczas gdy akt obejmował także działkę.

Jeżeli błąd został wywołany podstępnie przez drugą stronę, zastosowanie ma art. 86 § 1 Kodeksu cywilnego. Wtedy uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu jest możliwe także wtedy, gdy błąd nie był istotny oraz gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.

W sprawach dotyczących błędu przy zawieraniu umów warto porównać podobne mechanizmy prawne, np. gdy konsultant wprowadził w błąd albo gdy problem dotyczy zakupu na raty i błędu w umowie. Choć są to inne stany faktyczne, pokazują znaczenie dowodów na treść informacji przekazanych przed podpisaniem dokumentu.

Termin na uchylenie się od skutków błędu

Termin jest bardzo istotny. Zgodnie z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu albo groźby następuje przez oświadczenie złożone drugiej stronie na piśmie. Zgodnie z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie to wygasa w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia, a w razie groźby z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał.

Jeżeli ojciec dopiero teraz dowiedział się, że akt obejmował także działkę, teoretycznie można rozważać złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli w zakresie objętym błędem. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością udowodnienia, kiedy błąd został wykryty oraz że rzeczywiście dotyczył treści czynności prawnej.

Powództwo o ustalenie nieważności darowizny

Jeżeli podstawą ma być art. 82 Kodeksu cywilnego, właściwą drogą jest zwykle powództwo o ustalenie nieważności czynności prawnej na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z tym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia albo nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, jeżeli ma w tym interes prawny.

Interes prawny może istnieć na przykład wtedy, gdy w księdze wieczystej jako właściciel wpisana jest osoba obdarowana, a darczyńca twierdzi, że umowa darowizny była nieważna. W zależności od sytuacji możliwe może być także żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli ojciec nadal mieszka w domu, trzeba odróżnić kwestię własności od kwestii posiadania i prawa do korzystania z nieruchomości. Jeżeli natomiast nieruchomością od lat włada obdarowany albo jego następcy prawni, trzeba zbadać również ryzyko zasiedzenia.

Czy po tylu latach sprawa może być przegrana przez zasiedzenie?

Jeżeli umowa darowizny okazałaby się nieważna, nie oznacza to jeszcze automatycznie, że po kilkudziesięciu latach nieruchomość wróci do darczyńcy. Zgodnie z art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Zgodnie z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego po upływie 30 lat posiadacz nabywa własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Od 1990 r. upłynęło już ponad 30 lat. Jeżeli obdarowany faktycznie władał nieruchomością jak właściciel, płacił podatki, decydował o nieruchomości i nikt skutecznie temu nie przeciwdziałał, zarzut zasiedzenia może mieć bardzo duże znaczenie. Jeżeli jednak ojciec lub jego rodzina nadal mieszkali w domu i faktycznie wykonywali uprawnienia właścicielskie, ocena może być inna. Zasiedzenie zawsze zależy od konkretnych faktów dotyczących posiadania.

Podobne problemy występują także przy innych umowach przenoszących prawa do nieruchomości, w tym przy próbach takich jak podważenie dożywocia. W każdej z tych spraw znaczenie ma nie tylko treść aktu, ale również późniejsze zachowanie stron.

Jakie dokumenty trzeba zebrać?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zgromadzić możliwie pełny materiał. W praktyce potrzebne będą:

• wypis aktu notarialnego darowizny z 1990 r.,
• aktualny odpis księgi wieczystej oraz, jeżeli to możliwe, dokumenty z akt księgi wieczystej,
• dokumenty spadkowe po dziadku, jeżeli ojciec nabył nieruchomość w drodze dziedziczenia,
• dokumentacja medyczna, odwykowa, psychiatryczna lub inna dotycząca stanu ojca w okresie podpisania aktu,
• dowody opłacania podatku od nieruchomości, remontów, nakładów i faktycznego korzystania z nieruchomości,
• dane świadków, którzy mogą opisać stan ojca w dniu podpisania aktu oraz relacje między stronami.

Jeżeli nie wiadomo, co obejmował akt notarialny, nie warto opierać się na domysłach. Najpierw trzeba uzyskać wypis aktu i porównać opis nieruchomości z numerami działek oraz księgą wieczystą.

