Zakup części sąsiedniej działki i połączenie w jedną księgę wieczystą

Jak legalnie kupić tylko fragment sąsiedniej działki?

Jeżeli chce Pani kupić całą wąską działkę oraz dodatkowo pas gruntu z drugiej, szerszej działki, to prawidłowa kolejność jest następująca:

1. najpierw podział większej działki,
2. następnie sprzedaż wydzielonej części w akcie notarialnym,
3. na końcu ujawnienie zmian w ewidencji gruntów i księgach wieczystych oraz przyłączenie nabytego gruntu do Pani nieruchomości.

Nie da się skutecznie sprzedać samego „kawałka” działki bez wcześniejszego wyodrębnienia go w sensie geodezyjnym i ewidencyjnym. Wynika to z zasad obrotu nieruchomościami oraz z przepisów regulujących podziały nieruchomości, w szczególności z art. 92 ust. 1, art. 93 ust. 1 i art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Trzeba też pamiętać, że odpowiedź może zależeć od konkretnego stanu faktycznego: znaczenie ma przeznaczenie terenu, istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dostęp do drogi publicznej, przebieg granic, obciążenia hipoteczne oraz to, czy działka nie jest nieruchomością rolną objętą dodatkowymi ograniczeniami.

Podział działki przed sprzedażą fragmentu gruntu

Podział nieruchomości regulują przede wszystkim art. 92–100 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, stosuje się art. 94 tej ustawy, czyli bada się zgodność z decyzją o warunkach zabudowy albo z wyjątkami przewidzianymi w przepisie.

W praktyce procedura zwykle wygląda tak:

1. właściciel zleca geodecie przygotowanie wstępnego projektu podziału,
2. do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta składa się wniosek o podział,
3. organ wydaje postanowienie opiniujące zgodność wstępnego projektu z planem miejscowym albo z innymi podstawami z art. 94 ustawy,
4. geodeta sporządza właściwą dokumentację podziałową,
5. organ wydaje decyzję zatwierdzającą podział na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dokumentację geodezyjną przygotowuje osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia zawodowe. Zakres dokumentów wynika z § 3–9 rozporządzenia w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości i obejmuje m.in. protokół przyjęcia granic, mapę z projektem podziału oraz wykazy zmian danych ewidencyjnych.

Po ostateczności decyzji zatwierdzającej podział starosta aktualizuje ewidencję gruntów i budynków. Dopiero wtedy wydzielony fragment funkcjonuje jako odrębnie oznaczony grunt, którym można skutecznie rozporządzić w akcie notarialnym.

Zobacz również:

spór o działkę i wpis w księdze wieczystej

Czy zawsze potrzebna jest decyzja zatwierdzająca podział?

W większości typowych przypadków sprzedaży części działki tak. Ustawa przewiduje jednak szczególne sytuacje, w których stosuje się odrębne reguły. Przykładowo art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienia przypadki, gdy podział może być dokonany niezależnie od ustaleń planu miejscowego, np. dla zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, dla wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego albo w celu regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

To jednak nie oznacza automatycznie, że każda sprzedaż pasa gruntu między sąsiadami „omija” zwykłą procedurę. Trzeba zbadać, czy dana sytuacja rzeczywiście mieści się w jednym z przypadków wskazanych w art. 95 ustawy. W przeciwnym razie organ będzie wymagał standardowego postępowania podziałowego.

Rola geodety i notariusza

Geodeta przygotowuje techniczną stronę podziału, ale nie zastępuje organu administracji ani notariusza. To on sporządza projekt, ustala granice, wykonuje mapy i wykazy potrzebne do zatwierdzenia podziału oraz aktualizacji danych ewidencyjnych.

Z kolei sprzedaż wydzielonego fragmentu musi nastąpić w formie aktu notarialnego. Wynika to wprost z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak również umowa przenosząca własność nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Notariusz zwykle składa elektronicznie wniosek o wpis własności do księgi wieczystej, ale przy przyłączeniu gruntu do innej księgi zakres wniosku trzeba dobrze dopasować do treści aktu i stanu wieczystoksięgowego obu nieruchomości.

Jak połączyć kupiony fragment z własną nieruchomością?

Po nabyciu wąskiej działki oraz wydzielonego pasa z sąsiedniej działki można doprowadzić do ujawnienia ich w jednej księdze wieczystej, o ile będą stanowiły własność tej samej osoby lub tych samych osób w tych samych udziałach. Podstawą jest art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym dla kilku nieruchomości graniczących ze sobą lub stanowiących gospodarczą całość może być prowadzona jedna księga wieczysta.

