Zalewanie działki po inwestycji gminy – co robić i gdzie zgłosić

Gdzie zgłosić zalewanie działki po inwestycji gminy

W opisanej sytuacji nie ma prostego „organu odwoławczego od burmistrza” tylko dlatego, że gmina wykonała inwestycję w sposób uciążliwy dla właściciela sąsiedniej nieruchomości. Trzeba rozdzielić kilka trybów działania, bo od konkretnego stanu faktycznego zależy, czy sprawa ma przede wszystkim charakter wodnoprawny, budowlany, cywilny czy odszkodowawczy.

W praktyce warto działać równolegle:

• złożyć formalne pismo do gminy z żądaniem natychmiastowego usunięcia przyczyny zalewania i zabezpieczenia odwodnienia,
• zawiadomić właściwy organ Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w związku z naruszeniem art. 234 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne,
• jeżeli roboty mogły zostać wykonane niezgodnie z projektem, warunkami technicznymi albo przepisami budowlanymi – zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego,
• przy dalszym braku reakcji wystąpić do sądu cywilnego z roszczeniem o zaniechanie naruszeń oraz ewentualnie o odszkodowanie.

Samo oczekiwanie na odpowiedź burmistrza zwykle nie wystarcza, zwłaszcza gdy szkoda się powtarza albo grozi dalszym zalewaniem budynku.

Jakie przepisy chronią właściciela zalewanej nieruchomości

Podstawowe znaczenie mają dwa zestawy przepisów.

Po pierwsze, art. 234 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne stanowi, że właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może:

• zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich,
• odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

Przepis ten ma zastosowanie także wtedy, gdy właścicielem gruntu jest gmina.

Po drugie, w relacjach sąsiedzkich i przy ochronie własności stosuje się art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jeżeli więc wykonanie chodnika, drogi, zjazdu albo parkingu spowodowało kierowanie deszczówki na działkę sąsiednią, można mówić o niedopuszczalnych immisjach materialnych.

Uzupełniająco znaczenie ma art. 222 § 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, który daje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, jeżeli własność jest naruszana w inny sposób niż przez pozbawienie władztwa nad rzeczą.

Czy można pozwać gminę za naruszenie prawa własności

Tak. Jeżeli inwestycja gminy powoduje spływ wody na Twoją nieruchomość, możesz oprzeć roszczenia na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 144 Kodeksu cywilnego. W takim pozwie można domagać się przede wszystkim:

• nakazania gminie usunięcia przyczyny zalewania,
• przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
• zaniechania dalszych naruszeń.

Jeżeli doszło już do wymiernej szkody, na przykład zalania garażu, zniszczenia tynków, wyposażenia, posadzki, ogrodzenia czy roślinności, można dodatkowo dochodzić zapłaty odszkodowania.

Podstawa odszkodowania zależy od okoliczności sprawy:

W części spraw zasadne może być połączenie roszczenia negatoryjnego z żądaniem zapłaty odszkodowania, ale trzeba to dopasować do materiału dowodowego.

Zobacz również:

odcięty dojazd do działki po budowie drogi gminnej

Organ administracyjny a droga cywilna – co jest właściwe

To jedno z najważniejszych praktycznych pytań. W sprawach dotyczących zmiany odpływu wód na gruncie zastosowanie może mieć tryb wynikający z Prawa wodnego, ale nie wyłącza on ochrony cywilnej własności.

Jeżeli chodzi o reakcję organu administracyjnego, w praktyce zgłoszenie kieruje się do właściwej jednostki Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie. W piśmie warto wskazać, że doszło do zmiany kierunku i natężenia odpływu wód opadowych lub roztopowych ze szkodą dla gruntu sąsiedniego, co narusza art. 234 ust. 1 ustawy – Prawo wodne. Organ powinien ocenić, czy istnieją podstawy do zastosowania instrumentów przewidzianych w tej ustawie.

Równolegle można dochodzić ochrony przed sądem cywilnym. Sąd cywilny nie zastępuje organu administracyjnego, ale może nakazać zaniechanie naruszeń prawa własności oraz zasądzić odszkodowanie.

Jeżeli natomiast problem wynika z robót wykonanych niezgodnie z projektem, pozwoleniem, zgłoszeniem lub zasadami wiedzy technicznej, zasadna może być także interwencja powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy inwestycja została wykonana wadliwie od strony technicznej.

Jakie dowody zebrać przed skierowaniem sprawy dalej

W tego typu sprawach wygrywa nie ten, kto ma rację „na słowo”, lecz ten, kto potrafi wykazać związek między inwestycją a zalewaniem. Dlatego trzeba jak najszybciej zgromadzić materiał dowodowy:

• zdjęcia i nagrania pokazujące spływ wody po opadach,
• daty i godziny podtopień, najlepiej z krótkim opisem intensywności opadów,
• korespondencję z urzędem gminy, wykonawcą i innymi organami,
• mapę sytuacyjną, szkic terenu albo dokumentację geodezyjną,
• kosztorysy napraw i rachunki za usuwanie skutków zalania,
• oświadczenia świadków, np. sąsiadów,
• w razie potrzeby opinię prywatną rzeczoznawcy lub inżyniera z zakresu odwodnienia.

W postępowaniu sądowym bardzo często potrzebna jest opinia biegłego. Im lepiej przygotujesz dokumenty na początku, tym łatwiej będzie wykazać przyczynę szkody i rozmiar roszczenia.

