Wada fizyczna nieruchomości a rękojmia
Zacznijmy od tego, że co do zasady każdy kupujący, zwłaszcza gdy nie jest przedsiębiorcą, lecz kupuje jako osoba fizyczna, ma uprawnienia z rękojmi. W przypadku nieruchomości okres rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu, co wynika z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 5561 § 1 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym”.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Zapisy w umowie notarialnej
Art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje jednak, że sprzedawca nie odpowiada z rękojmi, gdy kupujący o wadzie wiedział. Pan podpisał, że zna stan techniczny i nie wnosi do niego zastrzeżeń, co może być traktowane jako wiedza o wszelkich wadach. Tutaj pomocne są wyroki sądowe. SA w Łodzi w wyroku z 13.08.2014 r., sygn. akt I ACa 253/14, orzekł: „o braku wadliwości (…) nie może świadczyć oświadczenie powódki o znajomości stanu technicznego budynku i lokalu złożone przed i przy zawieraniu umowy. Oświadczenie to nie było oparte na jakiejkolwiek ocenie technicznej budynku. W szczególności oceny takiej nie dokonywała szacująca wartość lokalu rzeczoznawca. Z treści operatu wprost wynika, że nie badano stanu technicznego budynku. Z oświadczeń powódki nie wynika, by zapoznano ją przed ich złożeniem z jakąkolwiek oceną techniczną budynku (…)”.
Nie ulega wątpliwości, że taki zapis, jaki znalazł się w podpisanej przez Pana umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, znacząco utrudnia dochodzenie roszczeń z rękojmi, ale ich nie wyklucza. Nie znam treści całego aktu, ale może sprzedający złożył w nim oświadczenie, że stan techniczny lokalu jest bez wad, lub wskazał jakieś wady zaś tej w dachu nie wskazał. Jeśli do tego nie ma żadnej dokumentacji technicznej do nieruchomości dołączonej lub okazanej Panu, to Pana szanse na roszczenia z rękojmi zwiększają się.
Trzeba jednak mieć na uwadze art. 559 Kodeksu cywilnego, który wskazuje, że „sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili”. Natomiast z pomocą dla kupującego przychodzi art. 5562 Kodeksu cywilnego, który brzmi: „Jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego”.
Udowodnienie istnienia bądź nieistnienia wad budynku
Skoro zatem kupił Pan dom na osobę fizyczną (nie na firmę), to zmieścił się Pan w ww. rocznym terminie, gdzie istnieje domniemanie, że ta wada tkwiła w rzeczy sprzedanej. Tym samym to sprzedający, chcąc zwolnić się z odpowiedzialności, winien udowodnić, że w dniu wydania Panu nieruchomości zgłaszanej przez Pana wady (wad) nie było w nieruchomości i powstały dopiero po dacie wydania. Ciężar dowodu spoczywa na nim.
Potwierdza to sądownictwo, np. SA w Gdańsku w wyroku z 27 stycznia 2015 r. I ACa 684/14:
„Przepis art. 559 k.c. modyfikuje rozkład ciężaru dowodu - jako przepis szczególny w stosunku do art. 6 k.c. - w razie dochodzenia przez kupującego od sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi. Treść normy prawnej zawartej w art. 559 k.c. wprowadza domniemanie, że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej. Oznacza to, że na kupującym nie spoczywa ciężar dowodu, iż wada powstała z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy. Ryzyka wadliwej produkcji i ryzyka związanego ze sprzedażą rzeczy wadliwych nie może bowiem ponosić kupujący. Na sprzedawcy spoczywa zatem obowiązek kontroli dostarczonego towaru w celu stwierdzenia, czy w dacie wydania kupującemu przedmiotu sprzedaży nie ma on wad fizycznych. Natomiast kupujący nie ma obowiązku badania rzeczy, a ujemne dla niego skutki prawne wywołują jedynie dwa elementy: świadomość, że rzecz zaoferowana do sprzedaży ma wadę, i świadome w takiej sytuacji nabycie rzeczy wadliwej”.