Najczęstsze podstawy podważania umowy — porównanie

Co zrobić praktycznie w opisanej sprawie?

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy ojciec chce kwestionować całą darowiznę, czy tylko tę część, która obejmowała działkę. Jeżeli twierdzi, że nie wiedział o działce, trzeba sprawdzić, jak działka została opisana w akcie notarialnym. Jeżeli opis aktu był jednoznaczny, samo twierdzenie, że ojciec nie przeczytał dokumentu, może nie wystarczyć.

Jeżeli ojciec był w dniu aktu w stanie silnego upojenia alkoholowego, najważniejsze będą dowody z tamtego okresu. Po ponad 30 latach sprawa jest trudna, ale nie zawsze z góry przegrana. Jej wynik zależy od tego, czy da się wykazać stan z art. 82 Kodeksu cywilnego albo błąd z art. 84 Kodeksu cywilnego oraz czy druga strona nie podniesie skutecznych zarzutów, w szczególności zasiedzenia.

Jeżeli problem dotyczy nie tylko alkoholu, ale także presji, manipulacji albo nierzetelnego przedstawienia treści dokumentu, pomocne może być porównanie sytuacji z innymi sprawami, w których rozważano unieważnienie pod wpływem błędu. Mechanizm dowodzenia jest podobny: trzeba pokazać, jakie informacje przekazano przed podpisem i jaki wpływ miały na decyzję strony.

FAQ

Czy samo podpisanie aktu po alkoholu unieważnia darowiznę?

Nie. Na podstawie art. 82 Kodeksu cywilnego trzeba wykazać, że alkohol albo inne zaburzenie wyłączały świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Sam fakt spożycia alkoholu zwykle nie wystarczy.

Czy można podważyć darowiznę nieruchomości po ponad 30 latach?

Teoretycznie tak, jeżeli chodzi o nieważność bezwzględną z art. 82 Kodeksu cywilnego. W praktyce problemem są dowody oraz możliwe skutki wieloletniego posiadania nieruchomości, w tym zasiedzenie z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Jaki jest termin na powołanie się na błąd?

Zgodnie z art. 88 § 2 Kodeksu cywilnego uprawnienie do uchylenia się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu wygasa po roku od wykrycia błędu. Oświadczenie powinno być złożone drugiej stronie na piśmie, co wynika z art. 88 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy notariusz odpowiada za to, że dopuścił osobę nietrzeźwą do aktu?

Notariusz ma obowiązki wynikające m.in. z art. 80 § 2 i § 3 Prawa o notariacie oraz nie powinien dokonywać czynności, gdy poweźmie wątpliwości co do zdolności strony do czynności prawnych zgodnie z art. 86 Prawa o notariacie. Odpowiedzialność notariusza wymaga jednak odrębnej analizy i wykazania naruszenia obowiązków oraz szkody.

Czy można odwołać darowiznę zamiast ją unieważniać?

Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności jest możliwe na podstawie art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego, ale dotyczy zachowania obdarowanego wobec darczyńcy po dokonaniu darowizny. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności.

Podsumowanie

Podważenie darowizny domu podpisanej pod wpływem alkoholu jest możliwe przede wszystkim wtedy, gdy da się wykazać stan z art. 82 Kodeksu cywilnego, czyli brak świadomego albo swobodnego złożenia oświadczenia woli. Jeżeli problem polegał na tym, że darczyńca nie wiedział, że akt obejmuje również działkę, można rozważyć błąd lub podstęp na podstawie art. 84 albo art. 86 Kodeksu cywilnego, z zachowaniem terminu z art. 88 Kodeksu cywilnego.

Sprawa sprzed wielu lat wymaga szczególnej ostrożności. Trzeba zbadać akt notarialny, księgę wieczystą, dokumenty spadkowe, dowody dotyczące stanu darczyńcy oraz sposób posiadania nieruchomości po darowiźnie. Dopiero po tej analizie można realnie ocenić, czy pozew ma szanse powodzenia.

Źródła

• Art. 82, art. 84, art. 86, art. 88, art. 158, art. 172, art. 222 § 1, art. 223 § 1, art. 898 § 1 i art. 899 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny.
• Art. 189 i art. 244 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 80 § 2 i § 3 oraz art. 86 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie.
• Art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.