Uszkodzony dach w zakupionym domu a rękojmia

Uszkodzony dach jako wada fizyczna nieruchomości

Przy sprzedaży domu podstawą odpowiedzialności sprzedawcy za wady jest art. 556 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. W przypadku domu wadą fizyczną może być m.in. nieszczelny dach, zniszczona izolacja termiczna, zawilgocenie poddasza, przecieki, zacieki na sufitach albo szkody powstałe wskutek wcześniejszego bytowania zwierząt, jeżeli wpływają na przydatność lub wartość nieruchomości.

Art. 556¹ § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, albo została wydana w stanie niezupełnym.

Dom mieszkalny powinien nadawać się do bezpiecznego i normalnego korzystania. Jeżeli po kilku miesiącach od wydania ujawniają się przecieki dachu i utrata izolacyjności poddasza, sprawa nie powinna być traktowana wyłącznie jako drobna usterka eksploatacyjna. Odpowiedzialność sprzedawcy zależy jednak od tego, czy wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego, o czym stanowi art. 559 Kodeksu cywilnego.

Termin rękojmi przy sprzedaży domu

W przypadku nieruchomości termin odpowiedzialności z rękojmi jest dłuższy niż przy rzeczach ruchomych. Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi za wadę fizyczną nieruchomości, jeżeli wada została stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli więc dach zaczął przeciekać po 3 miesiącach od wydania domu, termin z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego co do zasady nie jest problemem.

Trzeba natomiast odróżnić termin stwierdzenia wady od kwestii dowodowej. Sam fakt, że wada ujawniła się po wydaniu domu, nie przesądza jeszcze, że odpowiada za nią sprzedawca. Z art. 559 Kodeksu cywilnego wynika, że sprzedawca odpowiada za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Dlatego w praktyce bardzo ważna jest opinia fachowca, która wskaże, czy uszkodzenia dachu i izolacji mają charakter długotrwały, czy mogły powstać dopiero po wydaniu domu.

Czy zapis w akcie notarialnym odbiera prawo do rękojmi?

W aktach notarialnych sprzedaży nieruchomości często pojawia się zapis, że kupujący zna stan techniczny budynku i nie wnosi zastrzeżeń. Taki zapis jest istotny, ale nie zawsze przekreśla roszczenia kupującego.

Zgodnie z art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Chodzi jednak o wiedzę o konkretnej wadzie, a nie wyłącznie o ogólne oświadczenie, że kupujący oglądał budynek. Jeżeli kupujący widział jedynie zwykły stan domu, ale nie miał wiedzy o ukrytych uszkodzeniach dachu, zniszczonej izolacji albo wcześniejszych szkodach po kunie, sprzedawca nie powinien automatycznie powoływać się na art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego.

Ważne jest także, czy w akcie notarialnym znalazło się wyraźne wyłączenie albo ograniczenie rękojmi. Art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala stronom rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi, ale przy udziale konsumenta ograniczenie albo wyłączenie odpowiedzialności jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych. Jeżeli sprzedający był osobą prywatną, a kupujący również nabywał dom prywatnie, trzeba dokładnie sprawdzić, czy akt zawiera wyłącznie standardową klauzulę o znajomości stanu technicznego, czy także osobne postanowienie o wyłączeniu rękojmi.

Nawet gdy rękojmia została w umowie ograniczona lub wyłączona, art. 558 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca podstępnie zataił wadę przed kupującym. Podstępne zatajenie wymaga wykazania, że sprzedawca wiedział o wadzie i jej nie ujawnił albo przedstawiał stan nieruchomości w sposób nieprawdziwy.

Znaczenie rozmów o kunie i zapewnień sprzedającego

Jeżeli podczas rozmów przed sprzedażą pojawił się temat kuny, a sprzedający zapewnił, że problemu już nie ma, taka okoliczność może mieć duże znaczenie. Po pierwsze, może potwierdzać, że sprzedający wiedział o wcześniejszym problemie na poddaszu. Po drugie, może wskazywać, że kupujący został uspokojony i nie miał podstaw, aby podejrzewać zniszczenia dachu albo izolacji.

Na podstawie art. 556¹ § 1 pkt 2 Kodeksu cywilnego wadą fizyczną jest także brak właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego. Jeżeli sprzedający zapewniał, że problem ze zwierzęciem został rozwiązany, a w rzeczywistości pozostawił po sobie poważne szkody albo nadal wpływał na stan dachu, kupujący może powoływać się na niezgodność nieruchomości z zapewnieniami sprzedającego.

