Wady i zalety przedwstępnej umowy sprzedaży

O co warto zadbać w umowie przedwstępnej?

Musi Pan zadbać o kilka kwestii:

• odpowiednie informacje w umowie przedwstępnej na temat mieszkania – pełne co do wyposażenia, ewentualnych wad – najlepiej wymienić wszystkie usterki w umowie przedwstępnej,
• odpowiednie zobowiązania w umowie przedwstępnej co do warunków, jakie ma spełnić kupujący – co do płatności zadatku, planowanej płatności za zakup (czyli nie może się dać Pan wmanewrować w zapisy, gdzie kupujący może odstąpić od umowy i dochodzić zwrotu zadatku, gdy nie dostanie np. kredytu – to jego ryzyko, nie Pana).

Oczywiście umowę należy odpowiednio sporządzić, aby zabezpieczyć Pana interesy. Nie ma uniwersalnej umowy, każdą należy dostosować do określonych warunków. Różnica pomiędzy umową zawartą w formie aktu notarialnego a bez tej formy polega wyłącznie na tym, że w przypadku braku formy aktu nie może Pan dochodzić zobowiązania do zawarcia umowy, co w przypadku sprzedającego jest mniej ważne. Zatrzymuje Pan zadatek, gdy kupujący nie przystąpi do umowy.

Umowa przyrzeczona

Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.), z którego wynika, że „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.

„Art. 390 par. 2 K.c. stanowi, że aby skutecznie domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, strona musi dysponować umową przedwstępną, która spełnia warunki, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (zwłaszcza warunki co do formy). Wymogiem do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jest sporządzenie umowy przedwstępnej w formie przewidzianej dla umowy i zgodność w swej treści żądania z umową przyrzeczoną co do przedmiotu, ceny i stron, albowiem w tym przypadku wyżej wymienione elementy stanowią jej essentialia negotii (wyr. SA w K. z dnia 28 czerwca 2013 r. w sprawie […])” – zob. wyrok z uzasadnieniem SO w Słupsku z dnia 17 marca 2020 r., sygn. akt I C 20/18.

Odpowiednie zapisy w umowie

Poza ww. kwestią umowa notarialna czy umowa bez zachowania formy aktu niczym się nie różni. Należy natomiast zadbać o jej zapisy, aby zabezpieczały Pana interesy:

1) brak zdolności kredytowej kupującego nie może powodować odstąpienia od umowy przez kupujących bez skutków w postaci utraty zadatku,

2) opłata dla pośrednika dopiero po zawarciu finalnego aktu notarialnego.