Pan zatem ma obowiązek jedynie wykazać istnienie wad, ale nie musi udowadniać, że istniały już w dacie wydawania Panu nieruchomości.
Nadto, art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje jasno, że jakiekolwiek wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym. Jeśli zatem sprzedający obali wszystkie ww. argumenty, dowodząc, że Pan oglądał dom itd., podpisał akt z takim oświadczeniem jak wcześniej cytowane i faktycznie jak Pan dom oglądał, to te zacieki i uszkodzenia widoczne nie były, a dodatkowo sprzedający wskazywał Panu, że nie ma żadnych problemów z dachem (i skądinąd dodał, że kuna była, lecz już jej nie ma, a zatem gdy była, to szkodzi mogła wyrządzić), to ma Pan podstawy, by wskazywać, że nic nie zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności, bowiem zataił przed Panem wadę podstępnie. Zgodnie z wyrokiem SN z 27.11.2003 r., sygn. akt I CK 267/02: „Przesłanką podstępnego zatajenia wady, w rozumieniu art. 568 § 2 k.c., musi być wiedza sprzedawcy o tej o wadzie”.
Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
Sprawa sądowa
Mając powyższe na uwadze, uważam, że ma Pan szanse na dochodzenie roszczeń z rękojmi, najpierw polubownie kierując do sprzedającego przedsądowe wezwanie do spełnienia Pana żądań, a gdy to nie poskutkuje, zakładając sprawę w sądzie cywilnym. Jeśli sprawa trafi do sądu, zapewne konieczna będzie opinia biegłego, co zwiększy koszty sądowe. Oczywiście jeśli Pan wygra, to sąd zwróci Panu opłatę od pozwu i wszelkie inne koszty sądowe według stawek z rozporządzeń, ale jeśli Pan przegra, to Pan poniesie te koszty i będzie zobowiązany do zwrotu na rzecz sprzedającego jego kosztów sądowych. Kwestia szans na wygraną zależy też od tego, jakie zapewnienia złożył sprzedający w akcie notarialnym, od tego, czy Pan dokonywał oględzin domu i czy są na to dowody oraz czy do aktu dołączona była lub okazywana jakaś ekspertyza nieruchomości i czy ma Pan dowody na to, że sprzedający mówił, że była kuna, ale już (już czyli w dacie sprzedaży/ oględzin itd.) zwierzęcia nie ma.
Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›
Roszczenia kupującego
Co do Pana roszczeń, to może Pan wnosić o obniżenie ceny, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla Pana wadę usunie. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. Jeśli zatem nie dojdzie do konsensusu co do wartości obniżenia, konieczny byłby rzeczoznawca, który to wyliczy. Względnie może Pan wnosić o usunięcie wady. Sprzedawca ma wówczas obowiązek usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla Pana jako kupującego.
Takie sprawy są sporne, często dopiero sąd jest w stanie ocenić, która strona ma rację, bo decyduje treść aktu, załączników, zeznania świadków co do faktów, o których pisałam wcześniej, aczkolwiek przytoczyłam Panu argumenty na Pana korzyść, ale też wskazałam, jak prawdopodobnie będzie bronił się sprzedawca, i jak próbować jego argumenty obalić. Często jednak, wysyłając wezwanie przedsądowe z rękojmi i wskazując w nich stanowiska orzecznicze, udaje się sprawę rozwiązać ugodowo, bez sądu, bowiem pozwany, widząc szansę przegranej, boi się, że w razie procesu straci jeszcze więcej niż żądana kwota obniżenia ceny sprzedaży nieruchomości czy ewentualna kwota naprawy wad.
