Obniżanie wartości nieruchomości przez sąsiada

Czy bałagan na działce sąsiada może być immisją?

Podstawowym przepisem w sprawach sąsiedzkich jest art. 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Przepis ten dotyczy tzw. immisji pośrednich, czyli oddziaływań z jednej nieruchomości na drugą. Najczęściej chodzi o hałas, zapachy, dym, kurz, zalewanie, zacienienie, wibracje albo inne uciążliwości. Nie można jednak z góry wykluczyć, że rażący nieład, długotrwałe składowanie odpadów, materiałów budowlanych czy nieestetyczna prowizoryczna zabudowa również zostaną potraktowane jako zakłócenie, jeżeli w konkretnych okolicznościach przekraczają przeciętną miarę.

Ocena zawsze zależy od miejsca. Inaczej sąd może ocenić nieruchomość w zwartej zabudowie przemysłowej, a inaczej dom mieszkalny w spokojnej dzielnicy jednorodzinnej. Znaczenie mają także: przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sposób faktycznego korzystania z okolicy, czas trwania naruszeń, stopień widoczności nieładu, wpływ na korzystanie z ogrodu, podjazdu lub wejścia oraz to, czy składowane rzeczy są odpadami, czy jedynie materiałami używanymi okresowo.

Wspólny trawnik, bliźniak i granice korzystania z nieruchomości

W pierwszej kolejności trzeba ustalić, czy trawnik przed domem jest rzeczywiście współwłasnością, czy też każda połowa bliźniaka ma wyodrębnioną część gruntu do wyłącznego korzystania. Ma to zasadnicze znaczenie dla wyboru roszczeń.

Jeżeli trawnik jest współwłasnością, zastosowanie ma art. 206 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Stałe składowanie piasku, tektury, butelek lub innych przedmiotów na części wspólnej może naruszać prawa drugiego współwłaściciela, zwłaszcza gdy utrudnia dojście, pogarsza wygląd nieruchomości, uniemożliwia pielęgnację zieleni albo faktycznie zawłaszcza część wspólną.

Jeżeli zachowanie sąsiada wykracza poza zwykłe korzystanie z rzeczy wspólnej, można powołać się również na art. 199 Kodeksu cywilnego, który wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Przy czynnościach zwykłego zarządu zastosowanie ma art. 201 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów.

Jeżeli natomiast sąsiad składuje rzeczy wyłącznie na swojej części gruntu, sprawę trzeba oceniać przede wszystkim przez pryzmat art. 144 Kodeksu cywilnego oraz ewentualnie przepisów administracyjnych, porządkowych i budowlanych.

Jakie roszczenia przysługują przeciwko sąsiadowi?

Właściciel nieruchomości może wystąpić z roszczeniem negatoryjnym z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób niż przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

W sprawie sąsiedzkiej żądanie może więc obejmować na przykład usunięcie składowanych materiałów z części wspólnej, zaprzestanie przechowywania odpadów w widocznym i uciążliwym miejscu, uporządkowanie terenu, powstrzymanie się od dalszego zajmowania części wspólnej albo wykonanie określonych czynności ograniczających uciążliwości.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/00, przyjęto, że roszczenie z art. 144 w związku z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala nie tylko na całkowite zakazanie działań stanowiących źródło immisji, ale także na nałożenie takich obowiązków, które doprowadzą oddziaływania do granic przeciętnej miary.

Nielegalny garaż lub prowizoryczna wiata sąsiada

Jeżeli sąsiad postawił prowizoryczny garaż, wiatę, szopę albo inny obiekt bez wymaganych formalności, warto rozważyć zawiadomienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w art. 29-31 tej ustawy.

