Bezumowne zajmowanie lokalu – eksmisja i odszkodowanie

Brak aktualnej podstawy do zajmowania mieszkania

Jeżeli umowa najmu wygasła, została skutecznie wypowiedziana albo w ogóle nie obowiązuje, osoba pozostająca w lokalu nie ma tytułu prawnego do dalszego zamieszkiwania. W takim przypadku właściciel może dochodzić wydania lokalu na podstawie art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby władającej jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

bezumowne zajmowanie lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy trzeba odróżnić od wcześniejszego najmu, bo zmienia się podstawa żądania zapłaty i wydania mieszkania. W opisanym stanie faktycznym trzeba oddzielić trzy relacje prawne: wcześniejszy najem, niedoszłą sprzedaż oraz obecne zajmowanie lokalu bez umowy. To, że wcześniej istniała umowa najmu albo umowa przedwstępna sprzedaży, nie daje automatycznie prawa do dalszego mieszkania po wygaśnięciu lub niewykonaniu tych umów.

Jeżeli w lokalu przebywa także osoba trzecia, której najemca przekazał klucze bez zgody właściciela, również wobec niej można kierować roszczenia o opróżnienie lokalu. W pozwie warto wskazać wszystkie znane osoby faktycznie zajmujące mieszkanie, ponieważ wyrok powinien obejmować każdą osobę pozostającą w lokalu.

Co właściciel powinien zrobić najpierw

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu i wydania kluczy w oznaczonym terminie oraz osobne wezwanie do zapłaty zaległych należności. Takie pismo nie zastępuje wyroku eksmisyjnego, ale porządkuje sprawę dowodowo i pokazuje, od kiedy właściciel wyraźnie sprzeciwia się dalszemu zajmowaniu lokalu.

Najbezpieczniej wysłać wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez komornika w trybie doręczenia. W piśmie warto wskazać: podstawę własności, brak aktualnej umowy, termin opuszczenia lokalu, kwoty dochodzone tytułem opłat i wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, a także zapowiedź skierowania sprawy do sądu. Jeżeli bezumowne zajmowanie lokalu jest następstwem wygaśnięcia najmu i zaległości czynszowych, osobno omawiamy eksmisję najemcy po wygaśnięciu umowy i przy zaległym czynszu.

Jeżeli lokal zajmuje były najemca, zastosowanie ma także art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Pozew o opróżnienie lokalu

Jeżeli wezwanie nie odniesie skutku, właściciel może wnieść do sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości pozew o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu. W praktyce żądanie opiera się przede wszystkim na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, a w sprawach lokali mieszkalnych sąd stosuje również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

W pozwie warto żądać, aby sąd nakazał pozwanemu oraz wszystkim osobom z nim zamieszkującym opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu. Należy dołączyć dokument potwierdzający własność, umowę najmu, ewentualne wypowiedzenie lub dowód wygaśnięcia umowy, umowę przedwstępną, protokół zdawczo-odbiorczy, korespondencję oraz dowody zaległości i szkód.

Sąd w wyroku bada również, czy osobie pozwanej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego – obecnie po zmianach ustawowych określa się to jako uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Znaczenie mają tu m.in. sytuacja materialna, zdrowotna, rodzinna i możliwość samodzielnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Nie da się więc z góry przesądzić, że sąd na pewno odmówi takiego uprawnienia – zależy to od ustalonego stanu faktycznego i art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli sąd przyzna uprawnienie do najmu socjalnego lokalu, wykonanie eksmisji zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy. Jeżeli sąd nie przyzna tego uprawnienia, komornik wykonuje eksmisję zgodnie z zasadami z art. 1046 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.

Czego właścicielowi nie wolno robić

Nawet gdy ktoś zajmuje mieszkanie bezprawnie, właściciel nie może samodzielnie „odzyskać” lokalu siłą. Naruszenie posiadania podlega ochronie na podstawie art. 342 i art. 344 Kodeksu cywilnego. Posiadacza nie wolno samowolnie naruszać, chociażby był w złej wierze. Dlatego wymiana zamków pod nieobecność lokatora, wynoszenie jego rzeczy czy odcięcie mediów to działania ryzykowne.

