Kredyt hipoteczny a brak stałego zameldowania po sprzedaży domu

Czy brak stałego zameldowania wpływa na kredyt hipoteczny?

Sam brak stałego zameldowania nie powinien przesądzać o odmowie kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe bank uzależnia przyznanie kredytu od zdolności kredytowej kredytobiorcy. W przypadku kredytu hipotecznego dodatkowo art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami nakazuje kredytodawcy dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta przed zawarciem umowy.

Oznacza to, że dla banku najważniejsze są dochody, zobowiązania, historia kredytowa, wkład własny, wartość zabezpieczenia i kompletność dokumentów. Meldunek może mieć znaczenie organizacyjne, bo bank potrzebuje aktualnych danych klienta, adresu korespondencyjnego i danych do kontaktu. Nie jest jednak samodzielnym prawem do nieruchomości ani warunkiem ustawowym nabycia lokalu.

Jeżeli wniosek kredytowy został złożony na dotychczasowy adres, a po sprzedaży domu zmienia się miejsce faktycznego pobytu, najlepiej niezwłocznie poinformować bank o aktualnym adresie zamieszkania albo adresie do korespondencji. Sposób aktualizacji danych wynika zwykle z regulaminu banku, formularza bankowego lub instrukcji doradcy kredytowego.

Obowiązek meldunkowy po wyprowadzce z domu

Obowiązek meldunkowy nadal obowiązuje. Wynika to wprost z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, zgodnie z którym obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany wykonywać obowiązek meldunkowy określony w ustawie. Art. 24 ust. 2 tej ustawy wskazuje, że obowiązek meldunkowy obejmuje między innymi zameldowanie się w miejscu pobytu stałego lub czasowego oraz wymeldowanie się z miejsca pobytu stałego lub czasowego.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności pobytem stałym jest zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Art. 25 ust. 2 tej ustawy określa pobyt czasowy jako przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem albo w tej samej miejscowości, lecz pod innym adresem. Z kolei art. 27 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności przewiduje obowiązek zameldowania się w miejscu pobytu stałego lub czasowego najpóźniej w 30. dniu, licząc od dnia przybycia do tego miejsca.

Jeżeli więc po sprzedaży domu przeprowadzasz się na kilka tygodni lub miesięcy do innego lokalu, warto ustalić, czy w Twojej sytuacji powinno dojść do zameldowania na pobyt czasowy. Ma to znaczenie przede wszystkim porządkowe i ewidencyjne. Art. 28 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności stanowi, że zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.

W praktyce przy sprzedaży nieruchomości strony często uzgadniają, że wszyscy dotychczas zameldowani wymeldują się przed aktem notarialnym. Nie zawsze jest to bezwzględny warunek ważności umowy sprzedaży, ale bywa istotne dla kupującego. Szerzej ten problem omawia artykuł o tym, czy możliwa jest sprzedaż mieszkania z osobą zameldowaną.

Dowód osobisty po wymeldowaniu

Ważny dowód osobisty pozostaje ważny po wymeldowaniu. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 r. o dowodach osobistych dowód osobisty jest dokumentem stwierdzającym tożsamość i obywatelstwo polskie. Obecnie wydawane dowody osobiste nie zawierają adresu zameldowania, dlatego sama zmiana miejsca pobytu lub wymeldowanie nie powoduje automatycznie obowiązku wymiany dokumentu.

Art. 46 ust. 1 pkt 1 ustawy o dowodach osobistych przewiduje wydanie nowego dowodu osobistego w razie zmiany danych zamieszczonych w dowodzie. Skoro adres zameldowania nie jest obecnie daną zamieszczaną w dowodzie osobistym, zmiana meldunku nie jest sama w sobie podstawą wymiany dowodu. Dowód należy wymienić przede wszystkim wtedy, gdy upływa termin jego ważności, zmieniło się nazwisko lub inne dane widoczne w dokumencie, dokument został utracony, uszkodzony albo nastąpiła istotna zmiana wizerunku.

