Pozew o eksmisję i zapłatę zaległego czynszu

Najpierw trzeba sprawdzić, czy najem został skutecznie wypowiedziany

W sprawie o eksmisję sąd w pierwszej kolejności bada, czy osoby zajmujące lokal utraciły tytuł prawny do mieszkania. Jeżeli podstawą korzystania z lokalu była umowa najmu, kluczowe jest prawidłowe wypowiedzenie tej umowy. W przypadku lokalu mieszkalnego zastosowanie ma przede wszystkim art. 11 ust. 1 oraz art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 tej ustawy wypowiedzenie stosunku prawnego uprawniającego lokatora do używania lokalu powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności i określać przyczynę wypowiedzenia. Jeżeli przyczyną jest zadłużenie, art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy pozwala właścicielowi wypowiedzieć najem nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, mimo że został wcześniej pisemnie uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia i otrzymał dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.

Oznacza to, że samo istnienie długu nie wystarcza. Najpierw trzeba wysłać lokatorowi pisemne uprzedzenie, wyznaczyć dodatkowy miesiąc na zapłatę, a dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu można złożyć wypowiedzenie. W praktyce warto zachować dowód nadania i doręczenia korespondencji, ponieważ w procesie o eksmisję będzie to jeden z najważniejszych dowodów.

Lokal mieszkalny a lokal użytkowy

Jeżeli chodzi o lokal mieszkalny, nie stosuje się prostego mechanizmu wypowiedzenia natychmiastowego z art. 687 Kodeksu cywilnego. Ochrona lokatora lokalu mieszkalnego wynika z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów i jest dalej idąca niż przy lokalu użytkowym. Przy lokalu mieszkalnym wymagane są trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie, dodatkowy miesięczny termin i wypowiedzenie na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Art. 687 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny ma znaczenie głównie przy najmie lokalu użytkowego. Przepis ten pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, ale dopiero po uprzedzeniu najemcy na piśmie i udzieleniu mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Jeżeli więc sprawa dotyczy mieszkania, w pozwie o eksmisję trzeba wykazać nie tylko sam dług, lecz także prawidłową sekwencję działań: powstanie zaległości, pisemne uprzedzenie, bezskuteczny upływ dodatkowego terminu, skuteczne wypowiedzenie oraz dalsze zajmowanie lokalu po ustaniu najmu.

Kogo pozwać o eksmisję?

Pozew o eksmisję, czyli o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu, należy kierować przeciwko osobom, które faktycznie lokal zajmują. Podstawą żądania może być art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, oraz art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, który pozwala właścicielowi żądać wydania rzeczy od osoby, która faktycznie nią włada bez skutecznego uprawnienia względem właściciela.

Jeżeli w lokalu mieszkają matka i dorosłe dzieci, to co do zasady należy wskazać ich jako pozwanych w sprawie o eksmisję. Ojca, który definitywnie się wyprowadził, wymeldował i nie zajmuje lokalu, zwykle nie pozywa się o eksmisję, bo wyrok eksmisyjny ma dotyczyć osób faktycznie władających lokalem. Inaczej może być, jeżeli ojciec nadal przechowuje w lokalu rzeczy, zachowuje klucze, faktycznie korzysta z mieszkania albo jego wyprowadzka jest pozorna. To wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego.

W pozwie warto zażądać, aby sąd nakazał pozwanym opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu powodowi lub powodom. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, najbezpieczniej jest, aby powodami byli wszyscy współwłaściciele albo aby osoba składająca pozew dysponowała pełnomocnictwami. W niektórych sytuacjach współwłaściciel może działać samodzielnie jako czynność zachowawcza na podstawie art. 209 Kodeksu cywilnego, ale przy sporach między współwłaścicielami lub wątpliwościach co do zakresu żądania lepiej uporządkować reprezentację przed wniesieniem pozwu.

Kogo pozwać o zapłatę zaległego czynszu?

W sprawie o zapłatę pozwanym zawsze powinien być najemca, czyli osoba, która zawarła umowę najmu albo wstąpiła w stosunek najmu. Jeżeli umowę podpisało kilka osób, co do zasady pozywa się wszystkich współnajemców. Jeżeli ojciec był stroną umowy najmu, jego wyprowadzka lub wymeldowanie nie musi automatycznie zwalniać go z odpowiedzialności za należności wynikające z umowy za okres, w którym umowa go wiązała. Jeżeli natomiast nie był najemcą, lecz tylko pełnoletnią osobą stale mieszkającą z najemcą, jego odpowiedzialność ocenia się na podstawie art. 688¹ § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Z kolei art. 688¹ § 2 Kodeksu cywilnego ogranicza odpowiedzialność tych osób do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.