Nie każdy mały obiekt wymaga pozwolenia na budowę. Część robót może wymagać jedynie zgłoszenia, a część może być zwolniona zarówno z pozwolenia, jak i ze zgłoszenia. Dlatego trzeba ustalić parametry obiektu, jego funkcję, powierzchnię zabudowy, odległość od granicy działki, usytuowanie względem budynku i zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli obiekt jest samowolą budowlaną albo został wykonany niezgodnie z przepisami, organ nadzoru budowlanego może prowadzić postępowanie na podstawie przepisów Prawa budowlanego, w szczególności art. 48 oraz art. 50-51 tej ustawy. W zależności od sprawy może chodzić o legalizację, obowiązek wykonania określonych robót, doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem albo rozbiórkę.

Składowanie odpadów, rzeczy i materiałów na posesji

Jeżeli na działce sąsiada znajdują się odpady, butelki, tektura, resztki budowlane albo inne przedmioty, które powodują zagrożenie sanitarne, zapachowe, pożarowe lub przyciągają gryzonie, można powiadomić gminę, straż miejską lub właściwe służby. Art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązki dotyczące utrzymania czystości i porządku, w tym zbierania odpadów komunalnych zgodnie z wymaganiami określonymi w ustawie oraz regulaminie utrzymania czystości i porządku na terenie gminy.

W praktyce warto sprawdzić lokalny regulamin utrzymania czystości i porządku, ponieważ określa on szczegółowe zasady dotyczące pojemników, sposobu gromadzenia odpadów i porządku na nieruchomościach. Sam fakt, że posesja wygląda nieestetycznie, nie zawsze wystarczy do interwencji organów, ale odpady, zagrożenie sanitarne, uciążliwy zapach, zagrożenie pożarowe lub naruszenie regulaminu gminnego mogą uzasadniać zgłoszenie. Gdy uciążliwości sanitarne lub zapachowe pochodzą z instalacji ściekowej na sąsiedniej posesji, pomocne będzie omówienie przydomowej oczyszczalni sąsiada i sposobów obrony.

Obniżenie wartości nieruchomości i odszkodowanie

Możliwość dochodzenia odszkodowania trzeba oddzielić od żądania uporządkowania terenu lub zaniechania naruszeń. Odszkodowanie wymaga wykazania przesłanek odpowiedzialności cywilnej. Zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego ten, kto z winy swojej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Z kolei art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego ogranicza odpowiedzialność do normalnych następstw działania albo zaniechania, z którego szkoda wynikła, a art. 361 § 2 Kodeksu cywilnego obejmuje zarówno straty, jak i utracone korzyści.

W sprawie o spadek wartości nieruchomości trzeba więc udowodnić nie tylko to, że sąsiad narusza prawo, lecz także że z tego powodu powstała konkretna szkoda majątkowa. Najczęściej wymaga to opinii rzeczoznawcy majątkowego, dokumentacji sprzedażowej, korespondencji z potencjalnymi nabywcami, zdjęć, nagrań, zeznań świadków i wykazania, że niższa cena sprzedaży wynikała właśnie z zachowania sąsiada, a nie z ogólnej sytuacji rynkowej, stanu technicznego budynku czy innych czynników.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08, wskazał, że ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego, na przykład przez nadmierne zacienienie, może prowadzić do obiektywnego obniżenia wartości nieruchomości i w konsekwencji do szkody właściciela. Orzeczenie to pokazuje, że spadek wartości nieruchomości może być szkodą, ale w każdej sprawie konieczne jest precyzyjne wykazanie przyczyny i wysokości szkody.

Ciężar dowodu i przygotowanie sprawy

Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z tego faktu wywodzi skutki prawne. W procesie cywilnym znaczenie ma także art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Przed rozpoczęciem sporu warto zebrać materiał dowodowy i uporządkować go chronologicznie. Przydatne mogą być:

• zdjęcia i nagrania pokazujące składowane rzeczy, ich skalę oraz czas trwania problemu,
• korespondencja z sąsiadem, w tym wezwania do uporządkowania terenu,
• zeznania osób, które widziały stan nieruchomości lub rezygnację potencjalnych nabywców,
• dokumenty z urzędu gminy, straży miejskiej lub nadzoru budowlanego,
• opinia rzeczoznawcy majątkowego dotycząca wpływu uciążliwości na wartość nieruchomości,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy, jeśli ma znaczenie dla sprawy.

Co zrobić przed pozwem?

Najczęściej warto rozpocząć od pisemnego wezwania sąsiada. Pismo powinno być rzeczowe i konkretne: należy opisać naruszenia, wskazać podstawę prawną, zażądać określonych działań i wyznaczyć rozsądny termin. Dobrze wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć za pokwitowaniem.

Jeżeli sprawa dotyczy części wspólnej, w piśmie można powołać art. 206 Kodeksu cywilnego oraz wskazać, że sposób korzystania przez sąsiada nie daje się pogodzić z prawami drugiego współwłaściciela. Jeżeli problem polega na oddziaływaniu z sąsiedniej nieruchomości, właściwe będzie powołanie art. 144 oraz art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli w grę wchodzi szkoda majątkowa, można zastrzec dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 415 i art. 361 Kodeksu cywilnego.

Przykładowe działania i podstawy prawne

FAQ

Czy sam nieestetyczny wygląd posesji sąsiada wystarczy do wygrania sprawy?

Nie zawsze. Trzeba wykazać, że zachowanie sąsiada zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego albo narusza prawa współwłaściciela wynikające z art. 206 Kodeksu cywilnego. Sama różnica gustu estetycznego może być niewystarczająca.

Czy można żądać usunięcia rzeczy ze wspólnego trawnika?

Tak, jeżeli trawnik jest współwłasnością, a sposób korzystania przez sąsiada nie da się pogodzić z prawami drugiego współwłaściciela. Podstawą może być art. 206 Kodeksu cywilnego, a przy żądaniu przywrócenia stanu zgodnego z prawem także art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy można dostać odszkodowanie za niższą cenę sprzedaży domu?

Jest to możliwe, ale trudne dowodowo. Trzeba wykazać szkodę, winę sąsiada oraz normalny związek przyczynowy między jego zachowaniem a obniżeniem ceny, zgodnie z art. 415 i art. 361 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. Zwykle potrzebna jest opinia rzeczoznawcy i dowody z procesu sprzedaży.

Gdzie zgłosić garaż postawiony bez pozwolenia?

Sprawę można zgłosić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Organ oceni, czy obiekt wymagał pozwolenia, zgłoszenia albo spełniał warunki zwolnienia z formalności na podstawie art. 28-31 Prawa budowlanego, a w razie naruszeń może prowadzić postępowanie na podstawie art. 48 lub art. 50-51 tej ustawy.

Czy przed pozwem trzeba wysłać wezwanie do sąsiada?

Nie zawsze jest to formalny warunek pozwu, ale w praktyce warto to zrobić. Wezwanie porządkuje żądania, pokazuje dobrą wolę i może być dowodem w sprawie. Pozew powinien spełniać wymagania z art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji ma Pani podstawy, aby reagować, ale wybór środków zależy od tego, czy problem dotyczy części wspólnej, wyłącznej części sąsiada, odpadów czy samowoli budowlanej. W pierwszej kolejności warto ustalić stan prawny gruntu i obiektu, zebrać dowody oraz wysłać sąsiadowi pisemne wezwanie do uporządkowania terenu.

Jeżeli sąsiad nie zareaguje, można rozważyć pozew o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem, zawiadomienie nadzoru budowlanego albo zgłoszenie sprawy do gminy. Roszczenie odszkodowawcze za spadek wartości nieruchomości jest możliwe, lecz wymaga bardzo starannego udowodnienia szkody i jej związku z zachowaniem sąsiada.

Źródła

• art. 144, art. 199, art. 201, art. 206, art. 222 § 2, art. 361 § 1 i 2, art. 415 oraz art. 6 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,
• art. 187 § 1, art. 232 oraz art. 98 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego,
• art. 28 ust. 1, art. 29-31, art. 48 oraz art. 50-51 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane,
• art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach,
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/00,
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08.