W skrajnych przypadkach wejście do lokalu i usunięcie rzeczy może prowadzić do zarzutów związanych z naruszeniem miru domowego z art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny albo do roszczeń odszkodowawczych. W praktyce legalną drogą jest uzyskanie wyroku i skierowanie sprawy do komornika.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu i inne należności

Po ustaniu tytułu prawnego właściciel może dochodzić zapłaty za okres dalszego zajmowania lokalu. W sprawach lokali mieszkalnych podstawowe znaczenie ma art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tymi przepisami osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego płaci co miesiąc odszkodowanie, a jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Wysokość tego świadczenia zwykle odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby otrzymać z najmu lokalu, oraz opłatom niezależnym od właściciela, jeżeli ich nie ponosił lokator. Jeżeli w umowie były określone stawki, bywają one pomocnym punktem odniesienia, ale przy dłuższym okresie bezumownego korzystania warto odwołać się także do aktualnych realiów rynkowych.

Można więc dochodzić łącznie:

• wynagrodzenia lub odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu,
• zwrotu opłat eksploatacyjnych i mediów, które obciążyły właściciela,
• odszkodowania za uszkodzenie lokalu i brak wyposażenia,
• ewentualnie odsetek ustawowych za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego.

Roszczenia pieniężne można dochodzić w tym samym procesie co eksmisję albo w odrębnym postępowaniu. Z praktycznego punktu widzenia często lepiej rozważyć dwa pozwy, jeżeli sprawa o wydanie lokalu jest pilna, a ustalenie szkód wymaga jeszcze kosztorysów i dodatkowych dowodów.

Odszkodowanie za zniszczenia, remont bez zgody i brak wyposażenia

Jeżeli z lokalu zniknęły meble lub wyposażenie należące do właściciela albo dokonano przeróbek bez zgody właściciela, można dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, przede wszystkim z art. 415 Kodeksu cywilnego, a także – jeżeli szkoda wynikała z niewykonania lub nienależytego wykonania wcześniejszej umowy – z art. 471 Kodeksu cywilnego.

Aby skutecznie dochodzić odszkodowania, trzeba wykazać:

• co dokładnie stanowiło własność właściciela,
• jaki był stan lokalu i wyposażenia w chwili wydania,
• jakie szkody powstały,
• jaka jest wysokość uszczerbku,
• związek szkody z działaniem lub zaniechaniem osoby zajmującej lokal.

Najważniejsze dowody to protokół zdawczo-odbiorczy, zdjęcia sprzed wydania lokalu i po odzyskaniu dostępu do mieszkania, faktury za zakup wyposażenia, kosztorysy napraw, opinie fachowców, rozliczenia wspólnoty lub administracji oraz korespondencja z lokatorem.

Sam fakt, że lokator przeprowadził remont, nie oznacza jeszcze, że może żądać zwrotu nakładów. Jeżeli prace wykonano bez zgody właściciela lub wbrew umowie, właściciel może żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zapłaty odszkodowania, jeżeli przeróbki obniżyły wartość lokalu lub utrudniły jego dalszy wynajem czy sprzedaż. W konkretnych sytuacjach znaczenie mogą mieć także przepisy o nakładach posiadacza na rzecz z art. 226–231 Kodeksu cywilnego, ale ocena zależy od szczegółów i od tego, czy zajmujący działał w dobrej czy złej wierze.

Zaliczka czy zadatek z umowy przedwstępnej sprzedaży

Nie każda wpłacona kwota „przepada”. Kluczowe jest to, jak została nazwana w umowie i jak strony uregulowały skutki niewykonania umowy.