Przykłady
Anna i dach, którego „nie było”
Anna kupiła dom od starszego małżeństwa, które zapewniało ją, że dom jest w stanie idealnym, a wszelkie prace remontowe zostały wykonane niedawno. Przy oględzinach nie zauważyła niczego niepokojącego — dach wyglądał na nowy, pomieszczenia były świeżo odmalowane. Po zimie okazało się jednak, że z dachu przecieka woda, a na poddaszu pojawiły się zacieki i pleśń. Po wezwaniu fachowca wyszło na jaw, że dach był prowizorycznie naprawiony jedynie od zewnątrz, a pod spodem uszkodzenia były znaczne. Anna powołała się na rękojmię, mimo że podpisała w akcie, że zna stan techniczny nieruchomości. Sprawa zakończyła się ugodą — sprzedający zgodzili się pokryć część kosztów naprawy po przedstawieniu kosztorysu i ekspertyzy rzeczoznawcy.
Marek i „zapomniane” ściany
Marek kupił dom z rynku wtórnego, w którym poprzedni właściciel mieszkał przez wiele lat. Podczas prezentacji nieruchomości nie zauważył żadnych nieprawidłowości, poza drobnymi odpryskami farby. W akcie notarialnym znalazło się ogólne sformułowanie, że zna stan techniczny i nie wnosi zastrzeżeń. Po kilku miesiącach, gdy zszedł tynk w jednym z pokoi, okazało się, że ściany były zawilgocone od dawna, co próbowano zamaskować nową warstwą tynku i farby. Marek wystąpił z roszczeniem z rękojmi i w pozwie do sądu dołączył dokumentację fotograficzną oraz opinię biegłego. Sąd uznał, że wada była istotna i istniała już w chwili sprzedaży, co dało mu prawo do obniżenia ceny zakupu nieruchomości.
Ewa i nieproszony lokator
Ewa kupiła niewielki dom na wsi, który był przez pewien czas niezamieszkały. Sprzedający zapewniali ją, że wcześniej rzeczywiście była kuna na strychu, ale „problem został rozwiązany”. Ewa zaufała słowom sprzedających i nie zatrudniła rzeczoznawcy. Zimą, kiedy zaczęła ogrzewać dom, zauważyła duże straty ciepła i przeciągi — jak się okazało, kuna wciąż zamieszkiwała poddasze i poważnie uszkodziła izolację dachu. Wezwała fachowców, którzy sporządzili kosztorys napraw. Ewa wysłała przedsądowe wezwanie do zapłaty i powołała się na rękojmię — wykazała, że sprzedający świadomie nie ujawnili skali zniszczeń. Finalnie sprzedający zgodzili się na ugodę i zwrócili jej część kosztów.
Podsumowanie
, nabywca nieruchomości ma prawo dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi, jeśli ujawniona wada istniała w chwili wydania domu, nawet jeśli nie została dostrzeżona przy oględzinach. Choć zapisy w akcie notarialnym mogą utrudniać dochodzenie roszczeń, nie przekreślają one odpowiedzialności sprzedającego, zwłaszcza gdy wada została podstępnie zatajona. Kluczowe znaczenie mają dowody — ekspertyzy, kosztorysy, korespondencja ze sprzedającym. Warto zacząć od próby polubownego rozwiązania sprawy, ale jeśli to nie przyniesie efektu, kupujący ma prawo wystąpić na drogę sądową, domagając się naprawy szkody, obniżenia ceny lub zwrotu kosztów.
Oferta porad prawnych
Jeśli zmagasz się z problemami po zakupie nieruchomości, masz wątpliwości co do odpowiedzialności sprzedającego lub potrzebujesz pomocy w przygotowaniu pisma do sądu lub sprzedającego — skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Szybko i wygodnie uzyskasz indywidualną analizę Twojej sprawy oraz konkretne wskazówki, jak dochodzić swoich praw.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi w wyroku z 13.08.2014 r., sygn. akt I ACa 253/14
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27.11.2003 r., sygn. akt I CK 267/02
Przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę
