Błąd w metrażu lokalu – jak odzyskać nadpłacony czynsz

Kiedy można żądać zwrotu nadpłaconego czynszu

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, jak dokładnie ustalono czynsz w umowie najmu lokalu użytkowego. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Z kolei art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Jeżeli strony zapisały, że czynsz wynosi np. 40 zł za 1 m², to wysokość świadczenia najemcy jest bezpośrednio zależna od rzeczywistej powierzchni lokalu. W takim wariancie pobieranie czynszu liczonego od 68 m², gdy lokal ma faktycznie 58 m², oznacza co do zasady pobieranie części czynszu bez podstawy wynikającej z umowy.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby umowa przewidywała po prostu stały czynsz miesięczny, np. 2720 zł, bez rzeczywistego powiązania z powierzchnią albo z zastrzeżeniem, że wskazany metraż ma charakter orientacyjny. Wtedy ocena prawna może być bardziej złożona i zależy od brzmienia umowy, korespondencji stron oraz sposobu wykonywania najmu.

Podstawa prawna roszczenia o zwrot nadpłaty

Roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu najczęściej opiera się na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu i świadczeniu nienależnym. Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe – do zwrotu jej wartości.

Natomiast art. 410 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu stosuje się w szczególności do świadczenia nienależnego. Z kolei według art. 410 § 2 Kodeksu cywilnego świadczenie jest nienależne m.in. wtedy, gdy ten, kto je spełnił, nie był w ogóle zobowiązany albo nie był zobowiązany względem osoby, której świadczył.

W praktyce oznacza to, że jeżeli najemca płacił część czynszu za nieistniejące 10 m², to wynajmujący otrzymał tę część świadczenia bez podstawy wynikającej z umowy. Najemca może więc domagać się zwrotu nadpłaty.

Nie wyklucza to równoczesnego powołania się na art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią, oraz na art. 56 Kodeksu cywilnego, jeżeli znaczenie mają skutki wynikające z zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Podstawą zasadniczą pozostaje jednak art. 405 i art. 410 Kodeksu cywilnego.

Znaczenie treści umowy najmu

Przed wysłaniem wezwania do zapłaty trzeba dokładnie przeczytać umowę i odpowiedzieć na kilka pytań:

• czy czynsz został określony jako konkretna kwota miesięczna, czy jako iloczyn stawki i metrażu,
• czy w umowie wpisano dokładną powierzchnię lokalu,
• czy wskazano, na podstawie jakiego dokumentu ustalono metraż,
• czy umowa przewiduje rozliczenie po obmiarze albo zmianę czynszu po stwierdzeniu różnicy powierzchni,
• czy lokal został wydany z dokumentacją techniczną, rzutem albo protokołem zdawczo-odbiorczym.

Jeżeli w umowie widnieje zapis w rodzaju: „czynsz wynosi 40 zł netto za 1 m² powierzchni lokalu, tj. 2720 zł miesięcznie”, to zapis o 2720 zł zwykle jest jedynie wynikiem przemnożenia stawki przez przyjęty metraż. W takim układzie błąd w metrażu przekłada się bezpośrednio na wysokość czynszu.

Jeżeli jednak strony negocjowały przede wszystkim końcową kwotę czynszu, a metraż miał znaczenie pomocnicze, wynajmujący może bronić się twierdzeniem, że rzeczywistym ustaleniem stron była stała opłata miesięczna. Wtedy spór może wymagać wykazywania zgodnego zamiaru stron na podstawie art. 65 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Jak obliczyć nadpłatę

W podanym przykładzie różnica wynosi 10 m². Przy stawce 40 zł za 1 m² miesięczna nadpłata to 400 zł. Jeżeli stan ten trwał 24 miesiące, łączna nadpłata wynosi 9600 zł, nie licząc ewentualnych odsetek.

Dobrze przygotować proste zestawienie:

Jeżeli czynsz był powiększany o VAT, trzeba sprawdzić, czy wynajmujący wystawiał faktury i czy zwrot powinien objąć kwotę brutto czy netto. W relacji między przedsiębiorcami może to wymagać równoległej korekty rozliczeń podatkowych. Sama ocena podatkowa zależy od sposobu dokumentowania czynszu i statusu podatkowego stron.

Jakie dowody warto zgromadzić

Im lepiej udokumentujesz sprawę, tym większa szansa na szybkie rozliczenie bez procesu. W praktyce przydadzą się:

• umowa najmu i wszystkie aneksy,
• protokół zdawczo-odbiorczy, jeśli był sporządzony,
• rzuty lokalu, inwentaryzacja, dokumentacja techniczna lub wypis z dokumentacji budynku,
• pomiar wykonany przez uprawnionego specjalistę albo wiarygodną firmę,
• faktury, rachunki i potwierdzenia przelewów czynszu,
• korespondencja z wynajmującym dotycząca metrażu i wysokości czynszu.

Jeżeli spór ma być poważny, najbezpieczniej oprzeć się na obmiarze, który będzie można później wykorzystać jako dowód w sądzie. Samodzielny pomiar może być pomocny na etapie rozmów, ale przy sporze co do faktów zwykle nie wystarcza.

Wezwanie do zwrotu albo zaliczenia nadpłaty

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać do wynajmującego pisemne wezwanie. W piśmie należy:

• wskazać numer i datę umowy,
• opisać, na czym polega błąd w metrażu,
• powołać dowód rzeczywistej powierzchni,
• wyliczyć miesięczną i łączną nadpłatę,
• zażądać zwrotu określonej kwoty albo zaliczenia jej na poczet przyszłego czynszu,
• wyznaczyć termin, np. 7 lub 14 dni,
• zastrzec, że po bezskutecznym upływie terminu sprawa może trafić do sądu.