Jeżeli umowa mówi o zaliczce, samo niewykonanie umowy nie daje automatycznie prawa do jej zatrzymania. Wtedy trzeba rozliczyć ją zgodnie z treścią umowy i ewentualnie dochodzić odszkodowania na podstawie art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast strony zastrzegły zadatek, zastosowanie ma art. 394 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa stanowi inaczej.

Przy umowie przedwstępnej trzeba też pamiętać o art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego i zawierała wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli była tylko w zwykłej formie pisemnej, co do zasady pozostaje roszczenie odszkodowawcze z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy można dochodzić wszystkiego w jednym postępowaniu

Tak, ale nie zawsze jest to najkorzystniejsze. W jednym pozwie można połączyć żądanie opróżnienia lokalu z żądaniem zapłaty. Zgodnie z art. 191 Kodeksu postępowania cywilnego powód może dochodzić jednym pozwem kilku roszczeń przeciwko temu samemu pozwanemu, jeżeli nadają się do tego samego trybu postępowania.

W praktyce jednak sprawa o eksmisję bywa prostsza dowodowo niż sprawa o szkody i rozliczenia. Jeżeli priorytetem jest odzyskanie mieszkania, a wysokość szkody trzeba dopiero precyzyjnie wyliczyć, można najpierw wnieść pozew o opróżnienie lokalu, a następnie osobny pozew o zapłatę.

Jak przygotować materiał dowodowy

W tego typu sprawie o wyniku często decydują dokumenty, nie same twierdzenia stron. Warto zgromadzić:

• odpis księgi wieczystej lub akt notarialny potwierdzający własność,
• umowę najmu i ewentualne aneksy,
• umowę przedwstępną sprzedaży,
• protokół przekazania lokalu,
• zestawienie należności: czynsz, opłaty do wspólnoty, media, raty nie jako szkoda sama w sobie, lecz jako ciężar finansowy ponoszony przez właściciela,
• zdjęcia, nagrania, wiadomości, wezwania do zapłaty i do opuszczenia lokalu,
• kosztorysy napraw i wyceny brakującego wyposażenia,
• dowody, że to pozwany lub osoby przez niego wpuszczone korzystały z lokalu.

Jeżeli właściciel podejrzewa kradzież wyposażenia albo celowe zniszczenie mienia, poza drogą cywilną można rozważyć zawiadomienie organów ścigania. Ocena karna zależy jednak od konkretnych dowodów i okoliczności.

FAQ

Czy właściciel może od razu wymienić zamki, skoro to jego mieszkanie?

Nie. Sam fakt własności nie pozwala na samowolne usunięcie osoby zajmującej lokal. Co do zasady trzeba uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu i skierować sprawę do komornika.

Czy można żądać pieniędzy za każdy miesiąc bezumownego zajmowania lokalu?

Tak. Podstawą jest przede wszystkim art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel może dochodzić miesięcznego odszkodowania do dnia opróżnienia lokalu.

Czy zaliczka z umowy przedwstępnej zawsze przepada?

Nie. Co do zasady zaliczka podlega rozliczeniu i zwykle zwrotowi, a nie przepadkowi. Inaczej jest z zadatkiem, jeśli został wyraźnie zastrzeżony i spełnione są przesłanki z art. 394 Kodeksu cywilnego.

Czy można dochodzić odszkodowania za zniknięcie mebli i wyposażenia?

Tak, ale trzeba udowodnić, że wyposażenie należało do właściciela, że go brakuje albo zostało zniszczone, oraz wykazać wysokość szkody. Pomagają protokoły, zdjęcia i rachunki.

Czy były najemca zawsze dostanie lokal socjalny?

Nie. O uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu sąd rozstrzyga indywidualnie na podstawie art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie każda osoba eksmitowana otrzymuje takie uprawnienie.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 222 § 1, art. 342, art. 344, art. 390, art. 394, art. 415, art. 471, art. 481 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 14 i art. 18 – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 191 i art. 1046 – Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny, art. 193 – Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553