Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości

Czy można upoważnić syna do sprzedaży nieruchomości?

Tak. Właściciel nieruchomości może sprzedać mieszkanie przez pełnomocnika, np. przez syna. Podstawą jest art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym czynności prawnej można dokonać przez przedstawiciela, chyba że ustawa albo właściwość czynności wymagają osobistego działania. Sprzedaż nieruchomości nie wymaga osobistego stawiennictwa właściciela, dlatego może zostać dokonana przez pełnomocnika. Osobnym, ale powiązanym problemem jest sprzedaż mieszkania przez pełnomocnika.

Trzeba jednak zachować właściwą formę. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Natomiast art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Oznacza to, że pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego.

Pełnomocnictwo powinno być konkretne. Pełnomocnictwo ogólne, o którym mowa w art. 98 Kodeksu cywilnego, obejmuje jedynie czynności zwykłego zarządu. Sprzedaż mieszkania nie jest zwykłym zarządem, dlatego w praktyce sporządza się pełnomocnictwo szczególne, wyraźnie obejmujące sprzedaż wskazanej nieruchomości.

Jak udzielić pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości za granicą?

Jeżeli właściciele mieszkają za granicą, najbezpieczniej jest najpierw ustalić z polskim notariuszem, który będzie prowadził sprzedaż, jakiej treści i formy pełnomocnictwa oczekuje. W praktyce notariusz może przygotować projekt pełnomocnictwa, który następnie zostanie podpisany za granicą w odpowiedniej formie.

Najczęściej stosuje się jedno z poniższych rozwiązań:

Jeżeli dokument sporządzono w państwie będącym stroną Konwencji haskiej z dnia 5 października 1961 r. znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych, zwykle stosuje się klauzulę apostille. Apostille potwierdza autentyczność podpisu, charakter, w jakim działała osoba podpisująca dokument, oraz ewentualnie tożsamość pieczęci lub stempla. Jeżeli państwo nie stosuje apostille, może być konieczna legalizacja dokumentu.

Jeżeli pełnomocnictwo jest sporządzone w języku obcym, do czynności u polskiego notariusza potrzebne będzie tłumaczenie przysięgłe na język polski. Wynika to z art. 2 § 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, zgodnie z którym czynności notarialnych dokonuje się w języku polskim, a na żądanie strony notariusz może dokonać dodatkowo czynności w języku obcym, korzystając w razie potrzeby z pomocy tłumacza przysięgłego.

Co powinno zawierać pełnomocnictwo do sprzedaży mieszkania?

Dobre pełnomocnictwo powinno być na tyle precyzyjne, aby polski notariusz nie miał wątpliwości, że pełnomocnik może zawrzeć umowę sprzedaży. W dokumencie warto wskazać w szczególności:

• dane mocodawców, czyli właścicieli nieruchomości, oraz dane pełnomocnika,
• dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, numer lokalu, udział w nieruchomości wspólnej, ewentualnie numer działki,
• upoważnienie do zawarcia umowy przedwstępnej, umowy sprzedaży oraz do podpisania aktu notarialnego,
• minimalną cenę sprzedaży albo zgodę na sprzedaż za cenę ustaloną przez pełnomocnika,
• sposób zapłaty ceny, np. przelew na rachunek właścicieli, rachunek depozytowy notariusza albo inne ustalone rozwiązanie,
• upoważnienie do odbioru ceny, jeżeli właściciele rzeczywiście chcą, aby pełnomocnik mógł przyjąć pieniądze,
• zgodę na składanie oświadczeń i wniosków do księgi wieczystej, urzędu skarbowego, wspólnoty mieszkaniowej albo spółdzielni, jeżeli będzie to potrzebne,
• upoważnienie do wydania lokalu nabywcy i podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, jeżeli pełnomocnik ma się tym zająć.

Jeżeli pełnomocnik miałby sprzedać nieruchomość samemu sobie albo osobie, którą również reprezentuje, trzeba zachować szczególną ostrożność. Art. 108 Kodeksu cywilnego przewiduje, że pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej dokonywanej w imieniu mocodawcy ani reprezentować obu stron, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Sprzedaż nieruchomości należącej do małżonków

Jeżeli mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków, do jego sprzedaży potrzebne jest działanie obojga małżonków albo odpowiednie pełnomocnictwo od każdego z nich. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego, a także do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Jeżeli właścicielami mieszkania są oboje małżonkowie, najczęściej każde z nich udziela pełnomocnictwa tej samej osobie. Możliwe jest też udzielenie pełnomocnictwa jednemu z małżonków albo synowi, ale dokument musi jasno obejmować sprzedaż całej nieruchomości lub odpowiednich udziałów.