W postępowaniu dowodowym znaczenie może mieć korespondencja SMS, e-mail, wiadomości z komunikatorów, ogłoszenie sprzedaży, nagrania rozmów, jeżeli zostały legalnie utrwalone przez uczestnika rozmowy, oraz zeznania osób obecnych przy oględzinach. Przy sporach o wady ukryte nieruchomości bardzo często decydują szczegóły: co dokładnie sprzedawca powiedział, co było widoczne, czy pomieszczenia były świeżo odmalowane, czy kupujący miał dostęp do poddasza i czy przedstawiono dokumentację techniczną lub przeglądy.

Jakie roszczenia może zgłosić kupujący?

Kupujący może skorzystać z kilku środków ochrony przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Wybór roszczenia powinien zależeć od charakteru wady, kosztów naprawy, znaczenia wady dla korzystania z domu oraz treści umowy.

Przy obniżeniu ceny art. 560 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga, aby obniżona cena pozostawała w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W praktyce nie wystarczy więc wpisać dowolnej kwoty. Potrzebny może być kosztorys, opinia rzeczoznawcy budowlanego albo opinia rzeczoznawcy majątkowego, zwłaszcza gdy sprzedający kwestionuje wysokość żądania.

Jak formalnie zgłosić roszczenie krok po kroku?

Najbezpieczniej działać pisemnie i nie ograniczać się do rozmów telefonicznych. W sprawach o wady ukryte nieruchomości dokumentacja często decyduje o wyniku negocjacji lub procesu.

1. Zabezpiecz stan nieruchomości. Wykonaj zdjęcia i nagrania przecieków, zacieków, zawilgocenia, zniszczonej izolacji, śladów zwierząt oraz temperatury lub strat ciepła, jeżeli są mierzalne.
2. Zleć oględziny fachowcowi. Najlepiej, aby specjalista od dachów, rzeczoznawca budowlany albo inżynier budownictwa opisał przyczynę uszkodzeń, ich zakres oraz prawdopodobny czas powstania.
3. Przygotuj kosztorys. Kosztorys powinien rozdzielać prace konieczne do usunięcia wady od ewentualnych ulepszeń, aby sprzedający nie zarzucił zawyżenia żądania.
4. Sprawdź akt notarialny. Należy ustalić, czy zawiera tylko oświadczenie o znajomości stanu technicznego, czy także wyraźne wyłączenie rękojmi na podstawie art. 558 § 1 Kodeksu cywilnego.
5. Wyślij zgłoszenie wady i wezwanie do spełnienia roszczenia. W piśmie wskaż podstawę prawną, opis wady, datę jej ujawnienia, żądanie oraz termin odpowiedzi.
6. Rozważ ugodę. Jeżeli sprzedający nie chce samodzielnie naprawiać dachu, praktycznym rozwiązaniem może być zapłata uzgodnionej kwoty odpowiadającej całości lub części kosztów naprawy.
7. W razie odmowy przygotuj pozew. W sądzie zwykle konieczna będzie opinia biegłego z zakresu budownictwa, która oceni charakter wady, moment jej powstania i koszt naprawy.

Czy warto wykonać analizę uszkodzeń i kosztorys?

Tak. W sprawie dotyczącej uszkodzonego dachu analiza techniczna i kosztorys są zwykle niezbędne. Kupujący powinien wykazać nie tylko to, że dach jest uszkodzony, ale także że wada nie jest zwykłym zużyciem albo zdarzeniem powstałym wyłącznie po wydaniu domu. Opinia techniczna może wskazać, czy ślady bytowania kuny, ubytki izolacji, zawilgocenia i zacieki musiały powstawać przez dłuższy czas.

Warto jednak unikać pochopnej naprawy całego dachu bez udokumentowania stanu przed pracami. Jeżeli sytuacja wymaga pilnego zabezpieczenia przed dalszym zalewaniem, należy wykonać naprawy awaryjne, ale wcześniej sporządzić dokumentację zdjęciową, protokół z oględzin i zachować faktury. Przy innych rzeczach podobny problem pojawia się przy sporach o sprzedaż telefonu a rękojmia - zbyt szybka ingerencja w rzecz może utrudnić późniejsze wykazanie pierwotnego zakresu wady.

Jak może bronić się sprzedający?

Sprzedający może twierdzić, że kupujący obejrzał dom i znał jego stan, że wada była widoczna, że uszkodzenia powstały po wydaniu nieruchomości albo że doszło do skutecznego wyłączenia rękojmi. Może też powoływać się na brak dowodu, że kuna bytowała na poddaszu przed sprzedażą.

Odpowiedź kupującego powinna opierać się na faktach i dowodach. Jeżeli wada była ukryta, nie była możliwa do wykrycia przy zwykłych oględzinach i ujawniła się dopiero w czasie użytkowania domu, ogólny zapis o znajomości stanu technicznego nie musi wystarczyć do oddalenia roszczeń. Pomocne jest orzecznictwo, w którym sądy podkreślają, że samo oświadczenie o znajomości stanu technicznego nie oznacza automatycznie wiedzy o ukrytych wadach konstrukcyjnych albo technicznych.

Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt I ACa 253/14, wskazał, że o braku wadliwości nie może przesądzać samo oświadczenie kupującego o znajomości stanu technicznego, jeżeli nie było ono oparte na profesjonalnej ocenie technicznej budynku. Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z 27 listopada 2003 r., sygn. akt I CK 267/02, podkreślił, że przesłanką podstępnego zatajenia wady jest wiedza sprzedawcy o tej wadzie.

Praktyczna treść wezwania do sprzedającego

W wezwaniu warto wskazać: datę zawarcia umowy, datę wydania nieruchomości, datę ujawnienia wady, opis uszkodzeń, dowody oraz wybrane roszczenie. Pismo może zawierać np. żądanie usunięcia wady w rozsądnym terminie na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego albo oświadczenie o obniżeniu ceny na podstawie art. 560 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli kupujący chce dochodzić zwrotu kosztów już wykonanej naprawy, powinien powiązać żądanie z art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 471 Kodeksu cywilnego, wykazując szkodę, nienależyte wykonanie umowy sprzedaży i normalny związek przyczynowy między wadą a poniesionymi kosztami. Warto wyznaczyć sprzedającemu konkretny termin odpowiedzi, np. 7 lub 14 dni, i wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w sposób pozwalający udowodnić odbiór.

FAQ

Czy po podpisaniu aktu, że znam stan techniczny domu, nadal mogę dochodzić roszczeń?

Tak, jest to możliwe, jeżeli chodzi o wadę ukrytą, o której kupujący faktycznie nie wiedział przy zawarciu umowy. Art. 557 § 1 Kodeksu cywilnego zwalnia sprzedawcę z rękojmi tylko wtedy, gdy kupujący wiedział o konkretnej wadzie w chwili zawarcia umowy.

Ile czasu mam na zgłoszenie wady dachu po zakupie domu?

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego przy nieruchomości wada fizyczna musi zostać stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania domu kupującemu. Im szybciej wada zostanie zgłoszona i udokumentowana, tym łatwiej wykazać jej związek ze stanem domu w chwili sprzedaży.

Czy mogę od razu naprawić dach i żądać zwrotu kosztów?

Jeżeli naprawa jest pilna, bo grozi dalszym zalewaniem lub powiększeniem szkody, można wykonać prace zabezpieczające. Przed naprawą warto jednak zrobić zdjęcia, zamówić oględziny fachowca, sporządzić protokół i zachować faktury. Bez dokumentacji sprzedający może twierdzić, że nie da się już ustalić pierwotnego stanu dachu.

Czy sprzedający odpowiada, jeśli kuny pojawiły się dopiero po sprzedaży?

Co do zasady nie. Art. 559 Kodeksu cywilnego wiąże odpowiedzialność sprzedawcy z wadami istniejącymi przy przejściu niebezpieczeństwa na kupującego albo z przyczyną tkwiącą wtedy w rzeczy. Jeżeli szkoda powstała wyłącznie po wydaniu domu, roszczenie wobec sprzedawcy będzie trudne do obrony.

Czy lepiej żądać naprawy, czy obniżenia ceny?

To zależy od sytuacji. Żądanie naprawy na podstawie art. 561 § 1 Kodeksu cywilnego jest praktyczne, gdy sprzedający może skutecznie usunąć wadę. Obniżenie ceny na podstawie art. 560 § 1 i § 3 Kodeksu cywilnego bywa lepsze, gdy kupujący chce sam wybrać wykonawcę i rozliczyć wartość wady w pieniądzu.

Podsumowanie

Uszkodzony dach ujawniony kilka miesięcy po zakupie domu może być podstawą roszczeń z rękojmi, zwłaszcza gdy wada była ukryta, a jej przyczyna istniała już w chwili wydania nieruchomości. Ogólna klauzula w akcie notarialnym o znajomości stanu technicznego nie zawsze zamyka drogę do dochodzenia roszczeń, ale wymaga starannego przygotowania dowodów.

Najważniejsze działania to szybkie udokumentowanie uszkodzeń, uzyskanie opinii technicznej, sprawdzenie aktu notarialnego, przygotowanie kosztorysu i wysłanie pisemnego wezwania do sprzedającego. Jeżeli sprawy nie uda się zakończyć ugodowo, o odpowiedzialności sprzedawcy może ostatecznie rozstrzygnąć sąd, najczęściej po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 556, art. 556¹, art. 557, art. 558, art. 559, art. 560, art. 561, art. 566 i art. 568 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Art. 568 Kodeksu cywilnego - LEX - art. 568 Kodeksu cywilnego.
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 13 sierpnia 2014 r., sygn. akt I ACa 253/14.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z 27 listopada 2003 r., sygn. akt I CK 267/02.