Od chwili, gdy wynajmujący popadnie w opóźnienie ze zwrotem pieniędzy, można żądać odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Najczęściej momentem początkowym będzie dzień następny po terminie wskazanym w wezwaniu do zapłaty, chyba że wcześniej wynajmujący został skutecznie wezwany do spełnienia świadczenia.

Przedawnienie roszczenia

W praktyce bardzo ważny jest termin przedawnienia. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin jest krótszy niż 2 lata.

Roszczenie o zwrot nadpłaty czynszu najczęściej traktuje się jako roszczenie związane z okresowymi płatnościami albo z relacją gospodarczą, dlatego w praktyce zwykle przyjmuje się termin 3-letni. Ostateczna kwalifikacja może jednak zależeć od konkretnego stanu faktycznego, w tym od tego, czy najemca i wynajmujący działali jako przedsiębiorcy oraz jak zostanie zakwalifikowane samo roszczenie o zwrot świadczenia nienależnego.

Nie oznacza to, że po upływie 3 lat roszczenie automatycznie znika. Przedawnienie powoduje, że dłużnik może uchylić się od zaspokojenia roszczenia, podnosząc zarzut przedawnienia. Wynika to z art. 117 § 2 Kodeksu cywilnego. Dlatego nie warto zwlekać.

Czy można samodzielnie potrącić nadpłatę z bieżącego czynszu

Takie rozwiązanie bywa kuszące, ale trzeba zachować ostrożność. Potrącenie jest dopuszczalne, gdy spełnione są warunki z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego, czyli gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, a przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym.

Jeżeli zatem najemca ma wymagalne roszczenie o zwrot nadpłaty, a jednocześnie ma obowiązek zapłaty kolejnego czynszu, potrącenie może być możliwe przez złożenie oświadczenia drugiej stronie zgodnie z art. 499 Kodeksu cywilnego. Skutek potrącenia następuje co do zasady do wysokości wierzytelności niższej.

W praktyce nie należy jednak robić tego pochopnie. Jeżeli wynajmujący zakwestionuje istnienie albo wysokość nadpłaty, może potraktować brak pełnej zapłaty czynszu jako zaległość. W lokalu użytkowym może to prowadzić do sporu o wypowiedzenie umowy, odsetki lub zabezpieczenie roszczeń. Dlatego bezpieczniej najpierw wezwać do zapłaty albo do pisemnego potwierdzenia rozliczenia.

Co jeśli wynajmujący nie zgadza się ze zwrotem

Jeżeli wynajmujący odmawia zwrotu, pozostaje droga sądowa o zapłatę. W pozwie najemca powinien wykazać przede wszystkim:

• treść stosunku najmu,
• sposób ustalenia czynszu,
• rzeczywisty metraż lokalu,
• kwoty rzeczywiście zapłacone,
• wysokość nadpłaty,
• wymagalność roszczenia i ewentualnie należne odsetki.

Jeżeli sprawa jest sporna co do powierzchni, sąd może oprzeć się na opinii biegłego. Warto więc już wcześniej zgromadzić mocne dokumenty techniczne. W sporze może też mieć znaczenie, czy najemca od początku miał możliwość samodzielnego zweryfikowania powierzchni oraz czy przez długi czas akceptował rozliczenia bez zastrzeżeń. Nie przekreśla to roszczenia, ale może wpływać na argumentację obu stron.

Podsumowanie praktyczne

Jeżeli umowa wyraźnie wiąże czynsz z liczbą metrów kwadratowych, a lokal okazał się mniejszy, najemca ma mocne podstawy do domagania się zwrotu nadpłaty na podstawie art. 405 i art. 410 § 1–2 Kodeksu cywilnego. Najlepiej zacząć od ustalenia rzeczywistej powierzchni, obliczenia roszczenia i wysłania pisemnego wezwania do rozliczenia.

W Twoim przykładzie różnica 10 m² przy stawce 40 zł za 1 m² daje 400 zł nadpłaty miesięcznie. Przy 24 miesiącach to 9600 zł, o ile umowa rzeczywiście przewiduje czynsz liczony od faktycznej powierzchni i nie ma zapisów, które zmieniają tę ocenę.

FAQ

Czy mogę żądać zwrotu nadpłaty, jeśli umowa nadal trwa?

Tak. Trwanie umowy nie wyklucza dochodzenia zwrotu nadpłaconego czynszu. Możesz żądać zwrotu pieniędzy albo zaproponować zaliczenie nadpłaty na przyszłe należności.

Czy wystarczy mój własny pomiar lokalu?

Do rozmów z wynajmującym często wystarcza jako sygnał problemu, ale przy sporze sądowym lepiej mieć obiektywny dowód, np. inwentaryzację lub pomiar wykonany przez specjalistę.

Od kiedy mogę liczyć odsetki?

Najczęściej od dnia następującego po terminie wyznaczonym w wezwaniu do zapłaty, jeżeli wynajmujący nie odda pieniędzy dobrowolnie. Podstawą jest art. 481 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę od razu płacić niższy czynsz?

Lepiej nie robić tego bez analizy umowy i bez pisemnego stanowiska wobec wynajmującego. Samowolne obniżenie wpłat może zostać uznane za zaległość czynszową.

Jaki termin przedawnienia obowiązuje?

W praktyce najczęściej 3 lata, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, ale ocena może zależeć od charakteru konkretnego roszczenia i relacji między stronami. Nie warto czekać z dochodzeniem zwrotu.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 56, art. 65 § 1–2, art. 117 § 2, art. 118, art. 354 § 1, art. 405, art. 410 § 1–2, art. 481 § 1–2, art. 498 § 1, art. 499, art. 659 § 1–2, art. 669 § 1.