W praktyce oznacza to, że dorosłe dzieci można pozwać o zapłatę tylko za okres, w którym były pełnoletnie i stale mieszkały w lokalu. Jeżeli dziecko osiągnęło pełnoletność w trakcie narastania długu, nie odpowiada na podstawie art. 688¹ Kodeksu cywilnego za wcześniejszy okres. Podobnie osoba, która wyprowadziła się z lokalu, odpowiada jako pełnoletni domownik tylko za okres stałego zamieszkiwania, chyba że była jednocześnie najemcą lub współnajemcą.

Czy składać dwa pozwy, czy jeden?

Roszczenie o eksmisję i roszczenie o zapłatę można czasem połączyć w jednym pozwie, jeżeli spełnione są warunki kumulacji roszczeń z art. 191 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności gdy roszczenia nadają się do tego samego trybu postępowania i sąd jest właściwy dla każdego z nich. W praktyce często składa się jednak dwa osobne pozwy: jeden o eksmisję, drugi o zapłatę. Ułatwia to prowadzenie sprawy, zwłaszcza gdy krąg pozwanych nie jest taki sam.

Sprawę o opróżnienie lokalu wnosi się do sądu właściwego miejscowo według położenia nieruchomości, ponieważ art. 38 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje właściwość wyłączną w sprawach o prawa rzeczowe na nieruchomości oraz o posiadanie nieruchomości. Przy pozwie o zapłatę właściwość sądu trzeba ustalić według zasad ogólnych, w szczególności art. 27 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli według miejsca zamieszkania pozwanego, chyba że zachodzi inna podstawa właściwości, na przykład wynikająca z umowy albo z miejsca wykonania zobowiązania.

Co powinien zawierać pozew o eksmisję?

Pozew musi spełniać ogólne wymagania pisma procesowego z art. 126 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego oraz wymagania pozwu z art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba więc wskazać sąd, strony, adresy, numer PESEL powoda będącego osobą fizyczną, dokładne żądanie, fakty uzasadniające żądanie, dowody, podpis oraz załączniki.

W żądaniu pozwu o eksmisję można sformułować wniosek o nakazanie pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali powodowi lokal mieszkalny położony pod konkretnym adresem. Należy także wnieść o zasądzenie kosztów procesu. W sprawach dotyczących lokalu mieszkalnego sąd z urzędu rozstrzyga o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Do pozwu o eksmisję warto dołączyć: umowę najmu, dowód własności lub współwłasności, wezwania do zapłaty, pisemne uprzedzenie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie najmu, potwierdzenia nadania i doręczenia, zestawienie zadłużenia, korespondencję z lokatorami oraz dowody, że pozwani nadal zajmują lokal.

Co powinien zawierać pozew o zapłatę czynszu?

W pozwie o zapłatę trzeba dokładnie wskazać kwotę należności głównej, okres, którego dotyczy zadłużenie, rodzaj należności oraz żądanie odsetek. Odsetek za opóźnienie można żądać na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego. Jeżeli umowa przewiduje konkretny termin płatności, odsetek można dochodzić od dnia następującego po terminie płatności danej należności, o ile nie zachodzą szczególne okoliczności.

Trzeba też pamiętać o przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego roszczenia o świadczenia okresowe, do których należy czynsz najmu, przedawniają się co do zasady z upływem 3 lat. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. W sprawach ze starym zadłużeniem należy więc rozpisać należności miesiąc po miesiącu i sprawdzić, które z nich nie są jeszcze przedawnione.

Jeżeli pozwanych jest kilka osób, w pozwie trzeba wyraźnie wskazać, czy żądanie ma charakter solidarny. Przy najemcy i pełnoletnich osobach stale z nim zamieszkujących podstawą solidarności jest art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu należy wykazać, w jakim okresie dana osoba mieszkała w lokalu i dlaczego odpowiada za konkretną część długu.

Czego nie wolno robić właścicielowi lokalu?

Nawet jeżeli lokatorzy nie płacą i zajmują lokal bez tytułu prawnego, właściciel nie powinien samodzielnie usuwać ich z mieszkania, wymieniać zamków, wynosić rzeczy ani odcinać mediów w celu wymuszenia wyprowadzki. Takie działania mogą naruszać posiadanie i prowadzić do roszczeń cywilnych, w tym roszczenia o przywrócenie posiadania na podstawie art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego.

W skrajnych przypadkach działania polegające na przemocy lub uporczywym utrudnianiu korzystania z lokalu mogą być oceniane także przez pryzmat art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny, który penalizuje stosowanie przemocy innego rodzaju niż przemoc wobec osoby albo uporczywe lub istotne utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia.

FAQ

Źródła

• Art. 11 ust. 1, art. 11 ust. 2 pkt 2 oraz art. 14 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
• Art. 118, art. 222 § 1, art. 344 § 1, art. 481 § 1 i § 2, art. 675 § 1, art. 687 oraz art. 688¹ § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 27 § 1, art. 38 § 1, art. 126 § 1, art. 187 § 1 oraz art. 191 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 191 § 1a ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.
• Art. 13 i art. 13a ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.