Upoważnienie do spraw spadkowych i sprzedaży nieruchomości po śmierci spadkodawcy

Co dzieje się z pełnomocnictwem po śmierci właściciela nieruchomości?

Jeżeli zmarły mąż udzielił swojej siostrze pełnomocnictwa do prowadzenia spraw związanych ze sprzedażą nieruchomości, to po jego śmierci takie pełnomocnictwo co do zasady nie może już być używane. Pełnomocnik działa bowiem w imieniu mocodawcy, a po śmierci mocodawcy nie można już składać w jego imieniu nowych oświadczeń woli. Wyjątki mogą wynikać z treści pełnomocnictwa albo z właściwości stosunku prawnego, ale przy sprzedaży nieruchomości w praktyce notariusz będzie wymagał wykazania, kto jest spadkobiercą.

Wstrzymanie transakcji jest więc prawidłowe. Najpierw trzeba uzyskać dokument potwierdzający nabycie spadku: prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Dopiero później spadkobiercy mogą zdecydować, czy sprzedają nieruchomość, dokonują działu spadku, czy przenoszą udziały między sobą.

Jeżeli przed śmiercią zawarto już umowę przedwstępną sprzedaży, trzeba dodatkowo sprawdzić jej treść. Prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy mogą przejść na spadkobierców, ale znaczenie mają konkretne postanowienia umowy, zadatek, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz to, czy kupujący może dochodzić zawarcia umowy przed sądem.

Czy szwagierka może załatwić sprawę spadkową w Polsce?

Tak, ale tylko wtedy, gdy otrzyma prawidłowe pełnomocnictwo od osób, które mają działać przez pełnomocnika. Nie wystarczy wcześniejsze upoważnienie udzielone przez zmarłego męża. Po jego śmierci siostra męża może działać wyłącznie jako pełnomocnik żyjących spadkobierców, np. żony lub córki.

Trzeba odróżnić pełnomocnictwo do czynności notarialnych od pełnomocnictwa procesowego do sprawy sądowej. W postępowaniu cywilnym krąg pełnomocników procesowych jest ograniczony przez art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego. Pełnomocnikiem procesowym może być m.in. adwokat, radca prawny, określone osoby bliskie strony, współuczestnik sprawy, a w pewnych sytuacjach osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony. Sama okoliczność, że dana osoba jest siostrą zmarłego, nie oznacza jeszcze, że może reprezentować wdowę w sądzie jako pełnomocnik procesowy.

W praktyce, gdy spadkobiercy są zgodni i nie ma sporu co do dziedziczenia, najprostsza bywa droga notarialna. U notariusza można sporządzić protokół dziedziczenia i akt poświadczenia dziedziczenia, a następnie umowę działu spadku albo umowę sprzedaży nieruchomości. Warunkiem jest jednak udział wszystkich wymaganych osób osobiście albo przez pełnomocników oraz brak przeszkód do sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jak udzielić pełnomocnictwa za granicą?

Jeżeli mieszkasz za granicą i nie możesz przyjechać do Polski, możesz udzielić pełnomocnictwa przed miejscowym notariuszem albo innym organem, który w danym państwie sporządza dokumenty odpowiadające polskiemu aktowi notarialnemu. Przy sprawach dotyczących nieruchomości najbezpieczniej jest przygotować pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, ponieważ art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Pełnomocnictwo powinno być konkretne. Warto w nim wskazać nie tylko ogólne umocowanie do spraw spadkowych, ale też uprawnienie do: złożenia oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku, udziału w protokole dziedziczenia, uzyskania aktu poświadczenia dziedziczenia, zawarcia umowy działu spadku, podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, odbioru ceny, składania wniosków wieczystoksięgowych, odbioru dokumentów oraz reprezentowania przed urzędami i notariuszem.

Dokument sporządzony za granicą zasadniczo wymaga poświadczenia apostille, jeżeli państwo wystawienia jest stroną konwencji haskiej. Jeżeli państwo nie stosuje apostille, potrzebna może być legalizacja. Następnie dokument należy przetłumaczyć na język polski przez tłumacza przysięgłego. W praktyce najlepiej przed podpisaniem pełnomocnictwa uzgodnić jego projekt z polskim notariuszem, który będzie prowadził sprawę, aby uniknąć odmowy dokonania czynności z powodu zbyt wąskiego albo nieprecyzyjnego umocowania.

Polski konsul może wykonywać niektóre czynności notarialne, np. poświadczać podpisy, ale nie zastępuje to aktu notarialnego tam, gdzie prawo polskie wymaga właśnie aktu notarialnego. Dlatego pełnomocnictwo do sprzedaży, darowizny albo działu spadku obejmującego nieruchomość nie powinno być przygotowane jako zwykły dokument z podpisem poświadczonym przez konsula.

Oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu spadku

Spadkobierca ma 6 miesięcy na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku. Termin liczy się od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania do spadku, a nie zawsze automatycznie od dnia śmierci spadkodawcy. W typowej sytuacji żona i dziecko zmarłego dowiadują się o swoim powołaniu do spadku w dniu, w którym dowiedziały się o śmierci męża lub ojca.

Aktualnie brak oświadczenia w terminie nie oznacza już prostego przyjęcia spadku z nieograniczoną odpowiedzialnością za długi. Zgodnie z art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego brak oświadczenia w terminie jest jednoznaczny z przyjęciem spadku z dobrodziejstwem inwentarza. Ogranicza to odpowiedzialność za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku, ale nie zwalnia z potrzeby uporządkowania dokumentów, ustalenia składu spadku i ewentualnego sporządzenia wykazu albo spisu inwentarza.

Oświadczenie można złożyć przed sądem albo przed notariuszem. Można też złożyć do sądu wniosek o odebranie oświadczenia przed upływem 6-miesięcznego terminu. Jeżeli do odrzucenia spadku w imieniu małoletniego dziecka potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego, bieg terminu ulega zawieszeniu na czas trwania tego postępowania.

Czy córka może zrzec się spadku na rzecz matki?

Po śmierci spadkodawcy córka nie może skutecznie zrzec się dziedziczenia na rzecz matki. Zrzeczenie się dziedziczenia jest umową zawieraną za życia przyszłego spadkodawcy. Po śmierci ojca córka ma inne możliwości: może spadek przyjąć, przyjąć z dobrodziejstwem inwentarza, odrzucić albo po przyjęciu spadku uczestniczyć w dziale spadku w taki sposób, aby określony składnik przypadł matce.

Odrzucenie spadku przez córkę nie oznacza, że jej udział automatycznie przypadnie matce. Córka, która odrzuca spadek, jest traktowana tak, jakby nie dożyła otwarcia spadku. Jeżeli ma dzieci, w jej miejsce mogą wejść jej zstępni. Jeżeli są małoletni, pojawi się konieczność działania przez przedstawicieli ustawowych i najczęściej uzyskania zgody sądu opiekuńczego na odrzucenie spadku w ich imieniu. Jeżeli córka nie ma zstępnych, przy dziedziczeniu ustawowym trzeba ponownie ustalić krąg spadkobierców, co może oznaczać wejście do sprawy rodziców zmarłego albo jego rodzeństwa.

Jeżeli celem jest, aby nieruchomość ostatecznie przypadła żonie zmarłego i aby można było ją sprzedać, zwykle prostszym rozwiązaniem jest przyjęcie spadku przez córkę i dokonanie działu spadku. W umowie działu spadku córka może przenieść swój udział na matkę albo zgodzić się na przyznanie nieruchomości matce z odpowiednimi spłatami lub bez spłat, zależnie od ustaleń rodzinnych i skutków podatkowych.

Notarialne poświadczenie dziedziczenia i dział spadku

Jeżeli między spadkobiercami nie ma sporu, notarialne poświadczenie dziedziczenia może być szybsze niż postępowanie sądowe. Notariusz sporządza protokół dziedziczenia, odbiera wymagane oświadczenia i rejestruje akt poświadczenia dziedziczenia. Zarejestrowany akt ma co do zasady taką samą funkcję praktyczną jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Do notariusza trzeba przygotować w szczególności: odpis aktu zgonu spadkodawcy, odpis aktu małżeństwa, odpisy aktów urodzenia dzieci, testament, jeżeli istnieje, dane osobowe spadkobierców, numer PESEL spadkodawcy, dokumenty dotyczące nieruchomości, numer księgi wieczystej oraz informacje o ewentualnych wcześniejszych oświadczeniach spadkowych. Notariusz może poprosić o dodatkowe dokumenty, zwłaszcza gdy spadkodawca mieszkał za granicą, miał obywatelstwo innego państwa albo pozostawił majątek poza Polską.

Po potwierdzeniu dziedziczenia spadkobiercy mogą zawrzeć umowę działu spadku. Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość, dział spadku obejmujący przeniesienie własności albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. W pełnomocnictwie warto więc wyraźnie wskazać, że pełnomocnik może zawrzeć umowę działu spadku, ustanowić lub przyjąć spłaty, składać wnioski wieczystoksięgowe oraz podpisywać dokumenty podatkowe i urzędowe.

Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości ze spadku

Sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, dlatego pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości również powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. W dokumencie warto dokładnie oznaczyć nieruchomość, podać numer księgi wieczystej, określić zakres uprawnień pełnomocnika i wskazać, czy może on ustalać cenę, odbierać zapłatę, zawierać aneksy, składać oświadczenia podatkowe oraz reprezentować mocodawcę przed sądem wieczystoksięgowym.

Jeżeli jedna osoba ma reprezentować kilka stron tej samej umowy, np. matkę i córkę, trzeba bardzo ostrożnie uregulować kwestię czynności z samym sobą albo reprezentowania obu stron. Zgodnie z art. 108 Kodeksu cywilnego pełnomocnik nie może co do zasady być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, ani reprezentować obu stron, chyba że wynika to z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. W sprawach rodzinnych notariusze często wymagają wyraźnego umocowania w tym zakresie.

Przed sprzedażą trzeba też pamiętać o sprawach podatkowych. Małżonek i dziecko zmarłego mogą korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn jako najbliższa rodzina, ale zwykle muszą zgłosić nabycie spadku na formularzu SD-Z2 w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku zgłoszenia, np. od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia albo uprawomocnienia się postanowienia sądu. Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku trzeba też sprawdzić skutki w podatku dochodowym, zwłaszcza datę nabycia nieruchomości przez spadkodawcę i planowany termin sprzedaży.

Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością rolną, mogą dojść dodatkowe ograniczenia wynikające z przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego. Wtedy przed podpisaniem umowy sprzedaży trzeba ustalić, czy kupujący spełnia wymagania ustawowe albo czy potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

FAQ

Czy stare pełnomocnictwo udzielone przez zmarłego nadal działa?

Co do zasady nie. Po śmierci mocodawcy pełnomocnictwo wygasa, dlatego pełnomocnik nie może już sprzedawać nieruchomości w imieniu zmarłego. Dalsze działania muszą podejmować spadkobiercy albo osoby umocowane przez spadkobierców.

Czy sprawę spadkową można załatwić bez przyjazdu do Polski?

W wielu przypadkach tak. Spadkobierca może udzielić pełnomocnictwa osobie w Polsce. Trzeba jednak zachować wymaganą formę dokumentu, uzyskać apostille albo legalizację, a następnie przygotować tłumaczenie przysięgłe.

Czy pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości musi być notarialne?

Tak. Skoro sprzedaż nieruchomości wymaga aktu notarialnego, pełnomocnictwo do podpisania takiej umowy również powinno być udzielone w formie aktu notarialnego. Zwykłe pełnomocnictwo pisemne albo podpis poświadczony przez konsula nie wystarczą do przeniesienia własności nieruchomości.

Czy szwagierka może reprezentować wdowę w sądzie spadkowym?

Nie zawsze. W postępowaniu sądowym obowiązują ograniczenia z art. 87 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli szwagierka nie mieści się w ustawowym kręgu pełnomocników procesowych, bezpieczniej jest wybrać drogę notarialną albo ustanowić adwokata lub radcę prawnego.

Co się stanie, jeśli nie złożę oświadczenia spadkowego w terminie 6 miesięcy?

Obecnie brak oświadczenia w terminie oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza. To ogranicza odpowiedzialność za długi spadkowe, ale nie zastępuje formalnego potwierdzenia dziedziczenia, które będzie potrzebne np. do sprzedaży nieruchomości.

Czy córka może odrzucić spadek na rzecz matki?

Nie. Odrzucenie spadku nie pozwala wskazać osoby, która ma przejąć udział. Córka jest wtedy traktowana tak, jakby nie dożyła otwarcia spadku, co może spowodować wejście do dziedziczenia jej dzieci albo dalszych krewnych zmarłego.

Czy notariusz zawsze sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia?

Nie. Notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia tylko wtedy, gdy spełnione są ustawowe warunki, wszystkie wymagane osoby biorą udział w czynności i nie ma sporu co do dziedziczenia. W przeciwnym razie konieczne może być postępowanie sądowe.

Czy po dziedziczeniu trzeba zgłosić spadek do urzędu skarbowego?

Najbliższa rodzina może skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale zwykle wymaga to terminowego zgłoszenia nabycia spadku na formularzu SD-Z2. Termin i obowiązek zgłoszenia trzeba sprawdzić w odniesieniu do konkretnego sposobu potwierdzenia dziedziczenia.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 99, art. 101, art. 108 oraz art. 1012-1015.
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 87 oraz przepisy o postępowaniu nieprocesowym w sprawach spadkowych.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, w szczególności przepisy o protokole dziedziczenia, akcie poświadczenia dziedziczenia i Rejestrze Spadkowym.
• Konwencja haska z dnia 5 października 1961 r. znosząca wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych.
• Informacje Ministerstwa Spraw Zagranicznych dotyczące apostille i legalizacji dokumentów.