Opinia prawna dotycząca bezumownego zajmowania lokalu

Brak aktualnej umowy najmu

Nie wspomina Pani, aby umowa najmu, którą podpisała Pani z lokatorem, miała charakter najmu okazjonalnego. Zatem we wstępnej ocenie Pani sytuacji będę zakładała, że umowa najmu jest umową najmu zwykłego. Natomiast przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego nie doszła do skutku z powodu niedotrzymania jej warunków przez kupującego (jednocześnie  lokatora lokalu).

Niewątpliwie obecny lokator wspomnianego lokalu winien legitymować się ważną umową najmu zawartą z Panią jako podstawą zajmowania mieszkania we wspomnianej nieruchomości. W polskim prawodawstwie kwestię najmu mieszkań reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny (art. 659–692) oraz w ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Pozew o eksmisję dzikiego lokatora

Jeżeli taka umowa wygasła na skutek upływu czasu, na jaki została zawarta, lub też Pani ją wypowiedziała, to ma Pani podstawy do pisemnego wezwania lokatora do opuszczenia nieruchomości w terminie wskazanym w piśmie. W razie braku reakcji z jego strony w postaci wyprowadzenia się może Pani wystąpić do sądu o eksmisję. Postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów, zabraniają eksmisji w wielu przypadkach. Szczególnej ochronie podlegają osoby starsze, niepełnosprawne, ale także samotne matki z dziećmi czy bezrobotni. Pani jako właściciel niestety nie może podejmować żadnych działań na własną rękę zmierzających do przegonienia lokatora z domu. Wszelka „partyzantka” może obrócić się przeciwko Pani. W szczególności – nie można wtargnąć do mieszkania i wymienić zamki w drzwiach – może to skutkować nawet odpowiedzialnością karną. Niezgodne z prawem jest też np. odcięcie mediów. Orzecznictwo sądowe zabrania właścicielowi odcinania prądu w mieszkaniu, gdzie lokator nie płacił czynszu.

Niemniej należy dochodzić swoich praw. Zatem w pierwszej kolejności rekomenduję próbę polubownego zakończenia sprawy, poprzez wysłanie pisemnego wezwania do opróżnienia lokalu z zaznaczeniem, że brak zastosowania się do wezwania spowoduje skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.

Jeżeli po uzyskaniu pisma lokator nie opuści mieszkania, nie pozostaje nic innego, jak wystąpić przeciwko niemu do sądu z pozwem o eksmisję. Należy w nim wskazać dane właściciela i lokatora oraz wszystkich zamieszkujących z nim osób, opisać całą sytuację i zażądać nakazania opuszczenia mieszkania. Trzeba również dołączyć dowód własności lokalu oraz kopie pism wysyłanych do lokatora. Pozew kieruje się do wydziału cywilnego sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się nieruchomość. Po jego wniesieniu wyznaczona zostanie rozprawa i – o ile sprawa nie budzi wątpliwości – sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję.

Działania komornika – na upartego lokatora

Mimo wyroku eksmisyjnego istnieje prawdopodobieństwo, że były najemca się nie wyprowadzi. Wówczas należy zwrócić się do komornika. Na podstawie wyroku sądowego z klauzulą wykonalności może on przy pomocy policji przymusowo wysiedlić lokatora. W opisanej sytuacji wątpię, aby  w trakcie procesu sąd przyznał tzw. prawa do lokalu socjalnego. Oznaczałoby to, że lokator nie powinien otrzymać od gminy mieszkania zastępczego. Niestety na razie tyle Pani może zrobić, pozostaje jeszcze oczywiście powództwo o zapłatę odszkodowania za „zniknięcie’ wyposażenia i zniszczeń dokonanych w mieszkaniu, zapłatę zaległego czynszu najmu oraz za wynagrodzenia za czas bezumownego zajmowania lokalu, którego wysokość zależy od postanowień umownych, a jeżeli takich brak, to wg cen rynkowych.  

Kwestia rozliczenia zaliczki/zadatku otrzymanego w ramach umowy przedwstępnej również powinna być uregulowana w treści umowy przedwstępnej, z zasady wobec nie dotrzymania warunków umowy przepada ona na rzecz sprzedającego (czyli Pani).

Odszkodowanie za zniszczenia

Skutki niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości znajdują swoje oparcie w art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania”. Odszkodowanie przewidziane w przepisie art. 390 § 1 obejmuje szkodę wynikłą z niedojścia umowy do skutku, a więc z niezawarcia umowy przyrzeczonej; chodzi ściśle o wyrównanie uszczerbku majątkowego, którego uprawniony doznał, wskutek tego, że zawarł umowę przedwstępną licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie może obejmować korzyści utracone na skutek związania się umową przedwstępną, jeżeli ich utrata pozostaje w przyczynowości adekwatnej z naruszeniem umowy. 

Inny skutek przewiduje art. 390 § 2. Zgodnie z tym przepisem „gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”. W takiej sytuacji Pani jako osoba uprawniona na podstawie art. 390 § 2 w związku z art. 64 może domagać się złożenia przez kupującego oświadczenia woli kreującego zarazem umowę przyrzeczoną, żądanie to musi obejmować treść oświadczenia, jakiego Pani oczekuje i domaga się od niedoszłego kupującego, musi nadto pozostawać w zgodzie z treścią umowy przedwstępnej i obejmować postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej.

Jeśli zatem umowa przedwstępna sporządzona została jako w zwykłej formie pisemnej, to możemy mówić wyłącznie o roszczeniu odszkodowawczym. Wysokość żądanej kwoty pieniężnej określa Pani jako strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Natomiast, gdy umowa przedwstępna miała charakter formy aktu notarialnego, to wtedy można skorzystać z żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przez niedoszłego kupującego, która uchyla się od tego obowiązku.

Tak czy inaczej w pierwszym rzędzie powinna Pani przesłać wezwanie do natychmiastowego opuszczenia mieszkania i uregulowania zaległości wraz z okresem bezumownego zajmowania lokalu, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.