Jeżeli jednak w trakcie procedury kredytowej wymienisz dowód z innego powodu, np. z powodu kończącej się ważności, musisz przekazać bankowi nowy numer i serię dokumentu. Sama wymiana dokumentu nie powinna przekreślać wniosku kredytowego, ale jej niezgłoszenie może spowodować konieczność ponownej identyfikacji klienta albo uzupełnienia dokumentów.

Czy brak meldunku może przeszkodzić u notariusza?

Co do zasady brak stałego zameldowania nie powinien uniemożliwiać zawarcia aktu notarialnego nabycia nieruchomości, jeżeli notariusz może prawidłowo ustalić tożsamość strony i dane potrzebne do aktu. Zgodnie z art. 85 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie notariusz jest obowiązany stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności notarialnej. Art. 85 § 2 Prawa o notariacie wskazuje, że stwierdzenie tożsamości powinno nastąpić na podstawie prawem przewidzianych dokumentów, a więc najczęściej dowodu osobistego albo paszportu.

Akt notarialny zawiera dane stron wymagane przez art. 92 § 1 pkt 4 Prawa o notariacie. W praktyce notariusz zapyta o miejsce zamieszkania i adres do korespondencji. Adres zamieszkania nie jest tym samym co adres zameldowania. Zgodnie z art. 25 Kodeksu cywilnego miejscem zamieszkania osoby fizycznej jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu.

Notariusz może odmówić dokonania czynności notarialnej na podstawie art. 81 Prawa o notariacie, jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem. Sama okoliczność, że strona nie ma stałego meldunku, nie oznacza jeszcze, że sprzedaż lub zakup nieruchomości jest czynnością sprzeczną z prawem. Problem mógłby powstać dopiero wtedy, gdy nie da się ustalić tożsamości strony, strona podaje sprzeczne dane albo dokumenty budzą uzasadnione wątpliwości.

Zaświadczenie o zameldowaniu i adres do korespondencji

Jeżeli bank, notariusz albo inna instytucja poprosi o potwierdzenie meldunku, można uzyskać zaświadczenie z organu gminy. Art. 32 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności przewiduje wydanie z urzędu zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały. Natomiast art. 32 ust. 2 tej ustawy stanowi, że organ dokonujący zameldowania na pobyt czasowy wydaje osobie, na jej wniosek, zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt czasowy.

W wielu sprawach wystarczające jest jednak wskazanie aktualnego adresu zamieszkania lub adresu korespondencyjnego. Jeżeli przez kilka miesięcy mieszkasz pod adresem przejściowym, warto odróżnić trzy kwestie: faktyczne miejsce pobytu, adres zameldowania oraz adres, na który mają przychodzić pisma z banku, sądu, urzędu lub od notariusza.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, kiedy rzeczywiście opuszczasz sprzedawany dom i dokonaj wymeldowania, jeżeli przestajesz tam mieszkać.
2. Jeżeli przeprowadzasz się do lokalu tymczasowego, sprawdź możliwość zameldowania czasowego i termin wynikający z art. 27 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności.
3. Poinformuj bank o zmianie adresu zamieszkania lub adresu korespondencyjnego, najlepiej w formie akceptowanej przez bank.
4. Nie wymieniaj dowodu osobistego wyłącznie z powodu wymeldowania, jeżeli dokument jest ważny i nie zmieniły się dane w nim zamieszczone.
5. Przed aktem notarialnym przekaż notariuszowi aktualne dane, w tym adres do korespondencji, i zapytaj, czy potrzebne będzie zaświadczenie o zameldowaniu.

FAQ

Źródła

• Art. 24 ust. 1 i 2, art. 25 ust. 1 i 2, art. 27 ust. 1, art. 28 ust. 4 oraz art. 32 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 4 ust. 1 oraz art. 46 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 6 sierpnia 2010 r. o dowodach osobistych.
• Art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe.
• Art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.
• Art. 25 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 81, art. 85 § 1 i 2 oraz art. 92 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.