Od strony technicznej sposób ujawnienia takiego przyłączenia opisuje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, w tym § 117, który reguluje odłączenie części nieruchomości i jej przyłączenie do innej nieruchomości.

W praktyce są możliwe dwa warianty:

Co do zasady nie ma potrzeby zakładania nowej księgi wieczystej dla nabytego pasa gruntu, jeżeli ma on zostać przyłączony do nieruchomości, dla której księga już istnieje. Ostateczny sposób wpisu zależy jednak od tego, jak sąd wieczystoksięgowy oceni treść dokumentów i aktualny stan ujawniony w księgach.

Jakie dokumenty zwykle będą potrzebne?

W typowej sprawie trzeba przygotować:

• aktualny odpis księgi wieczystej obu nieruchomości,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków po podziale,
• ostateczną decyzję zatwierdzającą podział albo dokument stanowiący podstawę ujawnienia podziału,
• dokumenty geodezyjne przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego,
• akt notarialny sprzedaży,
• wniosek wieczystoksięgowy o wpis własności i ewentualnie o przyłączenie do istniejącej księgi.

Jeżeli na działce ciąży hipoteka, bank może żądać dodatkowych oświadczeń. Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest rolna, może pojawić się potrzeba zbadania przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności w zakresie ograniczeń nabywania nieruchomości rolnych i uprawnień KOWR. To trzeba ocenić indywidualnie na podstawie powierzchni, przeznaczenia i statusu nabywcy.

Opłaty i terminy

Koszty zwykle obejmują:

• wynagrodzenie geodety,
• opłaty za dokumenty z ewidencji gruntów,
• taksy notarialne i opłaty sądowe,
• ewentualny podatek od czynności cywilnoprawnych, jeśli transakcja mu podlega.

Terminy są bardzo zależne od gminy, geodety, starostwa i sądu wieczystoksięgowego. Sama procedura podziałowa może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, a wpis w księdze wieczystej często wymaga dodatkowego czasu. Dlatego warto ustalić z notariuszem i geodetą kolejność czynności jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Zobacz również:

wyodrębnienie części nieruchomości i formalności

Najbezpieczniejsza kolejność działań w Pani sprawie

1. Sprawdzić stan obu ksiąg wieczystych: właściciela, hipoteki, służebności, ostrzeżenia.
2. Ustalić z geodetą, czy planowany pas gruntu da się wydzielić zgodnie z planem miejscowym albo inną podstawą z art. 94 lub art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3. Przeprowadzić podział większej działki.
4. Kupić wąską działkę oraz wydzielony fragment w akcie notarialnym.
5. Złożyć wniosek o wpis własności oraz przyłączenie nabytego fragmentu do nieruchomości, dla której ma być prowadzona jedna księga wieczysta.

Jeżeli celem jest ostatecznie jedna nieruchomość ujawniona w jednej księdze, warto już na etapie projektu aktu notarialnego wskazać notariuszowi, że nabywany fragment ma zostać przyłączony do konkretnej księgi wieczystej.

FAQ

Czy można kupić 3 m² działki bez geodety?

Nie. Jeżeli ma dojść do sprzedaży tylko części działki, konieczne jest wcześniejsze geodezyjne wydzielenie tej części i ujawnienie zmian w ewidencji gruntów. Bez tego nie da się prawidłowo oznaczyć przedmiotu sprzedaży.

Czy po zakupie trzeba zakładać nową księgę wieczystą?

Niekoniecznie. Jeżeli wydzielony fragment ma zostać przyłączony do nieruchomości, dla której ma już Pani księgę wieczystą, zwykle składa się wniosek o przyłączenie do istniejącej księgi, bez zakładania nowej.

Czy notariusz załatwi wszystko sam?

Notariusz sporządzi akt i może wysłać wniosek wieczystoksięgowy, ale nie zastąpi geodety ani procedury administracyjnej podziału. Najpierw trzeba mieć prawidłowe dokumenty podziałowe.

Czy gmina może odmówić podziału?

Tak. Jeżeli projekt podziału jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo nie spełnia wymogów ustawowych, organ może odmówić zatwierdzenia podziału.

Czy jedna księga wieczysta jest możliwa dla dwóch działek?

Tak, jeżeli nieruchomości graniczą ze sobą albo stanowią gospodarczą całość oraz mają tego samego właściciela lub tych samych współwłaścicieli w tych samych udziałach. Podstawą jest art. 21 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości – Dz.U. 2004 nr 268 poz. 2663

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym – Dz.U. 2016 poz. 312

5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – art. 158