Jak napisać pismo do gminy

Pismo do gminy powinno być konkretne i mieć charakter wezwania, a nie tylko ogólnej skargi. W treści warto:

• oznaczyć nieruchomość i opisać inwestycję,
• wskazać, od kiedy występuje problem,
• opisać skutki, np. zalewanie garażu, piwnicy, budynku gospodarczego, podmywanie gruntu,
• powołać art. 234 ust. 1 ustawy – Prawo wodne oraz art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego,
• zażądać usunięcia przyczyny zalewania w określonym terminie, np. 7 albo 14 dni,
• zażądać oględzin w terenie i pisemnej odpowiedzi,
• zastrzec, że w razie braku reakcji sprawa zostanie skierowana do Wód Polskich, nadzoru budowlanego i sądu.

Pismo najlepiej złożyć za potwierdzeniem odbioru albo wysłać listem poleconym. Jeżeli sytuacja jest nagła, warto też wysłać skan przez ePUAP, o ile gmina ma aktywną skrzynkę.

Zobacz również:

czy gmina musi wykupić prywatną drogę

Czy można żądać odszkodowania za już powstałe szkody

Tak, ale trzeba wykazać trzy elementy:

• powstanie szkody,
• bezprawne albo zawinione działanie lub zaniechanie,
• normalny związek przyczynowy między inwestycją a szkodą.

Przy roszczeniu odszkodowawczym znaczenie ma art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła, a naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, i korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Jeżeli szkoda powstała wskutek czynu niedozwolonego, podstawą może być art. 415 Kodeksu cywilnego. Jeżeli szkoda jest skutkiem niezgodnego z prawem działania lub zaniechania przy wykonywaniu władzy publicznej, zastosowanie może mieć art. 417 § 1 Kodeksu cywilnego. Ocena, która podstawa będzie trafna, zależy od szczegółów inwestycji, roli gminy i wykonawcy oraz tego, czy problem wynika z decyzji publicznoprawnej, czy z wadliwego wykonania robót.

Czy warto zgłaszać sprawę do nadzoru budowlanego

Tak, jeżeli istnieje podejrzenie, że roboty wykonano niezgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, projektem albo warunkami realizacji inwestycji. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie rozstrzyga o odszkodowaniu, ale może skontrolować legalność i prawidłowość robót.

To bywa szczególnie przydatne, gdy po przebudowie drogi lub chodnika doszło do podwyższenia poziomu terenu, wykonania spadków w niewłaściwym kierunku albo pominięcia odwodnienia. Ustalenia nadzoru budowlanego mogą później pomóc w sporze z gminą lub wykonawcą.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenie o zaniechanie naruszeń własności co do zasady ma charakter ochronny i przy naruszeniu trwającym nie jest oceniane tak samo jak typowe roszczenie o zapłatę. Natomiast roszczenia odszkodowawcze przedawniają się według zasad właściwych dla danej podstawy prawnej.

Dla szkód z czynu niedozwolonego istotny jest art. 442¹ § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym przedawnia się co do zasady z upływem 3 lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia, nie później jednak niż z upływem 10 lat od dnia zdarzenia wywołującego szkodę.

Nie warto jednak zwlekać. Im później sprawa zostanie zgłoszona, tym trudniej udowodnić związek między inwestycją a skutkami na działce.

FAQ

Czy mogę złożyć skargę na burmistrza do wojewody?

Możesz zawiadomić wojewodę o nieprawidłowościach w działaniu gminy, ale to zwykle nie zastąpi właściwych środków ochrony. W sprawie zalewania działki praktycznie ważniejsze są: pismo do gminy, zgłoszenie do Wód Polskich, ewentualnie do PINB oraz pozew cywilny.

Czy samo pismo do gminy przerywa bieg przedawnienia odszkodowania?

Co do zasady nie. Dla bezpieczeństwa trzeba pilnować terminów przedawnienia i w razie potrzeby podjąć czynność, która wywołuje odpowiedni skutek prawny, np. wnieść pozew.

Czy muszę mieć opinię biegłego przed złożeniem pozwu?

Nie zawsze, ale w sprawach dotyczących odwodnienia i spływu wód jest ona często bardzo pomocna. Na etapie przedsądowym wystarczą zwykle zdjęcia, dokumenty i dokładny opis problemu, jednak w sądzie opinia biegłego bywa kluczowa.

Czy mogę żądać także zwrotu kosztów osuszania i napraw?

Tak, jeżeli wykażesz, że wydatki były normalnym następstwem zalania i pozostają w związku z działaniem lub zaniechaniem odpowiedzialnego podmiotu. Warto zachować wszystkie faktury i rachunki.

Czy odpowiada tylko gmina, czy także wykonawca robót?

To zależy od okoliczności. W niektórych sprawach odpowiedzialność może obciążać gminę, w innych wykonawcę, a czasem oba podmioty. Trzeba ustalić, czy szkoda wynika z wadliwego projektu, nieprawidłowej decyzji, czy błędnego wykonania prac.

Podsumowanie

Jeżeli inwestycja gminy spowodowała zalewanie działki, nie jesteś skazany wyłącznie na bezskuteczne pisma do burmistrza. Możesz powołać się na art. 234 ust. 1 ustawy – Prawo wodne, a także na art. 144 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W razie powstania szkody możliwe jest również dochodzenie odszkodowania na podstawie art. 361, art. 415 albo art. 417 Kodeksu cywilnego – zależnie od tego, jaką postać ma naruszenie i kto faktycznie za nie odpowiada.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne – Dz.U. 2017 poz. 1566
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 r., III CRN 367/75
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1985 r., III CZP 45/85
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 1998 r., II CKU 6/98