Jak przebiega sprzedaż przez pełnomocnika w Polsce?

Po otrzymaniu prawidłowego pełnomocnictwa pełnomocnik może stawić się u notariusza razem z kupującym i podpisać akt notarialny sprzedaży. Notariusz sprawdzi dokument pełnomocnictwa, księgę wieczystą, dane stron oraz dokumenty potrzebne do sprzedaży, np. zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni o braku zaległości, świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli jest wymagane.

Katalog dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i jej stanu prawnego. Inne dokumenty będą potrzebne przy lokalu stanowiącym odrębną własność, inne przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, a jeszcze inne przy domu lub nieruchomości gruntowej.

Opłaty notarialne i podatkowe strony mogą uregulować w umowie według własnych ustaleń. W praktyce koszty aktu notarialnego i wpisów w księdze wieczystej najczęściej ponosi kupujący. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży co do zasady obciąża kupującego, ponieważ art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje kupującego jako podatnika. Stawka PCC przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% podstawy opodatkowania na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a tej ustawy, chyba że transakcja podlega VAT albo korzysta ze szczególnych wyłączeń.

Czy przy sprzedaży mieszkania nabytego w 2007 r. trzeba zapłacić PIT?

Jeżeli mieszkanie zostało nabyte lub wykupione w 2007 r. i od tego czasu nie doszło do nowego nabycia udziału, np. w drodze spadku, działu spadku, podziału majątku albo rozszerzenia współwłasności, jego sprzedaż dokonywana obecnie co do zasady nie powoduje obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wynika to z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten obejmuje odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości oraz określonych praw majątkowych, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Dla nabycia w 2007 r. termin ten upłynął z końcem 2012 r.

Oznacza to, że przy sprzedaży po upływie tego terminu nie trzeba korzystać ani z ulgi meldunkowej, ani z ulgi mieszkaniowej, bo sprzedaż w ogóle nie mieści się w opodatkowanym źródle przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Co do zasady nie składa się też PIT-39, jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat.

Jeżeli właściciele mieszkają za granicą, trzeba dodatkowo sprawdzić ich rezydencję podatkową i właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Na gruncie polskich przepisów osoby niemające miejsca zamieszkania w Polsce podlegają ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu od dochodów osiąganych na terytorium Polski na podstawie art. 3 ust. 2a ustawy o PIT, a dochody z nieruchomości położonej w Polsce są uznawane za osiągane na terytorium Polski zgodnie z art. 3 ust. 2b pkt 4 tej ustawy. Jeżeli jednak sprzedaż następuje po upływie 5 lat z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, w Polsce co do zasady nie powstaje przychód z tego źródła.

Ulga meldunkowa a sprzedaż mieszkania dzisiaj

Ulga meldunkowa była historycznym zwolnieniem dotyczącym nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 i sprzedawanych w okresie, w którym sprzedaż podlegała opodatkowaniu według ówczesnych zasad. Obecnie przy mieszkaniu nabytym w 2007 r. i sprzedawanym po wielu latach zasadnicze znaczenie ma upływ 5-letniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a nie ulga meldunkowa.

Inaczej może być tylko wtedy, gdy po 2007 r. doszło do kolejnego nabycia całości lub części praw do nieruchomości. Przykładowo znaczenie może mieć nabycie udziału po zmarłym małżonku, dział spadku, zniesienie współwłasności z dopłatą albo podział majątku. W takich przypadkach trzeba osobno ustalić datę i charakter nabycia. Od tej oceny zależy, czy sprzedaż jest neutralna podatkowo, czy wymaga rozliczenia.

FAQ

Źródła

• Art. 95 § 1, art. 98, art. 99 § 1, art. 108 i art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 2 § 3 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
• Art. 3 ust. 2a, art. 3 ust. 2b pkt 4 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 4 pkt 1 i art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.
• Konwencja haska z dnia 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych.